Sentencia CIVIL Nº 320/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 409/2020 de 27 de Junio de 2022

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120188143378

Recurso de apelación 409/2020 -4

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 505/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0659000012040920

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0659000012040920

Parte recurrente/Solicitante: Loreto, Fulgencio, Maite

Procurador/a: Ernesto Huguet Fornaguera, Ana Tarragó Perez

Abogado/a: Francisco Manuel Echeverría Summers, JOSE MARIA DE PALACIO RODRIGUEZ-SOLANO

Parte recurrida: Heraclio, Hernan

Procurador/a: Elvira Casasús Garcia

Abogado/a: Daniel Labrador Fuertes, Elisabeth Calafell Tejada

SENTENCIA Nº 320/2022

Magistrados:

M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 27 de junio de 2022

Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 2 de julio de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 505/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Ernesto Huguet Fornaguera, Ana Tarragó Perez, en nombre y representación de Loreto, Fulgencio, Maite contra Sentencia - 03/12/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Elvira Casasús Garcia, en nombre y representación de Heraclio, Hernan .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Estimo la demanda presentada por el procurador Sr. Sanz en nombre y representación de Hernan y de Heraclio dirigidas por la Letrada Sra. Elisabeteh Calafell Tejada frente a Maite y frente a Fulgencio y Loreto DEBO DECLARAR Y DECLARO que la actora ejerció correctamente el derecho de adquisición preferente sobre el local sito en la calle Cartagena, nº 330, bajos 2ª de Barcelona- y en consecuencia se obligue a la demandada a vender la actora dicho local por el precio de 70.000 euros debiendo resolverse la compraventa realizada por Doña Loreto y D. Fulgencio y proceder a cancelar la inscripción registral. Además DEBO CONDENAR Y CONDENOa Maite a abonar a los demandantes las cantidades abonadas en concepto de alquiler desde julio de 2018 a razón de 790 euros mensuales. La cantidad resultante devengará los intereses legales hasta su efectivo pago. Las costas del presente procedimiento corresponden a las partes demandadas.

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 07/07/2021.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .

Fundamentos

PRIMERO.-Planteamiento del debate

Con la demanda inicial los actores, Heraclio y Hernan, arrendatarios del local sito en calle Cartagena núm. 330 bajos 2ª de esta ciudad en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 11.1.2017, se dirigen contra Maite, ejercitando, con carácter principal, una acción de ejercicio de derecho de adquisición preferente sobre el mismo, y solicitando que se dicte sentencia por la que se reconozca a los actores el referido derecho y, en consecuencia, se obligue a la demandada a vender dicho local a los demandantes por importe de 70.000€. Subsidiariamente, para el caso que la finca indicada se hubiera transmitido a terceros de buena fe, no siendo posible la eficacia de una resolución en los términos anteriores, interesa que se condene a la demandada a los actores la cantidad de 80.000€, más los intereses desde la interpelación judicial.

Relatan los actores para fundar su pretensión que en fecha 23 de marzo de 2018, la propietaria remitió un burofax a los arrendatarios informándoles a efectos de tanteo su voluntad de proceder a la venta del local por un importe de 70.000€, habiendo aceptado éstos dentro del plazo legal la oferta realizada por la propietaria para adquirir la finca mediante burofax, en el que, además, le requería para que señalara notaría, día y hora para escriturar la compraventa, pero que, posteriormente, en fecha 3.5.2018 y después de haber recibido la aceptación de los actores, les remitió una nueva comunicación desdiciéndose de lo anterior y pretendiendo dejar sin efecto el derecho de adquisición preferente ejercitado, alegando que el inicialmente interesado en comprar el local había desistido. Posteriormente, en fecha 14.5.2018, la propiedad les comunica mediante burofax que ha realizado un contrato de arras con un tercero por precio de 150.000€, informándoles de su derecho de tanteo para adquirir el inmueble por el mismo precio y condiciones, a lo que los actores le respondieron por el mismo conducto, reiterando que el derecho de tanteo había sido ya correctamente ejercitado y requiriéndole para otorgar la correspondiente escritura pública en la notaria, día y hora que indicaban. Alegan los actores que, mientras ellos comparecieron en la Notaría portando un cheque a nombre de la vendedora por el importe de la venta (70.000€), ésta no se personó al acto. Afirman, asimismo, que advirtieron a los nuevos interesados en comprar la finca del ejercicio por su parte del tanteo y de la existencia de un compromiso previo. Sostiene la parte actora que concurren en el caso todos los presupuestos para el correcto ejercicio del derecho de adquisición preferente, no pudiendo la propiedad modificar las condiciones de la compraventa y viniendo obligada a llevar a cabo la misma, al estar ante una compraventa perfecta, por concurrir oferta y aceptación.

