Sentencia Administrativo Nº 224/2012, Tribunal Superior de Justicia de Galicia, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 1063/2006 de 15 de Febrero de 2012

Encabezamiento

Procedimiento: PROCEDIMIENTO ORDINARIO

T.S.J.GALICIA CON/AD SEC.1

A CORUÑA

SENTENCIA: 00224/2012

PONENTE: D./Dª DOLORES RIVERA FRADE

RECURSO NUMERO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001063 /2006

RECURRENTE: ASOCIACION NACIONAL COMPRADORES Y USUARIOS DE VIVIENDAS MINISTERIO DE DEFENSA, Romualdo , Jose Ramón , Juan Ignacio , Anton , Ceferino , Eulalio , Herminio , Leovigildo , Plácido , Valentín , Luis Pablo , Alfredo , Eulalia , Cecilio , Eulogio , Hermenegildo , Mariola , Marcos , Roman , Carlos José , Ángel Daniel , Basilio , Donato , Gabriel , Zaira

ADMINISTRACION DEMANDADA: INSTITUTO PARA LA VIVIENDA DE LAS FUERZAS ARMADAS

EN NOMBRE DEL REY

La Sección 001 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia ha pronunciado la

SENTENCIA

Ilmos./as. Sres./as. D./Dª

DOLORES RIVERA FRADE. Pta.

JULIO CESAR DIAZ CASALES

JOSE RAMON CHAVES GARCIA

A CORUÑA, quince de Febrero de 2012.

En el recurso contencioso-administrativo que, con el número 0001063 /2006, pende de resolución ante esta Sala, interpuesto por D./Dª ASOCIACION NACIONAL COMPRADORES Y USUARIOS DE VIVIENDAS MINISTERIO DE DEFENSA, Romualdo , Jose Ramón , Juan Ignacio , Anton , Ceferino , Eulalio , Herminio , Leovigildo , Plácido , Valentín , Luis Pablo , Alfredo , Eulalia , Cecilio , Eulogio , Hermenegildo , Mariola , Marcos , Roman , Carlos José , Ángel Daniel , Basilio , Donato , Gabriel , Zaira , representado/a por el/la procurador/a D./Dª FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO, FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , FRANCISCO JAVIER AMADOR PARDO , dirigido/a por el/la letrado/a D./Dª GINES ZAMORA GIL, contra RESOLUCIÓN 19/04/06 DEL INVIFAS SOBRE CONDICIONES PARTICULARES ENAJENACIÓN VIVIENDA. Es parte la Administración demandada el/la INSTITUTO PARA LA VIVIENDA DE LAS FUERZAS ARMADAS, representado/a por el/la ABOGADO DEL ESTADO.

Es ponente el/la Ilmo./a. Sr./a. D./Dª DOLORES RIVERA FRADE.

Antecedentes

PRIMERO.-Admitido a trámite el presente recurso contencioso-administrativo, se practicaron las diligencias oportunas y, recibido el expediente, se dio traslado del mismo a la/s parte/s recurrente/s para deducir la oportuna demanda, lo que se hizo a medio de escrito en el que, en el que en síntesis, tras exponer los hechos y fundamentos de Derecho que se estimaron pertinentes, se acabó suplicando que se dictase sentencia por la que se estimase la demanda en todos sus términos conforme a lo interesado en el suplico de la misma.

SEGUNDO.-Conferido traslado a la/s parte/s demandada/s, se solicitó la desestimación del recurso, de conformidad con los hechos y fundamentos de Derecho consignados en la/s contestación/ones de la demanda.

TERCERO.-Habiéndose recibido el asunto a prueba y practicada ésta según obra en autos y declarado concluso el debate escrito, quedaron las actuaciones sobre la mesa para resolver.

CUARTO.-En la sustanciación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo la cuantía del mismo indeterminada.

Fundamentos

PRIMERO.- Don Marcos y otros interesados, junto con la denominada asociación nacional de compradores y usuarios de viviendas del Ministerio de Defensa, impugnan en esta vía jurisdiccional la resolución de 1 de abril de 2006 de la Directora General Gerente del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas (INVIFAS) sobre fijación de precios y autorización de oferta de venta de la viviendas militares sitas en A Coruña (expediente: 2006 OI 001); y contra la resolución que acordó la actualización de la parcela, actualización de obra nueva, división horizontal y estatutos de la Comunidad de propietarios de la finca sita en DIRECCION000 número NUM000 y CALLE000 número NUM001 - NUM002 , en A Coruña.

Frente a tal impugnación el Abogado del Estado opone con carácter previo en su escrito de contestación a la demanda, aunque sin articularlo como un motivo de inadmisibilidad del recurso sino de desestimaciòn, que el recurso dirigido contra las indicadas actuaciones administrativas debe ser desestimado en la medida en que se trata de actos de mero trámite enmarcados en el seno de un procedimiento dirigido a la enajenación final de los inmuebles que, como tales actos de trámite, no pueden ser objeto de impugnación separada, sino solo con motivo del acto final que pone término al procedimiento.

