¿Qué hacer cuando tenemos un vecino molesto? La acción de cesación en las comunidades de propietarios

¿En qué consiste la acción de cesación en las comunidades de propietarios?

Partimos del hecho de que pertenecer a una comunidad de propietarios conlleva una serie de derechos, pero también de obligaciones, que pueden dar lugar a multitud de conflictos. Cuando un vecino no respeta las normas de la comunidad y lleva a cabo actividades no permitidas, la comunidad de propietarios puede reaccionar ejercitando la acción judicial de cesación recogida en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La acción de cesación es aquella destinada a lograr que el vecino que realice actividades prohibidas o molestas cese en su actuación perturbadora.

Las actuaciones que pueden dar lugar a la acción de cesación se clasifican en:

• Aquellas actividades prohibidas en los estatutos.
• Las actividades que resulten dañosas para la finca.
• Y las actividades contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Es importante tener en consideración que no se exige que estas actividades sean acumulativas. Para que una actividad prohibida por los estatutos permita el ejercicio de la acción de cesación no es necesario que sea a su vez, por ejemplo, una actividad molesta o insalubre, sino que es perfectamente posible que una actividad totalmente lícita no pueda ejercerse libremente si es que así lo ha convenido la comunidad de propietarios, salvando siempre que se cumplan los presupuestos necesarios para que resulte de exigido cumplimiento. Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo en las sentencias n.º 1013/2004, de 14 de octubre, ECLI:ES:TS:2004:6516 y n.º 1152/2008 de 27 de noviembre, ECLI:ES:TS:2008:6451: «(...) Desde luego, no cabe de ninguna manera destinar el piso o local a actividades que están prohibidas por el estatuto, con independencia de que resulten objetivamente molestas, insalubres, inmorales o peligrosas. Puede que no sean nada de esto, pero sí hay prohibición en el título, el propietario no tiene facultad para utilizar de esta manera su finca o arrendarla o ceder a terceros a los mismos fine, pues esta actuación sería contraria a la Ley y llevaría consigo la sanción correspondiente, como establece el Tribunal Supremo en Sentencia de 20 de Febrero de 1997"».

¿Cuál es el procedimiento por el que se promueve la acción de cesación?

El procedimiento conforme al que ha de promoverse la acción de cesación se recoge en el art. 7.2 en los siguientes términos:

« (...) El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local (...)».

De la lectura del mentado artículo se extraen los dos requisitos de procedibilidad que se exigen en este procedimiento:

• Requerimiento previo con apercibimiento de acciones judiciales a quien realice las actividades prohibidas para que cese en su perturbación. Este requerimiento puede efectuarse por el presidente a iniciativa propia, o por iniciativa del propietario u ocupante que se vea perturbado por una actividad. Además, debe de ser un requerimiento fehaciente, ya que no podemos olvidar que la propia LPH exige que con la presentación de la demanda se acompañe la acreditación de requerimiento fehaciente. 
• Para el caso de que quien viene perturbando con su actividad no cese en su actuación tras el requerimiento, se celebre una junta convocada al efecto a fin de habilitar al presidente para entablar acción judicial contra el infractor.

A TENER EN CUENTA. En aquellos casos en los que el presidente hace caso omiso de la solicitud de aquel o aquellos propietarios afectados, y no realiza el requerimiento ni convoca junta de propietarios, la jurisprudencia excepciona estos requisitos, véase, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 17/2021, de 26 de enero, ECLI:ES:APC:2021:118, que entiende que la acreditación de haber solicitado al presidente que realizase dicho requerimiento, y al propio demandado que cesase en su actividad son suficientes para entender cumplidos los trámites.

El procedimiento por el que se promueve judicialmente la acción de cesación es el procedimiento ordinario (art. 249.1.8º de la LEC).

Según disponen los artículos 399 y ss. de la LEC, el proceso ordinario se inicia por demanda de la que, tras su admisión, se dará traslado a la parte demandada para que la conteste en plazo de 20 días. Tras la contestación, el letrado de la Administración de Justicia, dentro del tercer día, convocará a las partes a la audiencia previa, que habrá de celebrarse en el plazo de veinte días desde la convocatoria y que servirá para intentar un acuerdo o transacción que ponga fin al proceso, examinar las cuestiones procesales que pudieran obstar a la prosecución de éste, entre las que recordemos se encuentran los requisitos de procedibilidad de la acción de cesación, y a su terminación mediante sentencia sobre su objeto, fijar con precisión dicho objeto y los extremos, de hecho o de derecho, sobre los que exista controversia entre las partes, y en su caso, proponer y admitir la prueba. En ese acto el juez fijará fecha para la vista. 

En la vista se practicarán las pruebas propuestas y admitidas en la audiencia previa y, a su finalización, se dará trámite a las partes para que formulen conclusiones sobre el resultado de la prueba practicada, quedando los autos vistos para sentencia. 

Como especialidad de esta acción a la demanda deben acompañarse:

• Acreditación de requerimiento fehaciente al infractor.
• Certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, que como dice la jurisprudencia, el objeto de la junta es dotar al presidente de habilitación.

¿Cuál es el juzgado competente?

