Rendimiento inmobiliario mínimo en caso de parentesco (IRPF)

Rendimiento inmobiliario mínimo en caso de parentesco en el IRPF

El artículo 24 de la LIRPF junto con el artículo 85 de la misma ley establecen un marco normativo sobre el rendimiento en caso de parentesco.

Así, el mencionado artículo 24 sostiene que «cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley».

De acuerdo con el régimen especial de rentas, previsto en el artículo 85 de la LIRPF, el rendimiento neto total mínimo no podrá ser inferior al que resulte de la aplicación de:

• El 2 % al valor catastral correspondiente al inmueble en cada periodo impositivo, en el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado.
• El 1,1 % del valor catastral si se trata de inmuebles urbanos localizados en municipios en los cuales los valores catastrales han sido revisados, modificados o determinados por medio de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de acuerdo con la normativa catastral y siempre que entrasen en vigor en el periodo impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
• El 1,1 % si, a fecha de devengo del IRPF, el inmueble carece de valor catastral o no ha sido notificado a su titular. Este porcentaje se aplicará sobre el 50 % del mayor de los siguientes valores:
• Valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
• El precio, contraprestación o valor de la adquisición.

A TENER EN CUENTA. La LPGE para 2023 añadió una nueva disposición adicional quincuagésima quinta en la LIRPF, con efectos desde el 1 de enero de 2023 y vigencia indefinida; conforme a la cual el porcentaje de imputación del 1,1 % previsto en el artículo 85 de la LIRPF resultaría de aplicación en el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, siempre que hubieran entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012. Inicialmente, la medida estaba prevista solo para el período impositivo 2023, pero luego:

• El RD-ley 9/2024, de 23 de diciembre, la amplió también al ejercicio 2024, con efectos desde 1 de enero de 2024; pero dicho RD-ley quedó derogado por no haber sido convalidado por el Congreso en su sesión celebrada el 22/01/2025 (Resolución de 22 de enero de 2025, publicada en el BOE del 23/01/2025). A pesar de ello, según se indica en la «Nota sobre los efectos, en el ámbito del IRPF, del Real Decreto-Ley 9/2024» emitida por la AEAT en fecha 21/03/2025, de conformidad con los criterios de la DGT, se mantiene en 2024 el porcentaje del 1,1 % para la imputación de rentas inmobiliarias al que se refiere la DA 55.ª de la LIRPF. En concreto, la DGT señala que «a efectos del IRPF de 2024, debe tenerse en cuenta la normativa en vigor en la fecha de devengo del Impuesto, por lo que será de aplicación el porcentaje de imputación del 1,1 por ciento en el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, siempre que hubieran entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012.; que posteriormente fue modificada por el RD-ley 9/2024, de 23 de diciembre, con efectos desde 1 de enero de 2024».
• El Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, con entrada en vigor el 25 de diciembre de 2025, volvió a modificar la DA 55.ª de la LIRPF con efectos desde 1 de enero de 2025, a fin de prorrogar su ámbito de aplicación hasta 2025, de forma que el porcentaje del 1,1 % al que se refiere fuera de aplicación «en los períodos impositivos 2023, 2024 y 2025». Sin embargo, dicho RD-ley quedó derogado, al no haber sido convalidado por el Congreso en su sesión celebrada el 27/01/2026 (Resolución de 27 de enero de 2026, del Congreso, publicada en el BOE del 28/01/2026). Posteriormente, el RD-ley 2/2026, de 3 de febrero, volvió a prorrogar hasta 2025 su ámbito de aplicación, con entrada en vigor el 5 de febrero de 2026 y efectos desde 1 de enero de 2025, en idénticos términos que la norma anterior; pero también quedó derogado por falta de convalidación en el Congreso en su sesión del 26/02/2026 (Resolución de 26 de febrero de 2026, del Congreso, publicada en el BOE del 28/02/2026). Esta situación generó cierta controversia en torno a la aplicación de la medida en 2025, que la Agencia Tributaria resolvió a través de una nota aclaratoria emitida en abril de 2026, referida a los efectos del RD-ley 16/2025, de 23 de diciembre, y el RD-ley 2/2026, de 3 de febrero. En ella, la AEAT confirma que la imputación de rentas inmobiliarias de la D.A. 55.ª de la LIRPF también se aplica al ejercicio 2025. En el mismo sentido se pronuncia el Manual práctico de Renta 2025.

Puede resultar de interés al respecto la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V2437-24), de 4 de diciembre de 2024.

En el supuesto de varios arrendatarios del inmueble, este régimen se aplicará a la parte del rendimiento neto que corresponda a los familiares que tengan el grado de parentesco legalmente establecido.

Por tanto, el rendimiento neto del rendimiento de capital inmobiliario de un arrendamiento de inmueble a un pariente hasta el tercer grado no puede ser inferior al que correspondería en el supuesto de imputación de rentas.

En dicho supuesto, el arrendador debe comprobar si el rendimiento obtenido del inmueble es inferior al 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si el valor ha sido revisado (en la misma proporción de días en que esté arrendado al familiar) o no, y consignar en la correspondiente declaración de IRPF el más alto de ellos.

RESOLUCIONES ADMINISTRATIVAS

Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V1527-23), de 5 de junio de 2023

Asunto: cesión en comodato de inmueble a hija a cambio de que asuma los gastos de suministros de la vivienda.

«En el supuesto consultado, al realizarse el comodato de la vivienda en favor de una hija de los comodantes, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 24 de la LIRPF, según el cual:

“Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulta de las reglas del artículo 85 de esta ley.”

Este último precepto, en su apartado 1 dispone que “En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.

En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el periodo impositivo o en el plazo de los diez periodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1 por ciento.

Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.”

En base a lo anteriormente expuesto, al no tratarse de un comodato gratuito, sino que se realiza a cambio de que el comodatario se haga cargo del pago de determinados gastos del inmueble, cuyo pago corresponde a los comodantes, estos últimos obtendrían por tal comodato un rendimiento del capital inmobiliario, el correspondiente al importe de los citados gastos, que, a su vez, en los términos antes expuestos, serían deducibles, por lo que tendría que computar, de resultar aplicable, el rendimiento mínimo en caso de parentesco a que se refiere el artículo 24 de la LIRPF».