Sentencia Civil Nº 140/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 11/2011 de 01 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00140/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 11 /2011

Asunto: 1804/2009 (Verbal de desahucio y reclamación de cantidad)

Juzgado 1ª Instancia nº 15 de Madrid

Apelante: Rosaura

Procurador: CRISTINA PALMA MARTÍNEZ

Apelado: LORCA-B S.L.

Procurador: EDUARDO MOYA GÓMEZ

S E N T E N C I A Nº 140 DE 2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. JOSE MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

En la ciudad de Madrid a 1 de Marzo de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO VERBAL POR DESAHUCIO y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD num.1804/2009 , procedentes del JDO. DE 1ª INSTANCIA Nº 15 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 11/2011 , en los que aparece como parte apelante Dña. Rosaura , representada por la procuradora Dña. CRISTINA PALMA MARTÍNEZ, y como apelado LORCA-B S.L. , representada por el procurador D. EDUARDO MOYA GÓMEZ, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN , que expresa el parecer de La Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 9 de marzo de 2010, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: "Que estimando la demanda interpuesta por LORCA-B, S.L. contra Dña. Rosaura :

1. Debo declarara y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que sobre el local sito en Madrid, calle Santa Bárbara, 11 local 1, vinculaba a las partes, y consecuentemente haber lugar al desahucio de la demandada apercibiéndole de lanzamiento si no lo desaloja en el plazo legal.

2. Debo condenar y condeno a la demandada a que abone a la demandante la cantidad de 148,54 euros más los intereses legales.

3. Debo condenar y condeno a la demandada al pago de las costas".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandada, Dña. Rosaura , se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho y el fallo de la sentencia de instancia, que se sustituyen por los de esta resolución.

PRIMERO.- Por la representación procesal de Dña. Rosaura se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 15 de Madrid, que acuerda la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio existente entre las partes litigantes, y el lanzamiento de la demandada.

Muestra la recurrente su disconformidad con la sentencia de instancia, pues sostiene que la actora viene manteniendo una actitud litigiosa con la demandada para tratar para hacerse con los dos locales que viene ocupando, con comportamientos obstruccionistas, señala que siempre que existía un pago pendiente la arrendadora le acompañaba a su reclamación el correspondiente recibo, señala que en el caso de autos cuando tuvo conocimiento del importe del IBI procedió a su pago, además destaca lo confuso de la carta reclamando su pago.

Por todo ello, solicita revocación de la sentencia recurrida de acuerdo con los pedimentos deducidos en el recurso de apelación formulado.

SEGUNDO.- En un examen de las pruebas practicadas en el juicio, quedan acreditados los siguientes hechos relevantes para resolver la cuestión litigiosa planteada en el presente recurso apelación:

1) En fecha 1 de marzo de 1980 D. Francisco suscribió con la hoy recurrente un contrato de arrendamiento del local de negocio sito en la calle Santa Barbara, 11, local 1, de Madrid.

En la cláusula 5ª de dicho contrato se estipulaba que "el arrendatario se obliga a satisfacer todos los aumentos o recargos que se produzcan a partir de esta fecha que graven la casa, como son contribuciones, arbitrios (...)".

2) El local arrendado fue adquirido por la hoy actora por Auto de fecha 18 de abril de 2006, dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Madrid , en procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

3) En fecha 1 de julio de 2009 se entregó a la arrendataria un burofax remitido con el siguiente texto:

"Rogamos nos ingrese en la cuenta corriente de caja Madrid a nombre Lorca-b s.l. la cantidad de 236,10 € que nos envió por giro postal el 24 de abril de 2007 como parte del pago de las cantidades debidas por usted correspondientes al alquiler del local puerta 1 de la calle Santa Bárbara de Madrid y que le fueron devueltos a usted.

También le ruego nos ingrese las cantidades correspondientes al pago del IBI del mismo local de los años 2007 y 2008, como dice en el contrato, y que son 72,19 € y 76,35 €, respectivamente. Para cualquier duda dichos, que ya han sido abonados están a su disposición (...)".

A dicha comunicación no se acompañaban los recibos de IBI reclamados.

4) En fecha 10 de septiembre de 2009, el actor interpuso demanda de desahucio y reclamación de cantidad contra la demandada, aportando copia de los recibos de IBI reclamados.

