Sentencia Civil Nº 490/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 495/2013 de 27 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00490/2013

S E N T E N C I A nº 490

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Magistrados:

Dª. COVADONGA SOLA RUIZ

Dª. MARÍA ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ

En Palma de Mallorca, a veintisiete de diciembre de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, los Autos de Procedimiento Ordinario 898/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº. 2 de Ibiza/Eivissa, a los que ha correspondido el Rollo de Sala 495/2013, entre partes, de una como parte actora apelante, D. Gregorio y Dª. Bibiana , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. CRISTINA SUAU MOREY y asistidos por el Letrado D. RAMÓN BARADAT FONTANET; y de otra, y como parte demandada apelada, D. Ismael , representado por el Procurador de los Tribunales D. ALBERTO VALL CAVA DE LLANO y asistido por el Letrado D. MANUEL DOMINGO GARCIA.

Es PONENTE el Ilmo. Magistrado Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza, se dictó Sentencia nº 82 con fecha 23 de abril de 2012 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sra. Jiménez Ruiz en nombre y representación de Gregorio y Bibiana , contra Ismael , y, en consecuencia, CONDENO a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de QUINIENTOS EUROS (500 euros) en concepto de fianza derivada del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de noviembre de 2.010, sin condena en costas a las partes' .

SEGUNDO.-La expresada sentencia fue recurrida en apelación por la parte actora y, seguido el recurso por sus trámites, se deliberó y votó en fecha 3 de diciembre de 2013, quedando el mismo concluso para dictar la presente resolución.

TERCERO.-En la tramitación del recurso de apelación se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Formulada demanda de juicio ordinario por parte de D. Gregorio y Dª. Bibiana , contra D. Ismael , en suplico de que se 'dicte Sentencia en cuya virtud:

1º.- Se declare que la vivienda objeto de compraventa (contrato de arrendamiento con opción de compra documento núm. DOS con esta demanda) adolece de vicios y defectos esenciales que de haber sido conocidos por los compradores, éstos ni la habrían arrendado ni se habrían manifestado interesados en su adquisición.

2º.- Se declare que la existencia de dichos vicios y defectos era conocida por el vendedor ahora demandado D. Ismael .

3º.- Se reconozca a mis representados el derecho a desistir del contrato formalizado.

4º.- Se declare resuelto el contrato privado de arrendamiento con opción de compra formalizado entre las partes litigantes (documento núm. DOS con esta demanda) por la existencia de vicios y defectos en la cosa vendida.

5º.- Se condene al demandado D. Ismael a rembolsar a mi representado la suma de veinticinco mil quinientos euros (25.500'00 €).

6º.- Se condene al demandado a pagar a mis representados los correspondientes intereses legales desde el efectivo pago de cada una de las partidas que integran la cantidad total reclamada o subsidiariamente, de dichos 25.500'00 € desde la fecha de presentación de esta demanda. Y los intereses moratorios desde la fecha de la Sentencia.

7º.- Se condene al demando a indemnizar a mis representados con otros ciento cincuenta euros (150'00 €), más sus correspondientes intereses legales y moratorios.

8º.- Se condene al demandado al pago de las costas causadas en este procedimiento', fue contestada y opuesta por éste último; y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, incluidas las periciales técnicas, recayó Sentencia a 23 de abril de 2012 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sra. Jiménez Ruiz en nombre y representación de Gregorio y Bibiana , contra Ismael , y, en consecuencia, CONDENO a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de QUINIENTOS EUROS (500 euros) en concepto de fianza derivada del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de noviembre de 2.010, sin condena en costas a las partes' .

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de los actores, alegando que la vivienda adolece de vicios ocultos con grave incidencia sobre la habitabilidad y la salud de sus ocupantes; que éstos abandonaron la vivienda y entregaron las llaves; que reclaman los pagos realizados, hasta 26.350,10 Euros; que el concedente ha incumplido gravemente el contrato, lo que autoriza a los optantes a reclamar la resolución del contrato, tanto del arrendamiento como de la opción de compra; por lo que interesa que se 'dicte Sentencia por la que, revocando la apelada, se estime en su integridad la demanda presentada contra el recurrido D. Ismael . Todo ello con expresa imposición a la contraparte de las costas causadas en ambas instancias' .

