Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
A CORUÑA
SENTENCIA: 00318/2021
Modelo: N10250
C/ DE LAS CIGARRERAS, 1
(REAL FABRICA DE TABACOS-PLAZA DE LA PALLOZA)
A CORUÑA
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Equipo/usuario: BP
N.I.G.15030 42 1 2020 0007331
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000239 /2021
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 6 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0000526 /2020
Recurrente: D. Secundino
Procurador: D. IAGO ESPASANDIN BARREIRO
Abogado: D. FRANCISCO MANUEL DE LA TORRE GOMEZ
Recurrido: Dª. Flor
Procuradora: Dº. SONIA MARIA RODRIGUEZ ARROYO
Abogada: Dª. BEATRIZ FERRERAS ROBLES
Demandado en rebeldía: D. Urbano
S E N T E N C I A
Ilmos. Sres. Magistrados:
Doña María-Josefa Ruiz Tovar, presidenta
Doña María-José Pérez Pena
Don Rafael-Jesús Fernández-Porto García
En A Coruña, a 21 de septiembre de 2021.
Ante esta Sección Tercera de la Ilma. Audiencia Provincial de A Coruña, constituida por los Ilmos. señores magistrados que anteriormente se relacionan, se tramita bajo el número 239-2021el recurso de apelacióninterpuesto contra la sentencia dictada el 15 de febrero de 2021 por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 6 de A Coruña , en los autos de procedimiento verbal que se tramitaron ante dicho Juzgado bajo el número 526-2020 , siendo parte:
Como apelante, el demandado DON Secundino, mayor de edad, vecino de A Coruña, con domicilio en la CALLE000, NUM000 ('Bar Estadio'), provisto del documento nacional de identidad número NUM001, representado por el procurador de los tribunales don Iago Espasandín Barreiro, y dirigido por el abogado don Manuel de la Torre Gómez.
Como apelada, la demandante DOÑA Flor, mayor de edad, vecina de A Coruña, con domicilio en la CALLE000, NUM002, provisto del documento nacional de identidad número NUM003, que actúa en beneficio de la comunidad hereditaria de doña Valentina, que forma con sus hermanos doña Araceli y don Celso, representada por la procuradora de los tribunales doña Sonia-María Rodríguez Arroyo, bajo la dirección de la abogada doña Beatriz Ferreras Robles.
Ha sido parte en la primera instancia, como demandado, DON Urbano, mayor de edad, vecino de Oleiros (A Coruña), con domicilio en rúa DIRECCION000, NUM004 (café bar), provisto del documento nacional de identidad número NUM005, en situación procesal de rebeldía.
Versa la apelación sobre desahucio de local de negocio por expiración del término del arriendo.
Antecedentes
PRIMERO.-Sentencia de primera instancia.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia de 15 de febrero de 2021, dictada por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 6 de A Coruña, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que, debo estimar y estimo íntegramente la demanda presentada por la procuradora Dª. Sonia María Rodríguez Arroyo, en nombre y representación de Dª. Flor, en su propio nombre y en beneficio de la Comunidad de Herederos de Valentina, contra D. Urbano, en rebeldía procesal, y contra D. Secundino, representado por el procurador D. Iago Espasandín Otero y en consecuencia, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento formalizado entre las partes en fecha 30 de mayo de 1989 tenía por objeto el local de negocio sito en CALLE000 núm. NUM000 de A Coruña por transcurso del plazo establecido en la disposición transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , y en consecuencia, debo condenar y condeno a los citados demandados, a dejar el citado local libre y a disposición de la parte actora antes de la fecha de lanzamiento que a tal fin se señale por el SCACE, con retirada de todos sus bienes y efectos personales, haciéndole saber que si no los retirara antes de dicha fecha, se considerarán bienes abandonados a todos los efectos.
Todo ellos con expresa imposición de las costas procesales a los demandados.
Notifíquese la presente resolución a las partes a las que se hace saber que contra la misma cabe interponer recurso de apelación para ante la Ilma. Audiencia Provincial de A Coruña, que deberá presentarse en el plazo de veinte días a contar desde la notificación, mediante escrito que deberá presentarse ante este Juzgado, y en el que se expondrán las alegaciones en las que se base la impugnación.
Se advierte asimismo a las partes que la interposición de recurso contra la anterior resolución exige la constitución del depósito de 50 Euros mediante ingreso en efectivo, en cualquier sucursal del Banco Santander SA, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este órgano judicial.
El depósito de la expresada suma deberá acreditarse al preparar el recurso de apelación, a cuyo escrito se adjuntará copia del resguardo o de la orden de ingreso, sin cuyo requisito no será admitido a trámite.
Están exceptuados de la obligación de constituir el depósito quienes tengan reconocido el derecho a asistencia jurídica gratuita.
Así por esta mi sentencia definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo».
SEGUNDO.-Recurso de apelación.- Se presentó escrito interponiendo recurso de apelación por don Secundino, dictándose resolución teniéndolo por interpuesto y dando traslado a las demás partes por término de diez días. Se formuló por doña Flor escrito de oposición al recurso.
Se constituyó por la parte apelante un depósito de 50 euros conforme a lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre. Se acreditó estar al corriente en el pago de las rentas para cumplimentar el requisito exigido en el artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial con oficio de fecha 19 de abril de 2021, previo emplazamiento de las partes.
TERCERO.-Admisión del recurso.- Se recibieron en esta Audiencia Provincial el 23 de abril de 2021, siendo turnadas a esta Sección Tercera el 28 de abril de 2021, registrándose con el número 239-2021. Por el letrado de la Administración de Justicia se dictó el 21 de mayo de 2021 diligencia de ordenación admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, indicando los componentes del tribunal y designando ponente.
CUARTO.-Personamientos.- Se personó ante esta Audiencia Provincial el procurador de los tribunales don Iago Espasandín Barreiro en nombre y representación de don Secundino, en calidad de apelante, para sostener el recurso; así como la procuradora de los tribunales doña Sonia-María Rodríguez Arroyo, en nombre y representación de doña Flor, en calidad de apelada.
QUINTO.-Solicitud de recibimiento a prueba en segunda instancia.- Habiéndose interesado el recibimiento a prueba en esta alzada por don Secundino en el escrito interponiendo el recurso de apelación, se acordó pasar las actuaciones a la Sala para resolver. Por auto de 14 de junio de 2021 se acordó denegar el recibimiento a prueba interesado en esta alzada por don Secundino, mandando quedar las actuaciones pendientes de señalamiento para votación y fallo, cuando por turno corresponda.
SEXTO.-Señalamiento.- Por providencia se señaló para votación y fallo el día de hoy, en que tuvo lugar.
