Sentencia CIVIL Nº 445/2021, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 1269/2019 de 02 de Julio de 2021

Encabezamiento

Sección nº 02 de la Audiencia Provincial de Lleida. Civil

Calle Canyeret, 1 - Lleida - C.P.: 25007

TEL.: 973705820

FAX: 973700281

EMAIL:aps2.lleida@xij.gencat.cat

N.I.G.: 2512042120188161323

Recurso de apelación 1269/2019 -C

Materia: Procedimiento Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lleida

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 675/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 2206000012126919

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 02 de la Audiencia Provincial de Lleida. Civil

Concepto: 2206000012126919

Parte recurrente/Solicitante: SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.U., PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L.U

Procurador/a: María Ortiz Salillas, Javier Garcia Guillen

Abogado/a: Angel Cabral Gonzalez Sicilia

Parte recurrida: Raimundo

Procurador/a: Jordi Daura Ramon

Abogado/a: Enric Rubio Gallart

SENTENCIA Nº 445/2021

Presidente:

Ilmo. Sr. Albert Montell Garcia

Magistradas:

Ilma. Sra. Mª Carmen Bernat Álvarez Ilma. Sra. Ana Cristina Sainz Pereda

Lleida, 2 de julio de 2021

Ponente: Albert Montell Garcia

Antecedentes

PRIMERO.-Se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 675/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lleida a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora María Ortiz Salillas y Javier Garcia Guillen, en nombre y representación de SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.U. y PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L.U, respectivamente contra la Sentencia de fecha 16/10/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador Jordi Daura Ramon, en nombre y representación de Raimundo.

SEGUNDO.-El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'ESTIMO la demanda interpuesta por la representación procesal de Don Raimundo BANCO SABADELL, S.A., y contra SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.U., y, en consecuencia:

1) DECLARO la validez y eficacia del contrato de compraventa de la vivienda sita en Albatarrec, CALLE000, Nº NUM000, Finca Registral Nº NUM001 del Registro de la Propiedad Nº 2 de Lleida, titularidad de Banco de Sabadell (vendedor), a favor de Don Raimundo (comprador), por haber llegado a perfeccionarse a raíz del concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que lo constituyen con efectos de 2 de diciembre de 2017. Las condiciones de dicha compra venta son las recogidas en el documento 5 de la demanda y que se describen a continuación:

* La transmisión del inmueble se efectuará mediante escritura pública.

* El precio de transmisión será de 50.600 Euros, impuestos excluidos.

* El precio será abonado en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, mediante cheque bancario nominativo o transferencia bancaria.

* Todos los gastos e impuestos derivados de la compraventa serán satisfechos por las partes según la ley.

* La situación física, ocupacional, arrendaticia del inmueble ya es conocida por el Señor Raimundo por ser él el ocupante.

2) CONDENO a BANCO SABADELL, S.A., a estar y pasar por dicha declaración y a otorgar escritura pública de venta a favor de la parte actora en los términos ofertados y aceptados en el plazo de dos meses a contar desde la firmeza de la sentencia que se dicte, sin perjuicio de que si ello no se produce en el plazo indicado, pueda dictarse en fase de ejecución de sentencia la correspondiente resolución a los efectos de que la finca se transmita y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad Nº 2 de Lleida a favor del actor.

3) CONDENO a SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.U., a estar y pasar por dicha declaración y a dejar de publicitar en su página web y de comercializar la vivienda en cuestión, debiendo eliminarla de su base de activos inmobiliarios objeto de comercialización.

En cuanto a la demanda interpuesta contra BANCO SABADELL, con expresa condena costas de la parte demandada.

En cuanto a la demanda interpuesta contra SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.U., sin expresa condena en costas.[...]'

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos y se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Albert Montell Garcia.