Este primer motivo de oposición debe ser rechazado. Los actos recurridos cuentan con sustantividad propia suficiente para poder ser impugnados de forma autónoma, pues con ellos ya se están fijando las condiciones en las que deberá de llevarse a cabo la enajenación de las viviendas ocupadas por los actores, sin que entonces se vean obligados a esperar a que se formalice la enajenación para cuestionar tales condiciones. De tener la consideración de actos de trámite, lo sería en todo caso de actos de trámite cualificados en los términos previstos en el artículo 107.1 de la Ley 30/1992 .

SEGUNDO.- En cuanto a la cuestión de fondo que se somete a estudio en esta litis, esta Sala ha tenido ocasión de manifestar su criterio en la sentencia de 16 de septiembre de 2009 (recurso nº 775/2005 ), reiterada en la de 17 de febrero de 2010, y en las posteriores de 1 de diciembre de 2010 (recurso número 642/2006) y 8 de junio de 2011 (recurso número 151/06), en relación con litigios sustancialmente iguales al presente, promovidos asimismo por la asociación nacional de compradores y usuarios de viviendas del Ministerio de Defensa y otros interesados, respecto a las condiciones particulares de enajenación de las viviendas militares, sin que se aprecie motivo alguno para variarlo, por más que los recurrentes, insistan a lo largo del procedimiento, en que la normativa del Invifas obliga a respetar el régimen de las viviendas de protección oficial.

En el caso presente, al igual que en los enjuiciados en la mencionadas sentencias, alegan que el carácter de vivienda 'protegida' es ignorado por INVIFAS y por las empresas de tasación, a pesar de que consta expresamente en el Registro de la propiedad, cuando la norma general es que las viviendas del INVIFAS tengan dicho carácter, pues fueron construidas por el antiguo Patronato de Casas, acogida a los beneficios de viviendas protegidas, según sus 'Cédulas de calificación'. Parten los demandantes de la cédula de calificación definitiva como viviendas de renta limitada, segundo grupo, expedida por el Ministerio de la Vivienda tras la recepción definitiva de las obras ejecutadas por el promotor Patronato de Casas de la Armada; Patronato que se integró posteriormente en el Invifas. Argumentan los recurrentes que la fórmula específica de venta que la Ley 26/1999 estableció para las viviendas 'libres', que las hiciera asequibles a los recursos económicos de los miembros de las Fuerzas Armadas, con la reducción consiguiente del precio (venta por el 50 % de su precio de mercado), ha de aplicarse asimismo al precio legalmente establecido para las viviendas de protección oficial, pues entienden que en otro caso se estaría penalizando al comprador de viviendas de protección oficial del Invifas.

Ahora bien, con dicho argumento los actores están olvidando que, según la disposición derogatoria única, apartado 4, de la Ley 26/1999 'quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango en cuanto se opongan a lo dispuesto en esta Ley', entre las que se encontraban las reguladoras del régimen enajenatorio anterior, y que las viviendas litigiosas (viviendas militares sitas en A Coruña), tienen la consideración de viviendas militares por así disponerlo el artículo 4 de aquella Ley 26/1999 , según el cual 'Las viviendas cuya titularidad o administración corresponde al Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas y a los Cuarteles Generales de los Ejércitos, con excepción de las viviendas a que hace referencia la disposición adicional primera (pabellones de cargo), tendrán la calificación única de viviendas militares y serán destinadas a los fines señalados en la presente Ley ', rigiéndose su enajenación con arreglo a la disposición adicional 2ª de la ley 26/1999 pues según el apartado i) de ésta 'Las normas para la enajenación contenidas en este apartado serán de expresa aplicación en todo caso, excluyéndose, por tanto, cualquier otro régimen específico al que pudieran haberse acogido con anterioridad las viviendas militares y demás inmuebles'; de esta norma se deduce claramente que la enajenación de las mismas sólo podrá realizarse con los condicionantes impuestos por la Disposición adicional segunda 1, de la Ley 26/1999 , y los artículos 24 y 25 del Real Decreto 991/2000 . En consecuencia, dicha normativa relativa a la enajenación de viviendas militares, así como sobre el régimen de ocupación de las mismas, tiene un carácter totalizador y deja al margen la posible aplicabilidad del régimen de las viviendas de protección oficial o de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo también ha establecido una doctrina consolidada en torno a la regulación unificada y totalizadora para las viviendas militares desde que se dictó el Real Decreto 1751/1990, de 20 de diciembre, que deja al margen la aplicación del régimen de viviendas de protección oficial. En este sentido se ha expresado reiterada doctrina del Tribunal Supremo (sentencias de 15 , 16 y 18 de diciembre de 1992 , 28 , 29 y 30 de abril , 11 y 14 de mayo , 22 , 23 y 24 de julio , 28 , 29 y 30 de septiembre , 23 de noviembre y 27 de diciembre de 1993 , 18 , 26 y 27 de enero , 2 , 3 y 7 de febrero de 1994 ), de la que constituye una muestra la STS de 18 de noviembre de 1994 , en la que, con relación al RD 1751/1990, de 20 de diciembre, por el que se crea el Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas, se suprimen el Patronato de Casas Militares del Ejército de Tierra, el Patronato de Casas de la Armada y el Patronato de Casas del Ejército del Aire, y se dictan normas en materia de Viviendas Militares, se argumenta, en su Fundamento Jurídico Noveno, en los siguientes términos:

