Sentencia CIVIL Nº 61/2016, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Leganés, Sección 5, Rec 418/2014 de 29 de Febrero de 2016

Encabezamiento

JDO. 1A. INST. E INSTRUCCIÓN N. 5

LEGANÉS

SENTENCIA: 00061/2016

JUICIO ORDINARIO Nº 418/2014

SENTENCIA

En Leganés, a 29 de Febrero de 2016

Vistos por la Ilma. Sra. Dña. Mónica Boticario Martín, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Leganés, los presentes autos de juicio ordinario sobre acción declarativa y de condena y reclamación de cantidad, seguidos ante este Juzgado bajo el nº 418/14, a instancia de LEROY MERLIN ESPAÑA S.L.U., representada por el Procurador D. Francisco Arcos Sánchez, y asistida por el Letrado Sr. Carrasco de San Eustaquio, contra UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES S.L.U. (ACTUALMENTE UNIBAIL RODAMCO RETAIL SPAIN S.L., representada por la Procuradora Dña. Nieves Baos Revilla, y asistida por el Letrado Sr. Rubio Esteban.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en la cual se solicitaba, previa alegación de los hechos y los fundamentos de derecho, que se dicte una sentencia por la que '1º Declare que el porcentaje de contribución de LEROY MERLIN a los gastos comunes en Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio sito en el Centro Comercial de Leganés que le vincula con UNIBAIL RODAMCO es el que resulte de aplicar el 70% sobre la cuota de propiedad calculada en proporción a los 10.050 m2 de Local Comercial en relación con la superficie construida de los demás locales del Centro Comercial tras la ampliación que resulte acreditada en periodo probatorio; 2° Condene a UNIBAIL RODAMBO a estar y pasar por la anterior declaración y a fijar la contribución de LEROY MERLIN a los Gastos Comunes del referido contrato que se generen desde la fecha de la Sentencia que se dicte en el presente procedimiento en base al porcentaje que resulte del párrafo anterior; 3º Condene a UNIBAIL RODAMCO a pagar a LEROY MERLIN la cantidad que resulte de restar del importe total pagado por LEROY MERLIN en concepto de gastos comunes durante los cinco años anteriores a la fecha de interposición de la demanda, la cantidad que correspondería haber pagado a LEROY MERLIN aplicando el porcentaje de contribución fijado en el párrafo primero sobre el importe total de los Gastos Comunes del Centro Comercial para dicho periodo, más el IVA correspondiente y los intereses legales desde la fecha de su indebido cobro; 4° Condene a UNIBAIL RODAMCO a pagar a LEROY MERLIN la cantidad que resulte de restar del importe total pagado por LEROY MERLIN en concepto de gastos comunes, durante el periodo que transcurra desde la fecha de interposición de la demanda hasta que se dicte Sentencia, la cantidad que correspondería haber pagado a LEROY MERLIN aplicando el porcentaje de contribución fijado en el párrafo primero sobre el importe total de los Gastos de la totalidad del Centro Comercial durante dicho periodo, más el IVA correspondiente y los intereses legales desde la fecha de su indebido cobro; 5° Condene al demandado al pago de las costas procesales'.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda, por Decreto de 31 de Julio de 2014, se acordó dar traslado a la otra parte, emplazándola para que contestara en el plazo de veinte días. Presentado el correspondiente escrito de contestación, y resuelta la excepción de falta de litisconsorcio activo necesario, se señaló día y hora para la celebración de la audiencia previa, con la finalidad de que las partes resolvieran todas las cuestiones procesales que pudieran impedir entrar en el fondo de la cuestión, así como concretar el objeto del proceso y las pruebas propuestas, cumplidas las cuáles se señaló día y hora para la celebración del juicio, que, tras varias suspensiones, finalmente se llevó a cabo el 26 de Enero de 2016.

TERCERO.- Celebrado el juicio oral, en el que se practicaron todas las pruebas admitidas por SSª, quedaron los autos vistos para sentencia.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se ejercitan, por la parte actora, dos acciones fundamental es, interrelacionadas entre sí. Ello es así por pretender, con carácter principal, la demandante, que, la presente sentencia determine cuál es el porcentaje en que LEROY MERLIN ha de contribuir al pago de los gastos comunes de la Comunidad de Propietarios constituida sobre el Centro Comercial DIRECCION000, porcentaje que ha de calcularse según la fórmula contenida en el clausurado del contrato de arrendamiento que le vincula con la parte demandada. Sólo u na de las variantes de dicha fórmula constituye el punto de controversia entre ambas partes, al no ponerse de acuerdo arrendador y arrendatario a la hora de concretar la superficie total construida de los demás locales que componen dicho centro comercial. Es esta la razón por la que la parte actora solicita que sea el Tribunal quien fije dicha superficie, y, en consecuencia, también declare cuál ha de ser su porcentaje en los gastos, cuestión que determinará si en los cinco años anteriores a la interposición de la presente demanda ha abonado, como sostienen, mayor cantidad de la debida por tal concepto, y, en consecuencia , que se deba o no condenar a la demandada a devolver lo cobrado indebidamente durante dicho periodo, lo que constituye su segunda pretensión.

La parte demandada se opone a todas y cada una de las acciones ejercitadas en su contra, defendiendo que el cálculo del porcentaje de participación de LEROY MERLN en los gastos comunes de la Comunidad de Propietarios de este Centro Comercial se ha venido realizando siempre de manera correcta, respetando tanto lo establecido en las escrituras de división horizontal originaria, y de declaración de ampliación de obra nueva posterior, como el contrato de arrendamiento firmado por ambas partes en el año 2002. Así queda demostrado, sostienen, a través de la prueba pericial por ellos aportada, y por el hecho de que la ahora demandante haya estado satisfaciendo su porcentaje de participación en los gastos comunes sin discrepancia de ningún tipo durante más de diez años, comportamiento del que se desprende, dicen, y en virtud de la doctrina de los actos propios, que haya de seguir estando y pasando por el cálculo de porcentaje realizado por la arrendadora, y que se corresponde con la superficie real construido del citado centro, en el que se ubica el local arrendado.

SEGUNDO.- la problemática que se plantea en el presente procedimiento, y a la que este Juzgador ha de dar respuesta, no es una cuestión jurídica, sino simplemente un problema de hecho, provocado por la falta de un documento oficial y público que declare, de forma expresa y directa, cuál es la superficie total construida del centro comercial a los efectos de calcular el porcentaje de participación en gastos comunes de cada uno de los locales que lo componen.