Fundamentos

PRIMERO.-Contra la sentencia de primera instancia interponen recurso de apelación las dos partes codemandadas, SOLVIA Servicios Inmobiliarios SLU y Promontoria Coliseum Residencial SL por sucesión procesal de Banco de Sabadell SA. El Sr. Raimundo interpuso demanda para que se declarase perfeccionada, válida y eficaz la compraventa que tenía por objeto la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Albatàrrec; se condenase a Banco de Sabadell SA a otorgar la correspondiente escritura pública de venta a su favor; y que se condenase a SOLVIA a dejar de comercializar y publicitar en su página web la citada vivienda. Sucintamente expuestos, los hechos en que se basa la demanda consisten en que el actor perdió la propiedad de la vivienda a raíz de una ejecución hipotecaria, si bien continuó con su posesión al suscribir un contrato de arrendamiento el 15-2-15 con una duración de tres años. El día 28-11-16 SOLVIA dirigió al actor por medio de burofax, una carta en la que se le decía que 'Queremos ofrecerle una oferta exclusiva por ser inquilino de Solvia y darle la oportunidad de adquirir la vivienda que tiene alquilada actualmente en unas condiciones muy ventajosas'. La compraventa no llegó a perfeccionarse en esta ocasión por falta de financiación del Sr. Raimundo. Un año después, en fecha de 16-11-17, Banco de Sabadell envió nuevo burofax al demandante en el que le comunicaba, a efectos del art. 25 de la LAU, que procedería a la transmisión del inmueble por el precio de 50.600 € que se pagarían en el momento de firmar la escritura pública de venta. El Sr. Raimundo respondió mediante burofax que fue entregado el 29-11-17 por el cual 'les manifestamos que estamos interesados en la adquisición del inmueble mediante escritura de compraventa'. Poco después, el 30-11-207, SOLVIA envió nuevo burofax por el cual le indicaba que el contrato de arrendamiento finalizaría el día 14-2-18; que la propiedad no quería renovarlo ni prorrogarlo; y que 'no obstante lo anterior, le ofrecemos la posibilidad de compra del activo, siempre y cuando se encuentre al corriente de pago de todas las rentas devengadas hasta la fecha del vencimiento'. A ello respondió el actor mediante carta enviada por burofax el día 1-12-17 indicando nuevamente que 'les manifestamos que estamos interesados en la adquisición del inmueble mediante escritura de compraventa'. En fecha de 5-12-17 SOLVIA envió nuevo burofax al Sr. Raimundo en el que le indicaba que como arrendatario no tenía los derechos de tanteo y retracto del art. 25 de la LAU por haber renunciado a los mismos en el contrato de arrendamiento suscrito en 2015. En su demanda el actor basa su pretensión de considerar perfeccionada la compraventa por existir concurrencia de oferta y aceptación en base a las ofertas recibidas por parte de las demandadas y que fueron aceptadas a través de los burofax que, a su vez, él les había enviado. La sentencia de primera instancia estima la demanda por considerar que Banco de Sabadell concedió una opción de compra al Sr. Raimundo en la que concurren todos sus requisitos: concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente la realización de una compraventa; objeto determinado; señalamiento de precio en 50.600 €, y; concesión de plazo para el ejercicio de la opción, que sería antes que venza el contrato de arrendamiento.

SEGUNDO.-Las apelantes alegan de consuno que la sentencia de primera instancia incide en vicio de incongruencia por modificación de la causa de pedir de la demanda, pues la misma no se basó en ningún momento en la existencia de un derecho de opción de compra, sino que lo hizo en la existencia de una compraventa por la concurrencia de una oferta que sería seguida de la correspondiente aceptación. No obstante tales alegaciones, hay que recordar que respecto de la congruencia las sentencias del Tribunal Supremo de 18-5-12 y 26-12-12 dicen lo siguiente:

'2. Constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica ( STS de 14 de abril de 2011, ROJ 2898, 2011).

El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva -dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio -petitum- o pretensión solicitada. (ST de 13 de junio de 2005, RJ 2005, 5462). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988, RJ 1988, 2572 y 20 de diciembre de 1989, RJ 1989, 8846)'.