La representación procesal del Sr. Ismael se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que no hay diferencias constructivas ni avería grave, que autoricen la resolución del contrato de opción de compra; que los actores no ejercitaron el derecho de opción en el plazo pactado; que el daño y la avería no se producen en la vivienda, sino en la terraza comunitaria, y eran de poca entidad; que la reparación de la terraza fue suficiente y adecuada para evitar filtraciones en la vivienda; que lo máximo que pudo haber es una inhabilidad temporal, y ello no es causa de resolución contractual; que la vivienda era habitable; que la prima de la opción de compra asciende a 15.850,- Euros, y no de 21.000,- Euros , y no procede devolver las rentas en cuanto los actores ocuparon el piso, como tampoco los gastos y consumos de electricidad; por todo lo cual interesa que 'se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación interpuesto de adverso con imposición de costas a dicha parte'.

SEGUNDO.-Conviene precisar que, a 25 de noviembre de 2010, las partes suscriben un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, y a los efectos que interesan recoge que: 'PRIMERO.- Que Don Ismael es propietario de la finca urbana sita en SAN JORGE SANT JOSEP DE SA TALAIA, DIRECCION000 , PLANTA NUM000 , PISO NUM001 , inscrita en el Registro de la Propiedad Nº NUM002 de SANT JOSEP DE SA TALAIA, Tomo NUM003 , Libro NUM004 , Folio NUM005 , Alta NUM006 . Con referencia catastral NUM007 .

SEGUNDO.- Que interesando a Doña Bibiana y Don Gregorio , arrendar dicho inmueble para satisfacer su necesidad permanente de vivienda, y previas conversaciones mantenidas al efecto, ambas partes llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CON OPCION DE COMPRA, de conformidad con las siguientes:

(...)

El presente contrato se regirá por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) y por lo establecido en este contrato.

En defecto de norma o pacto expreso, se regirá por lo previsto en el Código Civil.

(...)

Los arrendatarios declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato.

(...)

La finca objeto del presente contrato se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanentede vivienda del arrendatario y su familia, excluyendo la posibilidad de instalar en ella o en parte de ella, comercio, industria, despacho profesional, oficina, hospedaje, o cualquier otra actividad distinta del fin para el cual se arrienda.

(...)

DECIMO CUARTA.- Derecho de opción de compra.

La parte arrendadora, otorga a la parte arrendataria, un derecho de opción de compra sobre la finca arrendada y descrita anteriormente. Se hace constar que el arrendador tiene las facultades suficientes para otorgar el presente contrato.

DECIMO QUINTA.- Prima.

Como contraprestación por el derecho de opción de compra otorgado por el ARRENDADOR, el ARRENDATARIO entrega en este acto mediante (efectivo metálico/talón bancario) como primala cantidad de 15.850.EUROS en concepto de depósito.

En el supuesto de ejercitarse por los ARRENDATARIOS la opción de compra, y perfeccionarse el contrato de compraventa la cantidad que se paga como prima, pasará a ser una cantidad a cuenta del precio de la compraventa.

En el supuesto de NO ejercitarse por los ARRENDATARIOS la opción de compra, en el plazo pactado en la cláusula Décimo Octava, éste perderá a favor del ARRENDADOR la cantidad entregada a causa del no ejercicio de su derecho de opción y compra.

(...)

DECIMO SEPTIMA.- Duración del derecho de opción.

El plazo para el ejercicio de la opción concedida terminará el día 01 de OCTUBRE DE 2011 y siempre que esté al corriente en el pago de la renta. El incumplimiento en el pago de la renta dejará sin efecto el derecho de opción, salvo pacto en contrario de mutuo acuerdo.

(...)

DECIMO NOVENO.- Crédito de alquiler.

Las partes pactan expresamente que del precio de compraventa fijado en la cláusula anterior los ARRENDATARIOS descontará el crédito de alquiler, consistente en el 100% de las rentas mensuales abonadas al ARRENDADOR, mas lo entregado el día de la firma.

VIGESIMO SEGUNDA.- Gastos.

Los gastos, impuesto, arbitrios y plusvalía que ocasione la escritura de compraventa, así como los de elevación a público de este contrato si se produjere, correrán a cargo de la parte compradora pudiendo ésta designar Notario para el otorgamiento de la escritura pública. El Impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana corresponderá según ley a la propietaria vendedora.'

Pues bien, siguiendo la mejor doctrina, el principio de libertad de contratación que inspira el Derecho de obligaciones permite que al lado de aquellos contratos que la ley hace objeto de consideración especial y somete a una particular disciplina jurídica (contratos puramente típicos o nominados), puedan existir otros que carecen de regulación específica (contratos innominados o atípicos).

