Resolución Vinculante de Dirección General de TributosV0198-23 de 08 de febrero de 2023

Cuestión

Si atendiendo a la naturaleza de este tipo de operaciones de financiación, se podría considerar que, por definición, el ejercicio de la opción de compra de un contrato de arrendamiento financiero sobre bienes inmuebles debe quedar siempre encuadrado en el supuesto de no sujeción regulado en el artículo 104.5 del TRLRHL. En el caso de que la respuesta a la pregunta anterior fuese negativa, que se describa el procedimiento que debe seguir el sujeto pasivo para acomodar la carga tributaria al incremento de valor efectivamente obtenido, en lugar de aplicar la metodología prevista en los primeros cuatro apartados del artículo 107 del TRLRHL.

Normativa

TRLRHL RD Leg. 2/2004. Artículos 104, 106 y 107.

Descripción

Contrato de arrendamiento financiero, por el que una entidad financiera adquiere un

bien inmueble de acuerdo con las indicaciones de su cliente, para a continuación arrendar

el inmueble a dicho cliente (arrendatario), durante un período de tiempo durante el

cual el arrendatario satisface una contraprestación periódica, incluyendo el contrato

de arrendamiento una opción de compra a su término a favor del arrendatario por un

importe equivalente al valor residual del inmueble.

Contestacion

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

se regula en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las

Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de

marzo.

El Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido

de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo

2/2004, de 5 de marzo, a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y que

entró en vigor al día siguiente de su publicación, llevó a cabo modificaciones en

los artículos 104, 107 y 110 del TRLRHL con el fin de adaptar la normativa del IIVTNU

a las sentencias 59/2017, 126/2019 y 182/2021 del Tribunal Constitucional.

El artículo 104 del TRLRHL regula en su apartado 1 la naturaleza, hecho imponible

del impuesto, estableciendo:

?1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos

y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos

por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real

de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.?.

El apartado 5 del artículo 104 del TRLRHL, introducido por el Real Decreto-Ley 26/2021,

regula un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto, estableciendo:

?5. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto

de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre

los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.

Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá

declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión

y la adquisición, entendiéndose por interesados, a estos efectos, las personas o entidades

a que se refiere el artículo 106.

Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o

de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores,

sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas

operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado,

en su caso, por la Administración tributaria.

Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción,

se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción

que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno

respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de

transmisión como, en su caso, al de adquisición.

Si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las

reglas de los párrafos anteriores tomando, en su caso, por el primero de los dos valores

a comparar señalados anteriormente, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y

Donaciones.

En la posterior transmisión de los inmuebles a los que se refiere este apartado, para

el cómputo del número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto

el incremento de valor de los terrenos, no se tendrá en cuenta el periodo anterior

a su adquisición. Lo dispuesto en este párrafo no será de aplicación en los supuestos

de aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles que resulten no sujetas en virtud

de lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo o en la disposición adicional segunda

de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.?.

Por tanto, para que se produzca el hecho imponible del impuesto deben darse dos condiciones

simultáneas:

- Que se produzca un incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en

los términos que señala el TRLRHL.

- Que el mencionado incremento se produzca como consecuencia de una transmisión de

tales terrenos, o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre los mismos.

El incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos puede tener su origen

en la transmisión de la propiedad por cualquier título, tanto oneroso como lucrativo,

así como por la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos

del dominio sobre dichos terrenos.

El artículo 106 del TRLRHL regula los sujetos pasivos del impuesto, y dispone en su

apartado 1:

?1. Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente:

a) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos

reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo, la persona física o jurídica,

o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre,

General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita

el derecho real de que se trate.

b) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos

reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica,

o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre,

General Tributaria, que transmita el terreno o que constituya o transmita el derecho

real de que se trate.?.

El Real Decreto-Ley 26/2021 también dio nueva redacción al artículo 107 del TRLRHL,

que regula la determinación de la base imponible del impuesto. Los apartados 1 a 4

de dicho artículo regulan un método de determinación de la base imponible, que será

el valor del terreno en el momento del devengo por el coeficiente que corresponda

según el período de generación del incremento de valor. Como norma general, en el

caso de transmisión de la propiedad del terreno, el valor del mismo será el valor

que tenga a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es decir, el valor catastral

del terreno en el momento del devengo.

El apartado 5 del artículo 107 del TRLRHL dispone:

?5. Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en

el artículo 104.5, se constate que el importe del incremento de valor es inferior

al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados

anteriores de este artículo, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento

de valor.?.

El artículo 104.5 del TRLRHL (y por remisión, el artículo 107.5), dispone que, para

constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición

del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos

efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones:

- El valor que conste en el título que documente la operación.

- El valor comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

Es necesario resaltar en que en el contrato de arrendamiento financiero sobre bienes

inmuebles se producen dos transmisiones de la propiedad del bien inmueble, que dan

lugar a la tributación por el IIVTNU en el caso de que se trate de terrenos de naturaleza

urbana.

- Una primera transmisión, desde un tercero a la entidad financiera, que adquiere

el inmueble. Esta transmisión de la propiedad del terreno de naturaleza urbana tributará

en el IIVTNU de acuerdo con la normativa del impuesto (artículos 104 a 110 del TRLRHL),

sin ninguna especialidad. El contribuyente será el tercero que transmite la propiedad

del terreno a título oneroso.

- Otra segunda transmisión, desde la entidad financiera al arrendatario, al ejercicio

de la opción de compra de acuerdo con los términos del contrato pactados. El contribuyente

será la entidad financiera que transmite la propiedad del terreno a título oneroso.

La operación que origina la adquisición y transmisión del bien inmueble por parte

de la entidad financiera es un contrato de arrendamiento financiero y el beneficio

obtenido por la entidad financiera, que representa su capacidad económica, en este

tipo de operaciones no se manifiesta por la diferencia entre los precios de transmisión

y adquisición del activo objeto del contrato (el bien inmueble), sino teniendo en

cuenta los ingresos obtenidos del arrendatario financiero.

La capacidad económica aquí gravada es la de la entidad financiera, que es quien tiene

la condición de obligado tributario, en su calidad de contribuyente del impuesto,

como transmitente de la propiedad del inmueble.

En este caso no nos encontramos ante un particular (ya sea persona física o jurídica)

que adquiere un bien inmueble por un determinado precio X y que posteriormente lo

enajena por un precio Y (que puede ser inferior, igual o superior a X), y que puede

dar lugar a la aplicación de los artículos 104.5 y 107.5 del TRLRHL, sino que la entidad

que adquiere y transmite la propiedad del bien inmueble es una entidad financiera,

en cuyo objeto social está la concesión de préstamos y créditos y las operaciones

de arrendamiento financiero.

En cuanto al concepto de arrendamiento financiero, la disposición adicional tercera

de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades

de crédito, contiene en su apartado 1 la definición de las operaciones de arrendamiento

financiero, en los siguientes términos:

?1. Tendrán la consideración de operaciones de arrendamiento financiero aquellos contratos

que tengan por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos

para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una

contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas. Los bienes objeto de

cesión habrán de quedar afectados por el usuario únicamente a sus explotaciones agrícolas,

pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales. El

contrato de arrendamiento financiero incluirá necesariamente una opción de compra,

a su término, en favor del usuario.

Cuando por cualquier causa el usuario no llegue a adquirir el bien objeto del contrato,

el arrendador podrá cederlo a un nuevo usuario, sin que el principio establecido en

el párrafo anterior se considere vulnerado por la circunstancia de no haber sido adquirido

el bien de acuerdo con las especificaciones de dicho nuevo usuario.?.

La Ley 10/2014 derogó la Ley 26/1988, de 29 de junio, sobre disciplina e intervención

de las entidades de crédito, cuya disposición adicional séptima definía las operaciones

de arrendamiento financiero en los mismos términos señalados anteriormente, aunque

en los apartados 2 a 7 incluía las características de estas operaciones, estableciendo:

?1. Tendrán la consideración de operaciones de arrendamiento financiero aquellos contratos

que tengan por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos

para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una

contraprestación consistente en el abono periódico de las cuotas a que se refiere

el número 2 de esta disposición. Los bienes objeto de cesión habrán de quedar afectados

por el usuario únicamente a sus explotaciones agrícolas, pesqueras, industriales,

comerciales, artesanales, de servicios o profesionales. El contrato de arrendamiento

financiero incluirá necesariamente una opción de compra, a su término, en favor del

usuario.

Cuando por cualquier causa el usuario no llegue a adquirir el bien objeto del contrato,

el arrendador podrá cederlo a un nuevo usuario, sin que el principio establecido en

el párrafo anterior se considere vulnerado por la circunstancia de no haber sido adquirido

el bien de acuerdo con las especificaciones de dicho nuevo usuario.