Señala asimismo la STS de 18-6-12 que 'la distinción entre el componente jurídico de la causa de pedir y las normas aplicables por el Juez conforme al principio iura novit curia no siempre es clara. Por ello el método más seguro para comprobar si se ha producido un cambio indebido de demanda, con correlativa incongruencia de la sentencia, consistirá dada la dimensión constitucional de la congruencia como inherente a la tutela judicial efectiva y a la proscripción de la indefensión ( Art.24 CE), en determinar si ese cambio ha alterado los términos del debate generando en el demandado riesgo de indefensión por haber contestado la demanda adoptando una determinada línea de defensa como, por ejemplo, proponer excepciones procesales o la prescripción, en función de la acción ejercitada en la demanda' y señalo la STS 19.11.15 ' lo determinante no es la correcta identificación nominal de la acción puesto que conforme al art 218,1 de la LEC lo relevante son los hechos alegados por la parte demandante y que, conocidos por la parte demandada, pueden ser objeto de su defensa. Además, el segundo párrafo del mismo precepto establece que 'El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir, acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes'.

Como explica la STS de 27-3-01: 'Los poderes de oficio del Juez se manifiestan, precisamente, con mayor intensidad en el ámbito de la aplicación del Derecho al caso controvertido (que admite una gran elasticidad), sin incidir en cambio de pretensión ('iura novit curiae' 'da mihi factum, dabo tibi ius')...la sentencia del Tribunal Supremo de 16 Dic. 1996, aclara que 'el cambio del punto de vista jurídico por regla general no comporta causa casacional ya que la elección de la norma aplicable es función propia del oficio de juzgar ('iura novit curiae', conforme al conocido aforismo 'da mihi factum, dabo tibi ius')'.

Estos principios tienen su plasmación en el art. 218.1 párrafo 2º de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil que nos dice que 'El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes'.

Obviamente y como dice dicho art. 218LEC no cabe apartarse de la causa de pedir ni resolver problemas distintos de los planteados ni transformar el problema litigioso en otro distinto como bien explica la STS de 27-10-11, que dice: 'Los principios da mihi factum, dabo tibi ius, [dame los hechos y te daré el Derecho] y iura novit curia [el Tribunal conoce el Derecho], no permiten la extralimitación en la causa de pedir ( SSTS de 6 de junio de 2007, RC n.º 1103 / 2000, 31 de diciembre de 1999, RC n.º 1175/1995, y las que en ella se citan de 8 junio 1993, 7 octubre 1994, 24 octubre 1995 y 3 noviembre 1998), ni autorizan la resolución de problemas distintos de los propiamente controvertidos ( STS de 25 mayo 1995),o que se transforme el problema litigioso en otro distinto del planteado ( SSTS de 16 de junio de 1993 y 22 de abril de 1994)'.

La doctrina expuesta es plenamente aplicable al caso que nos ocupa, de forma que no puede ser acogida la alegada indefensión que efectúan las apelantes así como tampoco puede entenderse cometido el vicio de incongruencia denunciado. Los hechos expuestos en la demanda no han sido variados o modificados en la sentencia siendo conocidos por las codemandadas desde que se les dio traslado de la demanda, de forma que han podido defenderse de ellos, tal y como en la práctica han hecho aduciendo tanto excepciones de naturaleza procesal como atinentes al fondo del litigio, ninguna de las cuales se les ha impedido que pudieran alegar, ni se les ha negado resolver, ni se les ha desestimado por razón de la diferencia de preceptos aplicados. No existe indefensión. Lo acaecido es simplemente que los hechos expuestos en la demanda, y que se han recogido de forma sucinta en el Primer Fundamento, han sido objeto por parte del Sr. Juez de Instancia de una calificación jurídica distinta a la efectuada en la demanda, pues mientras que en ésta última se considera que el negocio jurídico de compraventa ha quedado consumado por el concurso de una oferta de venta a la que siguió la aceptación del demandado, en cambio, en la sentencia de instancia se considera que esos mismos hechos, que tienen el carácter de hechos jurídicos, lo que en realidad suponen es la existencia de una opción de compra concedida por la propietaria demandada al ahora demandante. Esta opción, además, se considera ejercitada en base a los mismos mencionados hechos que fueron oportunamente alegados, todo lo cual conduce a la misma consecuencia jurídica que se sostenía en la demanda, y que no es otra que el contrato de compraventa había quedado perfeccionado, si bien que por una vía diferente. De esta forma, lo que ha hecho la sentencia apelada no es otra cosa que respetar los hechos y el contenido material de la pretensión formulada en la demanda, por lo que no puede considerarse que concurra el vicio de incongruencia alegado.