Decimos que no se trata de una cuestión jurídica, puesto que ambas partes están de acuerdo en los siguientes extremos:

En primer lugar, que en su condición de arrendatario, LEROY MERLIN ha de contribuir al mantenimiento de los gastos comunes del Centro Comercial DIRECCION000 en el que se integra el local comercial por ellos alquilado. Esto es así, primero, porque le viene impuesto por Ley, en concreto, por el régimen jurídico contenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos y, segundo, porque dicha obligación viene recogida expresamente en el contrato de arrendamiento firmado con UNIBAIL RODAMCO el 4 de Julio de 2002, aportado como documento nº 4 de la demanda y que la parte demandada hizo propio en la contestación.

En efecto, según dispone el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos '1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo 3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil', añadiendo el artículo 20 de la misma Ley, integrado en su título IV, que 'Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato'.

Por su parte, la cláusula 6.4 del contrato de arrendamiento firmado por las partes establece que 'serán de cuenta del arrendatario todos los gastos y cargas que correspondan al local comercial en el Centro Comercial (los 'Gastos Comunes'), y en especial los derivados de la promoción y publicidad, uso, funcionamiento, conservación, reparación, reposición y mejora de elementos comunes del Centro Comercial, ya sean ordinarios o extraordinarios'.

En segundo término, que dicha contribución de LEROY MERLIN, a los gastos comunes del Centro Comercial han de ser calculados conforme a la regla contenida en la cláusula 6.4.3 del contrato de arrendamiento, que reza de la siguiente manera: 'con independencia de la cuota de participación del Local Comercial en los Gastos Comunes que se fije en la nueva escritura de división horizontal del Centro Comercial que se otorgará para incorporar la Ampliación a la división horizontal ya existente, las partes acuerdan que desde la fecha de devengo de los Gastos Comunes, el Arrendatario contribuirá a los mismos en función de una cuota igual al 70 % de la cuota de propiedad que se le asigne al Local Arrendado tras la ampliación ('La cuota en Gastos'). La cuota de copropiedad del Local Comercial se calculará en proporción a los 10.050 m2 de Local Comercial en relación con la superficie construida de los demás locales del Centro Comercial tras la ampliación'.

Finalmente, que el concepto 'superficie construida' difiere del de 'superficie bruta alquilable', y que el que ha de tornarse en consideración en el cálculo del porcentaje de participación de LEROY MERLIN en los gastos comunes es la de SUPERFICIE CONSTRUIDA.

En efecto, si partimos de las definiciones que aporta la actora en los documentos 11 y 12 de su demanda, y las que defendió el Perito de la demandada en su informe y posteriormente en su intervención en el acto de la vista, podemos llegar a una definición de consenso que sería la siguiente: la superficie construida en el área del polígono exterior que delimita un espacio cubierto. Por tanto incluye todos los espacios construidos, esto es, tanto los que van a ser utilizados por los habitantes del edificio como los necesarios para ubicar el cerramiento, la tabiquería, la estructura y las instalaciones. La superficie útil, por su parte, es el área del polígono exterior que delimita un espacio cubierto, descontando los elementos constructivos destinados al cerramiento, a la tabiquería, a la estructura y a las instalaciones. Por tanto incluye sólo los espacios construidos que van a ser utilizados por los habitantes del edificio, o como dijo de forma muy gráfica el Perito de la demandada, 'lo que se puede pisar'. Concepto distinto de ambos es el de superficie bruta alquilable o SBA, que, tal y como recoge el documento II de la demanda no impugnado de contrario, sería la suma de las superficies de los locales comerciales del Centro Comercial, excluyendo zonas comunes, servicios y paseos para el público, mal, aparcamiento o zonas de carga y descarga.

Tenemos, por tanto, consenso o falta de discrepancia entre las partes, tanto en la normativa a aplicar, en el reparto de obligaciones entre ambos, como en la fórmula que ha de emplearse para calcular el porcentaje que tantos problemas les ha generado. La única cuestión controvertida se centra, pues, en determinar cuáles son los parámetros que hemos de emplear para calcular la superficie construida del resto de locales del DIRECCION000.

Cuatro son las soluciones u opciones que ofrecen las partes para realizar dicho cálculo:

1º Tomar en consideración la cifra de metros cuadrados construidos del Centro DIRECCION000 que UNIBAIL supuestamente facilitó a LEROY MERLÍN durante la reunión mantenida por ambos el 7 de Junio de 2012, que sería de 169.423 m2.

2º Extraer dicha cifra de los datos del Catastro, que recoge los metros cuadrados del DIRECCION000, incluidas las zonas comunes, pero restando la superficie que, también el Catastro, computa para las mismas, lo que nos llevaría a considerar como superficie total construida la de 157.248 m2.

3° Dar por buenos los datos y operaciones de cálculo efectuadas por el Perito de la parte demandada, D. Cesareo, y que son los que defiende dicha parte como válidos, y en los que se basa el cálculo del porcentaje aplicado en la actualidad, es decir, 142.449'60 m2 (UNIBAIL habla de 142.423'80 m2, es decir, prácticamente la misma).

4° Finalmente, extraer la superficie total construida de este Centro Comercial de los datos de superficie de cada uno de los locales contenidos en la Escritura de Declaración de Ampliación de obra nueva en Construcción y Modificación de División Horizontal, de 22 de Julio de 2005, suma que según la parte actora arroja una cifra final de 166.340'73 m2.

Para saber cuál de estas opciones es la que ha de prevalecer sobre las demás, y, por ende, a qué parte de este procedimiento ha de dársele la razón, hemos de partir del análisis de la prueba practicada en el acto de la vista, y de la extensa prueba documental acompañada por ambos litigantes.

TERCERO.- Comenzando por la prueba oral el primero en comparecer al acto de Juico fue D. Diego, Director de Gestión Patrimonial de UNIBAIL RODAMCO y persona que representó a esta sociedad frente a LEROY MERLIN en varias de las reuniones que se celebraron para abordar esta cuestión. Comenzó explicando el mismo que presta servicios tanto a la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial DIRECCION000 como a los inquilinos del mismo. Su misión fundamental se centra, señaló, en hacer cumplir los contratos de arrendamiento y en cobrar lo que corresponda. En dicho papel, afirma que la Escritura de Ampliación del Centro Comercial fue aprobada por unanimidad por todos los propietarios que componen la Comunidad creada sobre el mismo, y que entregó el local a LEROY MERLIN, allá por el año 2005, y se le comunicó cuál era su porcentaje de participación en los gastos comunes, sin que nunca haya planteado controversia al respecto hasta el año 2011, cuando comenzó a cuestionar que los cálculos se hubieran hecho correctamente. Por esta razón, y después de varios contactos telefónicos y de intercambio de correos electrónicos, comenzaron a celebrarse reuniones entre ambas partes a partir del año 2012, para aclarar las dudas suscitadas por esta arrendataria. El, en concreto, asistió a unas cuatro reuniones con este objeto, en nombre de la Comunidad de Propietarios y de UNIBAIL RODAMCO. Según el testigo, en dichas reuniones le facilitaron a LEROY MERLIN todas las explicaciones necesarias, y le hicieron llegar la documentación solicitada por ellos, pese a lo cual, la actora seguía insistiendo en que el porcentaje que habría de aplicárseles era menor, sin llegar a justificar en qué cálculos se basaban para sostener dicha afirmación. La primera reunión reconoció el Sr. Diego, se llevó a cabo el 7 de Junio de 2012, y en ella no sólo se habló de este porcentaje, sino también del IBI y de otras cuestiones contractuales. A preguntas del Letrado de la actora, sí que afirmó el testigo que puede ser que en esa reunión le hablaran a LEROY MERLIN de que la superficie del Centro Comercial rondaba los 170.000 m2, pero ello se debió, dijo, a que en esos momentos no disponían de todos los documentos y datos y que, después de comprobar los mismos, se le facilitó a la arrendadora la cifra correcta, que era inferior, de unos ciento cuarenta y dos mil metros cuadrados aproximadamente. Al anterior de 169.000 m2 se refería, dijo, a la superficie global del Centro, entendiendo como tal la superficie comercial o alquilable, que siempre es superior. dichas explicaciones no convencieron, sin embargo, a LEROY MERLIN, que pidió una segunda reunión, celebrada en Octubre de 2013, más o menos, a la que también asistió el declarante, además del departamento jurídico, el de operaciones y el de gerencias. Tras su celebración, en la que no se llegó a nada claro, LEROY MERLIN empezó a mandar burofaxes en los que solicitaba todo tipo de documentación, facilitándosele entonces la escritura originaria y la de ampliación del DIRECCION000, y más tarde el Proyecto de ejecución de Obra. Sí que es cierto, dijo el testigo, que estos documentos se le facilitaron tiempo después, en Febrero de 2015, transcurrido casi un año y medio desde su solicitud, pero ello se había ofrecido incluso realizar una visita conjunta al Centro Comercial para explicarles, in situ, qué espacios se estaban computando y cuáles no. A partir del burofax que él mismo remitió el 19 de Febrero de 2015, nos e vuelven a tener más contactos con la actora, puesto que ésta decide ya iniciar la vía judicial.

A preguntas del Letrado de la actora, señaló este testigo que para llegar a la cifra de ciento cuarenta y dos mil y pico metros cuadrados parten de la superficie original del Centro Comercial, le restan la superficie de demoliciones, y le suman los metros de la ampliación. Los metros de demoliciones, que fueron los necesarios para ejecutar la ampliación proyectada, quedaban reflejados en un cuatro Excel. De hecho, señaló, en la Escritura de Ampliación de Obra Nueva y Modificación de la División Horizontal aparecen unos cuadros comparativos entre el DIRECCION000 original y el resultante de la ampliación. La superficie total sumada es cierto que puede dar, explicó, los ciento sesenta y seis mil metros cuadrados que indica la parte actora pero ello es debido a que en los mismo se incluyen terrazas, zonas comunes, cuartos técnicos, etc., y que todas estas superficies de zonas comunes han de restarse para obtener la superficie total construida. De nuevo a preguntas del Letrado de la actora, volvió a insistir el Sr. Diego en que es cierto que en el contrato de arrendamiento firmado entre UNIBAIL y LEROY MERLIN no se especifica nada acerca de que hayan de restarse las terrazas, pero también lo es que una terraza tiene valor contable para la empresa, pero no es superficie construida computable, por mucho que el contrato no lo especifique.

Preguntado acerca del dato de superficie contenido en la página web del Centro Comercial, señaló el testigo que los 151.000 m2 de los que se habla en ella se refieren a superficie alquilable, y no a superficie construida. Tampoco a su entender, los datos del Catastro pueden considerarse como de referencia a estos fines, puesto que incluyen zonas comunes y de aparcamiento, debiendo distinguirse en todo momento entre superficie construida y comercial.

La segunda persona que declaró como testigo en la Vista Oral fue el Letrado que intervino en la determinación de los coeficientes de copropiedad del Centro Comercial tras la ampliación, D. Apolonio. Fue él, dijo, quien se encargó, como asesor jurídico de la empresa secretaria administradora del Centro Comercial DIRECCION000, de controlar la legalidad de los coeficientes calculados, y de comunicárselo a cada uno de los ocupantes de los distintos locales, pudiendo garantizar que todo se hizo, como no podía ser de otro modo, conforme a las licencias otorgadas, y con el certificado final del arquitecto que así lo constataba. Fue él quien, además, hizo la Escritura de Ampliación de DIRECCION000.

Según el Sr. Apolonio, los coeficientes contenidos en la Escritura de ampliación se recalcularon partiendo de la superficie construida, a la que se le sumó la superficie de la edificabilidad no construida, y restando a continuación las demoliciones, obteniendo un resultado que coincide con el certificado final de obra. Así lo atestiguaron tanto el Notario como el Registrador de la Propiedad, con los que se celebraron varias reuniones previas a la escrituración, para cerciorarse de que todo estaba correcto. Y de esta forma se consiguió, además, que la Ampliación y Modificación de la División Horizontal se inscribiera a la primera, y que no hubiera que realizar ninguna subsanación.

Interrogado sobre el coeficiente de participación atribuido a LEROY MERLIN, señaló el testigo que no recuerda si lo calculó él personalmente, pero sí que comprobó que estaba bien hecho. El problema aquí surge, explicó, de que la superficie original de la que se parte no incluye, porque no puede hacerlo, elementos comunes. En cuanto a la superficie atribuida a demoliciones, unos 11.000 m2, se justifican porque, al tener que unir el DIRECCION000 original a la ampliación, hubo que demoler varios elementos, desapareciendo así la Discoteca, que estaba fuera, y la antigua Gerencia, además de verse afectados otros diez locales más. Esa superficie demolida coincide con la que se indicaba en el Proyecto de Ejecución. Finalmente, se le suma la superficie de la finca de la Isla porque, aunque no estaba en marcha, sí que estaba construida, por lo que se entiende consumada y se computa entre los metros construidos.

También al Sr. Apolonio se le preguntó sobre la diferencia entre superficie construida y alquilable, a lo que contestó que no es lo mismo la superficie alquilable del Centro Comercial que la superficie alquilable de los locales, porque a la de los locales han de sumársele pasillos o terrazas en las que pueden instalarse kioscos o stands, constituyendo todo eso superficie bruta alquilable, que puede ser muy superior a la superficie construida.

Finalmente, y en cuanto a la escritura de Ampliación y a los cuadros que aparecen al final de la misma, dijo este testigo que él los cuadros no los hizo, pero que sabe que, aplicando lo que pone en los mismos, sale que el coeficiente de participación aplicable y aplicado a LEROY MERLIN es el correcto, aclarando que, para calcular los porcentajes, ellos parten de la superficie construida, que cree recordar que eran unos ciento cuarenta y dos mil metros cuadrados, y no de la total.

Finalmente, la parte demandada trajo a juicio al Perito autor del informe aportado a los Autos en fecha 27 de Octubre de 2014, D. Cesareo. Comenzó el Sr. Perito su intervención conceptualizando lo que ha de entenderse como superficie útil y superficie construida, entendiendo que la primera está constituida por la superficie por la que se puede transitar y la superficie construible es el conjunto total de la útil, más la suma de los muros, instalaciones, etc. Además, dicha superficie construida se diferencia de la superficie catastral en que la primera no incluye elementos comunes, mientras que la segunda sí. Finalmente, señaló el perito, la superficie construida no es equiparable a la superficie bruta alquilable, en la que se pueden incluir terrazas y zonas no construidas, pero que sí cuentan con valor comercial. Con todo esto, su conclusión, a la vista de la documentación estudiada, su conclusión es que la superficie total construida de este centro comercial es de 134.918 m2 a los que hay que sumar la edificabilidad adicional no consumida, con la que sale la suma final de 141.834 m2.

Interrogado acerca de los estudios realizados para llegar a dicha conclusión, señaló el Perito que ha comprobado que estos datos se ajustan a la realidad, a través de las escrituras, original y de ampliación del Centro Comercial, del Proyecto de Ejecución, y del análisis personal, de manera aleatoria, de algunos de los locales, comprobando que sus mediciones coinciden con las que aparecen en los documentos antes dichos, y que, por ende, el coeficiente de participación que se le ha venido aplicando a LEROY MERLIN es el correcto.

Preguntado por el Letrado de la actora por qué la cifra antes dicha no aparece en su informe, aclaró el perito que, tras presentar el mismo, hizo una pequeña rectificación de unos 600 metros, y que quiso presentarla pero que no fue admitida por el Juzgado. También justificó el perito el hecho de que su informe no vaya acompañado de la documentación analizada por ser esta muy extensa y estar la mayoría aportada ya a los autos por las partes. También ha preguntas del actor, aclaró el Sr. Cesareo que los metros de demolición los extrajo de la escritura de constitución del DIRECCION000 y de su comparativa con la ampliación donde se indica lo que fue objeto de demolición.

Al hacer constar el Letrado de Leroy Merlin la existencia de discrepancias entre los datos obrantes en su informe, en relación con superficie de locales estudiados y los contenidos en la escritura de ampliación señaló el Perito que él extrae sus conclusiones, no de un solo documento, sino del estudio conjunto de todos ellos, y que puede ser que esas diferencias se deban a que en la Escritura de División Horizontal se incluyen terrazas y otros elementos que no pueden considerarse superficie construida.

Lo alegado por testigos y perito ha de, a su vez, ponerse en relación con la prueba documental aportada al procedimiento. En este sentido, y empezando por la que se acompaña junto con el escrito de demanda, tenemos que, en primer lugar, se aporta como documento nº 4, el contrato de arrendamiento del local por parte de Leroy Merlín, firmado por las partes el 4 de Julio de 2002, en el que se establece que su objeto lo constituye el local comercial en la ampliación compuesto por una parcela privativa de 14.000 m2 con una edificación de 10.050 m2 más zona de aparcamiento de 440 plazas. Se trata de un contrato con una duración pactada de 20 años con posibilidad de prórroga por otros 10 años más, en cuya cláusula 3.4.3 se establecen los criterios que han de considerarse para calcular el porcentaje de participación de la arrendataria en los gastos comunes. Dicho contrato ha sido reconocido por ambas partes, por lo que tiene pleno valor probatorio ( art. 326.1 LEC). Los documentos 6 a 10 de la demanda, por su parte, son los distintos burofaxes y correos electrónicos intercambiados por las partes, desde el 26 de Julio de 2012 hasta el 8 de Noviembre del mismo año, en el que se hace alusión a las reuniones celebradas entre ambos, a los datos de superficie facilitados en las mismas por parte de UNIBAIL RODAMCO, y los cálculos que llevan a dicha empresa a aplicar el porcentaje de contribución que se le está repercutiendo a LEROY MERLIN. De todos ellos merece especial atención el remitido por UNIBAIL en fecha 31 de Julio de 2012, en el que reconoce expresamente que existe una gran complejidad en la determinación de los metros construidos totales de DIRECCION000, 'dado que con motivo de la ampliación se llevaron a cabo demoliciones totales, parciales, traslados, reservas de edificabilidad y algunas otras actuaciones que afectaron a la superficie construida', actuaciones que tratan de numerizar a través del correo electrónico de 8 de Noviembre del mismo año. Aporta igualmente la demandante documentos relativos a distintas definiciones de superficies (doc. 11 a 13), así como la Ficha catastral de la finca en la que se ubica el DIRECCION000, en la que se habla de que la superficie total construida es de 360.764 m2, en los que se incluyen zonas comunes y de aparcamiento (documento 14). Dicho documento se complementa con el aportado a continuación, que recoge un acuerdo de valoración catastral del año 2013, en el que se mide la superficie de las zonas comunes, que, según el referido documento, suponen una superficie total de 203.521 m2. Pero sin duda el documento más significativo, por ser al que terminaron remitiéndose tanto las partes, como los testigos y el Perito, es el documento 17, esto es, la copia de la Escritura de Ampliación de Obra Nueva en Construcción y Modificación de División Horizontal de 22 de Julio de 2005, del que parte la actora para realizar un cuadro Excel con la suma de las superficies que aparecen en el anexo final de la escritura (doc. 18). Según consta en la referida escritura, la ampliación, además de la declaración de obra nueva y la modificación del régimen de propiedad horizontal para incorporar dicha obra nueva, requiere de una serie de modificaciones parciales al régimen de propiedad horizontal, derivadas de las alteraciones o creación de nuevos elementos comunes (en el aparcamiento subterráneo), la modificación de todos los coeficientes de los locales o la subsanación de algunas erratas en el sistema actual. Indica, además, que se incorporar al DIRECCION000 una finca de 15.325 m2 con una edificabilidad de 3.691 m2, de que la extensión total del DIRECCION000 tras la ampliación, incluyendo las zonas comunes, es de 306.329,86 m2 y de que se han practicado demoliciones totales y parciales y modificación de otras superficies por ampliación. Los demás documentos aportados por la actora hacen referencia al pagado por LEROY MERLIN como contribución a los gastos comunes en estos cinco últimos años y los intentos de reunión por su parte con la arrendataria.

En cuanto a los documentos aportados por la demandada, encontramos, aparte de la escritura de ampliación a la que acabamos de hacer referencia (documento nº 10), el acta de entrega del local a LEROY MERLIN, el 29 de Octubre de 2004 (doc. 6), y la comunicación de UNIBAIL a la arrendataria de la cuota de participación en los gastos comunes que les correspondería pagar a la misma. Este documento, fechado el 8 de abril de 2005, en el que ya se indica que dicha cuota es de 4,93613%, no recoge, sin embargo, los cálculos de donde sale la cifra antes dicha, ni ninguna referencia a la superficie bruta edificable tomada en consideración, por más que luego en la contestación señalen que dicha superficie es de 142.423,80 m2. El documento nº 9 de la contestación, por su parte, lo constituye la Escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, de 19 de febrero de 1989, en la que ya recogía que la extensión total del Centro Comercial era de 291.004,86 m2, muestras que la superficie construida computable sumaba 98.312 m2 realizándose una serie de modificaciones a la misma por Escritura de Rectificación de 28 de Febrero de 1990, respecto de los locales nº 100, 125 y 247. El resto de documentación aportada engloba las facturas giradas por UNIBAIL a LEROY MERLIN por este concepto desde el año 2006.

CUARTO: Analizando de manera sistemática toda la prueba que se acaba de exponer, este Juzgador llega a las siguientes conclusiones:

En primer lugar, que la primera de las alternativas planteadas en el escrito de demanda, para calcular el porcentaje de participación de LEROY MERLIN en los gastos comunes, esto es, en consideración a la cifra de metros cuadrados construidos del Centro DIRECCION000 que UNIBAIL supuestamente facilitó a LEROY MERLIN durante la reunión mantenida por ambos el 7 de Junio de 2012, que sería de 169.423 m2 ha de ser rechazada, por cuanto, por más que el testigo Sr. Diego reconociera que dicha cifra pudo darse, y así lo plasmase la demandante en el burofax de 26 de Julio de 2012 (documento 6 de la demanda), se trata de una cifra que no está fundada en datos de estudio concretos, plasmados por escrito, o susceptibles de ser estudiados, contrastados, y confirmados, amén de haberse aportado en el curso de unas conversaciones entre las partes para intentar llegar a una solución de consenso, sin que el testigo que participó de las mismas la confirmase en juicio, conversaciones que este Juzgador desconoce, por lo que, ante la falta de acreditación de que se trata de un dato objetivo, fiable y que se corresponde con la realidad física del Centro Comercial en cuestión, ha de descartarse.

Lo mismo sucede respecto de la superficie indicada en la página web del Centro Comercial DIRECCION000, que se aporta como documento nº 2 de la demanda, y que apunta a la cifra de 151.200 m2, y ello porque, como bien se indica en el citado documento, la misma hace referencia a la Superficie Bruta Alquilable o GLA, que es, como bien han reconocido ambas partes, y ha quedado meridianamente explicado por los técnicos que declararon en el acto de la vista, un concepto distinto al recogido en la Cláusula 3.4.3 del contrato de arrendamiento firmado por las partes para el cálculo del porcentaje de participación de la actora en los gastos comunes del centro comercial en el que se integra el local por ella alquilado.

No merece tampoco acogimiento por parte de este Juzgador la opción consisten te en extraer la superficie total construida de los locales que conforman el centro Comercial DIRECCION000 de los datos obrantes en el Catastro. En primer lugar, porque, aun cuando el artículo 3.3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, señale que 'Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos' también lo es que la ficha catastral que se acompaña data del año 2012, no se aporta completa, no especifica de dónde se ha obtenido la cifra final de 360.769 m2 (si por mediciones, si por lo que obra en el Registro de la Propiedad, si por datos facilitados por los titulares...) y porque, además, para calcular la superficie construida de los locales, excluyendo las zonas comunes, la parte actora hace el cálculo sobre la base de la relación de este documento con el aportado bajo el numeral 15, que ni es un documento oficial, puesto que no está certificado (es una mera fotocopia sin firma alguna extraída de internet), ni se sabe a qué efectos se expide (se habla de un expediente del que desconocemos todo dato), ni tampoco recoge las fuentes empleadas para justificar las mediciones que en él se contienen. Junto a ello, no podemos pasar por alto que tampoco se describen en el mismo, de forma suficiente para poder ser identificables , qué superficies se han computado como 'comunes', esto es, si incluyen sólo aparcamientos y pasillos, o también terrazas , cuarto técnicos, despachos, ascensores, baños, etc. Ante la falta de estos datos, es evidente que el dictado de esta sentencia no puede hacerse sobre la base de los datos contenidos en el Catastro que ha aportado unilateralmente la demandante, y que han sido rechazados de contrario.

Iguales o mayores dudas se plantean, si cabe, respecto de los datos ofrecidos por el Perito de la parte demandada, D. Cesareo en el único informe que del mismo obra en las actuaciones, y que ni tan siquiera fue ratificado íntegramente por éste en el acto del juicio oral (recordemos que en el mismo dio como cifra final la de 141.834 m2, cuando la que consta en el informe aportado a la causa en fecha 27 de Octubre de 2014 es de 142.449,60 m2). Pero no sólo esa fue la contradicción en que incurrió el Sr. Perito y que nos llevan a rechazar informe.

Así, en primer lugar, no supo explicar el Sr. Cesareo cuáles eran las otras escrituras varias que había utilizado para elaborar su informe y a las que se refieren con esta parca alusión en el cuerpo del mismo. En segundo lugar, no aporta, como es costumbre generalizada, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 336.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los documentos en los que se ha basado para fundar sus conclusiones , máxime cuando parte de ellos, no obran en el procedimiento, y son esenciales para seguir su argumentación y valorar la corrección o no de la misma, tales como los Planos del Proyecto de Ejecución del edificio relacionados con las zonas y elementos afectados o las fichas catastrales o la certificación final del Arquitecto que intervino y dirigió las obras. Tampoco se indican en el informe, pese a que el Sr. Perito hizo alusión en su intervención en juicio a ello, cuáles son los locales comerciales que él personalmente ha medido, y contrastado sus mediciones con las que respecto de los mismos aparecen en la documentación estudiada. Ni siquiera a modo de ejemplo se incluye ninguna de estas mediciones. Se desconoce, asimismo, porque tampoco se indica en la Pericial, ni supo aclararlo su autor en la vista oral, quiénes fueron las persona con las que se comunicó y le facilitaron el dato de superficie demolida del que parten sus cálculos. Finalmente, como puso de manifiesto el Letrado de Leroy Merlin durante el juicio, y pese a que el Sr. Cesareo insistió en que sus anexos parten de los anexos que, a su vez, se contienen en la Escritura de Ampliación de 22 de Julio de 2005, por considerarlos los más certeros, existen claras diferencias entre unos y otros datos. A saber: mientras que para la Finca nº 2 el Perito computa una superficie de 360 m2 , en la escritura de referencia dicha finca aparece cancelada; mientras que para la finca 16 el perito computa 485 m2 en planta baja y 477 m2 en planta 1º, en la Escritura aparecen 390 y 572 m2 respectivamente; mientras que para la finca 114 computa el Sr. Perito 18 m2 en la Escritura constan 23 m2; a la finca 161 le adjudica 4.200 m2, cuando en escritura aparecen 7.805; a la finca 192 le adjudica 4.412 m2, mientras la escritura le concede 4.712 m2, a la finca 247 le da 13.934 m2, y en la escritura salen 14.014 m2; a la finca 304 le suma 1.109 m2, cuando según Escritura cuenta con 1.570; etc .. etc., etc.

Todas estas divergencias, no explicadas por el Perito de forma suficiente ni fundada para ser acogidas por este Tribunal, la falta de aportación de los documentos tenidos en cuenta para la práctica de su pericial, imprescindibles, como decimos, para corroborar que sus cálculos son certeros, y lo insuficiente de su informe, en el que no se pormenorizan ni desgranan los resultados a los que llega, hacen imposible partir de este informe para resolver la cuestión objeto de controversia, siendo por ello descartado a tales fines por este Juzgador.

Rechazadas todas las posibilidades anteriores, la última que queda, y que es la que este Juzgador considera adecuada, es la de partir de los datos registrales contenidos en la Escritura de Declaración de Ampliación de Obra nueva de construcción y Modificación de División Horizontal de 22 de Julio de 2005. A dicha conclusión se llega, no sólo porque, tras la celebración del acto del juicio, y en fase de conclusiones, la parte actora planteara esta posibilidad como la primera de sus pretensiones, sino, además, porque la misma está avalada por todos y cada uno de los testigos y peritos que intervinieron en el acto de la vista, a lo que ha de sumarse la presunción iuris tantum de correspondencia que la ley establece entre la realidad física y la registral. En efecto, el Testigo Sr. Diego recordó que en dicha Escritura de Ampliación aparecen unos cuadros comparativos entre lo que era el DIRECCION000 original y en lo que quedó el mismo tras la ampliación, cuadros que son los que se han utilizado, dijo, para calcular los porcentajes de participación de todos los demás locales comerciales, incluido el ocupado por Leroy Merlin. En sentido similar, el Letrado D. Apolonio, que fue quien intervino personalmente en la realización de tales cuadros comparativos de la Escritura de Ampliación, aseguró que las superficies en ellos contenidas se correspondían fielmente con el Proyecto de Ejecución y con lo que finalmente se hizo, como lo demuestra que se expidiera el certificado final de Obra, y que Notario y Registrador procedieran a su inscripción a la primera, al no hallar ninguna anomalía o error en la Escritura que se les presentaba a tales efectos. Finalmente, tras varias indefiniciones, también el Perito de la demandada, Sr. Cesareo, pese a manifestar que había tenido en cuenta muchos documentos, reconoció que el documento clave del que había partido para calcular la superficie construida total del Centro Comercial, y, por ende, los porcentajes de participación de los distintos locales, era el de Escritura de Declaración de Ampliación de Obra Nueva de 22 de Julio de 2005. Se trata, pues, de un documento público, avalado por ambas partes en cuanto a la corrección de los datos en él contenidos, dotado de fuerza probatoria conforme a lo dispuesto en el artículo 319.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a sus datos oficiales, y en cuanto a su contenido, por falta de impugnación de las partes, en virtud de lo dispuesto en el artículo 320 del mismo cuerpo legal, avalada por el principio de exactitud registral consagrado en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que, aunque sólo a alcanza a los derechos reales inscritos, y no a la descripción física de las fincas, la mima también ha de prevalecer salvo prueba en contrario, prueba que no se ha dado en el presente procedimiento.

Teniendo, pues, claro, cuál es el documento del que ha de partirse para calcular la superficie construida necesaria para calcular el porcentaje de participación de Leroy Merlín en los gastos comunes del Centro Comercial en el que se integra, hay que tener en cuenta, también, y a tales efectos, la literalidad de la cláusula contractual reguladora de esta cuestión. Decimos esto por la discusión planteada en juicio sobre qué ha de computarse para calcular la superficie total construida, puesto que, aún cuando quedó claro que dicho concepto excluye los elementos comunes, no se llegó a igual consenso en cuanto a la inclusión o no de las 'terrazas', que son superficies que, en teoría, sí que entran dentro del concepto que nos ocupa, En efecto, si partimos de la definición de superficie construida que se contiene en el documento nº 12 de la demanda, 'de la superficie de los tendederos, porches y terrazas o balcones también se computa el 50% a efectos del cálculo de la superficie construida'. En base a esta consideración, la parte demandante, a la hora de hacer sus cálculos, que aporta como documento 17, suma la superficie de las terrazas como superficie construida, computando, no sólo el 50% de las mismas sino el total. Por su parte, la demandada se opone radicalmente a la inclusión de las mismas, en porcentaje alguno, en el cómputo de superficie total construida, por entender que se trata de superficies a computar como elementos comunes, y, por ende, excluidas de la superficie construida en sí mismas.

Para resolver esta cuestión, como decimos, hemos de partir de la cláusula 3.4.3 del Contrato de arrendamiento firmado por ambas partes. Según se expone en la misma '...las partes acuerdan que desde la fecha de devengo de los gastos comunes, el arrendatario contribuirá a los mismos en función de una cuota igual al 70% de la cuota de propiedad que se le asigne al local arrendado ('la cuota de gastos'). La cuota de copropiedad del local comercial se calculará en proporción a los 10.050 m2 del local comercial en relación con la superficie construida de los demás locales del Centro Comercial tras la ampliación'. La cláusula en cuestión no habla de superficie total construida del centro comercial, sino de los demás locales de dicho Centro Comercial, lo que excluye, por sí mismo, las tenazas, que no pueden tener nunca la consideración de locales y que sólo pueden tener valor comercial para la propietaria en caso de instalación de stands o kioscos en las mismas, circunstancia ésta que tampoco las convertiría en local comercial a efectos del cómputo que ahora no ocupa. Que dicha interpretación es la que ha de acogerse lo impone el artículo 1281 del Código Civil, según el cual 'si los términos de un contrato son claros, y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas'. En este caso, ante la claridad de la cláusula antes transcrita, habrá que estar a lo expresamente manifestado en la misma, es decir, calcular, sobre la base de los anexos de la Escritura de Declaración de Ampliación de Obra Nueva, la superficie total construida de los locales comerciales y de nada más, cálculo que permitirá concretar de manera definitiva cuál ha de ser el porcentaje de participación de LEROY MERLIN en los gastos comunes.

Según la Escritura de Declaración de Ampliación de Obra nueva, son terrazas o espacios al aire libre las fincas 156 (con 36 m2), 157 (94 m2), 158 (79 m2), 159 (113 m2), 162 (63 m2), 163 (72 m2), 165 (206 m2), 310 (49 m2), 331 (59 m2), 332 ( 63 m2), 333 (suma total 878 m2), 346 (25 m2), 347 (25 m 2), 348 (25 m2), 349 (25 m2), 350 (25 m2), 351 (25 m2), 352 (25 m2), 353 (25 m2), 354 (250 m2), 355 (48 m2), 356 (48 m2), 357 (48 m2), 358 (157 m2), 360 (62 m2), 361 ( 48 m2 ), 362 (348 m2), 363 (25 m2), 364 (25 m2), 365 (312 m2), 366 (25 m2), 367 (25 m2), 368 (25 m2), 369 (25 m2), 370 (25 m2), 371 (25 m2), 372 (25 m2), 373 (25 m2), 374 (25 m2), 376 ( 25 m2), 377 (25 m2), 378 (56 m2) y 381 (165 m2). La suma total de estas superficies es de 3.779 m2. Estos son los que hay que restar a la suma total de todas las fincas relacionadas en el anexo de la escritura (166.340'73 m2) la cifra final resultante es de 162.561'73 m2, a los que habría que restar los metros cuadrados del local ocupado por LEROY MERLIN, que, según contrato de arrendamiento, y a estos efectos, se computa por 10.050 m2. La cifra final de metros cuadrados construidos de los demás locales del Centro Comercial tras la ampliación es de 152.511,73 m2.

Volviendo a la fórmula contenida en el contrato de arrendamiento de que se trata, tenemos que los 10.050 m2 del local de LEROY MERLIN, multiplicados por 100 y divididos entre la superficie antes dicha (152.511,73 m2) dan como resultado un porcentaje de 6'589 %. Como quiera que, según la cláusula 3.4.3, la contribución de la actora a los gastos comunes será de 70%, el porcentaje de participación de la misma en los gastos comunes generados en el Centro Comercial DIRECCION000 anualmente es de 4'62%, inferior, por tanto, de la que se le venía aplicando, que era del 4'93%

QUINTO: Pasemos ahora al análisis de la acción de reclamación, también ejercitada en la demanda, de las cantidades indebidamente satisfechas en los últimos cinco años por LEROY MERLIN, como consecuencia de la aplicación de un porcentaje de contribución a los gastos superior al que le correspondía. Basa dicha reclamación la actora en lo dispuesto en el artículo 1895 del Código Civil, así como en la doctrina o ACCION DE RECLAMACION POR ENRIQUECIMIENTO INJUSTO, para cuya estimación habrá de comprobarse si concurren o no los requisitos para que prospere la misma. Tales presupuestos son: 1° Que se produzca un enriquecimiento por parte del demandado, representado por la obtención de una ventaja patrimonial, entendiendo ésta en sentido amplio, pudiendo comprender desde un aumento de patrimonio, hasta la adquisición de un derecho o el ahorro de gastos o de disminuciones patrimoniales; 2º Que exista un empobrecimiento por parte del demandante, del que haya sido consecuencia el enriquecimiento del demandado; 3° Que falte una causa que justifique el enriquecimiento o desplazamiento patrimonial; y, finalmente, 4° que no exista ningún precepto legal que excluya la aplicación del enriquecimiento sin causa.

De la prueba practicada en el acto del juicio, que llevan a la conclusión expuesta en el fundamento anterior de esta Sentencia, de que el porcentaje de contribución a los gastos comunes cobrado por UNIBAIL RODAMCO a su arrendataria, hoy actora, era superior al que correspondía según con t rato, se desprende con claridad que los demandantes afrontaron, durante años, el pago, por tal concepto, de cantidades superiores a las contractualmente exigibles. En efecto, como documento 11 de la contestación se aportan todas las facturas giradas por la demandada a LEROY MERLIN por estos conceptos, aplicando en cada una de ellas el porcentaje de contribución que le fue notificado el 8 de Abril de 2005, tal y como consta en el documento nº 8 del mismo escrito.

Esos pagos efectuados por la actora en aplicación de un porcentaje de contribución a los gastos superior al debido supusieron al realización de claros actos de disposición patrimonio, en prejuicio o detrimento de su patrimonio, lo que se tradujo, sin duda, en un enriquecimiento en favor de la demandada, que lo recibieron indebidamente y que, por ende, están obligados a devolverlo. La relación causa-efecto entre el acto de disposición del demandante y el enriquecimiento de la demandada queda plenamente acreditada.

Comprobada la concurrencia de todos los requisitos legales, procede estimar la reclamación ejercitada por los actores de manera concurrente, para que les sea devuelto el dinero que abonaron de más en las últimas cinco anualidad es a contar desde la interposición de la demanda, el 17 de Julio de 2014, hasta la fecha de la presente resolución. Para fijar la cuantía que corresponde devolver hay que partir de los documentos acompañados como nº 5 de la demanda, y los aportados por la demandada a requerimiento en el acto de la Audiencia Previa, en fecha 18 de Enero de 2006, según los cuales el montante final de gastos para cada una de las anualidades acreditadas fue el siguiente:

Año 2009: el presupuesto de los gastos comunes totales del DIRECCION000 fue de 7.149.984 euros. El 4'62% de esa cifra es de 330.329'2608 euros. En ese año, LEROY MERLIN abonó por este concepto la suma de 352.932 euros más IVA. Lo indebidamente pagado por este ejercicio y que UNIBAIL RODAMCO está obligada a devolver son 22.602'7392 euros.

Año 2010: el presupuesto de los gastos comunes totales del DIRECCION000 en este ejercicio fue de 7.149.984 euros, La cantidad que estaba obligado LEROY MERLIN a abonar en contribución a tales gastos, según el porcentaje antes dicho del 4'62% era de 330.329'2608 euros. La cantidad abonada por la actora en esta anualidad fue de 350.166 euros más IVA, por lo que en esta anualidad abonó demás el importe de 19.836'7392 euros.

Año 2011: El presupuesto de gastos comunes totales del DIRECCION000 en este ejercicio volvió a repetirse (7.149.984 euros). Habiendo tenido Leroy Merlín que abonar la cantidad, por tanto, de 330.836'2608 euros, pagó 352.932 euros, por lo que le ha de ser devuelta la diferencia, que es de 22.095'7392 euros.

Año 2012: Desconocemos, puesto que ninguna de las partes lo h aportado ni tampoco ha requerido a la contraria a tales fines (LEROY MERLIN reclamó sólo los presupuestos y relación de gastos finales relativos a los años 2014 y 2015), cuál fue el presupuesto y montante final de gastos para esta anualidad. No obstante ello, en la demanda se señala que tuvo que ser el mismo que en los años anteriores, sin que tal afirmación haya sido rebatida de contrario, de manera que, partiendo de un presupuesto de 7.149.984, lo que debió abonar Leroy Merlín fueron 330.836'2608 euros, cuando en realidad abonó 352.930 euros, por lo que le han de ser devueltos 22.903'7392 euros.

Año 2013: Sucede lo mismo que en año anterior, por lo que, aplicando los mismos criterios que a éste, y teniendo en cuenta que la actor a abonó en esta anualidad por el concepto discutido la suma de 352.130 euros, la cantidad a que la demandada ha de ser condenada a devolver por este ejercicio es de 21.293'7392 euros.

Año 2014: El presupuesto de gastos comunes para el Centro Comercial en este ejercicio fue de 7.256.982'96 euros. La cantidad que debió pagar la actora es de 335.272'5612. Lo que realmente abonó alcanzó la cifra de 352.930'32 euros. Se le han de devolver 17.657'7588 euros

Año 2015: Finalmente, para el año 2015, el presupuesto de gastos de DIRECCION000 fue de 7.305.047'19 euros. Lo que debió pagar Leroy Merlín fue de 337.493'180 euros. Lo pagado en este ejercicio fue de 352.930'32 euros. La cantidad a devolver es de 15.437'14 euros.

El total a restituir por UNIBAIL RODAMCO a LEROY MERLÍN por cobro indebido de la contribución de la arrendataria a los gastos comunes es de 141.827'5948 euros.

SEXTO: En cuanto a los intereses reclamados, el artículo 1108 del Código Civil establece que 'si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurre en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y, a falta de convenio, en el interés legal'. Dichos intereses habrán de ser computados desde la fecha de la interpelación judicial, 11 de Julio de 2014, por no constar la liquidación de la cantidad a devolver realizada hasta la presente resolución, y por no constar realizada reclamación extraprocesal previa de cantidad concreta. A partir de que haya recaído sentencia, comenzarán a devengarse los intereses legales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con el alcance que establece dicho precepto

SEPTIMO: En materia de costas, dada la estimación parcial de la demanda, procede la aplicación del nº 2 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debiendo abonar cada partes las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Fallo

ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador D. Francisco Arcos Sánchez, en nombre y representación de LEROY MERLIN ESPAÑA S.L.U., contra UNIBAIL RODAMCO RETAIL SPAIN S.L. y DECLARO que el porcentaje de participación en que LEROY MERLIN ha de contribuir a los gastos comunes del Centro Comercial DIRECCION000 en el que se ubica el local por ello arrendado, en virtud de lo dispuesto en la cláusula 3.4.3 del contrato de arrendamiento firmado por ambas partes el 4 de Julio de 2002 es de 4'62%, debiendo la demandada estar y pasar por dicha declaración, y CONDENO a UNIBAIL RODAMCO a restituir a la actora la cantidad indebidamente cobrada por tal concepto desde el año 2009 hasta la actualidad, que asciende a 141.827'5948 euros, así como a los intereses moratorios y legales correspondientes, no condenando a ninguna de las partes al pago de las costas procesales que se hubieren causado.

Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que no es firme, y que contra la misma cabe interponer RECURSO DE APELACION que, en su caso, deberá interponerse ante este mismo Juzgado en el plazo de 20 días a contar desde su notificación ( art. 458 LEC, según nueva redacción dada al mismo por Ley 37/2011, de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal). La interposición de dicho recurso exige la previa constitución de depósito judicial en la cantidad de 50 EUROS, a ingresar en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Juzgado, advirtiéndose a las partes que la no constitución del citado depósito dará lugar a la inadmisión a trámite del mismo ( Apartado 6 y 7 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ, según redacción dada a la misma por Ley Orgánica 1/2009 de 3 de Noviembre). Dicho depósito será devuelto al recurrente en caso de estimación total o parcial de la apelación planteada.

Llévese el original al libro de sentencias.

Por esta mi sentencia, de la que se expedirá testimonio para incorporarlo a las actuaciones, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN: Leída que ha sido la anterior sentencia por la Magistrada Juez que la firma, estando celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha; doy fe