Como la atipicidad puede ser más o menos absoluta, hay que hacer dos agrupaciones de los contratos innominados: a) contratos que combinan diferentes tipos contractuales o varias prestaciones singulares reguladas en tipos contractuales diversos (contratos unidos, múltiples o mixtos), y b) contratos que carecen de todo ordenamiento legal y no coinciden, en ninguno de sus aspectos, con los contratos regulados (contratos totalmente atípicos o absolutamente innominados).

En orden al problema de la tipicidad o no tipicidad de las convenciones y tratamiento de los contratos atípicos se aceptan las siguientes reglas:

1ª. Los contratos atípicos, o sea, los no regulados en el Código civil ni en otra ley, deben juzgarse por analogía de los tipos contractuales más afines, por los principios generales de las obligaciones y contratos y, en último extremo, por los principios generales del Derecho, que dan un amplio margen al arbitrio judicial.

2ª. A estos criterios, sin embargo, sólo debe recurrirse allí donde no alcance como pauta para la determinación del contenido del contrato la interpretación de la voluntad de las partes, ya que el contrato mismo es la primera ley para ellas ( Código Civil, art. 1091 ).

3ª. El contrato que pueda ser subsumido en cuanto a su contenido principal dentro de un determinado tipo de los regulados, no por ello habrá de juzgarse inflexiblemente a tenor de las reglas legales establecidas para ese tipo, si el contrato responde a un contenido o fin especial expresado en el propio contrato y que exija una desviación del tipo normal regulado, porque, en definitiva, el contrato debe juzgarse a tenor de la voluntad libremente configurada de las partes dentro de los límites amplísimos a ella trazados (art. 1091 y 1255).

4ª. Por otra parte, son muchos los casos en que la frecuencia de un contrato atípico llega a crear una costumbre (uso de los negocios), que será aplicable al amparo de lo dispuesto en los art. 1258 y 1287 del Código Civil .

Y, en cuanto a los contratos múltiples y mixtos, cabe señalar como teorías principales y contrapuestas en esta materia la tradicional o de la absorción, que estima se ha de descubrir en los contratos mixtos la prestación o elemento principal que domine la totalidad del negocio y le imprima su carácter, y la de la combinación, según la cual, dado que en los contratos mixtos se dan varias prestaciones correspondientes a diversos contratos típicos, deben combinarse las normas de esos diferentes contratos. Pero una y otra teoría son insuficientes para resolver los complejos casos que puede ofrecer la realidad.

La teoría de la combinación es enteramente aplicable a los 'contratos coligados', en los que la yuxtaposición no hace perder a cada contrato yuxtapuesto su peculiar naturaleza jurídica.

En cambio, la teoría de la absorción parece más conveniente y correcta para los contratos complejos y, en general, para todos aquéllos en los que puede establecerse un elemento primordial o preponderante procedente de un contrato típico.

Hay que prestar atención, no a las formas, a los elementos de hecho que acompañan toda estipulación y que varían de una especie a otra, sino a la intención de las partes, interpretando el negocio celebrado según los primeros principios de hermenéutica legal. La aplicación analógica de las normas establecidas en los negocios típicos se desprenderá de modo natural, porque refiriéndose al negocio complejo, considerado como un todo único, valdrán únicamente aquellas normas de cada uno de los tipos que permita la singularidad del contrato complejo. Y será el examen de la convención originada el que decidirá de la posibilidad o no de afirmar si el fin perseguido por las partespuede ser alcanzado con un contrato nominado al cual se agreguen otras prestaciones, impropiamente llamadas accesorias. Cuando tal posibilidad falte, no se debe insistir para encontrar a la fuerza el nomende un contrato nominado, aplicando sin más las normas que el Código establezca para dicho contrato, sino investigar si el fin que el legislador perseguía con dichas normas subsiste todavía en relación al contrato complejo, o bien si la singlaridad del todo lleva consigo consecuencias jurídicas especiales para cada una de las partes del contrato. Así, el problema de los contratos mixtos 'queda reducido, en realidad, a una mera aplicación e interpretación de los contratos'.

La solución compete siempre en última instancia al arbitrio judicial, atendiendo a las circunstancias del caso concreto, especialmente inspirándose en el fin económico y en los legítimos intereses de las partes.