En estos casos la competencia viene atribuida al juzgado de primera instancia del lugar en que radique la finca en virtud de lo dispuesto en el artículo 85.1 LOPJ y artículo 52.1.8º de la LEC.

¿Quién ostenta la legitimación en este procedimiento?

La legitimación activa para presentar la demanda la ostenta el presidente de la comunidad con autorización de la junta de propietarios por expresa atribución del art. 7.2 de la LPH, además de ser quien representa a la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten a tenor de lo dispuesto en el artículo 13.3 de la LPH. 

No obstante, el vecino afectado por la perturbación podría presentar la demanda ante la pasividad y falta de actuación por parte del presidente o de la junta.

Por su parte, la legitimación pasiva corresponde al infractor, y de ser este distinto del propietario, también a este último. Existen casos en los que no se exige demandar a los dos, como por ejemplo cuando la vivienda se alquila por cortos periodos de tiempo, que dificultan la identificación de los infractores.

¿Qué puede incluir la sentencia que estime la acción de cesación?

El art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge en el último párrafo de su apartado segundo que:

«Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento».

Es decir, la Ley establece que cuando se estime la acción de cesación el juzgador podrá aplicar las siguientes medidas:

• El cese definitivo de la actividad prohibida, consistente en la prohibición de seguir realizando la actividad que dio lugar a la acción, y que motivó que se acudiese a la vía judicial, y es la medida que inevitablemente va unida a la estimación de la acción.
• La indemnización de daños y perjuicios si procede. Esta indemnización debe cubrir tanto el daño material como el moral, a pesar de la dificultad que plantea la cuantificación de este último. 
• La privación del derecho de uso de la vivienda o local por un tiempo máximo de tres años.
• La extinción de los derechos relativos a la vivienda o local, así como el lanzamiento, en aquellos casos en los que el infractor no fuese el propietario. En estos casos la legitimidad pasiva corresponderá tanto al propietario como al ocupante de la vivienda.

Tal y como recoge el art. 7.2 de la LPH en su último párrafo, a la hora de optar por un tipo de sanciones u otro habrá de atenderse a la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

¿Cabe la adopción de medidas cautelares?

Tanto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, como en la Ley de Propiedad Horizontal se recoge expresamente la posibilidad de que se acuerde la cesación inmediata de la actividad prohibida como medida cautelar, en tanto no se resuelve el procedimiento. En este aspecto conviene citar el art. 727 de la LEC, en sus reglas 7ª y 11ª:

«7ª. La orden judicial de cesar provisionalmente en una actividad; la de abstenerse temporalmente de llevar a cabo una conducta; o la prohibición temporal de interrumpir o de cesar en la realización de una prestación que viniera llevándose a cabo.

(...)

11ª. Aquellas otras medidas que, para la protección de ciertos derechos, prevean expresamente las leyes, o que se estimen necesarias para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en la sentencia estimatoria que recayere en el juicio».

Y el art. 7.2 de la LPH, en su párrafo cuarto en el que se dispone que:

«(...) el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación (...)».

¿Cuáles son los supuestos más habituales por los que se ejercita la acción de cesación?

A modo de ejemplo, y como supuestos más habituales podemos citar los que se originan por:

• Ruidos.
• Tenencia de animales.
• Pisos turísticos.
• Locales comerciales, principalmente los destinados a hostelería.
• Vecinos incívicos.

La Ley de Propiedad Horizontal tiene en cuenta que estas actividades no solo pueden generar situaciones desagradables para los vecinos, si no que en ocasiones llegan incluso a ocasionar problemas de salud para los vecinos que las sufren, y precisamente por eso la ley prevé consecuencias para el vecino infractor que pueden resultar muy gravosas, llegando en ocasiones a privársele del uso de la vivienda por un plazo máximo de 3 años en los supuestos más graves.

A TENER EN CUENTA. No es posible establecer un listado taxativo de las actividades que pueden dar lugar al ejercicio de la acción de cesación, si no que hay que atender a la especificidad de cada caso. En este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada n.º 242/2020, de 17 de julio, ECLI:ES:APGR:2020:880 dispone que: «(...), el examen de la conducta en que se fundamenta la acción de cesación, se proyecta en dos ámbitos diferenciados, como son, por un lado, el modo de ejercicio de la actividad presentada como dañosa, molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita; y, por otro lado, las consecuencias que para el derecho de uso de los demás vecinos provoca dicha actividad. De este modo, salvo casos de flagrante y manifiesta ilicitud, no toda actividad de entre las susceptibles de ser cuestionadas tiene por qué considerarse, 'per se', como contraria al art. 7.2 de la LPH, radicando, más bien, el juicio de reproche en el modo de ejercicio de la misma; mientras que, por otra parte, no toda actividad ejercida de forma objetivamente ilícita, abusiva, peligrosa, insalubre o nociva, podrá ser considerada afecta de cesación, si no es de apreciar su efectiva trascendencia para el disfrute de su derecho por parte del comunero o comuneros afectados, bastando para ello con la concurrencia de una clara reiteración con disminución de las expectativas de pacífico y normal goce de cada elemento privativo y sus zonas comunes conforme a su naturaleza y destino».