Sentencia CIVIL Nº 46/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 780/2016 de 15 de Febrero de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0276722

Recurso de Apelación 780/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 32 de Madrid

Autos de Juicio Verbal (Efectividad) 487/2015

APELANTE:D. Alfredo

PROCURADOR Dña. MARIA CARMEN IGLESIAS SAAVEDRA

APELADO:D. Desiderio y Dña. Filomena

PROCURADOR D. NOEL ALAIN DE DORREMOCHEA GUIOT

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En Madrid, a quince de febrero de dos mil diecisiete.

Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre procedimiento Verbal 487/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 32 de Madrid , en los que aparece como parte apelante D. Alfredo , representado por la Procuradora Dña. MARÍA DEL CARMEN IGLESIAS SAAVEDRA y defendido por el Letrado D. FRANCISCO JAVIER VIEIRA PEREIRA y como parte apelada Dña. Filomena y D. Desiderio , representados por el Procurador D. NOEL DE DORREMOCHEA GUIOT y defendidos por el Letrado D. MANUEL ONTAÑON CARRERA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 18/03/2016 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 32 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 18/03/2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

' Estimar la demanda presentada por doña Filomena y por don Desiderio , y en su representación por el Procurador don Noel-Alain Dorremochea Guiot, contra don Alfredo , representado por la Procuradora doña Carmen Iglesias Saavedra. En consecuencia, al carecer el demandado de título que le faculte para ocupar la finca inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de los demandantes, acuerdo dar lugar a las medidas solicitadas por éstos para la defensa de su derecho de propiedad, condenando a don Alfredo y a quiénes con él convivan el inmueble:

1º.- A respetar el derecho de propiedad de los demandantes sobre el hotel del tipo C, de la Colonia Albéniz, sito en el nº 17 de la calle Maestro Lasalle de Madrid, absteniéndose de perturbar y obstaculizar el legítimo uso y disfrute que corresponde a los propietarios.

2º.- A desalojar el hotel y dejarlo libre, vacuo, expedito y a la libre disposición de sus legítimos propietarios, con apercibimiento de ser lanzado junto con los bienes muebles y enseres que se encuentren en su interior si no lo desalojase voluntariamente en el plazo de UN MES desde que sea requerido al efecto.

En el caso de que fuese preciso el desalojo forzoso del piso, los bienes muebles y enseres que se encuentren en su interior se considerarán abandonados conforme a lo previsto en el apartado 1 del art. 703 Ley de Enjuiciamiento Civil .

Todo ello con imposición al demandado de las costas del presente juicio.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Alfredo , al que se opuso la parte apelada Dña. Filomena y D. Desiderio , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 1 de febrero de 2017.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

Fundamentos

PRIMERO.-El debate.

Los actores se interesaron en su día en la compra del inmueble litigioso, pero no llegaron a un acuerdo con el recurrente.

Enterados de que estaba sujeto a los autos de ejecución hipotecaria Nº 761/2009 del Juzgado de Primera Instancia Nº 31 de los de esta Villa, entraron en contacto con la entidad acreedora para su adquisición.

Adjudicado el inmueble al acreedor hipotecario, los actores lo adquieren del cesionario del remate por escritura de 30-7-2015, haciéndose constar que la finca no está arrendada, aunque está ocupada ilegalmente.

Un mes antes de la escritura de compra, en concreto el 26-6-2015, los actores remiten un correo al recurrente ofreciendo 100.000€ para que se les entregara la casa y no llegar a pleito, pero ese intento fracasó y se firmo la escritura de compra de 30-7-2015 haciéndose constar que la finca no está arrendada, aunque está ocupada ilegalmente.

En vista de la situación, los actores instaron el proceso que no ocupa, para recuperar la vivienda, que estaba en manos del demandado sin título alguno que lo justificase.

El demando se opuso alegando que tenia titulo consistente en un contrato de arrendamiento firmado con la propietaria original de la vivienda.

Era un contrato privado de arrendamiento urbano, de fecha 1-7-1989 entre el demandado y D.ª Coral , por 29 años y once meses de duración, con pacto de prorroga a negociar tres meses antes del vencimiento, en su defecto, por otro plazo igual al inicial de duración y, en otro caso, por el que juzgue conveniente el arrendatario en función del saldo de cuentas entre las partes, ya que el inmueble se arrendaba en estado inhabitable y con pacto de renta por obras, y pacto de retracto convencional.

Por escritura pública de 31-7-1995 se constituyo la sociedad Avenida de América 2 S.L, aportándose el inmueble a capital por Dª Coral , y en la escritura de constitución, se dice que el inmueble estaba libre de arrendamientos.

Más tarde, en la escritura de constitución de hipoteca de 17-2-2006 el recurrente actúa como administrador único de la sociedad Avenida de América 2 S.L., y en tal condición hipoteca la finca a favor de Caixa Bank como hipotecante no deudor, sin que en el apartado de cargas figure la situación arrendaticia. En ese apartado se dice: 'Libre de arrendamientos y ocupada por su propietaria'.

El Juez de Instancia estimo la demanda y ordeno el lanzamiento.

SEGUNDO.-Recurso del demandado.

1º- INFRACCIÓN DE LOS ARTÍCULOS 438.1 y 440.1 L.E.C .

El art. 438.1 de la LEC dispone: 'El Secretario Judicial, examinada la demanda, la admitirá por decreto o dará cuenta de ella al tribunal en los supuestos del art. 404 para que resuelva lo que proceda. Admitida la demanda, dará traslado de ella al demandado para que la conteste por escrito en el plazo de diez días conforme a lo dispuesto para el juicio ordinario. Si el demandado no compareciere en el plazo otorgado será declarado en rebeldía conforme el art. 496.'

Por su parte el art. 440.1 LEC dispone: 'Contestada la demanda y, en su caso, la reconvención o el crédito compensable, o transcurridos los plazos correspondientes, el secretario judicial, cuando haya de celebrarse vista de acuerdo con lo expresado en el art. 438, citará a las partes a tal fin dentro de los cinco días siguientes....'

En el presente caso el procedimiento se inició por demanda promovida por la representación procesal de D. Desiderio y Dª Filomena , que fue admitida a trámite por Decreto de fecha 28 de enero de 2016, mediante el que se acuerda, entre otros aspectos, oír a esta parte en el plazo de DIEZ DÍAS HÁBILES, en relación con la caución solicitada por la parte actora y se hace constar expresamente en dicho Decreto, que una vez notificado el Auto que resuelva sobre la caución, comenzará el plazo de DIEZ DÍAS para contestar a la demanda.