Por último, indica la demandante que se ejercita subsidiariamente, para el supuesto que se considere que se ha producido la transmisión a un tercero, una acción indemnizatoria y cuantifica la indemnización procedente en 80.000€ que es la diferencia entre los 70.000€ ofrecidos y aceptados y los 150.000€ por los que se vendería, suma que se solicita por un doble motivo: (a) ser el importe necesario, junto con los 70.000€ iniciales, para ejercitar el derecho de retracto frente al tercero y (b) a modo de indemnización, por lucro cesante, ya que es el beneficio que los actores pudieran haber obtenido de haber adquirido la finca por el importe inicialmente ofrecido y transmitido posteriormente.

Antes de la contestación, la parte actora interpuso escrito de ampliación de la demanda, dirigiéndola contra Loreto y Fulgencio, al haber tenido conocimiento que, con posterioridad a la presentación de la demanda, la finca ha sido vendida a éstos mediante escritura publica de 28.6.2018 por más del doble del precio (150.000€), a pesar de haber sido notificados tanto ellos como la propietaria de las consecuencias legales de no respetar el derecho de tanteo ejercitado previamente por los actores, por lo que no pueden considerarse adquirentes de buena fe. Por tal motivo solicita que la sentencia declare la ineficacia de la escritura de compraventa de 28.6.2018 y de cuantos contratos se hayan suscrito con relación a la misma. Asimismo, amplía la demanda frente a la demandada inicial solicitando que sea condenada a abonar a los actores la suma de 790€ al mes más las cantidades que abonen los demandantes en concepto de rentas desde la fecha del ejercicio del tanteo hasta la definitiva adquisición del local, más los intereses legales correspondientes.

La demandada Sra. Maite se opone a la demanda alegando, en esencia: (a) que los actores carecen de legitimación activa para el ejercicio del tanteo, pues el contrato en que se basa es la renovación o prórroga de uno anterior en el que renunciaban al Derecho de adquisición preferente. (b) La notificación de la intención de venta se hace de buena fe, por una venta que al final no se llevó a cabo por desistimiento del comprador; por otra parte, la mera notificación, sin fecha de otorgamiento ni comunicación de circunstancias, no puede considerarse una oferta vinculante. (c) No puede considerarse válidamente ejercitado el derecho de tanteo, por cuanto la comunicación se efectuó transcurrido el plazo de caducidad, no habiéndose consignado ni prestado aval ni garantía de pago del precio dentro del mismo; no es eficaz para el ejercicio del tanteo la mera manifestación de voluntad, sin haber efectuado consignación del precio. (d) Comunicada la conclusión de la compraventa con los codemandados y la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura pública, los hoy actores no ejercitaron la acción de tanteo ni de retracto en relación a la misma. (e) Argumenta la improcedencia de la reclamación dineraria articulada y sostiene que la ampliación de demanda contra la actora resulta extemporánea.

Por su parte, los codemandados Sres, Loreto y Fulgencio alegan, en apretada esencia, que la retroacción de la venta frente a ellos exigía el ejercicio del derecho de retracto, ex art. 25 LAU, que no ha sido ejercitado ni en tiempo ni en forma, destacando, por otra parte, que han obrado en todo momento de buena fe y observando la diligencia exigible. Afirman que son terceros de buena fe que adquirieron de la titular registral a título oneroso, habiendo inscrito su dominio en el Registro de la Propiedad, por lo que el negocio jurídico es inatacable, salvo retracto, que no ha sido ejercitado. Por otra parte, sostiene que, aun cuando se entendiera que se tratara de una doble venta, su compra sería igualmente inatacable (salvo retracto), conforme al art. 1473 CC, al ser ellos los primeros que han inscrito la venta en el Registro de la Propiedad. En último término, pone de manifiesto que con la ampliación de la demanda, los actores incurren en defecto en el modo de interponerla.

La sentencia de primera instancia concluye que los actores han ejercido el tanteo de forma correcta y que los compradores no pueden ser tenidos por adquirentes de buena fe en los términos que exige el art. 34 LH, por lo que no pueden verse beneficiados por la protección especial que dicha ley otorga a quienes inscriben su adquisición, por lo que resuelve que debe dejarse sin efecto la compraventa realizada el 28 de junio de 2018. Por todo ello, estimando la demanda, declara que la actora ejercitó correctamente el derecho de adquisición preferente sobre el local arrendado y obliga a la demandada Sra. Maite a vender a los actores dicho local por el precio de 70.000€, y resuelve la compraventa del mismo realizada a favor de los codemandados Sres. Loreto y Fulgencio, con cancelación de la inscripción registral. Asimismo, condena a la codemandada Sra. Maite a abonar a los demandados las cantidades abonadas en concepto de alquiler desde julio de 2018 a razón de 790€ mensuales, más intereses legales, imponiendo las costas a los demandados.

Frente a dicha resolución se alzan ambos codemandados interponiendo sendos recursos de apelación.