SÉPTIMO.-Ponencia.- Es ponente el Ilmo. magistrado Sr. don Rafael-Jesús Fernández-Porto García, quien expresa el parecer de la Sección.
Fundamentos
PRIMERO.-Fundamentación de la sentencia apelada.- No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada salvo en lo que coincidan con los que se exponen a continuación.
SEGUNDO.-Objeto del litigio.- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:
1º.-Doña Valentina era propietaria de un local de negocio sito en el NUM000 de la casa número NUM000 de la CALLE000 de esta ciudad.
El 15 de marzo de 1962 doña Valentina arrendó a don Olegario el local, con destino a establecimiento de hostelería, instalándose un negocio de esa clase que giró en el tráfico con el nombre de 'Bar Estadio'.
2º.-El 30 de mayo de 1989 se otorgó escritura pública de traspaso, compareciendo doña Valentina en su calidad de arrendadora, así como el arrendatario don Olegario, y los adquirentes del traspaso don Secundino y don Urbano. Tras exponerse los datos del contrato arrendaticio de 1962, don Olegario traspasa el arrendamiento a los dos adquirentes, que lo hacen en proindivisión y por iguales partes, por el precio de diez millones de pesetas, con el consentimiento de la arrendadora, que recibió un millón de pesetas como prima del traspaso.
En documento privado aparte, suscrito ya solamente por doña Valentina y los nuevos arrendatarios, se autorizó la realización de obras por el plazo de cinco años, se incrementó la renta de 3.181 pesetas mensuales a 40.000 pesetas, y se introdujo una cláusula de actualización de la renta vinculada al Índice de Precios al Consumo.
3º.-En fecha no concretada don Secundino y don Urbano formaron la sociedad civil 'Bruzos y González, S.C.' para la explotación del negocio de hostelería, a la que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria asignó el número de identificación fiscal J-15 220 940.
4º.-En el año 2013 doña Valentina formuló demanda contra don Secundino, don Urbano y contra 'Bruzos y González, S.C.', porque los arrendatarios habían ocupado una superficie de algo más de seis metros cuadrados del bajo derecha, de la misma propiedad, donde se solicitaba que repusieran el local a su estado primitivo.
El 1 de abril de 2014 se otorgó un documento que se tituló como acuerdo transaccional, entre doña Valentina, don Secundino y don Urbano -los dos últimos actuando por sí y como únicos socios de 'Bruzos y González, S.C.'- en el que, con el fin de poner término al procedimiento mencionado, acuerdan:
Primera.- Dª Valentina reconoce que los 6,70 m2 aludidos en el Expositivo Primero pasan a formar parte del contrato de arrendamiento, del local bajo izquierda, arrendado a los comparecientes, renunciando a su reivindicación para que formen parte del bajo derecha.
Segunda.- En contraprestación a los 6,70 m2 cedidos, 'Bruzos y González, S.C.' y sus socios don Secundino y don Urbano, se obligan, y expresamente se acuerda por la parte arrendadora y arrendataria, a incrementar el importe de la renta, que actualmente se abona de 605,41€, sin perjuicio de aplicación del I.V.A e I.R.P.F. correspondiente, en la cantidad de 75€ mensuales, por lo que a partir del mes de abril del año en curso, la nueva renta asciende a seiscientos ochenta euros con cuarenta y un céntimos (680,41 €) a los que se aplicará el I.V.A e I.R.P.F.
Tercera.- Como consecuencia de lo expuesto, doña Valentina, desiste del procedimiento antes referenciado, obligando, a presentar escrito ante el Juzgado, solicitando el archivo del mismo.
Cuarta.-'Bruzos y González, S.C.' y sus socios, don Secundino y don Urbano, para el supuesto de que fuesen requeridos por el Juzgado, se obligan a prestar conformidad al desistimiento, de acuerdo con el artículo 20.3 de la L.E.C.
5º.-El 4 de octubre de 2017 se produjo el óbito de la arrendadora doña Valentina en estado de casada, rigiéndose su sucesión por testamento abierto en el que instituía herederos por iguales partes a sus tres hijos, doña Flor, doña Araceli y don Celso, legando el usufructo vitalicio universal a su esposo. Este falleció el 9 de agosto de 2018, consolidándose la propiedad en los citados herederos.
6º.-El 1 de octubre de 2018 doña Flor y sus hermanos doña Araceli y don Celso constituyeron la comunidad 'Herederos de Luisa Folla HY', solicitando a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria un número de identificación fiscal, asignándoles el E 70 571 583.
A partir de ese momento, los recibos del cobro de la renta se expiden por 'Herederos de Luisa Folla HY' contra 'Bruzos y González, S.C.'.
7º.-El 3 de diciembre de 2019 doña Flor, en nombre de la comunidad hereditaria, remitió un burofax a don Secundino y don Urbano, comunicándose que, conforme a la Disposición Adicional (sic) Tercera B de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, el arrendamiento finalizaría el 31 de diciembre de 2019.
8º.-Don Secundino contestó oponiéndose, desconociendo la legitimación de doña Flor porque el contrato lo había concertado con doña Valentina; que tenía su origen en el contrato de 1962, que ellos habían adquirido por traspaso a medio de escritura pública, y que la disposición adicional tercera se refería a la fianza.
9º.-El 9 de junio de 2020 doña Flor, actuando en beneficio de la comunidad hereditaria de doña Valentina, que forma con sus citados hermanos doña Araceli y don Celso, formuló demanda en procedimiento verbal por razón de la materia contra don Secundino y don Urbano, exponiendo los antecedentes fácticos, e invocando la aplicabilidad de los párrafos quinto y sexto de la Disposición Transitoria Tercera B.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, sostenía que el contrato de arrendamiento se había extinguido el 31 de diciembre de 2019, por el transcurso de 25 años desde la entrada en vigor de dicha norma arrendaticia. Solicitaba que se declarase la resolución del contrato, y el desalojo del local.
10º.-Admitida a trámite la demanda, al intentar emplazar a don Urbano en el establecimiento de hostelería, don Secundino manifestó que aquél «ya no es su socio, que ya no tiene nada que ver con el negocio... Que el Juzgado ya le embargó sus acciones y que él se las compró a su mujer.- El único propietario del Bar Estadio» era él.
El demandado don Secundino se opuso a la demanda manifestando que desde el año 2014 la arrendataria era 'Bruzos y González, S.C.', que el contrato se novó en 2014 por lo que toda la argumentación sobre la extinción del contrato queda sin contenido, por lo que concurre la excepción de falta de legitimación pasiva. El contrato no está sometido al régimen de la Disposición Transitoria Tercera, sino que se arrendó a una sociedad que aparece ex novo en 2014, cuando se publicó en el año 85 el Decreto Boyer no existía la sociedad, y la notificación no fue enviada a 'Bruzos y González, S.C.'. Alegó fundamentos legales y terminaba suplicando la desestimación de la demanda.