Esta parte interpuso, en tiempo y forma, escrito de OPOSICIÓN A LA CAUCIÓN solicitada en la demanda, la cual fue resuelta mediante Auto de fecha 15 de marzo de 2016, estimando parcialmente la oposición y reduciendo la caución solicitada por la actora de 70.000 e a 22.000 €, notificado ese mismo día, tal y como consta en las actuaciones.

Pues bien, por razones absolutamente incomprensibles (toda vez que el Decreto de 28 de enero 2016 dejaba perfectamente claro que notificado el Auto resolviendo la oposición a la caución comenzaba el plazo de diez días para contestar a la demanda), en lugar de otorgar a esta parte dicho plazo y posteriormente fijar fecha para vista (ex art. 440 LEC ), se suspende la vista del 15 de marzo de 2016 y se nos cita para nueva celebración del juicio DOS DÍAS DESPUÉS, el día 17 de marzo de 2016, sin efectuar contestación a la demanda, infringiendo lo dispuesto en el art. 438.1 LEC y art. 440 LEC .

Esta infracción fue denunciada a través de recurso de revisión, presentado ante el Juzgado de Instancia, en tiempo y forma, aún habiéndose celebrado la vista, no constando notificada a esta parte, a la fecha de interposición del recurso de apelación, la resolución adoptada al respecto.

La infracción de las normas procesales citadas debe llevar a la estimación del presente recurso de apelación, disponiendo la nulidad de todas las actuaciones seguidas tras la notificación del Auto de fecha 15 de marzo de 2016, que resolvió la oposición a la caución fijada inicialmente, retrotrayendo las actuaciones hasta dicho momento y disponiendo que esta parte proceda a contestar la demanda en el plazo de DIEZ DÍAS, continuando el procedimiento por sus cauces legales.

2º.- INFRACCIÓN DEL ART. 11.1 LOPJ AL APORTARSE COMO PRUEBA UN DOCUMENTO OBTENIDO violentando los derechos fundamentales del Sr. Alfredo el cual ha servido de fundamento para dictar la resolución que se impugna.

El art. 11.1 de la Ley 6/1985, Orgánica del Poder Judicial , dispone: ' En todo tipo de procedimiento se respetarán las reglas de la buena fe. No surtirán efecto las pruebas obtenidas, directa o indirectamente, violentando los derechos o libertades fundamentales'.

En el presente procedimiento se ha incorporado por la parte actora, junto con la demanda, un documento que forma parte de su ramo de prueba, consistente en una escritura pública otorgada ante notario el día 17 de febrero de 2006, la cual documenta un préstamo con garantía hipotecaria concertado entre la mercantil 'Avenida de América 2 S.L.' (Representada por D. Alfredo en su calidad de administrador único) y La Caixa.

No sabemos cómo ha llegado al poder de los actores dicha escritura pública, pero no existe ninguna duda de que la obtención de dicho documento ha sido sin consentimiento del Sr. Alfredo y por tanto vulnerado su derecho fundamental a la intimidad; lo que implica que debe ser expulsado del procedimiento, sin que surta efecto probatorio alguno, de conformidad con el art. 11.1 LOPJ .

Es trascendente la expulsión de dicho documento del procedimiento, por cuanto el mismo ha servido de fundamentación en la Sentencia para concluir que las manifestaciones vertidas por el Sr. Alfredo en el mismo hacen prueba plena en su contra según la teoría de los 'actos propios'.

No obstante, suponiendo que dicho documento no sea expulsado del procedimiento, entendemos que yerra el Juzgador de instancia en su valoración, dicho sea respetuosamente, por las razones que apuntamos en el siguiente motivo del presente recurso.

3º.- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA Y EN LA APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 41 LH Y 444.2 DE LA LEC

Las presentes actuaciones derivan de demanda interpuesta por la representación procesal de D. Desiderio y Dª Filomena , promoviendo acción para la protección de los derecho reales prevista en el art. 41 de la LH .

El demando, previa prestación de caución por importe de 22.000 E, se opuso durante la vista a la demanda alegando la concurrencia de la causa segunda del apartado primero del art. 442 de la LEC 'Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito'. Concretamente alegó poseer la vivienda objeto del litigio en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito el 1 de julio de 1989, con un titular anterior del inmueble inscrito registralmente.

Para acreditar dicho derecho de disfrute, el demandado aportó como prueba documental, que fue admitida y obra en autos, la siguiente: Original del contrato de arrendamiento suscrito con fecha 1 de julio de 1989, entre D. Alfredo y Dª Coral , anterior titular registral del inmueble.

Informe pericial caligráfico que determina la autenticidad de

dicho contrato.

Certificado Literal del Registro de la Propiedad, donde consta Dª Coral como titular de la vivienda a la fecha de la firma del contrato de arrendamiento con D. Alfredo .

Proyecto de ejecución de obras de reforma y rehabilitación de la vivienda objeto de la litis. Facturas emitidas por la empresa que llevó a cabo la rehabilitación del inmueble abonadas por D. Alfredo .

Padrón municipal de Madrid en el que consta el alta en la vivienda desde, al menos, el año 1993 (fecha a la que se remonta históricamente la mecanizaron del Padrón).

Múltiples documentos que acreditan la posesión pacífica e ininterrumpida de la vivienda por parte de Sr. Alfredo desde hace 23 años: facturas por suministros de agua y luz, cartas certificadas, cartas de bancos, etc. etc. desde 1993 hasta la actualidad.

Además se aporta: Escritura de constitución de la sociedad mercantil' Avenida de América 2 S.L.' (donde consta que la sociedad la conforman 4 socios) y Correo electrónico enviado por el actor al demandado, el 26de julio de 2015, ofreciéndole 100.000 € por la entrega de las llaves (doc. 61 de la demandada). Documento que fue expresamente reconocido por el actor durante su interrogatorio en la vista.

La sentencia de Instancia estima la demanda y fundamenta su favorable acogida dictando los siguientes pronunciamientos que se impugnan.