La vendedora, Maite, impugna la sentencia en todos sus pronunciamientos, alegando: (a) error al considerar correctamente ejercitado el derecho de tanteo y al entender que la comunicación remitida por los arrendatarios comporta una compraventa perfecta; (b) error en la atribución de mala fe en los compradores: eficacia de la compraventa concluída; y (3) improcedencia de la condena al pago de las sumas abonadas por los arrendatarios en concepto de rentas.

A su vez, los codemandados Loreto y Fulgencio impugnan el pronunciamiento que declara que debe resolverse la compraventa por ellos efectuada, alegando, en esencia, que la sentencia incurre en una incorrecta aplicación del artículo 1473 CC, relativo a la doble venta, y que los mismos son terceros adquirentes de buena fe, protegidos por el art. 34 LH. Asimismo, denuncian irregularidades procesales y la relación de congruencia entre las pretensiones de la actora y la condena de la sentencia recurrida. En último término, impugnan el pronunciamiento por el que se les imponen las costas, al considerar que concurren en el caso dudas de derecho.

SEGUNDO.-Hechos probados

Para la resolución del presente pleito es preciso partir de los siguientes datos fácticos que han resultado incontrovertidos o han quedado suficientemente acreditados en autos:

(a) Los actores, Heraclio y Hernan, son arrendatarios del local sito en calle Cartagena 330 bajos 2ª de esta ciudad en virtud de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11.1.2017 (doc 1 de la demanda) con Maite, plena propietaria del mismo (doc. 11).

(b) En fecha 23.3.2018 la propietaria remitió a los arrendatarios un burofax mediante el que procedió a comunicarles su voluntad de proceder a la venta del local por un importe de 70.000€ y les informó del derecho de tanteo que ostentaban (doc. 2). Los arrendatarios recibieron esta comunicación en 26.3.2018 (doc. aportado por la actora en el acto de la audiencia previa).

(c) En fecha 24.4.2018 los ahora actores remitieron a la propietaria burofax manifestando que ejercitaban el derecho de tanteo en las condiciones informadas y requiriéndole para que indicase día y hora y Notaría para proceder a escriturar la compraventa. La misma comunicación se remitió, igualmente por burofax, a la administración que gestionaba el alquiler del local (docs. 3 y 4).

(d) En fecha 3.5.2018 la propiedad remitió un nuevo burofax a los arrendatarios dejando sin efecto la anterior operación por desistimiento del comprador (doc. 5).

(e) En fecha 14.5.2018, la propietaria les comunicó, nuevamente a través de burofax, que procedería a la venta del local a Loreto y Fulgencio por precio de 150.000€, quienes el día 9.5.2018 habían abonado 17.000€ en concepto de arras debiéndose abonar los restantes 133.000€ en el momento de la escritura que iba a llevarse a cabo el día 28.6.2018, e informándoles de su derecho de tanteo (doc.6).

(f) En fecha 22.5.2018 los demandantes, a través de su letrada, envían un nuevo burofax a la propietaria, en el que le ponían de manifiesto que habían ejercitado su derecho de tanteo en su momento y que en nada afecta a la oferta y aceptación efectuadas el desistimiento del comprador, no siendo oponibles a los mismos las nuevas circunstancias de compraventa, por lo que convocan a la arrendadora para otorgar la escritura pública el día 11.6.2018, señalando Notaría y hora y requiriéndole para que facilite previamente la documentación precisa (doc. 7).

(g) En fecha 11.6.2018 los actores comparecieron en la Notaría indicada, no habiéndolo hecho la vendedora, de lo que se levantó la oportuna Acta (doc 9).

(h) Los arrendatarios pusieron la situación en conocimiento del Sr. Fulgencio a través de la aplicación 'Facebook' (doc 10 e interrogatorio de parte). También se remitió comunicación a la agencia inmobiliaria que había intervenido en la compraventa así como a la Notaría señalada para el otorgamiento de la escritura pública.

(i) En fecha 28.6.2018 se otorgó escritura pública de compraventa los Sres. Fulgencio- Loreto por precio de 150.000€, haciéndose constar en la escritura la existencia del contrato de arriendo y la notificación a los arrendatarios a efectos de tanteo de fecha 14.5.2018 (doc. 15 unido a la ampliación de la demanda).

(j) Dicha compraventa fue presentada ante el Registro de la Propiedad al día siguiente, practicándose la inscripción del dominio en favor de los adquirentes el día 5.10.2018.

(k) La presente demanda fue presentada en fecha 22.6.2018, habiendo sido posteriormente ampliada.

(l) En fecha 7.5.2019 los actores consignaron en el procedimiento 70.000€, precio por el que se ejercitó el tanteo.

TERCERO.- Ejercicio del derecho de tanteo.

Los actores, como arrendatarios, hacen valer su ejercicio del derecho de tanteo previsto en el art. 25.2 LAU (al que se remite el art. 31 de la misma Ley), conforme al cual 'El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma'.