El demandado don Urbano presentó un escrito en el Juzgado manifestando que la arrendataria actual era 'Bruzos y González, S.C.', y él no guardaba ninguna relación con la misma. Fue declarado en rebeldía al no personarse en forma.
11º.-Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia en la que se establece que:
(a)Dado que el traspaso se realizó dentro de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el contrato podría estar vigente 25 años más, por lo que finalizó el 31 de diciembre de 2019.
(b)No puede interpretarse la transacción del año 2014 como una novación extintiva del contrato de arrendamiento de 1962. Solo se trataba de poner fin a un litigio sobre los seis metros cuadrados invadidos, y en ningún momento se establece que se modifique la totalidad del contrato arrendaticio existente.
(c)La inclusión de la sociedad 'Bruzos y González, S.C.' en la transacción no supone una novación, pues está formada por los dos arrendatarios don Urbano y don Secundino.
Por lo que estima íntegramente la demanda, con costas a los demandados. Pronunciamientos que son recurridos en apelación ante esta Audiencia Provincial por don Secundino.
TERCERO.-Las 'sociedades civiles'.- Antes de entrar en el análisis de las distintas cuestiones planteadas en el recurso de apelación, y a la vista de algunas afirmaciones realizadas en la primera instancia, y reiteradas en la segunda, parece obligado hacer una aclaración previa:
Son frecuentes las agrupaciones de personas físicas, que aportando un capital y poniendo su trabajo personal, se dedican a la explotación de un negocio o realizan una actividad agrícola, comercial o industrial, con ánimo de partir las ganancias. Agrupación que suele constituirse mediante un simple documento privado, y utilizan en el tráfico mercantil denominaciones de 'Sociedad Civil'o de 'Comunidad de Bienes'. Dado que dicho documento privado es presentado ante la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, a fin de obtener un número de identificación fiscal, muchos de los contratantes creen erróneamente que esa 'Sociedad Civil'tiene personalidad jurídica propia, e independiente de los distintos socios, que han formalizado una verdadera sociedad de capital.
Las normas administrativas de carácter fiscal que no tienen la virtualidad de generar personalidades jurídicas independientes. La única finalidad de expedir un número de identificación fiscal diferenciado del correspondiente a las personas que constituyen este tipo de comunidades es poder controlar fiscalmente mejor esos patrimonios. Pero es que la propia Administración Tributaria les da el tratamiento de uniones sin personalidad, no tributando por el Impuesto de Sociedades, sino por el régimen de atribución de rentas a los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de cada uno de los comuneros. Basta ver la letra que se le otorga, en este caso una 'J' (ORDEN EHA/451/2008, de 20 de febrero, por la que se regula la composición del número de identificación fiscal de las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica, modificada por la Orden HAP/5/2016, de 12 de enero); debiendo resaltarse que desde la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades ha configurado como contribuyentes de este impuesto a las sociedades civiles, exclusivamente cuando tienen personalidad jurídica y objeto mercantil, distinguiéndose por tanto de aquellas sociedades civiles carentes de dicha personalidad o que, teniendo personalidad jurídica, carecen de objeto mercantil. Y a 'Herederos de Luisa Folla HY' le asignó una E, además de añadir las letras 'HY' (herencia yacente, en un uso inapropiado del vocablo).
La carencia de personalidad jurídica conlleva que no estén legitimadas activamente para demandar, como si fuera una personalidad independiente, sino que siempre deberá actuar el miembro de esa sociedad que, según los pactos internos ostente la representación frente a terceros, en beneficio de esa 'sociedad civil'. Este tipo de sociedades irregulares, como tales, no tienen encuadre en ninguno de los supuestos contemplados en el artículo 6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil al establecer la capacidad para ser parte. No son personas jurídicas (apartado 1.3º); ni tampoco 'masas patrimoniales o los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular o cuyo titular haya sido privado de sus facultades de disposición y administración'(apartado 1.4º), pues ni carecen de titular, ni éste se ha visto privado de las facultades de disposición y administración (ejemplo típico de este supuesto son las herencias yacentes); ni 'entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte'(apartado 1.5º), pues ninguna norma legal reconoce a las sociedades mercantiles irregulares la capacidad de ser parte (el ejemplo típico de este supuesto son las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, donde se atribuye la representación al presidente, conforme al artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal). Es más el artículo 6.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que 'Sin perjuicio de la responsabilidad que, conforme a la ley, pueda corresponder a los gestores o a los partícipes, podrán serdemandadas, en todo caso, las entidades que, no habiendo cumplido los requisitos legalmente establecidos para constituirse en personas jurídicas, estén formadas por una pluralidad de elementos personales y patrimoniales puestos al servicio de un fin determinado'. Este apartado sí constituye una novedad legislativa, pero obsérvese que se refiere exclusivamente a su capacidad para ser demandadas, no como demandantes. La razón es que al actuar en el tráfico mercantil con denominaciones de 'sociedad civil' o 'comunidad de bienes' (o sus abreviaturas), haciendo figurar en su documentación un número de identificación fiscal, quien desee dirigir su acción contra ellas desconoce realmente qué personas físicas están detrás de esas sociedades mercantiles irregulares, pues no figuran en ningún registro público, y la Agencia Estatal de la Administración Tributaria se niega a facilitar a los particulares este tipo de datos; por lo que el demandante ignoraba contra quién tenía que dirigir su acción. Es por ello que la actual Ley de Enjuiciamiento Civil introduce esta novedad, que en todo caso permitirá al Juzgado dirigirse a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria para que le facilite los datos personales de los miembros de esa sociedad irregular. Conclusión que es corroborada por lo establecido en el artículo 7º, cuando en su numeral 7, cuando regula que 'Por las entidades sin personalidad a que se refiere el... apartado 2 del artículo anterior comparecerán en juicio las personas que, de hecho o en virtud de pactos de la entidad, actúen en su nombre frente a terceros', pero debiendo recordarse que dicho apartado segundo se refiere a 'demandados' .Lo que a su vez debe ponerse en relación con el párrafo primero del artículo 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que prevé, para el supuesto de ejecuciones de sentencias dirigidas contra entidades sin personalidad jurídica, que actúen en el tráfico como sujetos diferenciados (como es el presente caso), que 'podrá despacharse ejecución frente a los socios, miembros o gestores que hayan actuado en el tráfico jurídico en nombre de la entidad, siempre que se acredite cumplidamente, a juicio del tribunal, la condición de socio, miembro o gestor y la actuación ante terceros en nombre de la entidad'. Y el propio artículo 6.2 claramente indica 'Sin perjuicio de la responsabilidad que, conforme a la ley, pueda corresponder a los gestores o a los partícipes...'. No tienen personalidad jurídica propia. No pueden demandar, pero sí se les puede demandar, si bien finalmente soportarán la acción los socios, gestores o partícipes. Obsérvese que lo contrario supondría afirmar que tiene personalidad jurídica propia, y pueden actuar en el tráfico mercantil, cuando se ignora quiénes son los socios, qué capital tienen, cuál sería el límite de la responsabilidad, sus cuentas no están publicitadas, qué patrimonio, quiénes son sus administradores, etcétera. Serían sociedades opacas.