A) 'El examen de la prueba practicada obliga a rechazar la oposición del demandado tanto por ser jurídicamente inviable que pueda ostentar la condición de arrendatario de la finca perteneciente a los demandantes como porque, en cualquier caso, no ha justificado, como le corresponde, su condición de arrendatario. Como ya se expuso en el Auto de 15 de marzo de 2016, el arrendamiento que opone se sustenta en un contrato privado de lecha 1 de julio de 1989 que, aunque fuese cierto y veraz, se debe considerar extinguido por confusión de derechos desde el mismo momento en que la sociedad Avenida de América 2 SL, de la que el demandado es administrador único, adquirió la finca por escritura otorgada el 31 de julio de1995 de la arrendadora y anterior propietaria Dª Coral . La circunstancia de que la sociedad Avenida de América 2 SL. y su administrador único Sr Alfredo , tenga su propia personalidad jurídica no permite entender otra cosa porque la fácil identificación entre ambos permite recurrir a la doctrina del levantamiento del velo de la personalidad para garantizar la protección del intereses de terceros y poner coto al fraude o 'abuso cometido con apoyo en la autonomía jurídica de una sociedad, sancionando a quienes la manejan', fraude y abuso que consiste en el propósito último del demandado de que los demandantes se subroguen en la posición del arrendador que deriva de un contrato de arrendamiento que no puede estar hoy vigente y que contiene condiciones increíblemente beneficiosas para él'

1'.- Respecto a la confusión.de derechos:

Sin perjuicio de lo que posteriormente se dirá, a propósito del alcance de este tipo de juicios sumarios, en los que no se exige una prueba plena del contrato o relación jurídica, sino la suficientemente demostrativa de que el contradictor no es un poseedor sin título, bastando, pues, la apariencia legitima de la existencia de la causa alegada; entendemos que el Juzgador de Instancia yerra en su apreciación de la prueba, dicho sea respetuosamente, y en la aplicación del derecho al afirmar que el contrato de arrendamiento, cuya certeza y veracidad no se discute, se encuentra extinguido por confusión desde el instante en el que la vivienda objeto del mismo fue aportada a la sociedad mercantil 'Avenida de América 2 SL.', toda vez que coinciden la figura de arrendatario con la del Administrador Único de dicha sociedad. El Juzgador no tiene en cuenta la Escritura de Constitución de la citada sociedad en la que figuran como socios de la misma CUATRO PERSONAS, incluida la que era propietaria de la vivienda, Dª Coral .

No existe ningún tipo de confusión porque D. Alfredo era copropietario, junto con los otros tres socios, de la citada mercantil y por ende del patrimonio de ésta, entre el que se encontraba la vivienda objeto de la presente litis.

Partiendo de que el arrendamiento se formalizó más de seis años antes de que la vivienda fuera aportada a una sociedad, el Tribunal Supremo, entre otras, en su Sentencia 335/2010 de 21 May. 2010, Rec. 43/2006 reiteró la pacífica doctrina sobre la confusión entre arrendador y arrendatario, recogida en el Fundamento jurídico 3º de la misma.

La anterior doctrina no deja duda alguna. No existe confusión ni consolidación cuando arrendador y arrendatario NO son la misma persona, como ocurre en el presente caso, ni cuando el arrendatario adquiere parte del inmueble arrendado (aunque sea indirectamente, corno ocurre en el presente caso, en el que D. Alfredo es titular de participaciones sociales de la propietaria de la vivienda, junto con otros socios).

20.- Respecto a la afirmación que se realiza -.en la, Sentencia sobre que el contrato de arrendamiento- es un fraude o abuso que pretende únicamente forzar a los demandantes a que se subroguen en un contrato increíblemente 'beneficioso' para el Sr. Alfredo , hemos acreditado documentalmente lo siguiente:

El contrato de arrendamiento se firmó en el año 1989 y la adquisición de la vivienda por los actores se materializó en el año 2015, tras un proceso de ejecución hipotecaria promovido por LA CAIXA., trascurridos más de 26 años.

En esa época, año 1989, las circunstancias socio-económicas de la zona donde se halla enclavada la vivienda, nada tienen que ver con las actuales. A esta circunstancia hay que añadir que la vivienda se arrienda en estado absolutamente ruinoso, prácticamente inhabitable y el arrendatario se comprometió a rehabilitar la misma a su costa, compensando el importe de renta. Así se hace constar en el contrato de arrendamiento y ello se desprende también de la propia certificación literal del Registro de la propiedad aportada por esta parte, donde puede apreciarse que el valor de la vivienda que adquiere Dª Coral es de 8 millones de pesetas (hoy día está valorada en UN MILLÓN DE EUROS). Se ha acreditado y aportado a los autos, a pesar de la dificultad que entraña conseguir documentos de hace más de 25 años, el proyecto de ejecución de las obras de rehabilitación de la vivienda y facturas abonadas por el Sr. Alfredo que, en principio y al menos para este tipo de procedimiento sumario, deberían haber sido suficientes como para dotar de verosimilitud a los 'increíbles beneficios del contrato'. Beneficios del contrato que en su día no eran tales, pero que, en cualquier caso, eran las condiciones pactadas libremente por dos personas, dentro de su autonomía de la voluntad, hace más de 25 años, por lo que difícilmente puede plantearse que el contrato se hiciera 'ad hoc', en fraude o abuso, para perjudicar los derechos de los hoy actores.

No solo el arrendatario ha disfrutado pacíficamente de la posesión de la vivienda, primero cuanto era arrendadora Coral y posteriormente, cuando lo era, por subrogación, la sociedad 'Avenida de América 2 SL.'. En julio de 2015, cuando los hoy actores estaban en negociación con Buildingcenter, sociedad inmobiliaria de La Caixa, la adquisición de la vivienda que aquélla se había adjudicado en subasta tras ejecución hipotecaria promovida por ésta, los hoy actores OFRECIERON AL DEMANDADO, SR. Alfredo , LA CANTIDAD DE CIEN MIL EUROS (100.000 E) POR LA ENTREGA DE LLAVES DE LA VIVIENDA. Este ofrecimiento, realizado por correo electrónico de fecha 26-07-2015, reconocido por el propio Sr. Desiderio durante su interrogatorio, no puede tener otro carácter que oferta del pago de una indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento que legitimaba al Sr. Alfredo en la posesión de la vivienda.