«La materia regulada en el Real Decreto impugnado no incide en la Ley de Arrendamientos Urbanos ni en las leyes de viviendas de protección oficial, porque tanto el Reglamento de 31 octubre 1975, art. 57, como el art. 55 del Reglamento de 29 octubre 1970 , y el de 13 marzo 1973, art. 7, configuran las cesiones en uso de las viviendas militares como arrendamientos especiales, excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de conformidad también con lo dispuesto en el art. 2 , 3 Ley Arrendaticia Urbana que excluye de su régimen aplicativo las viviendas que los empleados y funcionarios tuvieren asignadas por razón del servicio prestado, o en razón del mismo tal como acontecía en todo el sistema de disfrute de viviendas de personal militar contemplado en la normativa de los Patronatos. La misma conclusión se infiere respecto de las viviendas de protección oficial, pues si bien tales Patronatos han podido beneficiarse de dicho régimen en la construcción de viviendas para la aplicación de sus fines específicos, ello no implica alteración de las relaciones jurídicas entre esos organismos y los beneficiarios de Casas Militares ya que la disp. adic. del RD 1631/80 de 18 julio sobre adjudicación de viviendas de protección oficial cuya titularidad corresponda a Organismos Autónomos o al Estado, excluye del ámbito de su aplicación a las destinadas a personal militar y el RD 3148/78 de 10 noviembre, en sus arts. 12 , 49 y 53 sobre construcción, financiación, uso, conservación y aprovechamiento de Viviendas de Protección Oficial, preceptúa que los Patronatos de Casas Militares, afectos al Mº Defensa, se regirán en cuanto a su régimen legal y fijación de rentas por su legislación peculiar, conforme a las normas orgánicas de los propios Patronatos».

En definitiva, no cabe identificar las viviendas militares con las viviendas de protección oficial, a efectos de realizar el cálculo sobre el precio máximo legal de venta de este tipo de viviendas y no sobre el precio de mercado que se prevé en la Ley 26/1999 y RD 991/2000.

Así pues, una cosa es que el INVIFAS, o los anteriores Patronatos de viviendas militares, se acogieran al régimen jurídico de las viviendas de protección oficial para la financiación y construcción de dichas viviendas -circunstancia que determina que podría pervivir en el Registro de la Propiedad la anotación relativa a su calificación definitiva- y otra distinta que el régimen jurídico que resulte de aplicación a las citadas viviendas militares deba ser, por este sólo hecho, de forma exclusiva, el de las viviendas de protección oficial ya que, en la medida en que forman parte del patrimonio del INVIFAS ( art. 4.1 de la Ley 26/1999 ), están sometidas al régimen jurídico propio de las viviendas militares y, más precisamente, en este caso, al de las viviendas militares enajenables ( art. 5.2 de la Ley 26/1999 ), que conlleva las particularidades y diferencias, respecto del régimen jurídico de las viviendas de protección oficial, establecidas en la legislación específica de dichas viviendas militares, y una de estas particularidades es, en el caso que nos ocupa, la atinente a su sistema de enajenación y a la determinación del precio en el que deben ser ofrecidas en venta, que es el específicamente diseñado en la Ley especial, la Ley 26/1999, y no el establecido en la legislación sobre viviendas de protección oficial.

Frente a lo hasta expuesto no se puede hacer valer que la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, respeta el carácter de vivienda de protección oficial. Esta Orden establece, con un carácter general y no específico para las viviendas militares, normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para ciertas finalidades financieras (Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores, Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias, y Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones). El carácter general de estas normas impide interpretar que la referencia que se hace en ellas a las viviendas sujetas a protección pública (artículos 8, 45 y 46, objeto de cita en el escrito de conclusiones), se extienda a las viviendas militares. Una cosa es que la tasación de estas viviendas deba ajustarse a los principios y métodos que se regulan en aquella Orden Ministerial, siempre que el valor de tasación vaya a utilizarse para alguna de las finalidades previstas en elartículo 2, y otra bien distinta es que la aplicación de dicha norma conlleve la calificación de las viviendas militares como viviendas de protección oficial, lo que no es así. La Orden ECO/805/2003 debe respetar el carácter de viviendas de protección oficial a aquellas viviendas que merezcan tal consideración, de la que sin embargo carecen las viviendas militares por todas las razones hasta ahora expuestas.