En fecha 3 de noviembre de 2009, se admitió la demanda interpuesta, siendo notificada a recurrente la demanda en fecha 20 de noviembre de 2009.

En fecha 4 de diciembre de 2009, la arrendataria procedió a consignar la cantidad reclamada, haciéndose constar como destinatario del ingreso Lorca-B S.L.

TERCERO.- CARÁCTER DE RENTA ASIMILIDA DEL IBI.

La STS de fecha 10 de noviembre de 2010 , declara: "La STS del Pleno, 12 de enero de 2007, RC núm. 2458/2002 declaró como doctrina jurisprudencial «que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ». Esta posición doctrinal ha sido reiterada en relación con arrendamientos para uso distinto del de vivienda en las SSTS de 24 de septiembre de 2008, RC núm. 768/2004 , 3 de octubre de 2008, RC núm. 2011/2004 y 10 de marzo de 2010, RC núm. 833/2005 ).

En la STS de 15 de junio de 2009, RC núm. 2320/2004 se seguía la línea iniciada por la STS del Pleno, citada por la parte recurrente, en relación con el IBI, con los siguientes argumentos:

1. Las «cantidades asimiladas a la renta» a las que se refiere la causa 1.ª del artículo 114 LAU 1964 como causa de resolución por su impago, está aludiendo a aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, con una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia de la LAU 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato.

2. La interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad ( artículo 3 CC ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114.1.ª LAU 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario de aquellas cantidades a las que venga obligado legalmente, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva LAU 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la LAU 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.

c) Esta doctrina quiere decir que la integración del importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta -a las que se refiere el artículo 114.1 LAU 1964 -, producida con la entrada en vigor de la LAU 1994, implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada".

En el supuesto sometido a enjuiciamiento no queda duda alguna del carácter de renta asimilada del IBI reclamado a la arrendataria, que se deriva no sólo por la entrada en vigor de la LAU, sino también porque la arrendataria asumió contractualmente la obligación de su pago, como se refleja en el apartado 1 del fundamento de derecho segundo de esta resolución.

CUARTO.- GESTIÓN DEL IMPUESTO.

La regulación básica de la materia al tiempo del devengo del IBI reclamado es el Texto Refundido de Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RD. Legislativo 2/2004) y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (RD. Legislativo 1/2004), así como su Reglamento de desarrollo, (RD 417/2006).

El artículo 63.1 del Texto Refundido de Ley Reguladora de las Haciendas Locales , establece como sujeto pasivo del impuesto las personas naturales y jurídicas que ostenten la titularidad del derecho que en cada caso sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto, hecho imponible que se define en el artículo 61.1 de la expresada Ley , y que en el caso que nos ocupa sería la titularidad jurídica del local arrendado.

En el supuesto que examinamos, el pago del IBI se pactó en el contrato de arrendamiento, sin embargo, la sociedad arrendataria no ha acreditado la existencia de un acuerdo posterior al contrato -en el que nada se dice en relación con la gestión del impuesto- para que la arrendataria se hiciera cargo del pago directo del IBI en los periodos de devengo, y tampoco han acreditado que se comunicara a la arrendataria, que debía satisfacer el IBI directamente ante la Administración.

Por tanto no hay incumplimiento del arrendatario de la gestión de pago del IBI, ni siquiera le puede ser imputada una actuación negligente que haya perjudicado a la propietaria, pues ella es el sujeto pasivo del impuesto. No le es exigible a la arrendataria la cantidad que por recargos y gastos de apremio se reclama en la demanda junto al importe del IBI, aunque sobre esta cuestión nada ha objetado la arrendataria.

Por consiguiente, la mecánica de pago del impuesto es que la propietaria del local lo abonara a la Administración, reclamando a su vez su importe a la arrendataria previa acreditación de su importe.

QUINTO.- SOBRE EL REQUERIMIENTO DE PAGO EFECTUADO POR LA ARRENDADORA EL DÍA 1 DE JULIO DE 2009.

Alega la arrendataria lo confuso del requerimiento de pago realizado por la demandante, en cuanto a su texto figura trascrito en el apartado 3 del fundamento de derecho segundo de esta resolución.