El artículo 25.1 LAU establece que ' En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes'.

Los derechos de tanteo y retracto previstos en el art. 25 LAU (como anteriormente en los arts 47 y ss del TRLAU 1964 ) son unode los beneficios que la ley otorga a los arrendatarios, tanto de local de negocio como de vivienda, que tal y como ha señalado reiteradamente el Tribunal Supremo (por todas STS 680/2011 de 26 de septiembre), tienen como finalidad facilitar al arrendatario el acceso a la propiedad del inmueble que tiene arrendado, con preferencia o en sustitución de un tercer adquirente. No persiguen estos derechos favorecer sin motivo al arrendatario, sino poner a su alcance la posibilidad adquirir el inmueble, no a fin de que se obtenga un beneficio económico, sino facilitando, simplemente, el acceso a la propiedad de un inmueble que ya posee.

Ya la sentencia de 19 de diciembre de 1991 que cita las anteriores de 2 de julio de 1951 y 19 de enero de 1952, afirma categóricamente: 'El tanteo se presenta como una oferta legal de venta, que no aflora por la decisión del propietario, sino sólo cuando pretende enajenar el bien dado en arriendo, ya que el precepto citado se lo impone como carga y obligación de notificar fehacientemente al inquilino su propósito de vender o de ceder solutoriamente, con indicación del precio ofrecido, designación e identificación de los compradores y relación de las condiciones esenciales de la trasmisión, dando lugar a una efectiva vinculación en cuanto el arrendador no puede desistir de su decisión, ni puede quedar sin efecto la misma, en el caso de que abdicaran de la compra los designados como posibles adquirentes'.Esta sentencia ha sido citada y aplicada con posterioridad en las SSTS 420/2008 de 20 de mayo y 180/2009 de 27 de marzo, que fija doctrina jurisprudencial.

El derecho de tanteo no nace con la transmisión, sino con la oferta de transmisión y ésta se mantiene durante el plazo de caducidad que señala la ley, sin que pueda el que notificó la venta desistir de la misma, quedando vinculado el propietario de la finca por su notificación de la proyectada transmisión, no por contrato alguno ya que ciertamente no se llegó a celebrar, durante el plazo.

Así pues, en el caso de autos, resulta irrelevante que tras la notificación el comprador hubiera 'desistido' de su interés, tanto más cuanto el tanteo ya había sido ejercitado en plazo por los arrendatarios.

Por otra parte, tampoco puede acogerse la alegación relativa a que la notificación de la arrendadora no incluye los datos suficientes para ser eficaz a tal fin. El artículo 25.2 LAU exige la comunicación fehaciente de ' la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión',no es, pues exigible que se incluyan el nombre y otros datos del comprador (lo que sí era exigido por el art. 47.1 TRLAU, no aplicable al caso). Por otra parte, si bien no se incluyen las demás condiciones esenciales de la transmisión (no consta que hubiera otras condiciones esenciales), no podría la arrendadora ampararse en una defectuosa comunicación para excluir el tanteo, ya que ello supondría contravenir sus propios actos.

Por último, alega la demandada que los arrendatarios no han consignado dentro del plazo de caducidad el precio de la venta. Tampoco este motivo de oposición puede prosperar.

En primer término, la ley ( art. 25.1 LAU 29/1994) no exige la consignación del precio para el válido y eficaz ejercicio del derecho de tanteo. Por otra parte, las disposiciones del art. 1.518 CC y 25.2 LAU, que se remite al primero, y 266.2ª LEC, en el marco procesal, se refieren al derecho de retracto y no al de tanteo. Pero aún en el supuesto que entendiéramos que estas normas resultan también aplicables al derecho de tanteo, no podemos olvidar la reiterada doctrina del Tribunal Constitucional que diferencia entre la consignación o la constitución de caución como requisito procesal para la admisión a trámite de la demanda de retracto, al que se refiere el art. 266.3 de la vigente LEC y, de otro lado, el reembolso al comprador del precio de la venta y de los gastos derivados que impone el art. 1518 CC (y el art. 25.2 LAU ), no como requisito para la admisión a trámite de la demanda, sino como requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, esto es, una vez obtenida sentencia estimatoria del mismo, de manera que no es posible sustentar la inadmisión o desestimación de la demanda en el art. 266.3 LEC pues, como resulta del tenor literal del precepto, se condiciona la consignación a que se exija por ley o contrato, y ni la carga de consignar estaba prevista en el contrato ni tal carga puede inferirse del art. 1518 CC ( SSTC 145/1998 de 30 de junio, 144/2004 de 13 de septiembre, 127/2008 de 27 de octubre o 115/2015 de 8 de junio) o del art. 25 LAU.

En definitiva, el derecho de tanteo no caduca por el hecho de que no se consigne el precio dentro del plazo de 30 días naturales, salvo que así lo recojan la Ley o el contrato, lo que no ocurre en el caso de autos.