Por lo demás, tal como se argumentó al exponer la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la propia normativa de las viviendas de protección oficial excluye de su regulación a las viviendas militares. Así, la Disposición adicional del Real Decreto 1631/80 de 18 julio, sobre adjudicación de viviendas de protección oficial cuya titularidad corresponda a Organismos Autónomos o al Estado, excluye del ámbito de su aplicación a las destinadas a personal militar. Igualmente, el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, en su artículo 13, párrafo segundo , cuando habla de los contratos de compraventa y arrendamiento de las viviendas de protección oficial, dice que 'los patronatos de casas militares afectos al Ministerio de Defensa, así como los de las fuerzas de seguridad del Estado, se regirán a estos efectos por su legislación peculiar', y en el artículo 49, párrafo tercero, al hablar de los beneficiarios, se establece que 'Cuando se trate de viviendas de promoción pública promovidas mediante convenio con los patronatos de casas militares afectos al Ministerio de Defensa, así como con los patronatos de las fuerzas de seguridad del Estado las condiciones para ser beneficiario de una de dichas viviendas se establecerán en el convenio, en consideración a su función logística y conforme a las normas orgánicas de los mencionados patronatos'. En consecuencia, aunque las viviendas militares podían acogerse al sistema de construcción y beneficios generales de las viviendas de protección oficial, dado el carácter de soporte logístico de estas viviendas, su regulación, sistema de rentas y las relaciones entre el ocupante y el Ministerio de Defensa, se rige por la normativa específica y peculiar de las viviendas militares.

La Ley 26/1999 ha unificado el régimen de las viviendas militares, al margen de su origen y promoción por distintos patronatos militares, estableciendo puntos comunes de regulación en cuanto a las causas que justifican su concesión, resolución de la ocupación, subrogación, y venta.

TERCERO.-Además, al margen de la problemática general, las viviendas construidas por el patronato de casas de la Armada no consta que fueran transferidas a la Comunidad Autónoma de Galicia, por lo que no podía ser competencia de la Comunidad Autónoma de Galicia la descalificación de las viviendas, caso de ser necesaria, que tampoco ha sido precisa debido a su calificación como viviendas militares. A ello ha de añadirse que todos los contratos otorgados respecto a las viviendas militares están sujetos a la normativa militar, y la ocupación de las viviendas por parte de quienes se hallaban en ellas nunca tuvo su origen en una promoción oficial de viviendas protegidas abierta a cualquier ciudadano que cumpliera los requisitos, sino que los actores las han recibido por su condición de militares, por lo que carece de sentido la aplicación de la normativa de viviendas de protección oficial.

Debe tenerse en cuenta que el régimen unitario de venta de las viviendas militares que se instaura en la Ley 26/1999 pretende evitar discriminaciones y aplicar el principio de igualdad, proclamado en el artículo 14 de la Constitución , en el régimen de acceso a la propiedad, el cual se conculcaría si se otorgase a algunos beneficiarios mejores condiciones o privilegios que a otros en la adquisición de viviendas, como sucedería si se tuviera en cuenta una hipotética calificación pasada como vivienda de protección oficial.

Al margen de todo lo anterior, resulta incuestionable que los recurrentes obtienen la propiedad de las viviendas que ocupaban a un precio muy inferior al del mercado libre de viviendas, con una reducción del 50 %, y en condiciones muy ventajosas. Y si no cabe aplicar el régimen de las viviendas de protección oficial, tampoco cabe fijar el precio de venta por cada metro cuadrado útil de las viviendas en base a aquel régimen, sino con arreglo a lo que se establece en el apartado 1.b de la adicional 2ª de la Ley 26/1999 y 25.2 del RD 991/2000 (es el 25.3 tras la reforma por RD 1418/2005). Dicho apartado 1.b de la adicional 2ª de la Ley 26/1999 establece que 'el precio de venta de los inmuebles a los que se refiere la letra a) de este apartado, se fijará de acuerdo con el valor real de mercado en el momento de su ofrecimiento, al que se aplicará la deducción que se señala a continuación. A estos efectos se considerará como valor real de mercado el que se fije por al menos dos entidades de tasación, inscritas en el registro correspondiente del Banco de España y seleccionadas mediante concurso público, todo ello en la forma y según el procedimiento que reglamentariamente se determine. A este importe se aplicará una deducción que, teniendo en cuenta los criterios que han venido rigiendo para la determinación de los cánones de uso y la ponderación del derecho de ocupación vitalicio que reconoce esta Ley a los usuarios, se valora de forma unitaria en el 50 %, determinando así el precio final de venta. Este precio se abonará al contado'. En esta norma legal claramente se establece que la referencia ha de ser el valor real de mercado, de modo que, al pretender que se parta del precio correspondiente como vivienda de protección oficial, realmente los demandantes están mostrando su disconformidad con una norma de rango de ley, que la Sala está obligada a aplicar.