La clasificación como civil o mercantil de esa sociedad viene dada por la naturaleza de las operaciones o actividades que desarrollan: si la intención es obtener lucro de esa explotación, repartiéndose las ganancias, la sociedad tiene carácter mercantil; aplicándose el criterio objetivo que la doctrina científica mayoritariamente contempla para llegar a establecer la naturaleza civil o mercantil de una sociedad ( artículos 116 del Código de Comercio y 1665 y 1670 del Código Civil). En este caso es claro que 'Bruzos y González, S.C.' es una sociedad mercantil. Si, además, en esa sociedad mercantil faltan los requisitos de la escritura pública fundacional y la inscripción en el Registro Mercantil, tiene el carácter de sociedad mercantil irregular, conforme se vienen interpretando los artículos 116, 117 y 119 del Código de Comercio. Sociedad mercantil irregular a la que es aplicable la legislación prevista para las sociedades colectivas. Y que conforme a lo establecido en los artículos 120 y 127 del Código de Comercio, los gestores responden solidariamente frente a terceros con quienes hubieren contratado, sin que esa 'Comunidad de Bienes' o 'Sociedad Civil' tenga personalidad jurídica propia, pese a la denominación e intención de los interesados.
Es decir, el hecho de que tributariamente tengan constituida 'Bruzos y González, S.C.', sus ganancias tributan por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, cara a terceros responden personalmente de las deudas ( artículo 1911 del Código Civil). Y detrás de esa 'S.C.' están las personas que la forman. En conclusión, 'Bruzos y González, S.C.' no es una sociedad de capital con personalidad jurídica propia e independiente de quienes la forman. No es una tercera persona.
CUARTO.-Falta de legitimación activa.- Establecido lo anterior, y entrando en el análisis de los motivos del recurso, parece obligado alterar el orden en que deben resolverse los distintos alegatos, principiando por el invocado en último término: la falta de legitimación activa de doña Flor para continuar con la tramitación del litigio en esta segunda instancia, porque el edificio se vendió a 'Cortigueira Inversiones, S.L.', y desde enero pasado es la persona a la que pagan la renta.
El motivo no puede ser estimado.
Como ya se dijo en el auto de 14 de junio de 2021, resolviendo sobre la proposición de prueba en segunda instancia, uno de los efectos de la litispendencia, que se produce con la interposición de la demanda, siempre que la misma sea ulteriormente admitida ( artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), es que genera la perpetuatio legitimationis[perpetuación de la legitimación]. Como dispone el artículo 413.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que con posterioridad a este momento «introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda y, en su caso, a la reconvención». Por lo que la sentencia debe dictarse conforme a la legitimación existente cuando se presentó la demanda. Quienes estaban legitimados en ese momento mantienen esa legitimación, salvo los casos de sucesión procesal autorizados por resolución judicial o del letrado de la Administración de Justicia.
Cuando se transmite el objeto litigioso durante el proceso, el adquirente puede solicitar que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el transmitente, y así lo prevé el artículo 17.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Pero se trata de una facultad, que el adquirente puede o no ejercitar. E incluso habiéndola ejercitado, puede que esa sucesión procesal le sea denegada por diversas razones, en cuyo caso la propia ley prevé que el transmitente (pese a no ser ya titular del objeto litigioso) continuará en el juicio, «quedando a salvo las relaciones jurídicas privadas que existan entre ambos» [transmitente y adquirente]. Por tanto, la propia Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que en ciertos casos quien ha transmitido el objeto litigioso, sea el demandante o sea el demandado, siga siendo parte en el proceso [ STS 4 de septiembre de 2014 (Roj: STS 3554/2014, recurso 2505/2012) y las que en ella se citan].
QUINTO.-Falta de legitimación pasiva.- En segundo lugar debe resolverse sobre la excepción de falta de legitimación pasiva reiteradamente invocada, y además por partida doble: que no se ha demandado a 'Bruzos y González, S.C.', pese a que está reconocida como arrendataria, a quien se giran los recibos de renta; y que se ha demandado a don Urbano, cuando es sabido que ya no forma parte de 'Bruzos y González, S.C.', porque vendió 'sus acciones'.
El motivo no puede ser estimado.
1º.- La condición de parte procesal legítima viene determinada por el hecho de la vinculación a la relación jurídica que se discute [ SSTS 1/2021, de 13 de enero (Roj: STS 1/2021, recurso 312/2018) de Pleno; 561/2020, de 27 de octubre (Roj: STS 3462/2020, recurso 487/2018); 314/2020, de 17 de junio (Roj: STS 1980/2020, recurso 3392/2017); entre otras]. La legitimación pasivaad causam[para el proceso] consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva, en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas. En consecuencia, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen, lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será ésta, sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determine quiénes son las partes legitimadas, activa y pasivamente [ SSTS 314/2020, de 17 de junio (Roj: STS 1980/2020, recurso 3392/2017) y 303/2020, de 15 de junio (Roj: STS 2172/2020, recurso 3280/2017)].
2º.-Lo pretendido es la resolución de la relación arrendaticia concertada en 1962 entre doña Valentina (hoy sus herederos) y don Olegario (hoy, sus derechohabientes, como adquirentes del traspaso en 1989: don Secundino y don Urbano). Esas son las personas legitimadas, activa y pasivamente, como titulares de la relación contractual.
3º.-El planteamiento de que debió demandarse a 'Bruzos y González, S.C.' es erróneo. Tanto como si se sostuviese que tenía que demandar 'Herederos de Luisa Folla HY'. Ambas son entidades sin personalidad jurídica, por lo que quienes tienen que demandar son las personas físicas que están detrás de esos nombres de agrupaciones patrimoniales. Aunque sea anticipar la cuestión, 'Bruzos y González, S.C.' no es distinta de don Secundino y don Urbano. Por lo que es correcto demandar a las personas que contrataron.