TERCERO.-Cosa distinta es que, como hacen las recurrentes, pueda compartirse o no la calificación jurídica que la sentencia de primer grado efectúa del 'factum' alegado y declarado probado, es decir, considerar que se trata de una opción de compra. A estos efectos resulta ilustrativa la STS de 3-2-20, que sobre la opción de compra indica lo siguiente:

'2.3. Perfección y consumación del contrato de opción de compra.

En el presente caso es conveniente delimitar estos conceptos para una más precisa exégesis de la regulación contractual litigiosa. Al respecto existe un cuerpo de doctrina jurisprudencial de esta Sala que, en la parte necesaria, debe traerse a colación.

La sentencia de 17 de marzo de 2009 afirmó que el precontrato de opción de compra 'es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno'.

La sentencia de 23 de abril de 2010 precisa:

'El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. [...] Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso'.

Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008 reiterando la doctrina de otras anteriores:

'Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979; 4 abril y 9 octubre 1987; 24 octubre 1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima'.

Esta misma jurisprudencia se reproduce en la Sentencia 607/2009 de 22 septiembre, que el recurrente cita como infringida.

Pero ya antes del ejercicio del derecho potestativo de la opción, del propio contrato preliminar surgen obligaciones para el concedente u optatario (y en su caso también para el optante, como el pago de una prima). La sentencia de 5 julio 2006 precisa las obligaciones que surgen del precontrato de opción de compra para el concedente aún antes del ejercicio de la opción, consistiendo estas en concreto en 'no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado', plazo dentro del cual 'el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones ( SSTS 22 de noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005)'.

Si bien esto último (la perfección automática de la compraventa) sólo tendrá lugar cuando el propio contrato de opción así lo haya previsto, pues en otro caso lo que nace con el ejercicio de la opción (a través de la emisión por el optante de una declaración de voluntad de carácter recepticia, manifestando su voluntad de celebrar el contrato principal - vid STS 690/2014, de 9 de diciembre) es la facultad de exigir al optatario su celebración, especialmente en el caso de que ésta esté condicionada conforme a lo pactado en el contrato preliminar al cumplimiento de determinadas obligaciones o condiciones previas (como sucede en este caso respecto de la cancelación del gravamen hipotecario). Por ello, en tales casos es en el momento de la celebración del contrato de compraventa cuando se produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se ejercita éste mediante la comunicación del ejercicio de la opción).

Finalmente, la consumación de la compraventa se alcanzará con la entrega de la cosa y el pago del precio en los términos convenidos, con el correlativo efecto de la transmisión patrimonial. Como señaló la Resolución de la DGRN de 22 de enero de 2013:

'[...] con carácter general, ... la perfección de la venta a través del ejercicio de la opción siendo un requisito indispensable, no es suficiente para que se produzca la mutación jurídico real, y para que ésta pueda tener acceso al Registro. Es necesario, además, que al margen de los efectos obligacionales correspondientes, haya tenido lugar la transmisión inmobiliaria, lo que exigirá el otorgamiento de la escritura de compraventa. En suma, no estamos ante un problema de perfección contractual sino de consumación, de efectividad jurídico real. La perfección de la compraventa se produce por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( artículos 1262 y 1450 del Código Civil) y ésta se ha producido definitivamente al ejercitarse en tiempo y forma la opción por el optante. No obstante, siendo necesaria la perfección del contrato para la transmisión del dominio es también imprescindible su consumación, lo que tiene lugar mediante la traditio ( artículos 609 y 1095 del Código Civil), ya sea la material o la instrumental que va ligada al otorgamiento de escritura pública, lo que pone de relieve que -salvo que se acredite por otro medio el elemento traditorio- es precisa la escritura pública, cuyo otorgamiento equivale a la entrega, para su acceso al Registro de la Propiedad ( artículos 1462 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria).'