Es más, se acreditó durante el juicio que tanto La Caixa (y su sociedad Buildingcenter) como los hoy actores, conocían perfectamente la existencia del arrendamiento por parte del Sr. Alfredo :

Cuando los hoy actores iniciaron las conversaciones con el Sr. Alfredo , en su condición de administrador único de Avenida de América 2 S.L., para adquirir la vivienda objeto de la presente litis, ambas partes llegaron a un preacuerdo de aproximadamente 800.000 euros por la compraventa. Así fue reconocido por el propio actor durante su interrogatorio.

En un momento dado, los hoy actores tuvieron noticia de que la vivienda era objeto de una ejecución hipotecaria por parte de La Caixa, momento en el que abandonaron las negociaciones con Avenida de América 2 S.L., e iniciaron las mismas con dicha entidad bancaria. Así fue reconocido por el actor durante su interrogatorio y también se desprenden del correo electrónico de fecha 26 de julio de 2015 aportado por esta parte en su ramo de prueba.

Llama la atención que los hoy actores ofrecieran al Sr. Alfredo 100.000 euros para que entregara las llaves de la vivienda dejándola libre y expedita en julio del 2015. La explicación la encontramos en las siguientes operaciones:

Las negociaciones entre los hoy actores y 'Avenida de América 2 SL.', se cerraron con un preacuerdo de compraventa por importe de 800.000 Euros.

Sin embargo, los actores finalmente compran la vivienda a una sociedad de La Caixa (Buildingcenter) por 608.000

Euros, es decir 200.000 euros menos que el preacuerdo con Avenida de América 2 SL., con lo cual tenían margen para indemnizar al inquilino, de ahí que le ofrecieran 100.000 euros.

Pero eso no es todo. ¿Por qué afirmamos que tanto los actores como La Caixa (Buildingcenter) conocían la existencia del arrendamiento? Lo explicamos: Buildingcenter se adjudica por subasta la vivienda por un importe de 556.769,00 Euros, si a este importe sumamos el ITP (11.135,38€) y la cancelación de las cargas (Abbeycor¬ Banco Sabadell) de 102.172,05€, según consta en la escritura de compraventa aportada por los actores con la demanda, así como el pago de los 'Bis pertinentes por importe de 9.215,83 euros, según la misma escritura, estimamos que el precio de la adquisición de la vivienda para Buildingcenter fue de aproximadamente 680.892,26 euros.

Pues bien, NO solo no se vendió esta vivienda por su precio de mercado (valorada en 1.000.000,00 E, como reconoció el propio actor durante su interrogatorio), sino que se vendió perdiendo La Caixa (Buildingcenter) aproximadamente entre 200.000 y 400.000 euros. Es decir, una vivienda que podría ser vendida a los propios actores en 1.000.000.000 (u 800.000 E que estaban dispuestos a pagar a Avenida de América 2 SL. como reconoció el actor en su interrogatorio), se les vende por 608.000 euros y libre de cargas.

No puede haber otra explicación verosímil a esta venta, con pérdida de 200.000 a 400.000 euros, que no sea que ambas partes, La Caixa (Buildingcenter) y los hoy actores, conocían que la vivienda tenía arrendatario y de ahí su venta deficitaria y su adquisición 'tan beneficiosa' para los compradores. ¿Qué otra explicación puede haber?

A pesar de exponer y acreditar documentalmente durante el juicio estas circunstancias concretas que concurrieron en la operación de adjudicación por subasta y posterior venta de la vivienda objeto de la litis.la sospecha de fraude y abuso de derecho recae en el arrendatario. Absolutamente insólito.

Yerra el Juzgador de instancia, dicho sea respetuosamente, cuando afirma que el Sr. Alfredo ha venido negando su condición de arrendatario por la vía de los 'actos propios'. Los dos episodios relatados en la Sentencia se refieren a sendos actos llevados a cabo por el Sr. Alfredo en su condición de administrador único de la sociedad Avenida de América 2 S.L., y no en su propio nombre y derecho.

Pero es más, ninguna declaración expresa debe realizar la sociedad mercantil 'Avenida de América 2 S.L.' en el sentido de que se subroga al contrato de arrendamiento corno arrendador. ¿Dónde se exige esta declaración expresa? La subrogación opera ex legis para el nuevo propietario de la finca arrendada. Es evidente que tanto Dª Coral como la sociedad 'Avenida de América 2 SL' sabían de la existencia de arrendamiento.

Respecto a la cláusula que consta en la escritura pública otorgada el 17 de febrero de 2006 (sin perjuicio de que debe ser expulsada del procedimiento por atentar contra los derechos y libertades del Sr. Alfredo , al haber sido aportada sin su consentimiento), a nadie se le escapa que estarnos ante contratos de adhesión sin posibilidad de consensuar las cláusulas (excepto las que se refieren al importe, interés y plazo) por parte de los prestatarios. Pero es más, podría existir un conflicto de intereses entre D. Alfredo , administrador de la sociedad y D. Alfredo , inquilino. El primero actuando por mandato de sus socios en nombre y representación de una sociedad mercantil que necesita dinero para un proyecto y por esa razón hipoteca sus bienes. El segundo, en su calidad de arrendatario, que no comparece corno tal ante el Sr. Notario.

El Sr. Alfredo , actuando en su propio nombre y derecho, jamás ha negado su condición de arrendatario, todo lo contrario, figura de alta en el padrón municipal, ha pagando la renta compensando las facturas abonadas por rehabilitación de la vivienda arrendada, ha formalizado contratos de suministros de agua y luz en su condición de arrendatario, tiene fijado su domicilio fiscal en la vivienda arrendada, etc.; todo ello sin solución de continuidad a lo largo de estos 27 años de arrendamiento. Jamás ha ido en contra de sus propios actos.

Es preciso hacer constar en primer lugar que en esta argumentación el Juzgador parte de la hipótesis de la existencia de un contrato de arrendamiento cuya vigencia cuestiona, desde el punto de vista jurídico, a raíz de la entrada en vigor de la Ley 4/2013. No debe caber la menor duda de que este tipo de juicio sumario no es el lugar adecuado para hacer este tipo valoraciones jurídicas complejas sobre el contrato de arrendamiento. Debe ser en un juicio de declarativo donde se valore si está vigente o no el contrato, y no puede ser objeto del procedimiento estas valoraciones, más si tenemos en cuenta que ni siquiera fue planteado por la parte actora.