Las facturas son correctamente emitidas por 'Herederos de Luisa Folla HY', y dirigidas a 'Bruzos y González, S.C.'. Porque tienen una repercusión tributaria (Impuesto sobre el Valor Añadido e Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Por lo que deben contabilizarse por esas agrupaciones tributarias. Pero no altera la personalidad. Es más, los contribuyentes siguen siendo los hermanos Flor a título personal por una parte, y don Secundino y don Urbano por la otra, quienes declaran por Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 'Bruzos y González, S.C.' declara Impuesto sobre el Valor Añadido, pero sus beneficios no tributan directamente, ni por Impuesto sobre Sociedades, ni por Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, quien tributa es don Secundino y don Urbano. Se ha demandado correctamente a los arrendatarios, a los contratantes.
3º.-Las alusiones reiteradas a que don Urbano ya no forma parte del arrendamiento, porque cedió su parte con contraprestación económica a don Secundino, no es precisamente afortunada. Y más sorprendente es que se afirme en el recurso «existiendo otras personas en su lugar». Parece que la parte no es consciente de que se está afirman que se ha producido un traspaso inconsentido, lo que sería causa de resolución contractual en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. No se incide en la cuestión en cuanto no es objeto del presente litigio ese traspaso no consentido.
SEXTO.-Operaciones inmobiliarias.- Se entremezcla en la exposición que «se puso de manifiesto en el interrogatorio y así fue reconocido que sobre el local arrendado existían operaciones inmobiliarias coincidiendo con la presentación de la demanda, consistentes en la negociación de la venta de dicho local y que venderlo libre de inquilinos le resultaba beneficioso para llevar a cabo la operación de venta».
La alegación carece de trascendencia jurídica.
La causa de resolución del contrato invocada en la demanda no es la venta a un tercero. El hecho de que los hermanos Flor puedan estar negociando la venta del inmueble a un tercero -que por lo aportado parece que ya se llevó a término- no afecta a la resolución del litigio, fundamentado en una causa objetiva: si transcurrió el plazo establecido en el numeral tres de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Las posibles actuaciones negociales de los arrendadores, ni son ilegales, ni son inmorales, ni constituyen abuso de derecho, ni repercuten en la decisión del litigio.
SÉPTIMO.-Novación del contrato.- Reitera el apelante su planteamiento de haberse producido una novación contractual extintiva con el otorgamiento de la transacción otorgada el 1 de abril de 2014. Se argumenta que se trata de un local distinto, pues tiene 6,70 m2 más, otra renta, y se produjo un cambio de arrendatario al entrar 'Bruzos y González, S.C.'.
El motivo no puede ser estimado.
1º.-Debe resaltarse que la manifestación defensiva, de ser estimada, produciría el efecto contrario al pretendido. Si se considerase que la transacción de 1 de abril de 2014 tiene el efecto de una novación extintiva del contrato de 1962, que ha surgido un contrato ex novo, el resultado no sería el que parece quererse conseguir. Al contrario, sería nefasto para los arrendatarios. Dejando al margen que el contrato se concertó con don Secundino y don Urbano (no con una persona jurídica distinta a los citados arrendatarios, que no inquilinos), el problema de la tesis es que en esa novación no se fijó una duración al supuesto nuevo contrato. Si es una novación extintiva, el nuevo contrato no se regiría por la duración pactada en el contrato de 1962, pues ese contrato desapareció de la vida jurídica. Ni por lo tanto don Secundino y don Urbano habrían perdido el derecho a la prórroga forzosa que consagraba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964; ni le serían aplicables las disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Es un contrato nuevo regido íntegra y exclusivamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Falta de concreción de plazo de duración del arrendamiento en ese nuevo contrato de 1 de abril de 2014 que obliga a acudir supletoriamente a lo establecido en el Código Civil ( artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994), pues en el Título III no se regulan plazos. Y al fijarse una renta por meses, el contrato dura un mes ( artículo 1581 del Código Civil), por lo que desde el 1 de mayo de 2014 el contrato se prorrogaría por tácita reconducción ( artículo 1566 del Código Civil), y por lo tanto los arrendadores pueden desahuciarlos cuando tengan por conveniente, con tan solo requerir con antelación. A veces los argumentos defensivos son más perjudiciales que beneficiosos.
2º.-No puede estimarse que la transacción llevada a cabo el 1 de abril de 2014 sea una novación extintiva del contrato de arrendamiento de 15 de marzo de 1962, concertado entre doña Valentina y don Olegario, de quien traen causa los actuales litigantes.
Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 del Código Civil). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar o bien la creación de una nueva, que sustituye a la anterior totalmente (novación extintiva, que contempla el artículo 1204 del Código Civil) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación acordada, variando la primitiva en esos precisos términos, pero manteniéndose los restantes (novación modificativa del artículo 1203 del Código Civil).
El artículo 1203 del Código Civil regula la novación modificativa del contrato al establecer que «Las obligaciones pueden modificarse: 1.ºVariando su objeto o sus condiciones principales (novación objetiva). 2.ºSustituyendo la persona del deudor (novación subjetiva). 3.ºSubrogando a un tercero en los derechos del acreedor (novación subjetiva)». La menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio[obligación primitiva] subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias y, en lo que ahora es relevante, la sujeción al régimen legal de prórroga forzosa.
El artículo 1204 del Código Civil norma la denominada novación propia o extintiva, preceptuando que «Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles». Admite tanto la novación expresa como la novación tácita. En las novaciones extintivas se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos:
(a)La disparidad entre la primitiva y la nueva obligación (aliquid novi).
(b)La voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra (animus novandi).
Como su nombre indica, la extintiva supone que desaparece la obligación primitiva. Es por ello que se enumera entre las causas de extinción de las obligaciones en el artículo 1156 del Código Civil. Y con la consecuencia es que también extingue las obligaciones o garantías accesorias, salvo que beneficien a tercero que no lo consienta ( artículo 1207 del Código Civil). La nueva obligación no tiene otra antigüedad que la que determina en esa novación, nace en ese momento, perdiendo toda antigüedad. Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandipor razón de la incompatibilidad «de todo punto» entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).
En materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad de novación en caso de surgir dudas sobre cuál debe ser la correcta interpretación de los términos y voluntad de las partes, debe prevalecer el efecto más débil, la mera novación modificativa. En este sentido, se ha afirmado jurisprudencialmente que «la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas; además, la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación».