Por ello, el pago del precio de la compraventa (la opción ya tuvo un precio inicial en caso de haberse pactado el pago de una prima por su concesión), así como la entrega de la cosa, se efectúan en el momento de la celebración del contrato de compraventa, con cuya celebración se produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se ejercita ésta mediante la comunicación del ejercicio de la opción).

Ahora bien, para que el ejercicio de la opción de compra desencadene los efectos señalados, enervando su caducidad, es preciso que se cumpla el requisito de la tempestividad, esto es, que se ejercite durante su vigencia, dado el carácter esencialmente temporal del derecho de opción. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil ('la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes') se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación.

En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262CC; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450CC).

En la primera etapa (la que surge con la celebración del precontrato) el concedente u optatario queda obligado a no disponer del bien ofrecido (si la opción está inscrita los actos de disposición serán inoponibles al optante ex art. 32LH) y mantener la oferta, absteniéndose de realizar cualquier actuación que pudiera frustrar la finalidad del contrato ( art. 1258CC), así como al cumplimiento de cualquier otra obligación que eventualmente, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, hayan acordado las partes para dicha etapa del iter negocial. En la segunda etapa el concedente se constituye en el deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas'.

CUARTO.-Del contenido de la indicada sentencia del TS y, en especial, de sus dos últimos párrafos se deriva que no puede ser compartido que en este caso haya existido una opción de compra. Efectivamente, como se dice a lo largo de toda la resolución, la opción de compra se constituye por medio de un precontrato de opción de compra, es decir, se constituye 'el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC)'. Es decir, en la opción lo que hay es un negocio jurídico bilateral por el cual dos partes contratantes acuerdan el nacimiento del derecho de opción que obliga a ambas partes y del que derivan deberes tanto para el concedente de la opción como para el beneficiario de la misma, siendo el típico de ellos el pago del premio o prima. Sucede, sin embargo, que aquí lo único que existe son comunicaciones unilaterales dirigidas por la propietaria al ahora demandante sin que medie un acuerdo de voluntades del que surja el nacimiento del precontrato de opción de compra. Así, del burofax remitido por SOLVIA en fecha de 30-11-17, que es al que la sentencia de primera instancia hace residir la opción de compra, se dice que 'le ofrecemos la posibilidad de compra del activo, siempre y cuando se encuentre al corriente de pago de todas las rentas devengadas hasta la fecha del vencimiento (del contrato de arrendamiento)', es decir, solamente interviene la voluntad del emisor de esta declaración (la propietaria) sin que tenga ninguna intervención el destinatario o beneficiario. No existe entre ambos un compromiso o promesa de contratar por el cual ambas partes alcancen el acuerdo de voluntades consistente en atribuir a una de ellas (el beneficiario) el derecho que le permite decidir dentro de un período de tiempo determinado, la celebración de un contrato de compraventa. Solamente interviene una sola parte, el que sería el concedente, que efectúa un acto unilateral. Esto nos situaría dentro de la órbita de la oferta de contratación, es decir, de una declaración de voluntad en la que el oferente manifiesta su intención de alcanzar la formación de un contrato (aquí de compraventa), estableciendo además los requisitos o contenido del contrato al que quiere llegar, de manera que ese contrato quedará formado o perfeccionado si se produce la aceptación. Para que pueda existir con efecto vinculante para el oferente es necesario que esta oferta incluya todos los elementos esenciales del contrato ofertado, a parte de los accesorios o secundarios que el oferente pueda añadir. Pero para que exista es necesario que incorpore una auténtica intención del oferente de quedar vinculado, es decir, la manifestación del oferente debe incluir su voluntad que el contrato quedará formado con la sola aceptación del beneficiario, lo que implica que producida la misma el contrato quede constituido sin que sea necesario emitir ninguna otra