En conclusión, concurriendo la oferta vinculante por parte del propietario y la aceptación de los arrendatarios, ejercitando en tiempo y forma el tanteo, hemos de concluir que nos encontramos ante negocio jurídico perfeccionado que obliga a las partes, debiendo la propietaria otorgar escritura pública en favor de los actores y éstos abonar el precio por el que se ofertó el tanteo.

Y, únicamente a efectos de agotar el debate, dando respuesta a las alegaciones de las partes, baste señalar que no procede entrar a efectuar valoración alguna respecto a la concurrencia de una causa de resolución del arrendamiento (una eventual cesión inconsentida a una mercantil) o a la posible rescisión de la compraventa por concurrir una lesión ultra dimidium (ex art. 621-46.1 CCCat), que precisan de un pronunciamiento judicial en el procedimiento declarativo oportuno.

Por ello, la impugnación en este particular no puede prosperar, debiendo confirmarse la sentencia de primera instancia.

CUARTO.-Resolución de la compraventa concertada con los Sres. Fulgencio y Loreto. Doble venta del art. 1473CC . Exigencia de buena fe en los compradores.

Previamente a entrar en el fondo de la cuestión y respondiendo a la alegación de la existencia de irregularidades procesales denunciada por los apelantes, proceden las siguientes consideraciones: (a) en cuanto a la falta de claridad en la demanda, las acciones ejercitadas y las pretensiones dirigidas quedaron debidamente clarificadas en el acto de la audiencia previa y (b) si bien la parte actora no hace referencia en su demanda a la doble venta, la aplicación del art. 1473 CC se enmarca en el ámbito de funciones del tribunal -iura novit curia- partiendo del relato de hechos y de la pretensión de declaración de ineficacia de la compraventa.

Como se ha dicho, el correcto ejercicio del derecho de tanteo con la concurrencia de oferta y aceptación supone que nos encontramos ante una compraventa que ha sido perfeccionada. Por otra parte, la propietaria del local procedió a transmitirlo por compraventa a los Srs. Fulgencio Loreto elevando la compraventa a escritura pública. Así pues, el local arrendado ha sido vendido a distintos compradores, produciéndose una doble venta.

El artículo 1473 CC dispone que si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores,'si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe'.

La STS 759/2009 de 13 de noviembre afirma que ' La doble ventala contempla el artículo 1473 del Código civil , se da cuando el propietario vende la misma cosa a varios compradores y dispone cuál de ellos tiene la preferencia en la adquisición de la misma, quedando ineficaz la otra. Lo que consiste, si la cosa es inmueble, en que la adquiere el que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que presupone que antes hubo tradición real o instrumental por la escritura pública. Sin embargo, esta preferencia al que ha inscrito tan sólo se produce si ha mediado buena fe por su parte'.Esa misma sentencia razona respecto a la indicada exigencia de buena fe que 'La exigencia de la buena fe al caso de doble venta de inmuebles prevista en el aludido párrafo tercero del artículo 1473 que no la contempla expresamente, se deduce de los principios generales del derecho -ejercicio de los mismos de buena fe- y de relacionar esta norma con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria . Lo cual ha sido mantenido por una jurisprudencia reiteradísima, desde las antiguas sentencias de 13 de mayo de 1908 , 29 de noviembre de 1928 y 31 de octubre de 1929 hasta las recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de junio de 2004, pasando por las de 30 de junio de 1986, 29 de julio de 1991, 24 de noviembre de 1995'.

Sentada, pues, la exigencia de buena fe aun cuando la venta hubiere accedido al Registro de la Propiedad es preciso detenernos en el concepto de buena fe jurisprudencialmente exigido.

La tan citada sentencia 759/2009 declara: ' El concepto de buena feaplicado al caso de la doble venta consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a otro. No es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento: el creer o ignorar si la situación registral es o no exacta, respecto a la titularidad registral: así lo expresa la sentencia de 27 de septiembre de 1996 con remisión a otras anteriores. Y añade la de 22 de diciembre de 2000 que el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente (por todas, sentencia de 19 de julio de 1989 )'.En el mismo sentido se pronuncia la STS 73/2011 de 11 de febrero.

Abundando en esta idea la STS 392/2012 de 27 de junio manifiesta:'En definitiva, la cuestión viene a desembocar en la apreciación de la situación de conocimiento del demandando respecto de la venta anterior realizada al demandante por la misma vendedora sobre el mismo inmueble, en cuanto ello determinará la existencia o no de buena fe por su parte y poder beneficiarse de lo dispuesto por el artículo 1473 del Código Civil , partiendo de que no resulta necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia'.