Los recurrentes insisten en que esta materia de vivienda es competencia de la Comunidad Autónoma, no del Estado, pero para ello parten del prejuicio de que estamos ante viviendas de protección oficial, lo cual no es correcto. Tal como se desprende de su exposición de motivos, al dictar la Ley 26/1999 el Estado está legislando sobre Defensa y Fuerzas Armadas, que constituye competencia exclusiva del Estado, con arreglo al artículo 149.1.4º de la Constitución , por lo que no cabe acoger aquel argumento. Así se deduce del hecho de que la Ley 26/1999 se enmarca en un amplio proceso de modernización y cambio de modelo de las Fuerzas Armadas y de sus necesidades de movilización geográfica, tal como se expresa en su exposición de motivos.

Y por esta razón no se entiende necesario el planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad solicitada por los recurrentes tanto en su escrito de demanda como en el de conclusiones, pues aún cuando el artículo 148.1.3 de la CE permite a las CCAA asumir competencias en materia de vivienda, que lo ha sido por la Comunidad autónoma gallega en su Estatuto de Autonomía, el Estado a través de la ley 26/1999 está legislando en una materia sobre la que cuenta con competencia exclusiva a tenor de lo dispuesto en el artículo 149.1.4º de la Constitución , y esta es la razón de que, de la respuesta dada por el Jefe de servicio de gestión y recaudación de ingresos de la Secretaria de Estado de vivienda y actuaciones urbanas del Ministerio de Fomento de fecha 6 de julio de 2011, incorporada a las actuaciones en periodo probatorio, se deduzca, como lo hacen también los propios actores en su escrito de conclusiones, que dicho Ministerio no es competente en el régimen de protección de las viviendas del INVIFAS, y sí lo es en cambio el Ministerio de Defensa al amparo de la regulación que se contiene en la Ley 26/1999, que constituye el régimen jurídico al que quedan sujetas las viviendas militares.

Como ya se han pronunciado los Tribunales Superiores de Justicia de Madrid y Castilla-León, en sus sentencias de 21 de junio de 2011 y 29 de abril de 2011, respectivamente, 'ninguna duda cabe a la Sala de la constitucionalidad de la citada norma desde la perspectiva de los preceptos constitucionales invocados por la parte actora ya que el título competencial que habilita al Estado a dictar esta norma reguladora del proceso de enajenación de viviendas militares no es el de vivienda (atribuido a las Comunidades Autónomas en el art. 148.1.3ª CE ), sino el contenido en el art. 149.1.4ª CE , que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de 'Defensa y Fuerzas Armadas', en la medida en que el proceso de enajenación de viviendas militares regulado en laLey 26/1999, no tiene por objeto llevar a cabo una política general de vivienda, sino un objeto diferente, pues se enmarca en un amplio proceso de modernización y cambio de modelo de las Fuerzas Armadas y de sus necesidades de movilización geográfica, como la propia Exposición de Motivos de laLey 26/1999, explica con claridad'.

O como ha razonado esta sala en el sentencia dictada en fecha 21 de septiembre de 2011, en el Recurso número 954/2008 , en el cual la Asociación Nacional de Compradores y Usuarios de Viviendas del Ministerio de Defensa, interponía recurso contencioso-administrativo, contra falta de respuesta por parte de la Consellería de Ordenación del Territorio, Obras Públicas y Transportes de la Xunta de Galicia, a las pretensiones encaminadas a que se declarase la competencia de la Xunta de Galicia, en materia de viviendas protegidas, aun cuando el vendedor sea el INVIFAS y que, en consecuencia, por el órgano competente de la Comunidad Autónoma incoase el expediente de restablecimiento de la legalidad en la materia de enajenación de viviendas de protección oficial, así como el sancionador, si procediere, y que se entregase a la actora copia cotejada del expediente de calificación de las citadas viviendas, como VPO, por la propia Xunta de Galicia, Instituto Gallego de Vivienda y Suelo, todo ello al amparo del art. 149 CE , el art. 27 del Estatuto de la Comunidad Autónoma de Galicia y RD 1926/1985, de 11 de diciembre 'No puede prosperar el recurso interpuesto pues, efectivamente, las viviendas con destino a los extintos Patronatos de las Fuerzas Armadas fueron excluidas conforme a lo previsto en el apartado c) del Anexo del RD 1926/85, de 11 de septiembre, invocado, de las competencias transferidas y, porque tal y como afirma la representación de la Administración demandada, dichas viviendas se encuentran sometidas al régimen específico previsto en laLey 26/1999, de 9 de julio, de Medidas de Apoyoa la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas.

