Sentencia CIVIL Nº 599/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 462/2019 de 14 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0827942120168182018

Recurso de apelación 462/2019 -2

Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Terrassa

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 900/2016

Parte recurrente/Solicitante: Desiderio

Procurador/a: Sandra Gomez Hidalgo

Abogado/a:

Parte recurrida: SAREB, S.A.

Procurador/a: Jose Manuel Jimenez Lopez

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 599/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque

Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Elena Boet Serra

Barcelona, 14 de septiembre de 2020

Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 26 de abril de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 900/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aSandra Gomez Hidalgo, en nombre y representación de Desiderio contra Sentencia - 18/12/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jose Manuel Jimenez Lopez, en nombre y representación de SAREB, S.A..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que en nombre del Rey, por la autoridad que me confiere la Constitución ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. Desiderio, representado por el Procurador D. Jaume Paloma Carretero contra SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A (SAREB), y en consecuencia:

Condeno a SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A (SAREB) a pintar, a su costa, las paredes y techos de todas las estancias de la vivienda sita en el nº NUM000 de la CALLE000, NUM001, de Terrassa, manteniendo los mismos colores que presentan actualmente. Sin pronunciamiento en materia de costas.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 10/06/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .

Fundamentos

PRIMERO.-Con la demanda inicial el actor, Desiderio, como arrendatario de la vivienda sita en CALLE000 núm. NUM000 NUM001 de Terrassa en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 10.9.1975, se dirige contra la propietaria de la misma SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A. (SAREB) y solicita se dicte sentencia por la que se le condene a : (a) Efectuar las obras y reparaciones en la vivienda arrendada y en el edificio en que se encuentra dicha vivienda; (b) Efectuar las obras necesarias y proceder a la instalación del ascensor, como propietaria de todo el edificio, y (c) Notifique al demandado la empresa gestora que gestiona las obligaciones y derechos derivados del contrato de alquiler de la vivienda de autos.

Alega el demandante para fundar sus pretensiones que desde que la demandada se adjudicó la vivenda han sido continuos los problemas que el demandante arrendatario ha tenido en la vivienda, siendo diversas las gestoras que ha tenido la propiedad y que ni éstas ni la propietaria han actuado para paliarlos. Denuncia que tanto la vivienda como el edificio en que ésta se ubica presentan daños y deficiencias, que se describen en la demanda, que han de ser reparadas para garantizar el uso pacífico de la vivienda arrendada. Asimismo, manifiesta que tanto el demandante como su esposa tenían al tiempo de presentarse la demanda mas de 75 años, por lo que la propiedad debe proceder a la instalación de un ascensor para que asegurar su perfecta accesibilidad al inmueble, en cumplimiento de la normativa de accesibilidad vigente.

La demandada SAREB tras invocar las excepciones de falta de litisconsorcio pasivo necesario y falta de legitimación pasiva, se opone a la demanda alegando que no se prueban los daños en la vivienda que se alegan.

Tras la celebración de la audiencia previa se dictó en fecha 4.7.2017, auto por el que se desestimaba la acción de falta de litisconsorcio pasivo necesario.

Seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por la que, estimando la falta de legitimación pasiva de la SAREB respecto a la petición de reparaciones en elementos comunes y la instalación de ascensor, desestima estas pretensiones, y estima en parte la demanda respecto a las reparaciones en elementos privativos, condenando a la entidad demandada a pintar a su costa las paredes y techos de todas las estancias de la vivienda arrendada, manteniendo los mismo colores que presentan actualmente. Asimismo desestima la pretensión de que la demandada designe una empresa gestora del contrato de alquiler.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna en los pronunciamientos desestimatorios de sus pretensiones.

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, salvo en la condena a pintar la vivienda arrendadada, que, comparta o no este tribunal este pronunciamiento, ha quedado firme, por consentido, ya que ambas partes se han aquietado al mismo, puesto que, por más que al oponerse al recurso la demandada ha criticado este pronunciamiento, es lo cierto que ni ha formulado recurso de apelación ni lo ha impugnado en forma, por lo que el mismo no forma parte del objeto de la segunda instancia.

Para la resolución del recurso se dispone del mismo material probatorio que en la primera instancia.

SEGUNDO.-Para la resolución del presente recurso es preciso partir de las siguientes premisas:

(a) Según resulta de la certificación registral aportada como documento núm. 1 de la contestación, se procedió a la disolución de la comunidad propietaria de la finca, división material, constitución en régimen de propiedad horizontal y adjudicación de los departamentos sobre este y otro edificio a cada uno de los copropietarios mediante escritura pública de 28.11.2002, habiéndose procedido a la inscripción en el Registro de la Propiedad del Titulo y de los Estatutos de la comunidad en fecha 3.2.2003.