declaración de voluntad más. Es por ello la oferta debe contener todos los elementos esenciales del contrato que se oferta pues si falta alguno no podrá llegar a nacer aunque medie aceptación, en cuyo caso nos encontraríamos en una fase precontractual o de tratos preliminares. Así, en la oferta de contratar es el oferente quien quiere el contrato por él prefigurado a partir que concurra la aceptación. La voluntad del oferente de quedar vinculado por la aceptación es una voluntad negocial que debe aparecer claramente incorporada en la oferta. Para determinar si existe o no esta auténtica voluntad de quedar obligado entran en juego las reglas de la interpretación de los contratos. Y es en este punto donde no puede ser compartida la conclusión contenida en la sentencia de primera instancia. Nada hay que decir con respecto al primer burofax de SOLVIA de 28-11-16, por cuanto que no es controvertido que iniciadas conversaciones entre las partes, no se llegó a perfeccionar la compraventa. El burofax de 17-11-17 se remite a los efectos del art. 25 de la LAU, si bien posteriormente es matizado por otro del día 5-12-17 en el sentido que se envía solamente a efectos de mero conocimiento del arrendatario porque en el contrato de arrendamiento renunció a los derechos de tanteo y retracto (actual art. 25.8 de la LAU), cuestión esta no controvertida entre las partes. Por tanto, esta comunicación no contiene una auténtica voluntad de la propietaria de quedar vinculada a vender la vivienda al Sr. Raimundo si éste así lo acepta dentro de un plazo determinado. Aquí la única voluntad es la de cumplir con una obligación legal impuesta por el art. 25.8 de la LAU, para poner en su conocimiento que se procederá a vender a un tercero y así el arrendatario conozca quién será el nuevo arrendador y acreedor de las rentas así como también conozca los derechos que le asisten al amparo art. 14 de la LAU. Solamente queda, así, el burofax de 30-11-17, aportado como documento nº 7 de la demanda. En el mismo se indica que el contrato de arrendamiento finalizará el próximo día 14-2-18; que la propiedad no quería renovarlo ni prorrogarlo; y que 'no obstante lo anterior, le ofrecemos la posibilidad de compra del activo, siempre y cuando se encuentre al corriente de pago de todas las rentas devengadas hasta la fecha del vencimiento'. De este texto no puede desprenderse que la voluntad real del declarante incluya una inequívoca voluntad de quedar vinculada en el sentido anteriormente expuesto, es decir, que el contrato de compraventa existirá con la mera aceptación del Sr. Raimundo. Se ofrece la 'posibilidad' de comprar, pero no que habrá compraventa tan pronto como sea aceptada la oferta, es decir, no aparece la voluntad de la oferente de que quedará vinculada, obligada, mediante la aceptación. No existe una identificación del precio, de las condiciones y forma de pago, gastos, etc., sin que puedan integrarse tales esenciales elementos con los que contenía el burofax de 16-11-17, pues, como ya se ha dicho, obedecía exclusivamente a un mandato legal (del art. 25.8 de la LAU), y no, por tanto, a una voluntad de quedar vinculado a vender al Sr. Raimundo. Al decir 'posibilidad de compra' se adentra en el ámbito del precontrato o de los tratos preliminares. Más que de una oferta de contratar lo que hay es una propuesta de contratar, es decir, aquél tipo de declaraciones o manifestaciones que aunque expresan la intención de llegar en el futuro a contratar, tal contrato aparece solamente esbozado, de forma que se alcanzará solamente después de iniciar y concluir todo un proceso negociador. De hecho, eso es lo que sucedió con el primer burofax de 28-11-16, cuyo texto era semejante al que ahora se analiza de fecha 30-11-17, pues en el mismo también se dice que 'Queremos ofrecerle una oferta exclusiva por ser inquilino de Solvia y darle la oportunidad de adquirir la vivienda que tiene alquilada actualmente en unas condiciones muy ventajosas'. Y para esta primera ocasión no es discutido que no se llegó a perfeccionar ninguna compraventa entre las partes y que, incluso, el precio no estaba incluido en esta oferta escrita. La manifestación consistente en decir que 'le ofrecemos la posibilidad de compra del activo' se inscribe en lo que es una promoción a contratar, en la apertura de una fase de negociones y de formulación de ofertas y contraofertas de contrato, es decir, de abrir una fase de formación del contrato, pero no de contratar ya con la sola aceptación. Los recursos, pues, deben ser estimados.