Por lo demás y según la propia ley antes citada, las viviendas citadas cuya titularidad corresponde en exclusiva al Instituto de las Fuerzas Armadas y a los Cuarteles Generales de los Ejércitos tienen como única cualificación la de 'viviendas militares' al margen de que en cualquier otro momento pudieran haber estado calificadas o no como viviendas de protección oficial; y como tales viviendas militares conforme al art. 5 de la citada ley , está previsto puedan enajenarse en las condiciones señaladas en la propia ley y de acuerdo con el procedimiento reglamentariamente establecido, que no es otro que el fijado en laDisposición Adicional Segunda de la misma, cuyo apartado i) taxativamente fija que las normas de enajenación contenidas en dicha disposición serán de expresa aplicación en todo caso, excluyéndose, por tanto, cualquier otro régimen específico al que pudiesen haber estado acogidas con anterioridad las viviendas militares... Tal disposición, desarrollada por los arts. 24 a27 del RD 991/2000, de 2 de julio , constituyen la única normativa aplicable a tales viviendas en la actualidad.

En tal sentido y, tal y como han declarado numerosas Salas de lo Contencioso-Administrativo de los Tribunales Superiores de Justicia de distintas Comunidades Autónomas y, en particular, esta Sala entre otras en Sentencias 649/2007, de 20 de junio y 513/2009, de 10 de junio , '...una cosa es que el INVIFAS o los anteriores Patronatos de Viviendas Militares, se acogieran al régimen jurídico de las viviendas de protección oficial, para la financiación y construcción de dichas viviendas -circunstancia que determina que pueda pervivir en el Registro de Propiedad dicha circunstancia en cuanto a la anotación relativa a su calificación definitiva- y otra distinta que el régimen jurídico que resulte de aplicación a las citadas viviendas militares deba ser, por este solo hecho, de forma exclusiva, el de las viviendas de protección oficial, ya que, en la medida en que forman parte del patrimonio INVIFAS(art. 4.1 de la Ley 26/1999 ) están sometidos al régimen jurídico propio de las viviendas militares enajenables(art. 5.2 de la Ley 26/1999 ), régimen que conlleva, tal y como se desprende de la citada Disposición Adicional Segunda de la ley y arts. 24 a27 del Real Decreto 991/2000, de 2 de junio , que la desarrolla, no pocas particularidades y diferencias respecto del régimen jurídico de las viviendas de protección oficial, particularidades entre las que destaca el caso que nos ocupa, esto es el sistema, régimen o procedimiento atinente a su enajenación y a la determinación del precio de oferta para la misma, que no es otro que el específicamente fijado en la citada ley especial y no el establecido en la legislación sobre viviendas de protección oficial'.

Consecuentemente, no puede prosperar la demanda interpuesta en cuanto parte de una serie de premisas que se demuestran falsas, excluyendo interesadamente la normativa específica que deriva de su especialidad rige la materia de que se trata'.

CUARTO.-Respecto a la denunciada modificación de las superficies de las viviendas, no sólo no se presenta prueba fehaciente de dicha alteración sino que tan siquiera se desciende a señalar las características de los pisos y las diferencias que se dicen producidas. Lo que ha acaecido es que el patrimonio inmobiliario que se puso a la venta a raíz de la citada Ley 26/99, una vez desafectado del uso público al que estaba destinado, hubo de acceder al Registro de la Propiedad en condiciones de venta - art. 246 de la Ley Hipotecaria -, procediendo la Administración a la división de la propiedad horizontal, a la constitución de las respectivas comunidades de propietarios y sus estatutos, librándose las oportunas certificaciones para su acceso al Registro de la Propiedad (sin que competa a este Orden Jurisdiccional la revisión de tales asientos), sin que las superficies que se hayan podido contemplar tengan relevancia de clase alguna en orden al precio, ya que lo que se está enajenando es un 'cuerpo cierto' ( artículo 1.471 Código Civil . En todo caso, cabe aclarar que lo único que ha hecho el INVIFAS es incorporar al Registro de la Propiedad el número real de metros cuadrados, incluidas zonas comunes, trasteros, etc, en una actividad de depuración física y jurídica expresamente prevista en el artículo 24.8 del RD 991/2000 , pero ello no puede afectar al precio en base a aquella enajenación como cuerpo cierto. En consecuencia, no existe base para acoger esta petición.

De todo lo anterior se desprende la procedencia de desestimar la primera de las pretensiones planteadas de que se declare la nulidad de las resoluciones que fijan las condiciones de venta de las viviendas y la rectificación de sus superficies, sin que exista base normativa alguna para que se apliquen a los demandantes las normas de enajenación correspondientes a las viviendas de protección oficial de promoción pública.

Lo que pretenden los demandantes en este litigio es el desconocimiento de la normativa aplicable y el establecimiento a su conveniencia de un régimen jurídico distinto al fijado por el legislador, lo cual resulta inaceptable jurídicamente. Y es que ni las condiciones de las ventas son contrarias al ordenamiento jurídico, ni las pretensiones de los recurrentes tienen amparo normativo.