Tal es la dotrina jurisprudencial establecida de forma sistemática por la Sala Primera del Tribunal Supremo [SSTS 190/2021, de 31 de marzo (Roj: STS 1151/2021, recurso 6650/2019); 261/2020, de 8 de junio (Roj: STS 1711/2020, recurso 3482/2017); 11 de febrero de 2016 (Roj: STS 352/2016, recurso 2013/2013); 11 de febrero de 2015 (Roj: STS 257/2015, recurso 311/2013), 12 de noviembre de 2013 (Roj: STS 5486/2013, recurso 1990/2011), 17 de julio de 2013 (Roj: STS 4415/2013, recurso 902/2011), 20 de junio de 2013 (Roj: STS 3767/2013, recurso 628/2011), 19 de febrero de 2013 (Roj: STS 622/2013, recurso 1393/2010), 18 de diciembre de 2012 (Roj: STS 9038/2012, recurso 1074/2010), 13 de diciembre de 2012 (Roj: STS 8059/2012, recurso 1050/2010), 22 de octubre de 2012 (Roj: STS 8033/2012, recurso 429/2009), 19 de octubre de 2012 (Roj: STS 7038/2012, recurso 1176/2009), 27 de julio de 2012 (Roj: STS 5694/2012, recurso 1922/2009), 6 de marzo de 2012 (Roj: STS 4184/2012, recurso 404/2009) y 21 de febrero de 2012 (Roj: STS 2541/2012, recurso 139/2009), entre otras].
3º.-En el caso concreto de arrendamientos concertados bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, o anteriores y cuyos arrendatarios gozan del indudable privilegio de la prórroga forzosa, ya se ha indicado jurisprudencialmente que «la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado». Y, en todo caso, la «exigencia de una voluntad de cambio inequívoca y sin ambigüedades, cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo acogido a un régimen legal de prórroga forzosa, en el que la extinción convencional de la relación arrendaticia previa comporta un efecto de dejación o renuncia de un derecho de prórroga forzosa, renuncia que, según constante jurisprudencia, debe ser 'clara, terminante e inequívoca' (por todas, sentencias 697/2014, de 11 de diciembre y 132/2021, de 9 de marzo)». Recordando que este criterio interpretativo «se corresponde también con el de la 'mayor reciprocidad de intereses', propio de los contratos onerosos ( art. 1289CC), pues resultaría contrario a ese canon hermenéutico aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa», pues «resulta contrario a la lógica más elemental pensar que un comerciante va a renunciar a un beneficio, como es el de la prorroga forzosa del arrendamiento sin ninguna contraprestación aceptando, además, una subida de la renta».
4º.-En el documento que plasma la transacción de 1 de abril de 2014 no consta referencia alguna a una novación extintiva expresa del contrato de 15 de marzo de 1962. Y los términos en los que está redactado tampoco permiten afirman que existe un claro animus novandide dicho contrato, y que sus términos sean incompatibles con el arrendamiento de 1962. Al contrario, es evidente que lo que se hace es simplemente modificar (novación modificativa) dos extremos del contrato de 1962 y sus modificaciones posteriores (en 1989, con ocasión del traspaso).
De su lectura se deduce que el litigio tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia número 13 de esta ciudad fue promovido por la arrendadora doña Valentina solicitando que los arrendatarios «ejecutasen las obras necesarias, para reponer el local que llevan en arrendamiento, que es el bajo izquierda de la casa... a su estado primitivo, al haber invadido una superficie de 6,70 m2, pertenecientes al bajo derecha, de ese mismo edificio»de la misma propietaria. Es decir, la razón de ser del litigio es la invasión de un espacio no arrendado, perteneciente al local colindante. Y lo acordado es que «los 6,70 m2 aludidos en el Expositivo Primero pasan a formar parte del contrato de arrendamiento, del local bajo izquierda... En contraprestación a los 6,70 m2 cedidos 'Bruzos y González, S.C.' y sus socios don Secundino y don Urbano, se obligan... a incrementar el importe de la renta... en la cantidad de 75€ mensuales». En la cuarta estipulación se reitera «'Bruzos y González, S.C.' y sus socios, don Secundino y don Urbano».
Es decir, la modificación del objeto del contrato no afecta al primitivo local. No se está sustituyendo el local alquilado (la mera sustitución, puede ser interpretada como modificación, no necesariamente genera una extinción), sino que se incrementa el objeto de la locación a esos 6,70 metros cuadrados más que se habían invadido. Las referencias son siempre a esos metros cuadrados invadidos. Por otra parte, es claro que se mantiene el contrato original, con unas reiteradas referencias directas o indirectas al arrendamiento existente entre las partes, sin el cual no podría entenderse el pacto transaccional.
Los meros incrementos de renta no tienen efecto extintivo del arrendamiento, sino claramente modificativo. Así son habituales los incrementos de renta a cambio de hacer obras de reforma en el local, cambios de negocio y otras situaciones en las que era preciso el consentimiento del propietario. Según la tesis del recurrente, el 30 de mayo de 1989 se habría producido una novación extintiva del contrato primitivo, y además sin prórroga forzosa al estar sometido al Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril (conocido como Decreto Boyer), pues se pactó en documento aparte una importante elevación de la renta a cambio de la autorización para hacer obras. Con lo que, nuevamente estaríamos ante un contrato en situación de tácita reconducción, porque en ese anexo se habla de renta anual.
Tampoco se está modificando subjetivamente el contrato. Las referencia a 'Bruzos y González, S.C.' se hace siempre con el añadido de «y sus socios, don Secundino y don Urbano». Es decir, siempre se deja claro que el arrendamiento se entiende con esa sociedad civil, en cuanto está formada por los dos arrendatarios. En la presentación se aclara además que estos comparecen «como únicos socios integrantes». En ningún momento se configura una cesión a favor de tercero. Pero es que, aunque así fuese, la mera cesión de contrato no tiene carácter extintivo. Baste recordar que el traspaso es una cesión onerosa del contrato, y no extingue el primitivo. Por eso se traspasa. Y el valor del traspaso viene dado por la duración del contrato, por el tiempo que falta para su término; razón del valor de los contratos sometidos a prórroga forzosa en la Ley arrendaticia de 1964.
En conclusión, no hay atisbo alguno de haberse producido una novación extintiva del contrato de 1962 en la transacción de 2014; ni puede establecerse que la pretensión de don Secundino y don Urbano en esa transacción de 2014 fuese renunciar a la prórroga forzosa y otorgar un nuevo contrato por el plazo de un mes.
