Sentencia CIVIL Nº 113/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 365/2018 de 26 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0016739
Recurso de Apelación 365/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 130/2016
APELANTE: Fundación Socio Cultural y deportiva Villaverde
PROCURADOR D. JOSE ANDRES PERALTA DE LA TORRE
APELADO: Delibol Actividades SL
PROCURADOR Dña. MARIA SOLEDAD CASTAÑEDA GONZALEZ
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL
D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ
D. JUAN JOSÉ SÁNCHEZ SÁNCHEZ
En Madrid, a veintiséis de marzo de dos mil diecinueve. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de
apelación los autos de juicio ordinario número 130/2016 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número
45 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandado: FUNDACIÓN SOCIOCULTURAL Y
DEPORTIVA VILLAVERDE -FUNDEVI-, y de otra, como Apelado-Demandante: DELIBOL ACTIVIDADES S.L.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JUAN JOSÉ SÁNCHEZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid, en fecha ocho de enero de dos mil dieciocho, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimando la demanda deducida por la procuradora Doña María soledad Castañeda González en nombre y representación de Delibol Actividades S.L. contra Fundación Socio Cultural y Deportiva Villaverde (FUNDEVI) le condeno a abonar a la actora diez mil euros (10.000 euros), sus intereses legales a computar desde el 9 de octubre de 2.015 y las costas causadas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de diez de julio de dos mil dieciocho, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día veinticinco de marzo de dos mil diecinueve.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- DEL OBJETO DEL LITIGIO.- Por la representación de la FUNDACIÓN SOCIOCULTURAL Y DEPORTIVA VILLAVERDE -FUNDEVI- se formula recurso de apelación contra la sentencia dictada con fecha 8 de enero de 2018 , la cual estima la demanda presentada por la representación de DELIBOL ACTIVIDADES S.L., condenando a la demandada hoy apelante FUNDACIÓN SOCIOCULTURAL Y DEPORTIVA VILLAVERDE -FUNDEVI- a abonar a la actora la suma de 10.000 euros más los intereses legales a computar desde el 9 de octubre de 2015.

La parte actora hoy apelada sostiene ya en su escrito de demandada que FUNDACIÓN SOCIOCULTURAL Y DEPORTIVA VILLAVERDE -FUNDEVI- es usufructuaria de los terrenos que se utilizan para uso deportivo desde 1948, en el paseo Talleres n° 1, 28021 de Madrid, siendo a su vez propietaria de la totalidad de las instalaciones existentes en dichos terrenos destinados a uso deportivo, social y cultural. Que dentro de los mencionados terrenos existe un Club Social, compuesto de Salón de Actos Culturales y Sociales, Bar- Cafetería. Que en fecha 1 de mayo de 2014 la actora, en calidad de arrendataria, celebró contrato de arrendamiento con el representante de FUNDACIÓN SOCIO CULTURAL Y DEPORTIVA VILLAVERDE - FUNDEVI, D. Miguel Ángel , para la explotación de la actividad hostelera del mencionado Club Social. Que las partes acordaron la resolución del contrato el día 9 de julio de 2015, acordando que 'en lo referente a la fianza obligatoria, constituida al amparo del art. 36.1 de la LAU de 1994 , las partes acuerdan que en este acto, se reintegra la cantidad de 3.000 euros y los 1.000 euros restantes serán reintegrados a la arrendataria toda vez sean compensados los recibos pendientes de los suministros de luz, gas y agua, si los hubiera, y sea verificado el correcto estado del inmueble... En relación a la fianza efectuada por la arrendataria según la estipulación CUARTA del contrato de arrendamiento, las partes acuerdan que en este acto se entrega la cantidad de 6.000 euros y los restantes 9.000 euros restantes serán reintegrados a la arrendataria una vez se verifique totalmente la maquinaria, mobiliario y utensilios según el informe pericial independiente solicitado al Colegio de Ingenieros de Madrid y el informe del mantenedor contratado a dichos efectos... El resto de la fianza depositada por el arrendatario, se entregará en el menor tiempo posible y en todo caso antes de TRES MESES desde la firma del presente documento, una vez verificado que toda la maquinaria propiedad j del arrendador depositada en los inmuebles objeto del contrato, están en perfecto estado de funcionamiento, así como la no existencia de cantidades pendientes que pudieran derivar responsabilidad para el arrendador'.