A pesar de ello la comunidad en régimen de propiedad horizontal no empezó a operar como tal, constituyéndose formalmente sus órganos de representación y obteniendo el correspondiente NIF, sino a partir de la Junta de propietarios de 18.1.2017.

(b) La sociedad arrendadora demandada es propietaria de seis de los doce departamentos privativos que configuran la finca, correspondiéndole una cuota de participación total del 49'62%.

Así pues, es oportuno resaltar que la comunidad en régimen de propiedad horizontal está constituida desde el año 2003, por lo que la misma tiene desde entonces legitimación para ser demandada en juicio, por más que no entrara en funcionamiento hasta una fecha posterior a la presentación de la demanda origen de este pleito.

A este respecto, es oportuno traer a colación la STSJCat núm. 18/2019 de 7 de marzo que distingue constitución y funcionamiento, y concluye que lo relevante es su constitución mediante el otorgamiento del título determinando su régimen, distribución de cuotas, elementos comunes..., tras lo cual se desarrolla el nombramiento de los cargos y se procede a la convocatoria de las Juntas, sin que el dato de que no se hayan verificado pueda afirmarse, con éxito, que por ello quedan sustraídas del régimen de la propiedad horizontal.

De dicha resolución merecen destacarse los siguientes razonamientos en los que se funda esta conclusión:

- 'La constitución del régimen de la propiedad horizontal conforme lo dispuesto en el art. 553-7 del Código Civil de Catalunya (CCCat ) se configura con un carácter eminentemente formal, pues el inmueble se somete a dicho régimen, conforme la norma señalada, desde el otorgamiento del título de constitución, incluso aunque la construcción no haya terminado. Añade el pfo. 2 del art. 553-7 CCCat que el título de constitución se inscribe en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria y con los efectos establecidos en dicha legislación. Por tanto, una vez constituido el régimen de propiedad horizontal mediante el otorgamiento del título constitutivo -en el caso examinado, la escritura de agregación, declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal otorgada en 26 de abril de 1999 obrante a f. 190 ss. de autos-, quedaba sujeto el inmueble total (las cinco entidades) al régimen de la propiedad horizontal. Así lo hemos declarado en las SSTSJ Cataluña 12/2012, de 2 de febrero y 16/2016, de 21 de marzo '

- 'Cuestión distinta es que los propietarios de las cinco entidades no hubieran realizado reuniones en Junta de propietarios ni hubieran elegido los cargos de Presidentes, Secretario y/o Administrador conforme los artos. 553-15 a 553-19 CCCat. No obstante, la falta de nombramiento de dichos cargos o la inexistencia de reuniones en Junta de propietarios no excluye al inmueble de su sujeción a las normas de la propiedad horizontal y a las normas de su funcionamiento establecidas en el CCCat; con una salvedad en un caso muy específico como es el supuesto previsto en el art. 553-15.9 CCCat cuando el número de propietarios sea inferior a tres'

- '...una vez sujeto el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, como anotamos precedentemente (& 2), quedan sujetos a sus normas, siendo que la autonomía de la voluntad queda restringida a establecer o no el régimen de la propiedad horizontal, pero una vez constituido han de aplicarse los artos. 553-1 ss. CCCat, a salvo que con el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto extingan su régimen y conviertan el régimen de la propiedad horizontal en otra distinta - art. 552-26 .1 f) CCCat '

Partiendo de esa premisa el primer motivo de impugnación no puede prosperar aún teniendo en consideración la aclaración introducida por la parte actora en la audiencia previa.

TERCERO.-Sentado lo anterior, la desestimación de dichas pretensiones por falta de legitimación de la arrendadora demandada ha de ser confirmada.

Ciertamente, el arrendatario no está legitimado para dirigir contra la comunidad una acción arrendaticia, por cuanto esta última es ajena al vínculo contractual, ni puede ejercitar una acción comunitaria, por cuanto carece de la condición de comunero.

Ahora bien, ello no supone que el actor carezca de legitimación para accionar directamente contra la comunidad cuando se ejerciten acciones en defensa de los derechos de que sea titular frente a aquélla.

Así, en lo que se refiere a la pretensión de que se efectúen reparaciones por defectos existentes en elementos comunes, el arrendador carece de legitimación pasiva.

A este respecto, es oportuno traer a colación la STS 596/2011 de 29.2.2012 que razona:

'El artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994 , de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente ( STS de 26 de noviembre de 2008 [RC n.º 2417/2003 ]).

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964 , en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: 'no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado'. ( SSTS de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006 )'.

En definitiva, la citada resolución consolida la línea jurisprudencial establecida por la cual el arrendador vendrá obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones y componentes privativos del local arrendado y no así a los elementos comunes del edificio y reitera como doctrina jurisprudencial que ' el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes'.