OCTAVO.-Inaplicabilidad de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanosde 24 de noviembre de 1994.- En el siguiente motivo del recurso se sostiene que dicha Disposición Transitoria resulta inaplicable porque «siendo la arrendataria y ocupante del local una sociedad que aparece ex novoen el año 2014 a raíz del procedimiento judicial 909/13 del Juzgado de Primera Instancia 13 de A Coruña, suscribiendo el documento que pone fin a dicho procedimiento, nunca podría estar sujeto al régimen que pretende la parte actora porque en el año 85 (Decreto Boyer) ni siquiera se había constituido dicha sociedad y por tanto no se le pueden aplicar normas anteriores a su creación, así como tampoco puede ser desahuciada mediante un procedimiento en el que no es demandada ni parte de sus socios».
El argumento no puede compartirse.
Como ya se dijo, 'Bruzos y González, S.C.' no es una nueva arrendataria, no existe una sociedad con personalidad jurídica propia e independiente de los arrendatarios don Secundino y don Urbano. La propia transacción vincula siempre a 'Bruzos y González, S.C.' con sus socios de forma nominal, como se mencionó. Es claro que la arrendadora no estaba consintiendo ningún traspaso o cambio de personalidad en la posición del arrendatario. Ni por lo tanto es preciso demandarla, cuando se está dirigiendo la acción correctamente contra los dos arrendatarios. Se ignora qué tiene que ver la invocación al Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril.
NOVENO.-La notificación y la tácita reconducción.- Se sostiene por el recurrente que la notificación realizada en diciembre de 2019 tenía errores, no habiéndose notificado a don Urbano, ni se dirigió «el burofax a la sociedad Bruzos y González SC ni a sus componentes actuales», para concluir que, en todo caso, el contrato estaría en tácita reconducción.
El motivo tampoco puede ser estimado.
1º.-Es cierto que la notificación tiene una redacción poco afortunada, e incluso resulta errónea a la hora de identificar cuál es la norma que se quería invocar por la requirente (cambia disposición transitoria por disposición adicional). Pero, pese a todo, es evidente que el destinatario interpretó correctamente la intención de la remitente. Basta la lectura de la contestación remitida por don Secundino para comprobar que sí entendió cuál era la causa por la que doña Flor sostenía que el contrato finalizaba el 31 de diciembre de 2019.
2º.-Ya se ha dicho que es innecesario demandar, y por lo tanto dirigir el requerimiento a 'Bruzos y González, S.C.'. Y muchos menos a unos «componentes actuales», cuya personalidad se ignora, que en ningún momento se identifican, y que no ostentan la condición de arrendatarios, sino que serían ocupantes por una cesión desconocida y por lo tanto no consentida. Es preciso reiterar que el propio arrendatario está reconociendo que ha incurrido en una causa de resolución del contrato arrendaticio, recogida la causa 5ª del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, a la que se remite el numeral 1 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.
Tampoco es acertado sostener que no se notificó a don Urbano. El requerimiento se cumple con la remisión al local arrendado. Dejando al margen de que don Secundino no puede hacer suyos los argumentos defensivos personales del codemandado, el arrendamiento es uno, y basta con que llegue a conocimiento del arrendatario, como fue el caso. Lo que hay es una cesión de local al margen de la propiedad. Pero eso no puede perjudicar a la arrendadora.
3º.-La tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código Civil da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes. Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. Se entiende que el percepto da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento («si al terminar el contrato») y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir con el inicialmente previsto. Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó [ SSTS 184/2021, de 31 de marzo (Roj: STS 1152/2021, recurso 1253/2020); 586/2020, de 10 de noviembre (Roj: STS 3636/2020, recurso 6118/2019); 530/2018 de 26 de septiembre (Roj: STS 3328/2018, recurso 3198/2015); 5 de diciembre de 2013 (Roj: STS 5815/2013, recurso 2209/2011) y 14 de septiembre de 2010 (Roj: STS 4530/2010), entre otras].
Nunca se podría entrar en una situación de tácita reconducción, desde el momento en que la arrendadora requirió de extinción al arrendatario, para el desalojo del local. A partir de ese momento el contrato habría quedado extinguido, y la ocupación sería sin título. No es permanecer contra la voluntad del arrendador, sino con dicha anuencia.
DÉCIMO.-Infracción de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanosde 24 de noviembre de 1994.- Se ha dejado para el final la alegación relativa a que no es aplicable dicha disposición transitoria, al menos en el apartado que pretende la parte demandante, hoy apelada.
Pese a que la invocación está carente de todo desarrollo, debe estimarse.
1º.-Sobre la interpretación que debe darse al apartado B.3 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 se ha pronunciado de forma reiterada la Sala Primera del Tribunal Supremo. Esta norma, aplicable exclusivamente a los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en los que el arrendatario sea una persona física, establece (se enumeran los párrafos, para un más fácil seguimiento):
(1)Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
(2)En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.
(3)La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.
(4)El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
(5)Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
(6)Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.
(7)Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Debe atenderse en primer lugar al párrafo primero, por lo que jurisprudencialmente se ha establecido que «los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (Disp. Trans. Tercera. B.3. párrafo primero). (...) El arrendatario a todos los efectos es quien lo sea al momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente. De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente». Cuando se produjo un traspaso antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, el adquirente en traspaso pasó a ser arrendatario a todos los efectos, es quien accede al mismo y continúa en el arrendamiento con todos los derechos y obligaciones propias del locatario [ SSTS 46/2018, de 30 de enero (Roj: STS 207/2018, recurso 2193/2015); 34/2019, de 17 de enero (Roj: STS 55/2019, recurso 3362/2015); 439/2018, de 12 de julio (Roj: STS 2732/2018, recurso 3428/2015); 440/2018, de 12 de julio (Roj: STS 2743/2018, recurso 3631/2015); 74/2020, de 4 de febrero (Roj: STS 299/2020, recurso 1761/2017) y 342/2020, de 23 de junio (Roj: STS 2070/2020, recurso 4691/2017)].
Hay que tener en cuenta que el arrendamiento en cuestión estaba sujeto a la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, con derecho del arrendatario a prorroga forzosa y por ello la nueva ley extendió la vigencia del contrato al menos hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario que hubiera accedido a dicha posición en el contrato cuando aún existían dichas prórrogas.
2º.-Aplicando dicha doctrina al presente caso, don Secundino y don Urbano son los arrendatarios a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Por lo que se aplica la regla del párrafo primero, y por lo tanto el contrato no se extingue el 31 de diciembre de 2019, sino a la jubilación de los arrendatarios, o su fallecimiento, salvada la posible subrogación del cónyuge supérstite.