Procede separar tres grandes grupos: uniones de contratos, contratos mixtos 'lato sensu'y contratos típicos con prestaciones subordinadas de especie distinta.

La primera de esas categorías -integrada por los que podrían llamarse contratos múltiples- admite a su vez tres modalidades, a saber: a) la unión meramente externa de varios contratos en un solo documento, que en nada afecta a su individualidad y régimen (pues cada uno de los contratos sigue exclusivamente las reglas que le son propias); b) la conexión, con dependencia recíproca o unilateral, que supone contratos distintos, que en la intención de las partes son queridos sólo como un todo, de modo que el uno dependa del otro, o ambos estén en recíproca dependencia, y c) la unión alternativa, en la que los contratos están unidos de tal suerte que, según se cumpla o no una determinada condición, se entenderá concluido uno u otro.

Los contratos mixtos latu sensu, en los que se da, no una pluralidad de contratos unidos entre sí, sino un contrato unitario, pero cuyos elementos esenciales de hecho están regulados, en todo o en parte, por disposiciones relativas a diversas especies típicas de contratos, se subdividen en estos tres grupos: a) contratos combinados, en los cuales una de las partes se obliga a varias prestaciones principales que corresponden a diversos tipos de contrato, mientras que la otra promete una contraprestación unitaria; b) contratos mixtos en sentido estricto, en los que uno de los elementos integrantes del contrato toma los caracteres de otro tipo contractual diferente; y c) contratos de doble tipo o híbridos, en los que el total contenido del contrato encaja en dos tipos distintos.

En la tercera categoría, o sea la de los contratos típicos con prestaciones subordinadas de otra especie, se trata de un contrato único, cuyo contenido principal, globalmente considerado, encaja sólo dentro de un tipo único, el tipo básico, y en ello se diferencian de los contratos mixtos; pero existe, de todos modos, una prestación subordinada al fin principal, y que se regula dentro de otra especie contractual distinta. Para juzgar estos contratos es decisivo el derecho que regula el tipo básico; pero a título complementario y con referencia a la prestación accesoria, pueden aplicarse por analogía las disposiciones relativas al tipo contractual a que ésta corresponda, siempre que la naturaleza general y el fin conjunto del contrato no exijan una desviación.

En el caso de autosse está ante un contrato unido y complejo, con conexión y dependencia del de opción respecto del de arrendamiento de vivienda, y no es posible un tratamiento por separado a tenor del clausulado, antes transcrito en parte, y de la voluntad de las partes, y a la causa mixta negocial.

Por ello el Reglamento Hipotecario prevé también la posibilidad, nada infrecuente, de que la opción de compra vaya unida a otros contratos, y establece, al respecto, dos regímenes distintos: uno, para el supuesto del arrendamiento con opción de compra, y otro, para los demás tipos de contratos.

La particularidad, en relación al arrendamiento, consiste en la prolongación del plazo de la opción hasta coincidir con el del arrendamiento, aunque se rebase el término establecido de cuatro años. Se excluyen, a efectos de esta prolongación de la vida de la opción las prórrogas legales o tácitas.

Además, ante el silencio positivo, debe interpretarse que la prórroga voluntaria expresa lleva aparejada, si del convenio no se deduce claramente otra cosa, la extensión de la vida de la opción al plazo convencionalmente prorrogado.

Todo ello referido, claro está, a los arrendamientos inscribibles, es decir, los incluidos en el art. 2, núm. 5 de la Ley Hipotecaria , y que, efectivamente, sean inscritos. El art. 14 establece una vinculación estrecha entre el arriendo y la opción de compra, que aconseja sostener este criterio; es decir, no sólo que el arrendamiento sea inscribible, sino que además se inscriba. Y también debe entenderse que en aquellos casos en que el arrendamiento sea inscribible únicamente en virtud del convenio expreso de las partes sin la concurrencia de ninguna otra de las circunstancias señaladas en el núm. 5 del art. 2 de la Ley Hipotecaria ), el pacto debe incluir, también de modo expreso, la opción de compra incluida en el contrato de arriendo.