Y cabe también citar la STS 728/2012 de 11 de diciembre cuando reitera: 'Llegados a este extremo, también hay que profundizar desde el citado principio general de buena fe, ya como aplicación concreta del mismo, o bien como fundamento informador, que su conexión con la protección registral comporta desde su concepción ética y social un canon básico de conducta diligente o de conocimiento que excede a la mera creencia de un hecho o situación como puro estado psicológico, de forma que la protección registral no resulta aplicable cuando la ignorancia o desconocimiento, ya de la inexactitud del Registro, o bien de los vicios o defectos que afecten a la titularidad del propietario, es imputable a la mala fe o negligencia del adquirente que conoció o debió conocer dicha irregularidad ante hechos o indicios claros, manifiestos o inequívocos al respecto.( SSTS de 25 octubre de 1999 , 8 marzo de 2001 y 11 octubre de 2006 , entre otras)'.

Por último, en cuanto al momento en que debe concurrir el presupuesto de la buena fe, el Tribunal Supremo ha mantenido y mantiene que el momento en que debe concurrir la buena fe es el otorgamiento del título público que luego se inscribirá; así lo afirma la tan repetida STS 759/2009, que añade que ello 'responde al texto del artículo 34 de la Ley Hipotecaria : '... de buena fe adquiera...'. No sin matices, la jurisprudencia ha mantenido esta solución en sentencias de 22 de junio de 2001 , 17 de octubre de 2001 , 23 de septiembre de 2004 , aparte de otras muchas anteriores, todas ellas dictadas en aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria '.

En el supuesto de autos, tuvo lugar una compraventa perfecta por ejercicio del tanteo sobre el local por la concurrencia de oferta y aceptación por el ejercicio del derecho de retracto en fecha 24.4.2018 (compraventa que no se consumó, por cuanto no se otorgó la correspondiente escritura pública ni el arrendatario abonó el precio) y una compraventa posterior sobre el mismo local a distintos compradores, compraventa esta que se perfeccionó en 9.5.2018 (es doctrina jurisprudencial asentada que las arras se entregan en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación; así, no puede entenderse la existencia de un contrato de arras previo al de compraventa o desligado de éste) y se consumó en 28.6.2018 (traditio instrumental a través del otorgamiento de escritura pública y entrega de la posesión mediata, habiendo cobrado los compradores desde ese momento las rentas). Así pues, nos encontramos ante un supuesto de doble venta (pluralidad de ventas a distintos compradores sobre una misma cosa), por lo que es preciso determinar la preferencia entre ambas acudiendo al precepto legal transcrito y a la doctrina jurisprudencial que la desarrolla.

Ciertamente, la compraventa concertada con los Sres Fulgencio y Loreto fue inscrita en el Registro de la Propiedad, pero para determinar la preferencia de esta compraventa posterior es preciso, según se ha expuesto, que concurra buena fe.

En este caso la buena fe habría consistido en ignorar que la cosa había sido vendida a otro, y aquí ha quedado suficientemente acreditado que los demandados tuvieron conocimiento de la existencia de la venta por el ejercicio del retracto antes de elevar a escritura pública la compraventa (así resulta de la documental aportada, según comunicación remitida por Facebook, cuya recepción se reconoce en prueba de interrogatorio de parte por D. Fulgencio y que incluso solicitaron asesoramiento al respecto); ciertamente se trata de un conocimiento incompleto, pero suficiente para excluir la buena fe en los términos jurisprudencialmente definida.

Así, como conclusión, aquél que inscribió sin la concurrencia de la buena fe no deviene propietario y si el que compró anteriormente de buena fe no recibió la entrega de la cosa, tiene derecho a que se le dé la posesión y a la elevación a escritura pública del contrato que celebró en documento privado, con la subsiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad deviniendo así en propietario

En definitiva, debe establecerse la preferencia de la adquisición por tanteo ejercitada, debiendo declararse la ineficacia de la compraventa concluida posteriormente por los demandados, todo ello sin perjuicio de las acciones que puedan ampararlos frente a la vendedora.

En conclusión, por todo cuanto antecede, procede, desestimando el recurso de apelación interpuesto por los codemandados, confirmar la sentencia de primera instancia.

Por último, y nuevamente dando respuesta a las alegaciones de los recurrentes, conviene precisar: (a) Si bien ciertamente la expresión 'debiendo resolverse la compraventa' contenida en la parte dispositiva de la sentencia puede inducir a confusión (confusión que hubiera podido ser despejada a través de las disposiciones del art. 214 LEC) en cuanto a su alcance, es lo cierto que, atendida la fundamentación jurídica de la sentencia y el resto de pronunciamientos acordados en la resolución, dicha frase ha de ser entendida en el sentido de que se declara efectivamente resuelta la compraventa a la que se refiere. (b) No aprecia este tribunal incongruencia respecto al pronunciamiento que ordena la cancelación de las inscripciones registrales relativas a aquélla, por no haber sido solicitado por los demandantes, por cuanto la cancelación de las inscripciones registrales contrarias a la preferencia determinada conforme al art. 1473CC, derivan de la propia previsión del este precepto.

QUINTO.- Pretensiones indemnizatorias.