La primera consideración que debe realizarse es que para que el requerimiento de pago previsto en el artículo 22.4 de la LEC como excepción a la posibilidad de enervar la acción de desahucio, según el criterio recogida por la mayoría de las Audiencias Provinciales, y que recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 19 de julio de 2011 , "debe ser un auténtico requerimiento o intimación al pago, con la advertencia de las consecuencias en caso de impago. Es por ello que no se ha considerado que reúna esa cualidad las misivas en las que: a) la reclamación no es el objeto principal de la notificación, sino que se introduce de forma marginal y poco clara, en medio de un conjunto de comunicaciones; b) si no permite al arrendatario saber que la intención del arrendador es resolver el contrato si no le abona las rentas adeudadas dentro de los dos meses siguientes; c) incluso algunas Audiencias exigen que expresamente se indique que si no se paga en ese plazo no podrá el arrendatario enervar la acción de desahucio; ha de ser una advertencia clara y terminante de todas las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación; d) no es equiparable al requerimiento la mera comunicación de las cantidades que, a juicio del arrendador, adeuda el arrendatario; e) tampoco constituye el requerimiento al que se refiere el precepto comentado una mera invitación a abonar las rentas pendientes, aunque contenga referencias genéricas a formular demandas o a ejercitar acciones legales".

El requerimiento de pago efectuado por la arrendadora no cumple con los requisitos exigidos para su eficacia por cuanto es confuso, al incluir en su primer párrafo la solicitud de abono de una cantidad en su día remitida por la arrendataria y devuelta, y es en el segundo párrafo donde se solicita el abono de los recibos de IBI, sin efectuar intimación alguna a su pago y advertir de las consecuencias de que de no hacerlo pudieran derivarse. Y finalmente, es muy relevante el hecho de que con dicha comunicación no se adjuntara copia de los recibos de IBI cuyo pago se reclamaba, limitándose a indicar la cantidad a la que ascendía su importe, significando que para cualquier duda dichos recibos estaban a su disposición.

Basta un examen de los autos y del Rollo de apelación para comprobar los múltiples litigios que se han entablado entre las partes litigantes, en los que subyace la voluntad de la arrendadora de resolver el contrato de arrendamiento existente, lo que motiva lógicamente la nula relación entre las partes, y es en este contexto donde debe valorarse la validez del requerimiento y las consecuencias de no acompañar al mismo los recibos reclamados, como ya se ha explicado el requerimiento es confuso al mezclar junto a la reclamación del pago del IBI otra cuestión irrelevante, carece de las advertencias derivadas de su incumplimiento y al no acompañarse los recibos satisfechos no permitió a la arrendataria conocer el importe de la deuda, toda vez que al no tratarse propiamente de una renta no podía conocer si la cantidad reclamada coincidía con su importe, correspondiendo a la arrendadora probar la suma abonada en concepto de IBI, siendo insuficiente a estos efectos la manifestación de que los recibos estaban a su disposición, aunque su local fuera contiguo al de la demandada.

Por ello, debe entenderse que no es hasta que se notifica a la arrendataria la demanda de desahucio cuando ésta tiene conocimiento del importe del IBI reclamado, procediendo a su consignación judicial, no discutiendo la procedencia de su pago.

Por todo lo expuesto, debe entenderse que la consignación realizada por la actora no constituye una enervación de la acción de desahucio, sino el pago de una cantidad asimilada a la renta una vez conocido su importe.

Por todo ello, debe acogerse favorablemente el motivo de impugnación opuesto.

SEXTO.- Por todo lo que antecede, procede estimar el recurso de apelación interpuesto, revocándose la sentencia de Instancia declarando no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento solicitada, debiéndose entregar a la actora el importe de la consignación efectuada, si no se hubiera realizado.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la LEC no se hace imposición de costas en esta alzada al haberse estimado el recurso de apelación interpuesto.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 no se hace imposición de costas en la Instancia al existir dudas de derecho sobre la cuestión litigiosa.

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Rosaura , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 15 de Madrid, de fecha 9 de marzo de 2010 , y, en consecuencia, REVOCAMOS la expresada resolución, y con DESESTIMACIÓN DE LA DEMANDA formulado declaramos no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento solicitado, debiéndose entregar a la actora el importe de la consignación efectuada.

No se hace imposición de costas en ninguna de ambas Instancias.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J ., contra esta resolución Cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal .

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN, Ponente que ha sido de esta causa, habiendo celebrado sesión pública de la Audiencia Provincial de esta capital en el día de su fecha. Doy fé.