Criterio del TS sobre la idoneidad del procedimiento de desahucio por precario en relación con la suspensión del lanzamiento ex Ley 1/2013, de 14 de mayo

La protección de los deudores hipotecarios en España a partir de la crisis financiera de 2008

Con el fin de brindar protección a los deudores hipotecarios frente a los efectos de la crisis financiera internacional que estalló en 2008, el legislador español implantó una serie de medidas a través del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre  y de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, estableció medidas urgentes para proteger a los deudores hipotecarios, en un esfuerzo por mitigar los efectos de la crisis sobre las familias incapaces de cumplir con sus obligaciones financieras, proporcionando soluciones alineadas con el derecho a una vivienda digna, consagrado en el artículo 47 CE. Así, introdujo mecanismos para la reestructuración de la deuda hipotecaria y la flexibilización de la ejecución de garantías reales, moderó el interés moratorio en contratos hipotecarios y amplió el colectivo de beneficiarios de ayudas a inquilinos afectados por ejecuciones hipotecarias. Se introdujeron también cambios en el procedimiento de ejecución extrajudicial y se eximió de ciertos impuestos a las novaciones contractuales realizadas bajo el Código de Buenas Prácticas.

Promulgado poco después, el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, suspendió, de manera inmediata y por un plazo de dos años, los desahucios de familias en situación de especial riesgo de exclusión.

Por su parte, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, introdujo otras formas de aliviar la situación de los deudores hipotecarios, como la adopción de mejoras en el mercado hipotecario, modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil para proteger los derechos de los deudores, y la modificación del Real Decreto-ley 6/2012 para ampliar la protección de deudores sin recursos.

Una de las medidas que esta ley previó, concretamente en su artículo 1.1, fue la suspensión inmediata, inicialmente por dos años, de los desahucios para familias en riesgo de exclusión. El precepto fue modificado a posteriori por otras normas con el fin de prorrogar la suspensión ante nuevas situaciones de crisis, como la pandemia de COVID-19. Modificaron el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo:

• Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero: amplió la prórroga a cuatro años desde la entrada en vigor de la ley.
• Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo: extendió la suspensión a siete años a partir de la entrada en vigor de la ley.
• Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo: elevó la prórroga a once años desde la entrada en vigor de la ley.
• Real decreto-ley 1/2024, de 14 de mayo: con la reciente entrada en vigor de esta norma, los desahucios de deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad podrán verse suspendidos hasta el 15 de mayo de 2028.

La suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables en la Ley 1/2013, de 14 de mayo

Según la nueva redacción del apartado primero del artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, hasta transcurridos quince años desde la entrada en vigor de la ley no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier otra persona física o jurídica la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en el citado precepto.

Criterio del TS: sobre la idoneidad del procedimiento de desahucio por precario promovido por el adjudicatario de la vivienda ejecutada, siendo los ocupantes potenciales beneficiarios de la suspensión

En la práctica de nuestros Tribunales se han dado casos en los que, la vivienda habitual de personas en situación de vulnerabilidad ha sido subastada y adjudicada a entidades participadas por la entidad ejecutante de modo que existe identidad o vinculación  entre ejecutante y adjudicataria. En estos casos, cuando los ejecutados en situación de vulnerabilidad siguen ocupando el inmueble como vivienda habitual, el TS ha considerado inidónea la iniciación de un nuevo procedimiento de desahucio por parte de la entidad adjudicataria, pues al ser la entidad adjudicataria la propia ejecutante y no un tercero ajeno a la ejecución, no está legitimada para volver a instar el desahucio, sino que habrá de soportar, si los ocupantes lo desean y cumplen los requisitos, que estos se acojan al derecho a la suspensión previsto en el art. 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.

Es el caso resuelto en la reciente STS, n.º 547/2024, de 23 de abril, ECLI:ES:TS:2024:2057 que, haciéndose eco del criterio adoptado en la STS 1217/2023, de 7 de septiembre, ECLI:ES:TS:2023:3610, considera inidónea la iniciación de un nuevo procedimiento de desahucio por parte de la entidad adjudicataria frente a los ocupantes de la vivienda, en este caso los ejecutados, personas vulnerables que cumplen los requisitos para beneficiarse de la suspensión del desahucio prevista por el artículo 1.1 de la Ley 1/2013. de 14 de mayo, pues, en este caso, se comprobó que la entidad ejecutante era socia única de la entidad adjudicataria.

Así, la sentencia del Tribunal Supremo, n.º 547/2024, de 23 de abril, ECLI:ES:TS:2024:2057 estima el recurso de apelación interpuesto por una pareja contra la que una sociedad mercantil, adjudicataria de su vivienda habitual mediante subasta en el seno de una ejecución hipotecaria, interpuso demanda de desahucio por precario al permanecer los demandados habitando el inmueble tras su adjudicación.

La pareja alegó la inidoneidad del juicio de precario promovido por la mercantil, argumentando que no es un tercero de buena fe, puesto que su socio único es la entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario. Los ejecutados esgrimieron que la verdadera intención de la demandante era evitar que se acogieran a los beneficios de la Ley 1/2013.

El Alto Tribunal estima el recurso de apelación, resolviendo que, cuando el adjudicatario no es un tercero ajeno al ejecutante, no puede acudir al juicio de desahucio por precario, sino que debe ejercitar la pretensión en el proceso de ejecución hipotecaria. Para ello, el TS cita la sentencia de pleno STS 1217/2023, de 7 de septiembre, ECLI:ES:TS:2023:3610, que establece que el adjudicatario vinculado al ejecutante no puede usar el juicio de desahucio por precario para instar el desalojo y establece la distinción entre adjudicatarios y terceros ajenos al procedimiento de ejecución hipotecaria. En consecuencia, se anula la sentencia de instancia que estimaba la pretensión de la mercantil demandante.

En palabras del Tribunal Supremo: «(...) no puede atribuirse a la demandante la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria».

Tal como reza la STS 1217/2023, de 7 de septiembre, ECLI:ES:TS:2023:3610:

«(...) el juicio de desahucio por precario no es un procedimiento idóneo para que el adjudicatario obtenga la entrega de la posesión, al deber instar esa entrega en el propio seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, a través de la diligencia prevista en el art. 675 LEC, y sin que el plazo de un año para instar la entrega que prevé este precepto resulte aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado (...)

(...) Por el contrario, cuando el propietario que insta la acción de desahucio es un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, que no ha sido parte ni intervenido en el mismo, y cuya buena fe se presume, por no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna, en ese caso, como declaramos en la citada sentencia 771/2022, de 10 de noviembre, el juicio de precario sí resulta un procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble».

Un supuesto totalmente diferente lo tenemos en la sentencia del Tribunal Supremo, n.º 502/2021, de 7 de julio, ECLI:ES:TS:2021:2711. La sentencia aborda un caso de desahucio por precario, donde el demandante, un particular, adquiere una vivienda previamente adjudicada a una entidad bancaria en un procedimiento de ejecución hipotecaria al que es ajeno y solicita el desalojo de los ocupantes, alegando que estos ocupan la vivienda sin título ni contraprestación. La defensa de los ocupantes se basa en un auto judicial que suspendió su lanzamiento por vulnerabilidad social, argumentando que este auto le otorga un título para la posesión de la vivienda, oponible incluso frente al nuevo propietario.

La sentencia de primera instancia y la Audiencia Provincial de Barcelona desestimaron los argumentos del ejecutado, confirmando el desahucio por precario. El Tribunal Supremo, al resolver el recurso de casación, mantiene esta decisión, fundamentándose en varios puntos clave:

Concepto de precario: se extiende a quienes utilizan una posesión sin título o con un título ineficaz, no limitándose a situaciones de mera tolerancia.

Carácter plenario del juicio de desahucio por precario: permite un análisis completo de las relaciones jurídicas y la situación posesoria, sin las limitaciones de un procedimiento sumario.

Suspensión temporal de lanzamientos: la ley permite la suspensión del lanzamiento en casos de vulnerabilidad social, pero esta suspensión tiene un carácter temporal y no constituye un título de posesión oponible a terceros adquirentes de buena fe.

Buena fe del adquirente: el Tribunal considera que el demandante adquirió la vivienda de buena fe, sin conocimiento de la suspensión del lanzamiento, y que esta buena fe debe ser protegida.

Extinción del arrendamiento no inscrito: la jurisprudencia establece que el arrendamiento no inscrito se extingue con la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, reforzando la posición del adquirente de buena fe.

Acciones contra el banco: se deja abierta la posibilidad de que el demandado pueda ejercer acciones contra Bankia por una posible actuación fraudulenta para eludir la suspensión del lanzamiento.

En conclusión, en este caso el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación, confirmando la sentencia de desahucio por precario, procedimiento que en este supuesto sí es idóneo, y subrayando la protección de los adquirentes de buena fe frente a situaciones de posesión derivadas de suspensiones temporales de lanzamiento por vulnerabilidad social.