No obstante., cabe decir que el adjudicatario por subasta de la vivienda objeto de la presente litis (La Caixa-Buildingcenter) se subrogó al contrato de arrendamiento, de ahí que no tomara la posesión de la vivienda adquirida, ni conste ningún documento instando al arrendatario a abandonar la misma. Recordamos que la vivienda se adjudicó La Caixa (Buildingcenter) en el año 2014 y que en julio del 2015 los hoy actores ofrecían al Sr. Alfredo 100.000 euros por la entrega de llaves. Es decir que el Sr. Alfredo disfrutaba pacíficamente de la posesión de la misma. Por qué en lugar de plantearse que el contrato quedó resuelto (sin prueba alguna que acredite este extremo) no se plantea el Juzgador que el contrato siguió vigente por subrogación de Buildingcenter.

Sin perjuicio de lo anterior y a propósito de la aplicación del art. 13 de la LAU en su redacción dada tras la modificación sufrida por la Ley 4/2013, es preciso recordar que la Disposición transitoria primera de esta Ley establece: 'Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.'

En el presente caso estarnos ante un contrato firmado en el año 1989 a los que Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere en los siguientes términos 'Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes.'

La aplicación de la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2013 en relación con las Disposiciones Transitorias Primera y Segunda de la LAU nos lleva a la conclusión de que no debe afectar la modificación del art. 13 de la LAU a los contratos celebrados con posterioridad a 1985 y anterioridad a 1994.

De nuevo tenemos que traer a colación nuestro rechazo a que en este tipo de procedimientos sumarios se analice jurídicamente la validez del título exhibido por el poseedor de la finca. No obstante entendemos que nuevamente yerra el Juzgador, dicho sea respetuosamente, en su valoración de la prueba y aplicación del derecho:

La sentencia califica como 'generosa' la renta pactada entre las partes. Al calificar la renta como 'generosa' es evidente que e] Juzgador no ha tenido en cuenta la prueba documental aportada por la demandada, en la que se acredita que la vivienda estaba prácticamente en ruina cuando se arrendó y que el arrendamiento se formalizó hace 27 años, cuando 200.000 ptas. al anuales no era una renta 'generosa'. Tampoco repara en que hace 27 años la zona de la calle Maestro Lasalle de Madrid era una barriada deprimida cuya situación socio-económica nada tiene que ver con la actual. Por cierto, el salario mínimo interprofesional en el año 1989 era de 46.588 ptas./mes y la renta acordada de 16.600 ptas./ mes, un 35% del SM.I. Pues bien, con independencia de que para el Juzgador dicha renta sea 'generosa' o no, lo cierto es que la renta se pactó por las partes libremente, igual que se pactó su forma de pago, compensando saldos devengados de la renta con los importes que iba asumiendo el arrendatario por las obras de rehabilitación y acondicionamiento de la vivienda.

Después de 27 años hemos sido capaces de acreditar los siguientes extremos: 1.- Se ha aportado el Proyecto original de la rehabilitación de la obra elaborado por el Arquitecto D. Miguel Ángel por encargo de Da Coral en junio de 1987, con lo que probamos el estado ruinoso de la vivienda. Hemos aportado certificaciones de obra, relacionadas con dicho proyecto, abonadas por el Sr. Alfredo mediante talón bancario nominativo, así corno facturas por instalaciones en la vivienda también asumidas por el Sr. Alfredo . Insistimos que han transcurrido más de 27 años y el esfuerzo por recuperar esta documentación ha sido ímprobo. De la liquidación provisional de honorarios del proyecto de ejecución de obras (aportado como doc. 7 del ramo de prueba de esta parte) se desprende que las obras, como mínimo, superaron los 12.000.000 millones de pesetas, los cuales fueron asumidos por el Sr. Alfredo en virtud de lo acordado en el contrato de arrendamiento. NO podernos extrapolar las circunstancias de la vivienda en el año 1989 al afro 2016. Lo que actualmente parece un disparate, no lo era hace 27 años. Recordemos que D' Coral adquiere la vivienda por 8.000.000 millones de pesetas y las reformas ascendieron a 12.000.000 millones de ptas. (véase el certificado literal aportado corno doc. 3 del ramo de prueba de la demandada donde consta la compraventa de D' Coral ). A estos doce millones de pesetas de reforma hay que añadir todas las demás obras de acondicionamiento que ha venido asumiendo el Sr. Alfredo con cargo a la renta a lo largo de los años y cuyas pruebas documentales no han podido ser aportadas en este procedimiento sumario por falta material de tiempo para localizarlas.

En conclusión, el contrato de arrendamiento exhibido por el arrendatario, formalizado bajo la autonomía de la voluntad de las partes, refine todos elementos esenciales del mismo: PARTES, OBJETO, RENTA y VENCIMIENTO, y en consecuencia reúne los requisitos para tal calificación del conformidad con el art. 1543 CC .

INFRACCIÓN DE LA DOCTRINA SOBRE EL ALCANCE DEL PROCEDIMIENTO SUMARIO PREVISTO EN LOS ART. 41 LH Y 250.1.7° LEC , EN RELACIÓN CON EL ART. 444. 2.2° LEC .

Hemos venido denunciando a lo largo de nuestra exposición que se han superado con creces los límites de este tipo de procedimiento sumario al que estarnos sometidos, convirtiéndose en un verdadero procedimiento declarativo que no se corresponde con la acción ejercitada.

Así, y entre otras, la sentencia de Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia de n° 202/2009, de 6 de mayo, Recurso de Apelación 162/2008 .

Inexplicablemente el Juzgador de instancia ha entrado a valorar cuestiones complejas del título, corno la existencia de confusión entre las figuras de arrendador y arrendatario, invalidez del contrato por fijar una renta 'generosa', .rechazo al pago de la renta por compensación de las obras asumidas por el arrendatario, aplicación del art. 13 de la LAU tras su modificación por la Ley 4/2013, etc., etc. cuestiones que son propias de un juicio declarativo y no del presente procedimiento sumario.

Es evidente que el Sr. Alfredo no es un INTRUSO que ha perturbado el derecho real de los actores. Prueba de ello, además de todo lo expuesto y acreditado documentalmente, es que el propio actor, en julio del 2015, propuso al Sr. Alfredo una indemnización de 100.000 Euros por la entregada de llaves (por resolución del contrato de arrendamiento, lógicamente).