Y recordar procede que, al tenor literal de las cláusulas 2ª, el inmueble se arrendaba para satisfacer la necesidad permanente de viviendade los arrendatarios; 2ª: éstos dijeron conocer y aceptar el estado de la vivienda, con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de viviendapermanentepactado; 3ª que la finca se destinaría única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda; 4ª y 5ª: plazo de duración de 10 meses y renta de 500,- Euros/mes, al igual que la fianza; 9ª: obligaciones de conservación, mejora, obras y habitabilidad; 15ª: que la prima de 15.850,- Eurospasaría, de ejercitarse el derecho, a ser cantidad a cuenta del precio de la compraventa, o se perdería si no fuese ejercitada; 17ª: el plazo de ejercicio terminaba el 1 de octubre de 2011, pero supeditado al pago de la renta, cuyo incumplimiento dejaría sin efecto el derecho de opción.

TERCERO.-Pues bien, analizado detenidamente el material probatorio desplegado ha quedado acreditado que por problemas de impermeabilización de la terraza superior (cubierta) en la vivienda se produjeron filtraciones, humedades, moho, etc y en dos dependencias, que la hicieron inhabilitable, máxime con el transcurso del tiempo; unidas a las fisuras en forjados por presencia continuada de agua; que forzaron la salida de los arrendatarios de la vivienda. Y, resultando inhabilitable en régimen de alquiler, resultaría extravagante que así no se calificara y obligar a soportar tales defectos para siempre si se ejercitara el derecho de opción; y la utilización durante 8 meses no contradice la existencia de graves defectos en la terraza superior y que afectan a la vivienda. (véanse pericial técnica del Sr. Conrado -f. 35 a 51, con reportaje fotográfico, y concretamente 'reviso la vivienda, y efectivamente, en los techos de la misma, se aprecian señales de filtraciones de agua existentes. En el techo del salón, son evidentes señales de pintura desprendida, figuraciones y falta de planeidad en el techo, consecuencia de las operaciones de reparación que al parecer se han efectuado en diferentes actuaciones.

En el baño del apartamento, encontramos todo el techo, con hongos y moho en gran cantidad, incluso con una gran mancha negra junto a la vertical del tubo de desagüe de las aguas pluviales.

En el interior de la vivienda, también se acusan diferentes grietas o fisuras en el techo de la misma. Por un lado, hay fisuras en el techo del baño, también en el techo del salón, y especialmente, en el techo del dormitorio.

En cuanto a la reparación que se está efectuando, en nuestra opción, se trata de un 'parcheo' de la situación, por cuanto no se resuelve los problemas existentes.

No se buscan las fugas, filtraciones ó goteras manifestadas.

No se ha limpiado completamente la superficie de actuación.

No se han rellenado las faltas de rejuntado del pavimento existente.

No se actúa en cuanto a mejorar la sección del desagüe, al contrario, al embocar la nueva capa den el mismo agujero, disminuimos más su sección.

No se actúa en la embocadura del bajante, donde es evidente que existe una fuga de agua directa al forjado, por el exterior del tubo.

La nueva capa aplicada, solo presenta una armadura de base en zonas concretas, no en la totalidad de la superficie.

La capa adicional que se coloca, no se ancla en su perímetro, es decir que ante el mínimo fallo de adherencia de la capa, el agua puede fluir de nuevo hacia el interior.

Tal y como habíamos comentado, además de las goteras, existen figuraciones en los forjados. Hacemos repicar el techo del dormitorio alrededor de la fisura y nos encontramos con una figuración importante en la viga afectada por oxidación y exfoliación del acero de la misma, lo que ha derivado en la fisuración de la sección de hormigón de la viga.

Este fenómeno es consecuencia de la presencia continuada de agua en la sección, y ha llegado al punto de pérdida importante de sección en su armadura y también en su envoltorio de hormigón, con la consiguiente pérdida de resistencia.

Por tanto, procedería, en primer lugar, a encargar a un técnico cualificado el análisis del problema, su alcance y profundidad. Resolver de forma definitiva, la aportación de agua a las secciones importantes de hormigón, con la reparación de la cubierta de forma integral y luego, chequear todas las secciones de vigas afectadas para proceder a la reparación de las mismas asimismo con el material y la técnica adecuada.

La cubierta del apartamento reseñado, no cumple adecuadamente con su función, presentando goteras y afectando a las vigas del forjado.

La habitabilidad de la vivienda, en estas circunstancias es deficitaria, por cuanto dentro de la vivienda, se producen hongos y humedades que afectan a la calidad de vida de las personas.

La supuesta reparación que se está aplicando parcialmente a la cubierta, no es la solución adecuada al problema. No se está aplicando de forma correcta técnicamente hablando, y además, solo se actúa en zonas determinadas de la cubierta cuando es necesaria una solución integral de la misma'; ratificada y explicada la actuación inadecuada, parcial y momentánea en la terraza.

Y lo cierto es que, no sólo tardaron en localizar los defectos en la cubierta, sino que se hicieron unas reparaciones insuficientes y defectuosas, tanto en la primera como en la segunda, con pintura cloro-caucho, y el perito Sr. Eulogio dictamina que 'se deberá tener en cuenta que se trata de una rehabilitación en la que la garantía del material no puede ser avalada por más de 4 o 5 años, teniendo que realizar mantenimientos periódicos para garantizar la correcta impermeabilización.

Igualmente se recomienda a la propiedad la realización de una prueba de estanqueidad y a partir de ahí se deben in tomando decisiones en función de lo observado para verificar si se ha reparado el problema existente, ya que se puede dar el caso de que el defecto de la impermeabilización se haya producido en un punto no sospechado inicialmente y alejado de la zona afectada, pero se haya filtrado agua circulando por la cubierta hasta llegar al área afectada.

También es recomendable impermeabilizar el total de la planta cubierta, puesto que la intervención se ha realizado en un área concreta, dejando sin protección el resto de dicha cubierta, que podría estar igualmente dañada, por lo que cualquier filtración de zonas sin mejoras en la impermeabilización podrían filtrar y llegar a afectar a nuestra superficie'; al igual que el del perito Sr. Gabriel (f. 140 a 142) como ejecutada una solución temporal, con necesidad de otros trabajos para una solución definitiva.

No debe pasar desapercibido que la cubierta es un elemento común y que los optantes hubieren tenido que contear su definitiva reparación en la proporción correspondiente, y asumir la falta de mantenimiento desde años a tenor de la antigüedad del edificio. En definitiva, concluye este Tribunal que concurre causa clara de resolución contractual, con devolución a los actores de las cantidades que se dirán, uno en subordinación y dependencia del otro contrato.

Por demás, el demandado y el mediador Sr. Jenaro manifestaron que los actores se quejaron ante la existencia de los problemas y que querían resolver el contrato amistosamente, si bien ya llevaban 8 meses conviviendo en el piso, durante cuyo período gestionaron la reparación definitiva con el demandado y con la 'Comunidad de Propietarios', con resultado infructuoso.

Consiguientemente, este Tribunal concuerda las consideraciones que sobre el contrato de opción de compra realiza el juzgador 'a quo', pero disiente de la valoración de las pruebas practicadas en cuanto a que las humedades y filtraciones, por su origen, hacían inhabilitable la vivienda, no sólo temporalmente, y también sobre la naturaleza de los contratos coligados.

CUARTO.-En cuanto a las cantidades a devolver por parte del demandado, son las derivadas de la resolución del contrato de opción, como la prima que asciende a 15.850Euros, el importe de la fianza ( 500Euros), y los gastos de mudanza ( 150Euros), justificada documentalmente (f. 86 de autos).

En cambio, no procede devolución del importe de las rentas abonadas en tanto los actores disfrutaron, si bien con los problemas reseñados, y poseyeron la vivienda, a lo que venían obligados en virtud del arrendamiento, durante 8 meses; como tampoco los relativos a consumos de electricidad y agua, por idénticas razones.

QUINTO.-La estimación parcial del recurso de apelación, y correlativamente de la demanda, impiden hacer expresa imposición a las partes de las costas procesales causadas, en ambas instancias, en estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los arts 398 , 395 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a todo lo precedentemente expuesto, esta Sala de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca acuerda,

Fallo

1º) Estimar en parte el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª Vicenta Jiménez Ruiz, en representación de Dª Bibiana y de D. Gregorio , contra la Sentencia de fecha 23-abril-2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Eivissa , en los autos de Juicio Ordinario nº 898/2011, de que dimana el presente Rollo de Sala; cuya resolución en parte se revoca; y en su virtud,

2º) Que, estimando parcialmente la demanda formulada en la anterior representación contra D. Ismael , representado por el Procurador de los Tribunales D. Alberto Vall Cava de Llano, declaramos resuelto el contrato de arrendamiento con opción de compra de autos; y condenamos al demandado a que abone a los actores la cantidad de 16.500 Euros, con más los intereses legales desde la presentación de la demanda; y sin hacer expresa imposición a las partes de las costas causadas en la instancia.

3º) No procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de sala, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.