QUINTO.-Solamente queda por resolver la alegada falta de legitimación pasiva de SOLVIA por no dirigirse contra ella la pretensión declarativa de haberse perfeccionado el contrato de compraventa ni la de condena a otorgarlo, por ser SOLVIA mera intermediaria y no propietaria de la vivienda a transmitir. Por lo indicado en el párrafo anterior este motivo de recurso resulta ya intrascendente, por lo que solamente debe añadirse al respecto que en la demanda se dirige una pretensión concreta contra SOLVIA, consistente en que deje de efectuar actos de promoción de venta de la vivienda y de publicitarla. Aun cuando el resultado perseguido por el demandante con esta pretensión podría conseguirse en fase de ejecución del pronunciamiento declarativo y del de condena de las pretensiones dirigidas contra la propietaria de la casa Banco de Sabadell, lo cierto es que con la pretensión actuada exclusivamente contra SOLVIA el demandante obtendría el derecho de hacer efectiva tal pretensión directamente contra SOLVIA y no como efecto reflejo o consecuencia necesaria de la estimación de las pretensiones dirigidas contra Banco de Sabadell. Por tanto, acogiendo lo indicado al respecto en la sentencia de primera instancia, este motivo de recurso no puede prosperar.

SEXTO.-La estimación del recurso comporta que no proceda efectuar pronunciamiento con respecto a las costas de segunda instancia. Con respecto a las de primera instancia, debe tenerse en cuenta la existencia de varios burofax remitidos por las demandadas al actor con un contenido semejante y de significado un tanto equívoco, de forma que no es irrazonable considerar que son los que han motivado la presentación de la demanda. Lo que se ha reseñado de los mismos en los anteriores fundamentos hace que deba entenderse que concurren dudas de hecho suficientes para no hacer especial condena respecto a las costas de la instancia ( arts. 394 y 398 de la LEC).

En atención a lo expuesto,

Fallo

Estimamos los recursos de apelación interpuestos por las respectivas representaciones procesales de SOLVIA Servicios Inmobiliarios SLU y Promontoria Coliseum Residencial SL por sucesión procesal de Banco de Sabadell SA contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lleida, en autos de juicio ordinario núm. 675/18, que revocamos y, en su lugar, desestimamos la demanda interpuesta por el Sr. Raimundo, absolvemos a ambas codemandadas apelantes de la misma, sin que proceda efectuar pronunciamiento de condena con respecto a las causadas en primera y segunda instancia.

Devuélvanse al Juzgado de procedencia las actuaciones, con certificación de esta sentencia a los oportunos efectos.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales y que el tratamiento que pueda hacerse de los mismos, queda sometido a la legalidad vigente.

Los datos personales que las partes conozcan a través del proceso deberán ser tratados por éstas de conformidad con la normativa general de protección de datos. Esta obligación incumbe a los profesionales que representan y asisten a las partes, así como a cualquier otro que intervenga en el procedimiento.

El uso ilegítimo de los mismos, podrá dar lugar a las responsabilidades establecidas legalmente.

En relación con el tratamiento de datos con fines jurisdiccionales, los derechos de información, acceso, rectificación, supresión, oposición y limitación se tramitarán conforme a las normas que resulten de aplicación en el proceso en que los datos fueron recabados. Estos derechos deberán ejercitarse ante el órgano judicial u oficina judicial en el que se tramita el procedimiento, y las peticiones deberán resolverse por quien tenga la competencia atribuida en la normativa orgánica y procesal.

Es responsable del tratamiento de los datos el Letrado de la Administración de Justicia del órgano judicial, cuyos datos de contacto constan en el encabezamiento del documento.

Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.