3º.-La norma invocada en la demanda no es aplicable al presente supuesto. El párrafo sexto [«Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años»] debe ponerse en relación con el cuarto, en cuanto faculta al arrendatario actual -entendiendo por tal al que se hallaba como titular arrendaticio al entrar en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, no al primitivo arrendatario- (y su cónyuge, si se subrogó conforme al párrafo primero) para que lleve a cabo el traspaso del local «en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos» de 1994. Párrafo cuarto que obliga a acudir al quinto pasa saber cuánto durará el contrato una vez que se produzca ese traspaso antes de la jubilación o fallecimiento: «un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley», el plazo que más dure de los dos posibles. Pero el legislador introduce una segunda excepción: Si ese arrendatario titular a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 a su vez había adquirido en virtud de traspaso en los diez años anteriores (y por lo tanto realizó un desembolso económico, con un contrato que inicialmente tenía prórroga forzosa), se le prorrogan por otros cinco años más al adquirente del segundo traspaso, porque se supone que así se compensa económicamente, pues tiene cinco años más de vida el contrato.
Así se contempla en la sentencia 605/2018 de 6 de noviembre (Roj: STS 3703/2018, recurso 1843/2016), donde explicita que esta norma especial se aplica porque «el beneficiario de este traspaso -la demandada- ya no será arrendatario hasta su jubilación o fallecimiento, pues le es de aplicación lo previsto en el apartado B3, párrafo quinto, DT 3.ª, en el sentido de que 'este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley', aplicándose lógicamente el plazo que dé lugar a una duración mayor del contrato». Añadiendo que «En nada afecta a dicha conclusión el hecho de que se hubiera producido un traspaso a favor del Sr. ... -que a su vez traspasó el local a la demandada- en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la ley ( DT 3.ª B.3, párrafo sexto) pues en aquél momento aún estaba vigente la LAU 1964 y el RDL 1985 y el legislador previó -en consideración a este dato- un aumento del plazo de vigencia de cinco años para tales traspasos, beneficio que en modo alguno puede ser considerado como transmisible en el presente caso a los nuevos arrendatarios a los que se aplican los plazos del párrafo quinto en cuanto se constituyeron como arrendatarios mediante traspaso una vez producida ya la entrada en vigor de la LAU 1994».
La norma jurídica invocada no se aplicable al supuesto de hecho del contrato que vincula a los arrendatarios don Secundino y don Urbano con los arrendadores herederos de doña Valentina. Aquellos eran arrendatario en el momento de entrar en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 por derecho propio, en virtud del traspaso; y no se ha producido -al menos en debida forma- ningún traspaso posterior. Por lo que, como se dijo, se aplica la norma del párrafo primero, y no la de los párrafos cuarto, quinto y sexto, como pretende la demandante.
Todo lo cual conlleva la estimación del recurso de apelación, y la desestimación de la demanda.
UNDÉCIMO.-Costas.- La desestimación de la demanda conlleva la preceptiva imposición de las costas ocasionadas en la primera instancia a la parte demandante ( artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Al prosperar el recurso, no procede realizar especial pronunciamiento en cuanto a las costas devengadas en la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
DUODÉCIMO.-Depósito del recurso.- Conforme a lo dispuesto en el ordinal octavo, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, al estimarse el recurso, deberá devolverse a la parte el depósito constituido, debiendo expedirse el correspondiente mandamiento de pago.
Fallo
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña ha decidido:
1º.-Estimar el recurso de apelación interpuesto en nombre del demandado don Secundino, contra la sentencia dictada el 15 de febrero de 2021 por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 6 de A Coruña, en los autos del procedimiento verbal seguidos con el número 526-2020, y en el que es demandante doña Flor, que actúa en la forma indicada en el encabezamiento de la presente resolución, y codemandado don Urbano.
2º.-Revocar la sentencia apelada; y en su lugar, con desestimación de la demanda, se acuerda:
(a)Absolver a don Secundino y don Urbano de las pretensiones ejercitadas contra ellos.
(b)Imponer a doña Flor las costas ocasionadas en la primera instancia.
3º.-No imponer las costas devengadas por el recurso de apelación.
4º.-Acordar la devolución del depósito constituido para apelar. Procédase por el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de instancia a expedir mandamiento de devolución a favor del procurador de los tribunales don Iago Espasandín Barreiro por el importe del depósito constituido.
5º.-Disponer que sea notificada esta resolución a las partes, con indicación de que contra la misma, al dictarse en un procedimiento tramitado por razón de la materia, puede interponerse recurso de casación, conforme a lo previsto en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en la redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre), fundado en presentar interés casacional, pudiendo formularse conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal, para su conocimiento y resolución por la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo. Es inadmisible la interposición autónoma y única de recurso extraordinario por infracción procesal sin presentar al mismo tiempo recurso de casación. El recurso deberá acomodarse a lo dispuesto en el articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a lo establecido en la Disposición Final Decimosexta de la misma; teniendo en consideración el «acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal» adoptado por la Sala Primera del Tribunal Supremo en el Pleno no jurisdiccional de 27 de enero de 2017, así como los reiterados criterios jurisprudenciales sobre admisión de recursos contenidos en los autos de dicha Sala, que pueden consultarse en la página «www.poderjudicial.es». Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente al que se tenga por hecha la notificación. Es preceptivo que el recurrente comparezca representado por procurador de los tribunales y defendido por abogado en ejercicio.
Alternativamente, e incompatible con los recursos mencionados en el párrafo anterior, si se considerase que esta resolución, exclusivamente o junto con otros motivos, infringe normas de Derecho Civil de Galicia, puede interponerse recurso de casación, en el que podrán incluirse motivos procesales, para ante la Excma. Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, conforme a lo previsto en el artículo 478 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley 5/2005, de 25 de abril, del Parlamento de Galicia. Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente al que se tenga por hecha la notificación.
Con el escrito de interposición deberá acompañarse justificante de haber constituido previamente un depósito por importe de cincuenta euros (50 €) por cada clase de recurso en la 'cuenta de depósitos y consignaciones' de esta Sección, en la entidad 'Banco Santander, S.A.', con la clave 1524 0000 06 0239 21 para el recurso de casación, y con la clave 1524 0000 04 0239 21 para el recurso extraordinario por infracción procesal.
Esta instrucción de recursos tiene carácter meramente informativo. La indicación errónea de los recursos procedentes en ningún caso perjudicará a la parte que interponga los mencionados [ STC 244/2005, de 10 de octubre; 79/2004, de 5 de mayo; 5/2001, de 15 de enero]; ni impide que pueda presentar otros que considere correctos.
6º.-Firme que sea la presente resolución, líbrese certificación para el Juzgado de Primera Instancia número 6 de A Coruña, con devolución de los autos.
Así se acuerda y firma.-
PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. señores magistrados que la firman, y leída por el Ilmo. Sr. magistrado ponente don Rafael-Jesús Fernández-Porto García, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, letrado de la Administración de Justicia, certifico.-
La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutelar o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.
Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.