En este punto, para salir al paso de las numerosas citas de sentencias de la Sala de lo contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, conviene dejar constancia de que en sus últimos pronunciamientos desestima pretensiones como las que ahora se plantean. Así, en sentencias de su sección 8ª de 27 de junio y 5 de diciembre de 2007 , y 11 de junio y 9 de julio , 15 de octubre , 19 de noviembre y 3 de diciembre de 2008 , así como 1 de julio de 2009 y 17 de marzo de 2010 . Y solamente en dos sentencias de la sección 9ª de 18 de marzo y 29 de abril de 2010 se estima el recurso exclusivamente en referencia a la cláusula de saneamiento por vicios ocultos contenida en la oferta, si bien después de declarar la exclusión de la legislación aplicable a las viviendas de protección oficial a la enajenación de viviendas militares. Por otra parte, la sentencia de 6 de noviembre de 2009 de la Sala de lo contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Sevilla , se adscribe a la tesis de rechazar todas las pretensiones suscitadas, negando la aplicación de otra normativa que no sea la de viviendas militares para la fijación del precio final de venta. Sentencias posteriores a las antes citadas, que rechazan la postura que defienden los actores, las tenemos en la sentencia del TSJ de Madrid de 6 de junio de 2011 , de Castilla-León de 29 de abril de 2011 , de Aragón de 27 de septiembre de 2010 o la de Andalucía de 10 de junio de 2010 .

QUINTO.-Se pretende asimismo el cumplimiento con cargo al Invifas (en su caso, el resarcimiento de los gastos ocasionados) de las ordenanzas municipales en materia de Inspección Técnica de Edificios. Tampoco esta pretensión puede ser acogida, porque una vez adquirida la vivienda, es claro que el vendedor queda desvinculado de cualesquiera gastos y reparaciones que hayan de realizarse en la misma, y si las condiciones de aquélla son tales que el precio de venta (claramente privilegiado) no compensa los gastos que hayan de efectuarse para su acondicionamiento, le queda a los recurrentes la opción de no aceptar la venta y continuar con el uso de la vivienda. Por consiguiente, tampoco esta pretensión puede ser acogida.

SEXTO.-La tercera de las pretensiones que se plantea es la nulidad de la cláusula de renuncia al saneamiento de los posibles vicios ocultos, que se contiene en el modelo de aceptación de oferta de venta de vivienda, en el que se hace constar que 'en la escritura de compraventa figurará la expresa renuncia del comprador a la acción de saneamiento por vicios ocultos, toda vez que éste conoce el estado y conservación de la vivienda al ser su residencia habitual. Todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.485 del Código Civil '. Desde el momento en que dicha aceptación figura suscrita por dicha compradora, al igual que por los demás en los restantes casos, asume tal conocimiento del estado y conservación de la vivienda, por haber sido hasta entonces su residencia habitual. Por tanto, los compradores son perfectos conocedores del estado de los pisos y de los posibles vicios que tengan las viviendas, en razón de que llevan viviendo en ellas un buen número de años, por lo que no puede considerarse que dicha cláusula suponga modificación de ninguna clase en perjuicio del consumidor. En todo caso, nunca cabrá el saneamiento por vicios ocultos, pues falta el primer presupuesto para ostentar ese derecho, exigido por el art. 1484 del Código Civil , según el cual: 'El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precia por ella' y tampoco cabría el ejercicio de la acción dado que ha transcurrido, con exceso, el plazo de seis meses desde la entrega de la cosa vendida que establece el artículo 1490 del C. Civil . Si a ello le añadimos que la renuncia al saneamiento por vicios o defectos ocultos está expresamente prevista en el artículo 1485, párrafo segundo, del Código Civil , resulta obligada la desestimación de este tercer extremo del suplico de la demanda.

SEPTIMO.-La cuarta y última pretensión que se contiene en el suplico de la demanda es la de las devoluciones y resarcimiento por daños y perjuicios comprensiva de la diferencia de precio entre el cobrado y el establecido por la normativa autonómica de aplicación, el importe del canon de uso pagado desde la aceptación de la oferta hasta la fecha en que dejaron de ser percibidos por el Invifas, los intereses devengados desde que fue efectuado el pago de la vivienda hasta el momento de la devolución, gastos de rectificación de escrituras e inscripciones en el Registro de la Propiedad, así como de los excesos por honorarios notariales y registrales, y devolución del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

Respecto a la devolución de la diferencia de precio, intereses devengados, gastos de rectificación de escrituras e inscripciones y excesos por honorarios, desde el momento en que anteriormente se ha argumentado que son conformes a Derecho los precios de venta fijados por el Invifas, correlativamente han de ser desestimadas dichas peticiones, porque no se ha producido daño o perjuicio alguno.

En cuanto a la petición de devolución del importe del canon de uso, es cierto que la condición establecida en el apartado 3.c de las de venta obliga a los ocupantes de las viviendas y futuros compradores a seguir pagando el canon mensual por el uso de la misma hasta el otorgamiento de la escritura. Sostienen los actores que, dado que la perfección del contrato se produce por el concurso de la oferta y la aceptación ( art. 1450 Código Civil ), no es posible obligar al adquirente a seguir abonando el canon por el uso de una vivienda que es de su propiedad.

Esta argumentación omite que la perfección del contrato no es suficiente en nuestro Derecho para transmitir la propiedad, pues es necesaria, además, la tradición ( arts. 609 y 1095 Código Civil ), ya material, ya ficticia (prevista respecto de inmuebles en el art. 1462 del mismo texto legal ). La aceptación de la oferta mediante la remisión al INVIFAS del correspondiente impreso por el militar ocupante de la vivienda, no basta para adquirir el dominio sobre el inmueble, pues dicha transmisión de la propiedad quedaba supeditada a la suscripción de la escritura notarial de compraventa, entre otras razones por así disponerlo las condiciones objeto de aceptación. En efecto, como con claridad se desprende del art. 25.4 del RD 991/2000 , dado que se trata, en este caso, de un procedimiento de enajenación mediante adjudicación directa de viviendas militares ocupadas a sus propios usuarios, el proceso de enajenación no concluye hasta que se dicta la correspondiente resolución de adjudicación de la vivienda, debiendo iniciarse, a continuación, los correspondientes trámites para el otorgamiento de la escritura pública y, por tanto, hasta tanto la resolución de adjudicación se dicta con el siguiente otorgamiento de la escritura pública, debe seguirse satisfaciendo el canon mensual de uso, pues el procedimiento de enajenación mediante adjudicación directa aún no ha concluido cuando se firma por el ocupante la aceptación de la oferta. La obligación de pago del canon es una consecuencia de la adjudicación de las viviendas en régimen de uso, constituyendo la contraprestación por el disfrute de la misma, como establece el art. 7.1 de la Ley 26/1999 . En principio, la obligación subsiste mientras continúa la posesión,a salvo, entre otros supuestos, de la confusión de derechos que supone la adquisición de la propiedad por el ocupante que tiene ocasión de producirse mediante el otorgamiento de la escritura. Dado que el canon es indivisible y el pago se verifica por mensualidades anticipadas, el mismo mes en que se adquiere el dominio es exigible el canon o renta correspondiente, al igual que lo sería ante otras causas de cese en el uso de la vivienda y en el seno de las relaciones arrendaticias entre particulares.

Eximir de la obligación de satisfacer el canon de uso en el momento en que se aceptan las condiciones de la oferta de venta es tanto como permitir el uso en precario de quien, en último extremo, pueda no formalizar la escritura de compraventa porque no acepta la oferta de venta de la vivienda que ocupa, contraviniéndose así el artículo 1256 del Código Civil , no existiendo ningún precepto que ampare esta solicitud.

Respecto de los gastos registrales, no existe razón ni amparo normativo alguno para que no hayan de ser afrontados por los compradores, rechazándose las demás partidas que se reclaman en concepto de daños y perjuicios pues presupone unos daños y perjuicios que no han tenido lugar.

Por todo lo cual procede la desestimación del recurso.

OCTAVO.- Al no apreciarse temeridad o mala fe en la interposición del recurso, no procede hacer expresa condena en las costas del mismo, de conformidad a las previsiones del artículo 139.1 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso- Administrativa .

VISTOSlos artículos citados y demás preceptos de general y pertinente aplicación.

Fallo

que debemos desestimar ydesestimamosel recurso contencioso administrativo interpuesto porDon Marcos y otros interesados, junto con la denominada asociación nacional de compradores y usuarios de viviendas del Ministerio de Defensa, contra la resolución de 1 de abril de 2006 de la Directora General Gerente del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas (INVIFAS) sobre fijación de precios y autorización de oferta de venta de la viviendas militares sitas en A Coruña (expediente: 2006 OI 001); y contra la resolución que acordó la actualización de la parcela, actualización de obra nueva, división horizontal y estatutos de la Comunidad de propietarios de la finca sita en DIRECCION000 número NUM000 y CALLE000 número NUM001 - NUM002 , en A Coruña; sin hacer imposición de costas.

Notifíquese a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de casación ordinario establecido en el art. 86 de la Ley 29/1998, de 13 julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, dentro del plazo de diez días computados desde el siguiente a su notificación, que se preparará ante esta Sala, a medio de escrito con los requisitos del art. 89 de dicha Ley, ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo. Asimismo, podrán interponer contra ella cualquier otro recurso que estimen adecuado a la defensa de sus intereses. Para admitir a trámite el recurso, al interponerse deberá constituirse en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Tribunal (1570-0000-85-1063-06-25), el depósito al que se refiere la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre (BOE núm. 266 de 4/11/09); y, en su momento, devuélvase el expediente administrativo a su procedencia, con certificación de esta resolución.

Así lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-La sentencia anterior ha sido leída y publicada el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo./a. Sr./a. Magistrado/a Ponente D./Dª JOSE MARIA GOMEZ Y DIAZ-CASTROVERDE al estar celebrando audiencia pública la Sección 001 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia. Doy fe. A CORUÑA, quince de Febrero de 2012.