TERCERO.- Infracción procesal

El Art.444.2 L.E.C. ordena: '2. En los casos del número 7º del apartado 1 del artículo 250, el demandado sólo podrá oponerse a la demanda si, en su caso, presta la caución determinada por el tribunal en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64 de esta Ley '.

Evidentemente este precepto se contradice con el Art. 438 L.E.C . en su redacción actual, que concede diez días para la contestación por escrito de la demanda, pues malamente puede contestarse a la demanda, si antes no se ha tramitado el incidente de oposición a la caución, y consignado la exigida.

Para resolver la cuestión debemos de examinar el tracto procesal.

Por decreto de 28-1-2016, se admitió a trámite la demanda, se daban diez días para oponerse a la caución, otros diez para contestar por escrito, y se señalaba la vista para el día 15-3-2016.

El demandado fue emplazado el 10-2-2016, oponiéndose a la caución por escrito de 24-2-2016.

Por diligencia de ordenación de 15-3-2016, se suspendió la vista al no haberse resuelto aun sobre la caución.

Por auto de fecha 15-3-2016 se resolvió sobre la caución celebrándose la vista el 17-3-2016.

Es cierto que en autos no aparece contestación escrita de la demanda, pero es igualmente cierto que se dio el trámite, que en el incidente de oposición a la caución se hicieron alegaciones de fondo, y que en la vista el recurrente hizo una amplísima exposición de sus tesis.

En esas condiciones ha de recordarse que la indefensión constitucionalmente relevante es material y no meramente formal, exigiéndose que se produzca un efectivo y real menoscabo del derecho de defensa ( SSTC 155/88 , 145/90 , 188/93 , 1851/94 , 1/96 y 891/97 , entre otras), y no puede decirse que el recurrente hubiera sido privado de sus derechos.

CUARTO.- Aportación documental.

Tampoco compartimos las opiniones del recurrente.

En primer lugar no estamos ante derechos especialmente protegidos según el Art.7 LOPD

En segundo lugar, el Artículo 221 L.H nos dice: 'Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos,

El interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo'.

Por su parte el Art.332 del R.H . repite el carácter público y la libertad de acceso sin especial legitimación, lo que nos lleva a desestimar el motivo.

El actor podía acceder al Registro para conocer el estado de la finca litigiosa, para lo que tenía evidente y legitimo interés y podía solicitar al Registro de la Propiedad una nota simple o una certificación sin infringir derechos de nadie.

Su transmitente le facilito una copia parcial, que es la aportada, y el recurrente aportó la copia íntegra.

En conclusión, no se infringe derechos de nadie.

QUINTO.-Naturaleza del proceso de protección de los Derechos reales inscritos.

El proceso que nos ocupa está regulado de forma dispersa en la D.A.9 L.E.C . que modificó el Art.41 L.H ., y en los artículos 250.1.7 , 439.2 , 440.2 , 441.3 y 444.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y tiene su base en el principio de legitimación registral del Art. 38 L.H ., para proteger el derecho real inscrito frente a quien carece de él.

En la sentencia de esta Sala de 14-1-2016 decíamos: 'El artículo 41 de la Ley Hipotecaria concede una acción real al titular de un derecho inscrito, a través del juico verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, para la protección de dicho derecho frente a quien, sin título inscrito, se oponga o perturbe su ejercicio. Dicho artículo protege la titularidad jurídica de la finca inscrita, no su configuración material ni su realidad extraregistral, pues las circunstancias físicas de las fincas, como la naturaleza rústica o urbana, situación, linderos y superficie no están comprendidas en el principio de fe pública registral, de ahí la dicción 'Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38,...', para lo cual la finca objeto de acción ha de estar plenamente identificada, sin que puedan existir dudas racionales acerca de cuál sea ésta en la realidad física y de su coincidencia con la que aparece descrita en el título inscrito, debiendo resolverse cualquier discrepancia que pudiera existir entre la realidad registral y la extraregistral en el juicio declarativo correspondiente, ya que la presunción de exactitud registral del art. 38 LH no se extiende a garantizar los datos o circunstancias materiales y de puro hecho, relativos a la descripción física de las fincas, tales como su situación, cabida o superficie, linderos, etc. ( SS.TS 29 abril 1967 , 3 junio 1974 , 24 julio 1987 , 1 julio 1995 , 5 febrero 1999 , 7 febrero 2003 y 2 noviembre 2005 , entre otras), de manera que la protección conferida al titular de un derecho real inscrito, por el art. 41 LH , queda condicionada a una inequívoca identificación del inmueble reclamado, siendo así, se ha de reiterar, que la afirmación de que el ámbito protector de la fe pública registral no se extiende a los datos o circunstancias de mero hecho (extensión o cabida de las fincas, linderos de las mismas, etc.), sino sólo a los datos jurídicos (existencia del derecho real, titularidad y contenido del mismo).

A su vez, el procedimiento regulado en el artículo 250.1.7º LEC , cuyo objeto queda limitado a la efectividad del derecho inscrito, así como el carácter tasado de las causas de oposición, no permite declarar derechos o decidir cuestiones complejas en torno a su existencia o legitimidad o resolver la controversia que se suscite a consecuencia de la contradicción o confrontación de títulos entre los litigantes o concreción de la extensión superficial del derecho de cada uno'.

No obstante, habrá que precisar un poco más sobre su naturaleza, y su relación con la cosa juzgada.

Nada impide que determinadas materias, las ajenas a las causas de oposición, puedan reservarse al juicio ordinario o verbal correspondiente; el objeto del proceso del Art.41 siempre está limitado a su concepto técnico, basado en el principio de legitimación registral el Art.38 L.H ., pero es preciso centrar el concepto de cuestiones complejas.

En un primer acercamiento, parece obvio que la discusión sobre cuestiones complejas, se refiere a las ajenas a las causas de oposición del Art. 444.2 limitadas a:

1º.- La falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.

2º.- Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.

3º.- Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.

4º.- No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado'

Si el demandado, caso de autos, opone un titulo de posesión o de dominio, parece obvio que pueda y deba discutirse sobre su vigencia y subsistencia en relación con el título del actor, ya que ese es el objeto del proceso y la causa de oposición, y esa discusión debe ser profunda para, en función de la prueba decidir cuál es el título de mejor derecho.

De seguir al pie de la letra la posición del recurrente, llegaríamos al absurdo, pues bastaría con la mera exhibición de un titulo aparentemente valido, pero groseramente falso, inexistente, o ineficaz, para finiquitar el proceso y remitir a las parte al proceso declarativo.

La propia lógica del sistema procesal obliga a que se pueda y deba examinarse exhaustivamente el titulo del opositor.

Así pues, el examen de la validez del título del oponente se limita a los supuestos de invalidez, por ausencia manifiesta de las exigencias del Art. 1261 C. C., o aquellas otras especiales que ordene la Ley, o al examen del título invalido pero aparentemente suficiente.

Por la cosa juzgada, la norma del Art.447 L.E.C . es muy peculiar. La sumariedad no es sinónimo de rapidez procesal, aunque sea consecuencia de ella. La sumariedad tiene que ver con la limitación del objeto de determinados procesos, circunscritos a relaciones jurídicas muy específicas, o a parte de ellas, dejando imprejuzgado el resto de la cuestión. Como consecuencia de esa limitación aparecen la rapidez, y las restricciones en los medios de ataque, defensa y prueba.

La esencia de la sumariedad radica en la cosa juzgada. Normalmente se dice que los procesos sumarios no producen cosa juzgada, pero esa es una afirmación inexacta. No la producen ni pueden producirla respecto de los aspectos que por disposición del legislador están fuera de su objeto legal, pero si la producen y de forma plena respecto de las cuestiones debatidas; sobre estas últimas se dan todos y cada uno de los requisitos objetivos y subjetivos para que concurra; ese es el sentido que debe darse al Art.447 L.E.C .

SEXTO.-El titulo del demandado. (I)

Antes de seguir adelante conviene hacer una precisión. Todos los documentos relativos al estado inicial de la vivienda, su precio actual, los capitales invertidos en su rehabilitación, y los de pagos de suministros y servicios, son absolutamente inútiles y superfluos. No inciden en el hecho que interesa: el de la legitimación del titular registral amparado en los Arts. 32 y 38 L.H ., ni en la existencia y subsistencia del título de ocupación del recurrente. Justamente demuestran lo contrario la asimilación y confusión socio único-sociedad.

El presunto contrato es muy peculiar. Se trata de un contrato privado de arrendamiento urbano, de fecha 1-7-1989 entre el demandado y D.ª Coral , por 29 años y once meses de duración, con pacto de prorroga a negociar tres meses antes del vencimiento, en su defecto, por otro plazo igual al inicial de duración y, en otro caso, por el que juzgue conveniente el arrendatario en función del saldo de cuentas entre las partes, ya que el inmueble se arrendaba en estado inhabitable y con pacto de renta por obras, y pacto de retracto convencional.

Por escritura pública de 31-7-1995 se constituyo la sociedad Avenida de América 2 S.L, aportándose el inmueble a capital por Dª Coral , y la escritura de constitución, se dice que el inmueble estaba libre de arrendamientos, lo que contradice la existencia del arrendamiento a favor de D. Alfredo , y supone una enorme deslealtad para con la sociedad imputable a D. Alfredo y Dª Coral , pues se oculta el estado del inmueble, ante la sociedad y el resto de los socios, y una declaración vinculante frente a terceros.

Más tarde, en la escritura de constitución de hipoteca de 17-2-2006 el recurrente actúa como administrador único de la sociedad Avenida de América 2 S.L., y en tal condición hipoteca la finca a favor de Caixa Bank como hipotecante no deudor, sin que en el apartado de cargas figure la situación arrendaticia. En ese apartado se dice: 'Libre de arrendamientos y ocupada por su propietaria'.

Es este otro acto de deslealtad, en tanto que se oculta en perjuicio de tercero la real situación de la finca, pero que es inútil a los efectos que no ocupan pues, el adquirente en subasta es tercero protegido por el Art.32 L.H ., al que le es inoponible la existencia del contrato.

Desde los hechos anteriores: actos propios del socio y administrador único, no se mantiene la existencia del contrato. Su aparición y mantenimiento no es más que un acto de la mala fe, de intentar mantener un mecanismo de seguridad para si vienen malos tiempos.

Pero hay mas, la sociedad Avenida de América 2 no es una sociedad de tráfico, es una sociedad pantalla, ya que según certifica el Registro Mercantil, desde el inicio de su actividad no presentó cuentas, y tiene cerrados todos los registros públicos. En esas condiciones los argumentos del Juez de Instancia en torno al abuso del derecho y sobre los propios actos son correctos.

Como decíamos antes, el contrato de arrendamiento es de 1-7-1989, y ese dato se oculta en la constitución de la sociedad Avenida de América -2 S.L. que tiene lugar en 31-7-1995 y permanece oculto en todos los actos de la sociedad propietaria en los que el inmueble está involucrado.

Durante el proceso de ejecución hipotecaria, autos Nº 761/2009 del Juzgado de Primera Instancia Nº 31 de los de esta Villa, se mantiene la ocultación de manera que se adjudica a Caixabank en 25-4-2012 sin más cargas que las que constan en el Registro de la Propiedad, y sin mención de inquilinos cediendo el remate en 21-10-2014 a Buildingcenter S.A.U.,, quien a su vez vendió por escritura de 30-7-2015 a los actores, haciéndose constar que la finca no está arrendada , aunque está ocupada ilegalmente.

En toda la ejecución hipotecaria solo hay un momento en que se alude de forma harto ambigua a esta cuestión. Es un escrito de 19-4-2012, que se aporta a estos autos al f.165, en el que el Procurador de la sociedad deudora y de Avenida de América 2 pide que se libere el inmueble, y lo basa en que D. Narciso es el socio único de la sociedad dueña de la vivienda y en ella tiene establecido su domicilio y por esa razón pide la liberación, pero no ofrece titulo bastante para que esa liberación pueda tener lugar y forzar el incidente del Art.693 L.E.C .

Los documentos aportados en aquella ocasión no hacían referencia a un presunto contrato de arrendamiento, si no la constatación de que la finca hipotecada era el domicilio particular de D. Alfredo .

A la vista de la ocultación, de la contrariedad con los propios actos, de la inexistencia de sociedad de tráfico y de la identificación ilegitima sociedad-socio único, con todas las connotaciones negativas que conlleva ese proceso de asimilación, la decisión del Juez de Instancia es correcta.