2. Los contratos a que se refiere la presente disposición tendrán una duración mínima

de dos años cuando tengan por objeto bienes muebles y de diez años cuando tengan por

objeto bienes inmuebles o establecimientos industriales. No obstante, el Gobierno,

para evitar prácticas abusivas, podrá establecer otros plazos mínimos de duración

de los mismos en función de las características de los distintos bienes que pueden

constituir su objeto.

3. Las cuotas de arrendamiento financiero deberán aparecer expresadas en los respectivos

contratos diferenciando la parte que corresponda a la recuperación del coste del bien

por la entidad arrendadora, excluido el valor de la opción de compra, y la carga financiera

exigida por la misma, todo ello sin perjuicio de la aplicación del gravamen indirecto

que corresponda.

4. El importe anual de la parte de las cuotas de arrendamiento financiero correspondiente

a la recuperación del coste del bien deberá permanecer igual o tener carácter creciente

a lo largo del período contractual.

5. Tendrá en todo caso la consideración de gasto o partida fiscalmente deducible en

la imposición personal del usuario de los bienes objeto de un contrato de arrendamiento

financiero la carga financiera satisfecha a la entidad arrendadora.

6. La misma consideración tendrá la parte de las cuotas de arrendamiento financiero

correspondiente a la recuperación del coste del bien, salvo en el caso de que el contrato

tenga por objeto terrenos, solares u otros activos no amortizables. En el caso de

que tal condición concurra sólo en una parte del bien objeto de la operación, podrá

deducirse únicamente la proporción que corresponda a los elementos susceptibles de

amortización, que deberá ser expresada diferenciadamente en el respectivo contrato.

7. Las entidades arrendadoras deberán amortizar el coste de todos y cada uno de los

bienes adquiridos para su arrendamiento financiero, deducido el valor consignado en

cada contrato para el ejercicio de la opción de compra, en el plazo de vigencia estipulado

para el respectivo contrato??.

Los apartados 2 a 7 de la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988 no se incluyen

en la vigente disposición adicional tercera de la Ley 10/2014, ya que su contenido

se contiene en la regulación del régimen fiscal especial de determinados contratos

de arrendamiento financiero de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre

Sociedades (artículo 106).

Asimismo, la sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia de 26 de febrero

de 1996 (recurso 2532/1992), en su fundamento de derecho sexto, entiende por contrato

de arrendamiento financiero lo siguiente:

?El llamado contrato de leasing o arrendamiento financiero que, en el orden o aspecto

económico, conjuga o satisface tres distintos intereses subjetivos (el del usuario

en acceder al disfrute de unos bienes que no puede o no le conviene adquirir directamente;

el del fabricante o proveedor en dar salida en el mercado a sus productos y el de

la sociedad de leasing en obtener un rendimiento económico de su capital sin más riesgo

que el financiero), en el orden o aspecto jurídico no se configura como un solo negocio

jurídico con intervención de tres partes contratantes, sino que se articula a través

de dos contratos, netamente diferenciados, aunque conexionados y dependientes entre

sí por su confluencia en la obtención de la antes referida triple función económica:

un contrato de compraventa por el que la sociedad de leasing adquiere del proveedor

los bienes previamente seleccionados por el usuario y un arrendamiento con opción

de compra o arrendamiento financiero, por el que la sociedad de leasing cede durante

cierto tiempo la posesión y disfrute de tales bienes al usuario mediante una contraprestación

dineraria fraccionada, con otorgamiento de una opción de compra a su término por el

valor residual fijado en el contrato.?.

Este concepto del contrato de arrendamiento financiero también se incluye en las sentencias

de la Sala de lo Contencioso-administrativo de la Audiencia Nacional de 11 de abril

de 2002, 4 de marzo de 2004 y 23 de marzo de 2006.

El contrato de arrendamiento financiero es un contrato mixto, formado por un arrendamiento

y una promesa unilateral de venta por parte del arrendador al arrendatario por un

precio cierto (valor residual) fijado en el contrato. Durante la vida del contrato,

la entidad de leasing mantiene la titularidad del bien y el arrendatario debe pagar

una serie de cuotas que incluyen la recuperación del coste del bien más la carga financiera

(intereses y comisiones) y al término del contrato, el arrendatario tiene derecho

para ejercitar la opción de compra por el valor residual pactado.

El desglose de las cuotas periódicas entre la parte correspondiente a la recuperación

del coste del bien (excluido el valor residual que se satisfará al final si se ejercita

la opción de compra) y la parte de costes financieros, viene impuesta por la normativa

reguladora de los contratos de arrendamiento financiero (disposición adicional séptima

de la Ley 26/1988 y artículo 106 de la Ley 27/2014, actualmente).

La operación de arrendamiento financiero en sede de la entidad financiera hay que

analizarla en su conjunto, ya que la entidad financiera adquiere el bien previamente

seleccionado por el arrendatario y luego cede a este durante cierto tiempo la posesión

y disfrute del bien mediante una contraprestación dineraria fraccionada, con otorgamiento

de una opción de compra a su término por el valor residual fijado en el contrato.

Es cierto que el artículo 104.5 del TRLRHL señala que, para constatar la inexistencia

de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se

tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan

computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones:

- El valor que conste en el título que documente la operación.

- El valor comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

Y asimismo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo manifestada en numerosas sentencias

en relación con las sentencias del Tribunal Constitucional 59/2017 y 126/2019 se pronuncia

en el sentido de que, a efectos de determinar la existencia o inexistencia de incremento

de valor del terreno susceptible de ser gravado por el IIVTNU, la ganancia obtenida

por el sujeto pasivo debe determinarse, en la mayoría de los casos, por diferencia

entre los precios de transmisión y de adquisición del inmueble consignados en las

respectivas escrituras públicas.

Pero también es cierto que el propio Tribunal Supremo admite que dicha diferencia

de precios de las escrituras públicas no se aplica en la totalidad de los casos, sino

que existen supuestos en los que hay que tener en cuenta otras circunstancias además

de los precios de las escrituras.

Así ocurre, por ejemplo, en el caso de que exista una vinculación entre el transmitente

y el adquirente de un inmueble, en el que ambas partes pactan un precio de transmisión

que no es el valor de mercado que se pactaría entre partes independientes. Este es

el criterio de las sentencias de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal

Supremo 175/2019, de 13 de febrero, y 1412/2020, de 28 de octubre. O también en el

caso de que la operación de transmisión del inmueble no fuera una simple compraventa

sino una compraventa con subrogación de hipoteca (sentencia 421/2021, de 24 de marzo).

Y también resulta fundamental traer a colación, por la identidad de los supuestos

analizados, la sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal

Supremo nº 884/2021, de fecha 21/06/2021. El caso objeto de recurso de casación en

dicha sentencia es también una transmisión de la propiedad de un inmueble en virtud

del ejercicio de la opción de compra en un contrato de arrendamiento financiero entre

una entidad financiera y una sociedad mercantil. En este caso, al igual que en el

caso objeto de consulta, se alegaba la inexistencia de incremento de valor del terreno

dada la identidad de los precios de adquisición y transmisión del inmueble consignados

en las respectivas escrituras públicas.

La cuestión sometida a casación en este recurso era:

"Determinar los parámetros jurídicos, económicos y temporales que deben tenerse en

consideración para concluir que la transmisión de la propiedad de un terreno en el

contexto de un arrendamiento financiero constituye o no el hecho imponible del Impuesto

sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.".

En esta sentencia, el Tribunal Supremo, en su fundamento de derecho cuarto, en cuanto

al concepto de arrendamiento financiero, se remite al contenido de la sentencia nº

288/2020 de la Sala de lo Civil del mismo tribunal, de fecha 11 de junio de 2020,

que coincide con el concepto de arrendamiento financiero señalado anteriormente.

En el mismo fundamento de derecho cuarto, el Tribunal Supremo manifiesta:

?Es más, el supuesto examinado en aquella sentencia era, al igual que el actual, una

operación de transmisión de la propiedad derivada de un contrato de arrendamiento

financiero de inmuebles, en el que ? la "materialización de un incremento de valor

del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial"

se obtiene "por una vía distinta de la fijación del precio del terreno en el contrato

de arrendamiento financiero".

Partiendo, conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional, de que a los efectos

de la realización del hecho imponible, la existencia de una transmisión es una condición

necesaria, pero no suficiente, pues a la misma hay que añadir "la necesaria materialización

de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o,

por lo menos, potencial", cabe rechazar, en los términos que lo hizo la sentencia

de la Sala de Aragón, que para determinar el valor del inmueble al tiempo de la transmisión

haya de estarse a una valoración ajena a la concreta operación efectuada, acudiendo,

como pretende la parte recurrida, al precio del terreno fijado en el contrato de arrendamiento

financiero.

Corresponde, pues, a la entidad recurrida -sujeto pasivo del impuesto- acreditar que

la transmisión onerosa de la propiedad de los terrenos no ha puesto de manifiesto

un incremento de su valor o, lo que es igual, una capacidad económica susceptible

de ser gravada con fundamento en el artículo 31.1 CE, siendo ello requisito necesario,

de conformidad con la sentencia de esta Sala de 9 de julio de 2018, para la inaplicabilidad

de los artículos 107.1 y 107.2.a), y no limitarse a negar la posibilidad de existencia

de un incremento de valor del terreno en las operaciones de arrendamiento financiero

aduciendo que, en estos casos, el valor del bien inmueble objeto del contrato siempre

permanece invariable, por definición. En efecto, esta alegación no puede ser admitida

dado que en los contratos de arrendamiento financiero la "materialización" del incremento

de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial,

se ha de obtener por una vía distinta de la fijación del precio del terreno en el

contrato de arrendamiento financiero.?.

Esta STS 884/2021, en su fundamento de derecho quinto, fija la siguiente doctrina:

?Procede, por tanto, contestar a la pregunta formulada por el auto de admisión en

el sentido de que la transmisión de la propiedad de un terreno en el contexto de un

arrendamiento financiero sí puede constituir el hecho imponible del Impuesto sobre

el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si bien ello dependerá

de las circunstancias concretas de cada caso, lo que determina que no puedan establecerse

parámetros generales, correspondiendo al sujeto pasivo probar la inexistencia de una

plusvalía real conforme a las normas generales sobre la carga de la prueba previstas

en la Ley General Tributaria.?.

El criterio de la STS 884/2021 es reiterado más tarde en la STS 936/2021, de 29/06/2021.

Aunque estas sentencias del Tribunal Supremo son anteriores a la sentencia del Tribunal

Constitucional 182/2021 y a la modificación del TRLRHL por el Real Decreto-Ley 26/2021,

el fundamento de las mismas sigue siendo aplicable en cuanto a la existencia o no

de incremento de valor del terreno.

Asimismo, tanto en la sentencia número 313/2019, de 12 de marzo, como en la 1470/2020,

de 10 de noviembre, y, más recientemente, la 1653/2022, de 14 de diciembre, el Tribunal

Supremo señala que ?el IIVTNU es un impuesto directo, de naturaleza real, que grava, no el beneficio

económico de una determinada actividad empresarial o económica, ni el incremento de

patrimonio puesto de manifiesto con motivo de la transmisión de un elemento patrimonial

integrado por suelo de naturaleza urbana, sino la renta potencial puesta de manifiesto

en el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana durante el período

de permanencia del bien en el patrimonio del transmitente, con un máximo de veinte

años.?.

En consecuencia, en el caso de transmisión de la propiedad de un inmueble por el ejercicio

de la opción de compra en un contrato de arrendamiento financiero, no puede admitirse

que el valor de transmisión del inmueble para la entidad financiera arrendadora sea

el valor residual por el que se ejerce la opción de compra y que consta como precio

de enajenación en la escritura pública de compraventa por ejercicio de la opción de

compra. Tampoco puede admitirse que haya una identidad entre el valor de adquisición

y el valor de transmisión del terreno, con el argumento de que el valor del bien permanece

invariable.

Tal como señala el Tribunal Supremo, la transmisión de la propiedad de un terreno

en el contexto de un arrendamiento financiero sí puede constituir el hecho imponible

del IIVTNU.

En conclusión, en el caso de transmisión de la propiedad de un inmueble como consecuencia

del ejercicio de la opción de compra en un contrato de arrendamiento financiero, el

valor de transmisión del inmueble para la entidad financiera arrendadora no es solo

el valor residual por el que se ejerce la opción, ni tampoco el valor del bien establecido

en el contrato (y que coincide, normalmente, con el valor de adquisición del bien

por la entidad financiera), sino que dicho valor de transmisión será el importe total

satisfecho por el arrendatario financiero en el contrato de arrendamiento financiero

(la totalidad de las cuotas periódicas satisfechas más el importe de la opción de

compra). Y este importe es el que consta en los títulos que documentan el contrato

de arrendamiento financiero firmado entre la entidad financiera y el arrendatario

financiero y el contrato de compraventa por ejercicio de la opción de compra.

Todo ello, sin perjuicio de las facultades de comprobación de la Administración tributaria

competente para la gestión del IIVTNU, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo

104.5 del TRLRHL.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y en

el apartado 2 del artículo 68 del Reglamento general de las actuaciones y los procedimientos

de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos

de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.