Añade la parte actora que transcurridos los tres meses desde la fecha de entrega de llaves al arrendador y resolución de contrato, todavía no ha devuelto a mandante la fianza constituida en su día, por importe de DIEZ MIL EUROS (10.000 euros), de los cueles corresponden MIL EUROS (1.000 euros) de la fianza obligatoria, y NUEVE MIL EUROS (9.000 euros) como garantía adicional.

Frente a ello, la parte demandada FUNDACIÓN SOCIOCULTURAL Y DEPORTIVA VILLAVERDE - FUNDEVI- opone que solicitó al Ilustre Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de Madrid un informe pericial independiente, designando al Ingeniero Industrial D. Adrian , en cuyas CONCLUSIONES informa del lamentable estado de conservación y mantenimiento con que habían quedado la maquinaria depositada en el local y propiedad de la demandada; expresando que no existe mantenimiento de la maquinaria y detalla el estado de abandono de las mismas.

Para la sentencia de instancia, corresponde a la FUNDACIÓN SOCIOCULTURAL Y DEPORTIVA VILLAVERDE -FUNDEVI-justificar el mal estado en que dejó el local la actora, averías de los equipos y falta de enseres y mobiliario, y que si bien la prueba pericial aportada por la parte demandada pone de manifiesto que el mantenimiento por parte de DELIBOL ACTIVIDADES S.L. del inmueble arrendado no fue el adecuado; el mismo no justifica, por sí sola, la no devolución del resto de la fianza entregada. Y aunque se ha aportado una factura 'pro forma' de fecha 10 de julio de 2.015, por importe de 14.005,47 euros -que contiene partidas de 'suministro de equipo de frio por estar averiado el existente' 'suministro e instalación de campana de cocina por avería, equipo con motor y transmisión en el interior de la caja para trabajar en el exterior en azotea, con accesorios mano de obra y retirado de equipo averiado e instalación del nuevo' y 'suministro e instalación de aire acondicionado tipo cassette de Kosner (con accesorios y puesta en funcionamiento'-, ello no prueba ni que dichas averías sean imputables a la demandante ni que la factura aportada hubiese sido pagada, al tratarse, según se desprende de su tenor literal de un documento 'proforma'. Añade la sentencia de instancia que, a mayor abundamiento, ya en fecha 25 de julio, el inmueble se encontraba ocupado por el nuevo arrendatario, el cual reconoce que el aire acondicionado, que no funcionaba, lo arregló él, costándole dinero; y que cuando entró había una cámara y una freidora que no funcionaban (siguen sin arreglar por el arrendatario) pero ello databa de un inquilino (Sr. Andrés ) anterior a DELIBOL ACTIVIDADES S.L. En definitiva, para la sentencia de instancia, no se justifica por la Entidad Fundación Socio Cultural y Deportiva Villaverde, que, sin perjuicio del estado da abandono que presentaba el local y sus instalaciones, toda la maquinaria a que se refiere la contestación a la demanda se encontrase estropeada, que, aquella que pudieran estarlo, fuera imputable a DELIBOL ACTIVIDADES S.L., que faltaran enseres y mobiliario y que la FUNDACIÓN SOCIO CULTURAL Y DEPORTIVA VILLAVERDE (FUNDEVI) haya pagado el importe de los posibles arreglos que haya efectuado, o en caso de haberlo hecho a cuanto ascendieran éstos.



SEGUNDO.- DE LA FIANZA.- Durante el transcurso del contrato de arrendamiento el arrendador que ha puesto en posesión del arrendatario un inmueble, a menudo valioso, se halla sujeto a indudables riesgos. Por una parte, el arrendatario puede o no abonar la renta, y cuando a través de un procedimiento judicial logre recuperar el inmueble, en caso de impago de la misma, ha podido pasar ya un largo periodo de tiempo. Por otra parte, el arrendatario puede causar daños importantes en la finca arrendada, de también difícil indemnización.

Para obviar, en parte, todos estos riesgos, se acude al instituto de la fianza, que recogían ya las leyes arrendaticias anteriores y recoge también la actual en el artículo 36 de la LAU de 1994 . La función pues que cumple la fianza en la relación jurídico-civil existente entre el arrendador y el arrendatario es garantizar el cumplimiento de las obligaciones de éste último, y aunque el citado precepto legal no concreta a qué obligaciones del arrendatario podrá aplicarse la fianza, debe entenderse que al arrendador le cabe ejecutar la misma por el incumplimiento del arrendatario de las obligaciones asumidas por éste al celebrar el contrato de arrendamiento, abarcando la garantía tanto la inobservancia de las obligaciones legales del arrendatario como al incumplimiento de cualquier otra que las partes hubiesen pactado, comprendiendo en concreto el pago de la renta, el cumplimiento del contrato y los daños y perjuicios causados en la finca arrendada. Así, la SAP de Madrid, sección 19ª, de 26 de Julio de 1994 ya enseñaba que la fianza a que se refiere el art. 105 de la LAU 1964 , tiene por finalidad, resuelto que sea el contrato, liquidar las rentas pendientes y menoscabos de la finca; siempre que las partes desde el principio de la autonomía de la voluntad ( art. 1.255 del CC ) no hubiesen establecido otra cosa.

En la CLÁUSULA CUARTA del 'contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 2014 de la explotación del Club Social' se hace constar que 'El ARRENDATARIO, deposita en este acto la cantidad de QUINCE MIL EUROS (15.000 euros), en concepto de fianza, en garantía de la instalación, maquinaria, mobiliario y utensilios, etc, propiedad de FUNDEVI'. Añade la CLAUSULA QUINTA del mismo contrato (FIANZA DE DOS MENSUALIDADES), que 'El importe de la presente fianza será devuelto al ARRENDATARIO, a la finalización del Contrato, siempre y cuando haya dado cumplimiento a todas las obligaciones derivadas del mismo. En caso contrario, la hará suya FUNDEVI, en concepto de indemnización de daños y perjuicios...' De esa forma, a la vista del contenido de las cláusulas transcritas, resulta evidente que la fianza responde tanto del buen uso y mantenimiento del inmueble y de las instalaciones, maquinaria, mobiliario y utensilios, puestos a disposición de la arrendataria en virtud del contrato de arrendamiento, como de cualquier otro incumplimiento de la arrendataria de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento. Como dice el AAP de Madrid, Sección 13ª, de 17 de enero de 2019 ROJ: AAP B 62/2019-ECLI:ES:APB:2019:62 A, la fianza, prevista en el art. 36 de la LAU , se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder. Y como dijimos en la SAP de Madrid, Sección 21ª, de 8 de mayo de 2018 ROJ: SAP M 7522/2018-ECLI:ES:APM:2018:7522 , en cualquier caso, dada la naturaleza que tiene de 'garantía', para el arrendador, del cumplimiento, por el arrendatario, de sus obligaciones, durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, el arrendador no viene obligado a devolver, al arrendatario, la suma de dinero que éste le entrega al inicio de la relación arrendaticia en concepto de fianza, hasta que la relación arrendaticia queda extinguida (así se desprende del número 4 del artículo 36).



TERCERO.- DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.- Como pone de manifiesto una reiterada jurisprudencia, tanto del Tribunal Supremo con del Tribunal Constitucional, 'el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial 'ad quem' para resolver cuantas cuestiones se le planteen, sean de derecho o de hecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un 'novum iudicium' -entre otras, SSTC 194/1990, de 29 de noviembre ; 323/1993, de 8 de noviembre ; 272/1994, de 17 de octubre y 152/1998, de 13 de julio -. El Juez o Tribunal de apelación puede, así, valorar las pruebas practicadas en primera instancia y revisar la ponderación que haya efectuado el Juez 'a quo', pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación' - STC núm. 21/2003, de 10 febrero -. Ahora bien, también se ha de precisar que la valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de las facultades de la Juzgadora de instancia, que deberá llevar a cabo la evaluación de las mismas conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecida, como se encuentra, por la inmediación al deber presenciar personalmente el desarrollo de aquéllas. De tal suerte que cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción.

Y en el caso de autos, a la luz de la doctrina expuesta, y una vez revisadas las pruebas practicadas, esta Sala entiende que se debe mantener la valoración probatoria realizada por el Juzgador de Primera Instancia, por considerar la misma ponderada y ajustada al contenido del informe pericial aportado y al contenido de la prueba practicada en el juicio. Se considera que la valoración probatoria del Juez de Instancia resulta ponderada y ajustada a criterios de la sana crítica, razonabilidad y método inductivo, obteniendo conclusiones razonables y basadas en una ponderación y valoración del material probatorio existente, encontrándose la misma reforzada por la percepción que obtiene el Juez de instancia en la inmediación directa en la práctica de la prueba. Frente a tales conclusiones las alegaciones contenidas en el recurso de apelación presentado no sirven para desvirtuar las mismas.

Efectivamente, el 'dictamen pericial relativo al estado de la maquinaría de hostelería existente en el local de restauración' de fecha 15 de junio de 2015 elaborado por el Ingeniero Industrial D. Adrian -documento nº 3 acompañado al escrito de contestación a la demanda- se emite tras la realización de 'una inspección visual de los diferentes equipos, sin desmontaje alguno, evaluando lo observado', y si bien lo 'observado' es un 'estado general de abandono de las instalaciones y maquinaria industrial de hostelería', resulta evidente es que el perito no lleva a cabo un análisis del correcto funcionamiento de la maquinaría de hostelería, la cual ni siquiera es puesta en marcha; siendo igualmente evidente que la factura PROFORMA de fecha 10 de julio de 2015 elaborada por D. Claudio -INSTALACIONES REFORMAS Y MANTENIMIENTOS ELÉCTRICOS- (documento nº 6 acompañado al escrito de contestación a la demanda), en modo alguno evidencia, ni el deterioro de la maquinaria existente que se pretende sustituir por los nuevos equipos de hostelería, ni que dicho deterioro sea imputable al arrendatario. De hecho tampoco consta acreditada, ni la reparación de los equipos existentes ni la adquisición de nueva maquinaria de hostelería, máxime cuando además, escasos días después de la resolución contractual, el negocio controvertido, junto con sus instalaciones y maquinaría, había vuelto a ser arrendado, estando fechado el nuevo contrato el día 1 de agosto de 2015, como se deduce de la documental aportada a las actuaciones, y así ha sido confirmado por el testigo D. Edemiro , en el acto del juicio, administrador de la nueva sociedad arrendataria, el cual ha aclarado además que recibió las llaves de local con anterioridad a la firma del contrato, en el mes de julio -el día 28 de julio abrió el local celebrando una fiesta-, y que cuando tomó posesión del local había unas máquinas, una cámara y una freidora, que estaban estropeadas, pero desde una fecha anterior al arrendamiento de la parte actora, y que a la fecha del juicio no han sido reparadas, y que él mismo costeo de su bolsillo la reparación del aire acondicionado; por todo lo cual resulta procedente desestimar el recurso de apelación formulado.



CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación conlleva que proceda hacer expresa imposición de las costas causadas por el mismo a la parte apelante, según determina el art. 398.1 de la LEC .



QUINTO.- Igualmente, procede declarar la pérdida del depósito constituido para el recurso de apelación, de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial V I S T O S los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la FUNDACIÓN SOCIOCULTURAL Y DEPORTIVA VILLAVERDE -FUNDEVI-, frente a DELIBOL ACTIVIDADES S.L., contra la sentencia dictada con fecha 8 de enero de 2018, por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 45 de los de Madrid , debemos acordar y acordamos confirmar la citada resolución, imponiendo a la parte apelante el abono de las costas procesales de la presente alzada.

Igualmente, procede declarar la pérdida del depósito constituido para el recurso de apelación, de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial MODO DE IMPUGNACION DE ESTA RESOLUCIÓN: Contra esta sentencia cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.