Impugna la demandada Sra. Maite el pronunciamiento que le condena a abonar a los demandantes las cantidades abonadas en concepto de alquiler desde julio de 2018 a razón de 790€ mensuales.

Habiendo sido correctamente ejercitado el tanteo, como concluye la sentencia de primera instancia en un pronunciamiento que ha sido confirmado, la propietaria al no otorgar la escritura pública incurrió en incumplimiento, incumplimiento generador de responsabilidad que comporta la indemnización de los perjuicios causados por el mismo.

Los demandantes reclaman por este concepto que la propietaria les indemnice en la suma que han venido obligados a pagar a los adquirentes en concepto de renta y que no hubieran debido afrontar de haber cumplido aquélla su obligación, al haber devenido propietarios.

Es evidente que tal perjuicio concurre y que, de haberse consumado la venta, operando la adquisición de los arrendatarios, se hubiera producido la liberación del pago de la renta estipulada, al ser incompatibles dicha adquisición con la obligación de pagar la renta.

Ahora bien, en los supuestos de ejercicio de derechos arrendaticios de adquisición preferente (tanteo y retracto) para que se consume la compraventa y se transmita el dominio es preciso, además del otorgamiento del título, que el arrendatario abone o consigne el precio correspondiente. La STS 539/2014 de 14 de enero de 2015, si bien analiza un supuesto de retracto, razona:

'El fenómeno adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente que la ley otorga al arrendatario queda configurado, de forma sustantiva, por los presupuestos que el Código Civil contempla al respecto en la correlación de los artículos 1518 y 1521 . De la interpretación sistemática de los mismos se desprende que, si bien el efecto adquisitivo no se produce de un modo directo y pleno por obra de la norma, no obstante, su producción queda modalizada, a diferencia de los supuestos anteriores, por el propio efecto subrogatorio que contempla el artículo 1521 ('derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago') y por el cumplimiento por el arrendatario del referente obligacional de dicho pago, extremo que lleva a cabo con la correspondiente consignación al vendedor del precio de la venta y demás elementos previstos en el artículo 1518 del Código Civil .

Se comprende, de este modo, la innecesariedad de la realización de un acto posterior de específica transmisión del dominio, pues el esquema básico transmisivo que impone nuestro sistema y, con él, el efecto adquisitivo, queda embebido en la propia consumación y función traslativa que se infiere del originario contrato de compraventa realizado por el arrendador, en cuya estructura y eficacia, también la traslativa, se subroga el arrendatario que ejercita su derecho y consuma la relación negocial con la correspondiente consignación o pago realizada a favor del arrendador y propietario del inmueble.'

Y termina declarando como doctrina jurisprudencial que ' que el fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del arrendatario de vivienda o local de negocios se produce cuando se realiza el pertinente pago a través de la consignación, según lo previsto en los artículos 1518 y 1521 del Código Civil '. Esta conclusión y la razón en que se sustenta resultan plenamente trasladables a los supuestos de adquisición por ejercicio del derecho de tanteo (nótese que la doctrina jurisprudencial establecida en el fallo habla de 'adquisición preferente', sin ceñirla únicamente al retracto).

En el supuesto de autos el precio del tanteo se consignó judicialmente en fecha 7.5.2019, por tanto, según la doctrina expuesta, hasta ese momento no es sólo imputable a la arrendadora que se mantuviera para los arrendatarios la obligación del pago de la renta al no haber adquirido el dominio de la finca, obligación de la que solo se verían relevados a partir de dicha consignación, por lo que no cabe hablar de un perjuicio causado por la arrendadora e imputable a la misma, del que deba responder, con anterioridad a dicha fecha.

En consecuencia, procede revocar parcialmente la sentencia únicamente en el extremo relativo al dies a quopara la cuantificación de la indemnización por rentas pagadas, que comprenderá las devengadas desde junio de 2019 (consignado judicialmente el precio el día 7.5.2019, ya se había devengado la renta correspondiente a dicha mensualidad).

Por otra parte, la confirmación de la sentencia hace innecesario cualquier consideración o pronunciamiento respecto de las pretensiones articuladas de modo subsidiario.

SEXTO.-Costas de la primera instancia.

Impugnan en último término los codemandados Sres. Fulgencio Loreto el pronunciamiento por el que se les condena al pago de las costas.

En primer término hemos de recordar que la condena en costas atiende no tanto a la sanción de una conducta procesal, como a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los Tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aún solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, representado por Procurador y asistido de Abogado, para ejercitar su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que en definitiva se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo (principio de causalidad).