El último argumento, proviene del propio contrato. Como hemos visto más arriba y ahora reproducimos, su duración era de 29 años y once meses de duración, con pacto de prorroga a negociar tres meses antes del vencimiento, en su defecto, por otro plazo igual al inicial de duración y, en otro caso, por el que juzgue conveniente el arrendatario en función del saldo de cuentas entre las partes, ya que el inmueble se arrendaba en estado inhabitable y con pacto de renta por obras, y pacto de retracto convencional.

Pues bien, ni la prórroga forzosa, ni la tácita reconducción pueden llevar a un contrato de arrendamiento absolutamente indefinido, y sin ninguna limitación temporal o con una duración exorbitada, contraria al Art.1543 C.C ., y tal y como está redactado vulnera las más elementales exigencias de la temporalidad del arrendamiento y el mínimo respeto al Art.1256 C.C .

El legislador, y por puras razones de política legislativa, pude establecer prorrogas forzosas o periodos de duración amplios, pero la duración pactada de 60 años o más es incompatible con las políticas legislativas actuales.

En este punto resulta difícil pensar que la sociedad dueña del inmueble y subrogada en el contrato pudiera contradecir a su socio y administrador único

SÉPTIMO.-El titulo del demandado. (II)

Enfocado el problema desde otro punto de vista, la solución es la misma.

El momento procesal para la exhibición y puesta en valor del contrato de arrendamiento era en la ejecución hipotecaria, al amparo del Art. 661 L.E.C ., que impone al ejecutado la carga procesal de manifestar las completas circunstancias del inmueble con objeto de evitar sorpresas y procesos como el que nos ocupa.

El precepto citado dice:: 'Cuando por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presente al tribunal los títulos que justifiquen su situación' (párrafo primero del apartado 1); 'En el anuncio de la subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al tribunal de la ejecución '(párrafo segundo y último del apartado 1) ;'El ejecutante podrá pedir que antes de anunciarse la subasta el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer, en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución.

La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente.

En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos '(párrafo primero del apartado 2); 'Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en el anuncio de la subasta' ( párrafo segundo y último del apartado Por su parte, el Art. 675 L.E.C . ordena: 'Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado' (apartado 1); 'Si el inmueble estuviera ocupado, se procederá de inmediato al lanzamiento cuando el tribunal haya resuelto, con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derecho a que crean asistirles en el juicio que corresponda (párrafo segundo y último del apartado 2); 'La petición de lanzamiento a que se refiere el apartado anterior se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista dentro del plazo de diez días en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa' (apartado 3); 'El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble dejará a salvo, cual1quiera que4 fuere su contenido, los derechos de los interesado, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda' (apartado 4 y último)'.

La regulación legal expuesta conlleva varias consecuencias. La primera que la posibilidad, aunque sea limitada, de examinar contradictoriamente los títulos de posesión del demandado es una constante en procesos tan expeditivos como el de ejecución hipotecaria, y de protección del derecho real inscrito.

La segunda que a la vista de las circunstancias de autos, la falta de ejercicio del derecho es una estrategia más para prologar el disfrute del inmueble en contra de las más elementales normas de la buena fe.

Por último, nos queda el problema de la aplicación del Art.13 L.A.U. de 1994 . Por obvias razones de derecho transitorio no podemos aplicar la redacción actual del Art.13 L.A.U. de 1994 , ya que la ley 4/2013 que, entre otros, modificó dicho artículo, entro en vigor el 5-6-2013, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, (fue publicada el 4-6-2013), y su D.T. 1ª se remite la L.A.U. de 1994 , por lo que el contrato de autos se rige por el Rdtº-Ley 2/1985 de 30 de abril, y por virtud de la D.T. 1ª L.A.U. de 1994 , por la L.A.U. de 1964 salvo en el particular de la duración.

Por tanto siendo las causas de extinción el transcurso del plazo más las señaladas en el Art.114 L.A.U. de 1964 , es difícilmente aplicable el Art.13 L.A.U. de 1994 en su redacción anterior a la Ley 4/2013.

OCTAVO.-El conocimiento del título del demandado.

Amén de lo dicho más arriba sobre la ocultación e irrelevancia del título, el recurrente pretende convencernos de que los actores conocían la existencia del arrendamiento y, para ello, se remonta al inicio de las conversaciones de los litigantes para la compra de la vivienda con el Sr. Alfredo , en su condición de administrador único de Avenida de América 2 S.L., relacionando el precio de mercado, el precio de adjudicación, el de venta a los actores, y los gastos de cancelación de cargas anteriores y preferentes, pero esas razones no nos convencen.

De las contundentes respuestas del actor en su interrogatorio, se deduce que negociaciones fracasaron y por causa imputable al recurrente entraron en contacto con la Caixa para la compra al saber que el inmueble era objeto de ejecución hipotecaria.

Adjudicado el inmueble al acreedor hipotecario, los actores lo adquieren del cesionario del remate por escritura de 30-7-2015, haciéndose constar que la finca no está arrendada, aunque está ocupada ilegalmente.

Un mes antes de la escritura de compra, en concreto el 26-6-2015, los actores remiten un correo al recurrente ofreciendo 100.000€ para que se les entregara la casa y no llegar a pleito, pero ese intento fracasó y se firmo la escritura de compra de 30-7-2015 haciéndose constar que la finca no está arrendada, aunque está ocupada ilegalmente.

De los argumentos del recurrente sobre las cantidades pagadas no puede llegarse a la conclusión de que los actores sabían que la casa estaba arrendada, ya que no cumplen las exigencias relativas a la lógica de la causa eficiente. Las diferencias de precio pueden deberse a varias causas, como es el hecho de que en ejecuciones judiciales de bienes raramente alcanzan el precio de mercado, y menos aun cuando la hipoteca que se ejecuta es segunda hipoteca quedando vivas las de mejor rango.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. EL REY, y por la autoridad que el pueblo nos confiere

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Alfredo , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 32 de los de esta Villa, en sus autos Nº487/2015 de fecha dieciocho de marzo de dos mil dieciséis.

CONFIRMAMOSíntegramente dicha resolución, e imponemos las costas de esta alzada al apelante

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia cabe la interposición de recurso de casación y/o recurso extraordinario por infracción procesal, conforme a lo dispuesto en los artículos 477 y 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos deesta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el númeroIBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: «2649-0000-00-0780-16»excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a veintiocho de febrero de dos mil diecisiete.