Y en el caso de autos, de entre los diversos defectos que se alegaban en la demanda ha quedado acreditado, mediante la pericial practicada a propuesta de la parte actora, únicamente que la vivienda presenta humedades en baño y habitación principal, que provienen de la cubierta, coincidiendo con trasteros y sumidero; asimismo, dicho informe indica que la posición actual de la puerta del trastero deja visto el pavimento del mismo, que no está impermeabilizado, por lo que la simple lluvia penetra en la vivienda inferior, coincidiendo con el piso del actor y se constata también que el pavimento de la cubierta presenta falta de mantenimiento y una defectuosa impermeabilización del sumidero y/o pavimento. Así pues, las deficiencias existentes en determinados elementos comunes han causado daños en la vivienda ocupada por el actor, lo que confiere a éste legitimación para el ejercicio de una acción de responsabilidad extracontractual (ex art. 1902 CC y concordantes) frente a la comunidad, acción que puede incluir la reparación/indemnización de los daños y perjuicios así como la reparación de la causa.

En conclusión, el arrendador carece de legitimación pasiva para soportar reclamaciones en relación al estado de los elementos comunes de la finca, sin que pueda afirmarse que el arrendatario sólo ostenta legitimación frente a éste para pretender reparación.

Idéntica conclusión se alcanza respecto a la pretensión de instalación de ascensor.

Ningún propietario (aún cuando tuviera una participación mayoritaria) miembro de una comunidad puede sin la autorización de ésta (sometiéndolo, pues, a la previa aprobación de la junta y con posibilidad de impugnación por los restantes comuneros) hacer obras o actuaciones en elementos comunes ni puede, por tanto, proceder a la instalación de un ascensor en una finca que carezca de ella, por lo que no puede ser condenado ni a realizar las obras necesarias ni a proceder a su instalación, de donde se deriva su falta de legitimación pasiva.

Pero es más, el art. 553-25.5 CCCat establece que 'Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en el caso de que ellos mismos o las personas con quien conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 2, pueden solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre y cuando sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva'.

Así pues, los arrendatarios, como titulares de un derecho posesorio sobre un elemento privativo tienen acción directa frente a la comunidad para exigir, siempre que concurran los requisitos y presupuestos legales para ello, la instalación de un ascensor o la supresión de barreras arquitectónicas. Esta afirmación viene reforzada por las previsiones de la 'Llei 13/2014, de 30 de octubre, d'accessibilitat' (que deroga la Ley 20/1991, de 25 de noviembre, citada por el actor) y por el 'Decret 135/1995, de 24 de marzo, de desplegament de la Llei 20/1991, de promoció de l'accessibilitat i de supressió de barreres arquitéctòniques, i d'aprovació del Codi d'accessibilitat'.

Ciertamente, el arrendatario no puede pedir la convocatoria de juntas ni goza de los derechos que ostenta un comunero al carecer de tal condición, pero, atendida la dicción legal del precepto, esta facultado dirigir reclamación extrajudicial a la comunidad para que proceda a la instalación del ascensor y, en caso de negativa o pasividad de ésta, acudir a los tribunales ejercitando acción directamente contra aquélla para hacer valer su derecho.

CUARTO.-Igual suerte adversa ha de tener la impugnación del pronunciamiento que desestima la designación de una gestora del contrato de alquiler.

El tribunal hace suyos los razonamientos del juzgador a quo en este punto; por otra parte, cabe, simplemente añadir, que, según resulta de lo actuado, Fincas Forcadell es la administradora de la comunidad, pero no la de la vivienda propiedad de la demandada ni la gestora del contrato de arrendamiento y , además, ha de resaltarse que de la documentación aportada por ambas partes con sus respectivos escritos de demanda y contestación resulta que la gestión del arriendo y las comunicaciones entre el actor y la arrendadora se han llevado a cabo a través de Solvia Servicios Inmobiliarios SL, a quien el actor remitió burofax manifestando sus quejas y reclamaciones en fecha 3.3.2016 (doc. 7 de la demanda) y dicha mercantil se dirigió asimismo al arrendatario reclamando el pago de rentas mediante sendos requerimientos de fecha 28.6.2016 y 11.10.2016, por lo que el demandante conoce cual es su interlocutor.

QUINTO.-La desestimación del recurso comporta la condena al apelante al pago de las costas de esta segunda instancia ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC)

Fallo

DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Desiderio contra la sentencia de fecha 18 de diciembre 2018 dictada en el procedimiento ordinario núm. 900/2016 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de Terrassa , SE CONFIRMA dicha resolución, con imposición de las costas a la apelante.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC , que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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