En concreto, el párrafo 1 del art. 394 L.E.C., recogiendo el principio del vencimiento objetivo que rige como criterio de imposición de costas en nuestro ordenamiento jurídico procesal, establece que 'En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y asi lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho'; así pues, es la llamada a juicio de un demandado, que posteriormente resulta absuelto, provocando su comparecencia y la necesidad de su defensa o la oposición a una pretensión que es plenamente estimada obligando al demandante a acudir al amparo jurisdiccional para la consecución de su derecho, lo que informa el criterio de imposición reseñado (principio de causalidad), con la unica salvedad de aquellos supuestos en los que el caso presenta 'serias' dudas de hecho o de derecho, y asi sea apreciado, razonadamente por el tribunal. En definitiva, para que proceda la condena en costas no es preciso que la falta de responsabilidad del demandado absuelto sea 'evidente' ni que la defensa del demandado frente a al pretensión del actor sea 'injustificada' o 'infundada' (supuestos que estarían más cercanos al concepto de 'temeridad), sino que basta con que concurra el dato objetivo del vencimiento, criterio que constituye la regla general, con la únicas excepciones señaladas por la ley, que por su carácter de tal deben ser interpretadas y aplicadas restrictivamente, de manera que deben concurrir dudas de entidad suficiente que justifiquen la excepción a la regla general, no bastando para ello la 'razonabilidad' de la demanda o de la oposición que han sido desestimadas por la sentencia.

En este sentido, es oportuno traer a colación la reciente STS de 12.1.2018 que razona:

'....el Tribunal Constitucional ha señalado en sus autos 171/1986 y 146/1991 que la justificación de la imposición de las costas procesales se encuentra, entre otras razones, en la necesidad de prevenir los resultados distorsionadores para el sistema judicial que se derivaría de una excesiva litigiosidad y en restituir a la parte contraria los gastos que, en menoscabo de la satisfacción de sus pretensiones, le ocasione la defensa de sus derechos e intereses legítimos frente a quienes les promuevan acciones o recursos legalmente merecedores de la imposición de costas. Como recuerdan, entre otras muchas, las sentencias de esta sala 597/2006 de 9 junio , 715/2014, de 16 de diciembre , y 40/2015, de 4 de febrero , el principio del vencimiento se inspira en la regla de que 'la necesidad de servirse del proceso para obtener la razón no debe volverse en contra de quien la tiene'.

Así, se ha establecido con carácter general el criterio del vencimiento en materia de costas ( art. 394.1 LEC para la primera instancia y art. 398.1 LEC para los recursos), con la única excepción de que el caso presente serias dudas de hecho o de derecho, en lo que se denomina 'discrecionalidad razonada'. Con ello se trata de evitar que el sistema del vencimiento sea una consecuencia fatal y automática; pero el criterio general es el de la imposición de costas, de modo que sólo la aplicación discrecional de la excepción debe justificarse, pues exige que concurran circunstancias relevantes, que han de razonarse en su aplicación; mientras que la imposición de las costas ha de entenderse como la consecuencia ordinaria del proceso'.

Y por lo que respecta a la demanda dirigida contra Dª Loreto y D. Fulgencio, el tribunal considera que, dado el conocimiento incompleto que los mismos tenían del tanteo ejercitado, existían dudas de derecho respecto a la validez y eficacia del mismo de entidad suficiente para justificar que, como excepción a la regla general del vencimiento objetivo, no se efectúe una especial imposición de las costas. En consecuencia, estimando en este particular el recurso de apelación interpuesto por aquéllos, procede dejar sin efecto la imposición de las costas a los mismos contenida en la sentencia apelada.

Se mantiene la imposición de costas a Maite a pesar de la modificación de la pretensión indemnizatoria acordada en la presente sentencia, pues la estimación de la demanda es sustancial, resultando de aplicación el criterio general del vencimiento objetivo recogido en el citado artículo 394. LEC

SÉPTIMO.-Costas y depósitos

Habiendo sido estimados, siquiera sea en parte, los recursos de apelación respectivamente interpuestos por los demandados, no procede una especial declaración sobre las costas de esta segunda instancia devengadas por los mismos ( art. 398.2 LEC).

Por otra parte, conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ , se acuerda la devolución de los depósitos constituidos para recurrir.

Fallo

ESTIMANDO EN PARTElos recursos de apelación interpuestos por las respectivas representaciones procesales de Maite y de Loreto y Fulgencio contra la sentencia de fecha 3 de noviembre de 2019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 52 de Barcelona en el procedimiento ordinario núm. 505/2018, SE REVOCA PARCIALMENTEla indicada resolución, únicamente en el sentido de que la cantidad a cuyo pago se condena a Maite por las rentas pagadas en concepto de alquiler deberá computarse desde junio de 2019 y de que se deja sin efecto la condena en costas impuesta a los codemandados Loreto y Fulgencio. Asimismo, la expresión 'debiendo resolverse' contenida en la parte dispositiva de la sentencia ha de entenderse en el sentido de que 'se declara resuelta' la compraventa a que se refiere.

No se efectúa una especial declaración respecto de las costas de esta segunda instancia.

Se acuerda la devolución de los depósitos constituidos para recurrir.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :