Sentencia CIVIL Nº 93/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 333/2018 de 12 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0078964
Recurso de Apelación 333/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 438/2016
APELANTE: MEL3 MUSIC
PROCURADOR D./Dña. JULIO ALBERTO RODRIGUEZ OROZCO
APELADO: DIRECCION000 C.B.
PROCURADOR D./Dña. HELENA ROMANO VERA
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL
D. RAMON BELO GONZALEZ
D. JUAN JOSE SANCHEZ SANCHEZ
En Madrid, a doce de marzo de dos mil diecinueve. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de
apelación los autos de juicio ordinario número 438/2016 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número
11 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: Mel 3 Music, y de otra, como
Apelado-Demandado: DIRECCION000 C.B.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JUAN JOSE SANCHEZ SANCHEZ

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Madrid, en fecha 10-1-2018, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Desestimo íntegramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Rodríguez Orozco en nombre y representación de Mel 3 Music contra DIRECCION000 CB y en su mérito absuelvo a la demandada de los pedimentos de la demanda.

Con expresa condena en costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 30-5-2018, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día de 11-3-2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- DEL OBJETO DEL LITIGIO.- Por la representación de MEL 3 MUSIC S.L. se formula recurso de apelación contra la sentencia dictada con fecha 10 de enero de 2018 , la cual desestima la demanda presentada por la citada representación contra Dª Vanesa , D. Roberto , Dª Zaira y D. Salvador -COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 - La parte actora hoy apelante reclamaba en su escrito de demanda el abono por parte de los demandados de la suma de 188.334,61 euros en concepto de devolución de fianza y de resarcimiento por daños y perjuicios, si bien en el recurso de apelación formulado, 'la parte de la sentencia relativa a la indemnización, no se combate', si bien entiende la parte actora hoy apelante que la devolución de la fianza, habiéndose entregado las llaves en presencia notarial, constando en el acta la entrega de llaves, parece un acto ineludible, y máxime, cuando no ha habido oposición ni se ha manifestado nada en el documento notarial, existiendo un plazo de dos días para hacerlo. La fianza acreditada asciende a 13.334,61 euros, considerando justo que de la misma se descuente el mes que quedó pendiente de pago, que asciende a 4.660 euros, así como los 919,50 euros que quedaron pendientes del trimestre de comunidad, sumando el total a descontar de la fianza la cantidad de 5.579,50 euros, que restados a la fianza, equivale a 7.755,11 euros, que es la cantidad que entiende esta parte ha de ser estimada finalmente, como parte de la fianza que se debe devolver a la parte actora.

La parte demanda, ya en el escrito de contestación a la demanda, se oponía a la devolución de la fianza, al existir incumplimientos de la arrendataria consistentes en: i) Devolución del inmueble en estado de abandono, destrozo y con gran suciedad y almacenamiento de basura, arrojando una cifra total para su reparación y desinfección de 12.150 euros más los costes de la restauración del suministro de fluido eléctrico y de agua por parte de las compañías al resultar imposible su estimación; ii) Impago de las cantidades a que se obligó según contrato, dejando impagada la renta correspondiente al mes de abril de 2015 -4.660,38 euros-, así como las cuotas ordinarias giradas por la Comunidad de Propietarios correspondiente a los meses de diciembre de 2014 a abril de 2015, ambas inclusive, que a razón de 183,99 euros suman un total de 919,50 euros.



SEGUNDO.- DE LA FIANZA.- Durante el transcurso del contrato de arrendamiento el arrendador que ha puesto en posesión del arrendatario un inmueble, a menudo valioso, se halla sujeto a indudables riesgos. Por una parte, el arrendatario puede o no abonar la renta, y cuando a través de un procedimiento judicial logre recuperar el inmueble, en caso de impago de la misma, ha podido pasar ya un largo periodo de tiempo. Por otra parte, el arrendatario puede causar daños importantes en la finca arrendada, de también difícil indemnización.

Para obviar, en parte, todos estos riesgos, se acude al instituto de la fianza, que recogían ya las leyes arrendaticias anteriores y recoge también la actual en el artículo 36 de la LAU de 1994 . La función pues que cumple la fianza en la relación jurídico-civil existente entre el arrendador y el arrendatario es garantizar el cumplimiento de las obligaciones de éste último, y aunque el citado precepto legal no concreta a qué obligaciones del arrendatario podrá aplicarse la fianza, debe entenderse que al arrendador le cabe ejecutar la misma por el incumplimiento del arrendatario de las obligaciones asumidas por éste al celebrar el contrato de arrendamiento, abarcando la garantía tanto la inobservancia de las obligaciones legales del arrendatario como al incumplimiento de cualquier otra que las partes hubiesen pactado, comprendiendo en concreto el pago de la renta, el cumplimiento del contrato y los daños y perjuicios causados en la finca arrendada. Así, la SAP de Madrid, sección 19ª, de 26 de Julio de 1994 ya enseñaba que la fianza a que se refiere el art. 105 de la LAU 1964 , tiene por finalidad, resuelto que sea el contrato, liquidar las rentas pendientes y menoscabos de la finca; siempre que las partes desde el principio de la autonomía de la voluntad ( art. 1.255 del CC ) no hubiesen establecido otra cosa.

En la CLÁUSULA VIGÉSIMO SEGUNDA del 'contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda' de fecha 24 de septiembre de 2014 -'Fianza y otras Garantías'- se hace constar que ' La Arrendataria entregó previamente a la fecha de firma de este contrato la cantidad de 13.334,61 €, en concepto de fianza, que le será devuelta al finalizar el mismo, siempre que no existan las responsabilidades a que por su propia naturaleza queda afectada y se hayan cumplido todas las condiciones que se han estipulado. La existencia de esta fianza no podrá servir de pretexto para retrasar el pago de la renta. Una vez que haya trascurrido el primer año de duración del presente contrato el importe de la fianza deberá ajustarse al de la renta. De tal forma que la fianza deberá estar siempre constituida por un importe equivalente al triplo de la renta mensual vigente '.

De esa forma, a la vista del contenido de la cláusula transcrita resulta evidente que la fianza responde tanto del buen uso y mantenimiento del inmueble puesto a disposición de la arrendataria en virtud del contrato de arrendamiento de vivienda, como de cualquier otro incumplimiento de la arrendataria de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento. Como dice el AAP de Madrid, Sección 13ª, de 17 de enero de 2019 ROJ: AAP B 62/2019-ECLI:ES:APB:2019:62 A, la fianza, prevista en el art. 36 de la LAU , se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder. Y como dijimos en la SAP de Madrid, Sección 21ª, de 8 de mayo de 2018 ROJ: SAP M 7522/2018-ECLI:ES:APM:2018:7522 , en cualquier caso, dada la naturaleza que tiene de 'garantía', para el arrendador, del cumplimiento, por el arrendatario, de sus obligaciones, durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, el arrendador no viene obligado a devolver, al arrendatario, la suma de dinero que éste le entrega al inicio de la relación arrendaticia en concepto de fianza, hasta que la relación arrendaticia queda extinguida (así se desprende del número 4 del artículo 36).



TERCERO.- DE LA COMPENSACIÓN Y DE LA RECONVENCIÓN.- La jurisprudencia del Tribunal Supremo - SSTS núm. 306/2008 de 30 abril (RJ 20082689 ), 11 de octubre de 1988 ( RJ 1988, 7409), 24 de marzo de 1994 (RJ 1994, 2173 ) y 9 de abril de 1994 (RJ 1994, 2739)- venía entendiendo que en esta modalidad la compensación se ha de plantear por vía de reconvención, lo que no es el caso, al ser preciso que el Juez se pronuncie sobre la concurrencia del elemento inicialmente ausente - SSTS de 11 de octubre de 1988 .

No obstante, posteriormente, la STS 13 de junio de 2013 (RJ 2013, 4373) indica que 'Con anterioridad a la Nueva LEC, la jurisprudencia era rigurosa en materia de compensación, impidiendo su planteamiento como excepción, cuando de compensación judicial se trataba, pues en ésta todo quedaba por determinar, por lo que exigía su formulación como reconvención para preservar la defensa del demandante. Pese a ello hubo sentencias de esta Sala de 12 de abril , 31 de mayo de 1985 y 16 de noviembre de 1993 , que permitían el planteamiento como excepción, cuando las bases quedaran determinadas de forma clara. Sin embargo, en la Nueva LEC se puede plantear la existencia de 'crédito compensable', sin discriminar entre compensación legal o judicial, postura razonable, pues el actor podrá oponerse por los trámites de la contestación a la reconvención, gozando la resolución recaída de los efectos de la cosa juzgada ( art. 222.2 de la LEC ). En suma, la excepción de compensación goza de un tratamiento procesal autónomo, pues pese a su 'nomen' de excepción goza de naturaleza sustantiva, sirviendo de cauce para introducir acciones y hechos nuevos, por lo que tiene sustanciación procesal como si de reconvención se tratase, por lo que carece de sentido exigir, como en la sentencia recurrida que se formule reconvención expresa, pues la parte actora supo desde el primer momento que se articuló expresa y destacadamente la 'compensación' y contestó a ella, en virtud del traslado que se le confirió - STS de 26 de diciembre de 2006 (Rec. 468/2000 )-. Por tanto, la compensación judicial puede ser opuesta al contestar la demanda como excepción, al amparo del art. 408 LEC , tramitándose como contestación a la reconvención, siendo inaplicable la doctrina jurisprudencial invocada por la parte recurrida, pues se dictó en interpretación de las normas procesales de la anterior LEC'.

Este criterio se mantiene en la STS de 6 de febrero de 2015 , en la cual se indica que 'Tal pretensión compensatoria, no precisa de reconvención, pues si bien conforme a la normativa procesal civil anterior, la jurisprudencia era rigurosa en materia de compensación, impidiendo su planteamiento como excepción, cuando de compensación judicial o facultativa, se trataba, pues en éstas toda quedaba por determinar y se exigía su formulación como reconvención para preservar la defensa del demandante, la nueva regulación, en concreto el artículo 408, le da un tratamiento procesal autónomo, que es el que precisamente hizo valer la parte demandada, permitiendo por dicho cauce introducir acciones y hechos nuevos 'compensables', y al que puede oponerse el actor, en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado, como es el caso, sólo pretendiese su absolución'.

De esta forma, como dijimos en la SAP de Madrid, Sección 21ª, de 25 de octubre de 2016 ROJ: SAP M 15512/2016-ECLI:ES:APM:2016:15512 , en el actual régimen procesal, la compensación, tanto legal como convencional o judicial puede oponerse por el demandado por vía de excepción, sin necesidad de formular reconvención, aunque como dispone el artículo 408.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil el actor puede controvertir la alegación en la forma prevenida para la contestación a la reconvención. Así lo entiende el Tribunal Supremo en sentencias de 13 de junio de 2013 y 25 de febrero de 2015 , y lo había estimado esta Audiencia Provincial de Madrid en sentencias de 31 de marzo de 2008 de la Sección decimocuarta , 28 de febrero de 2013 de la Sección duodécima , y 14 de mayo de 2013 de la Sección decimotercera ; y en el mismo sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Barcelona en sus sentencias de 3 de diciembre de 2009 de la Sección decimonovena y 3 de diciembre de 2012 de la Sección primera.



CUARTO.- DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.- Como ya hemos expresado, la parte demanda, ya en el escrito de contestación a la demanda, se oponía a la devolución de la fianza, al existir incumplimientos de la arrendataria consistentes en: i) Devolución del inmueble en estado de abandono, destrozo y con gran suciedad y almacenamiento de basura, arrojando una cifra total para su reparación y desinfección de 12.150 euros más los costes de la restauración del suministro de fluido eléctrico y de agua por parte de las compañías al resultar imposible su estimación... En la sentencia de instancia se expresa que 'del informe pericial emitido y ratificado en el acto del juicio por la arquitecto técnico Dña. Beatriz ha quedado acreditado que el estado del local tras finalizar el arrendamiento del mismo era lamentable, presentando signos de vandalismo, suciedad y ausencia de mantenimiento ante la existencia de vidrios rotos, luminarias arrancadas, instalación de climatización incompleta, falta de elementos sanitarios, cocina incompleta, restos de basuras etc... . Dicho perito cuantifica los daños en la cantidad de 12.150 euros.

Dicha prueba no ha quedado desvirtuada de contrario'.

Como pone de manifiesto una reiterada jurisprudencia, tanto del Tribunal Supremo con del Tribunal Constitucional, 'el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial 'ad quem' para resolver cuantas cuestiones se le planteen, sean de derecho o de hecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un 'novum iudicium' -entre otras, SSTC 194/1990, de 29 de noviembre ; 323/1993, de 8 de noviembre ; 272/1994, de 17 de octubre y 152/1998, de 13 de julio -. El Juez o Tribunal de apelación puede, así, valorar las pruebas practicadas en primera instancia y revisar la ponderación que haya efectuado el Juez 'a quo', pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación' - STC núm. 21/2003, de 10 febrero -. Ahora bien, también se ha de precisar que la valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de las facultades de la Juzgadora de instancia, que deberá llevar a cabo la evaluación de las mismas conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecida, como se encuentra, por la inmediación al deber presenciar personalmente el desarrollo de aquéllas. De tal suerte que cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción.

Y en el caso de autos, a la luz de la doctrina expuesta, y una vez revisadas las pruebas practicadas, esta Sala entiende que se debe mantener la valoración probatoria realizada por el Juzgador de Primera Instancia, por considerar la misma ponderada y ajustada al contenido del informe pericial aportado y al contenido de la prueba practicada en el juicio. Se considera que la valoración probatoria del Juez de Instancia resulta ponderada y ajustada a criterios de la sana crítica, razonabilidad y método inductivo, obteniendo conclusiones razonables y basadas en una ponderación y valoración del material probatorio existente, encontrándose la misma reforzada por la percepción que obtiene el Juez de instancia en la inmediación directa en la práctica de la prueba. Frente a tales conclusiones las alegaciones contenidas en el recurso de apelación presentado no sirven para desvirtuar las mismas.

Efectivamente, en el informe pericial elaborado por la arquitecto técnico Dª Beatriz , ya se hace constar que 'la sensación al entrar en el local es de abandono, destrozo y una gran suciedad y almacenamiento de basura. Se observan vidrios rotos, luminarias arrancadas, pavimentos de baldosas partidas, instalación de climatización incompleta, elementos sanitarios que faltan, ausencia de equipamiento de cocina, numerosos restos de basuras, etc... El solado se encuentra inutilizable en el estado actual, ya que los citados desperfectos suponen obstáculos en el pavimento que no cumplen con las condiciones de seguridad en el uso exigida por la normativa... En la planta sótano se detecta también que el solado de la cocina y de los cuartos del personal y almacén se encuentra con numerosos picados y desperfectos... Los azulejos de la cocina se encuentran con algunos picados y roturas visibles, pero lo más significativo en ellos son las grandes manchas de grasa, humos y suciedad en general. A este respecto conviene indicar que existe la posibilidad de que, tras una limpieza exhaustiva y una vez restaurado el suministro eléctrico se puedan detectar daños mayores en los revestimientos que hagan inviable su reparación puntual, y se haga necesaria la renovación completa del alicatado en estas estancias. Las causas de su deterioro son el vandalismo y un mantenimiento inadecuado...

En las zonas en las que parece haber habido un intento de arrancado de distintos elementos decorativos y de iluminación, se observan roturas mayores en el falso techo... En lo que a las carpinterías y elementos de vidrio se refiere, son quizás las unidades que presentan mayores desperfectos, observando roturas tanto en los vidrios del escaparate que da a la Avenida Brasil, como en todas las barras del local. Debido al tipo de material y de rotura, no existe reparación posible, sino que deben sustituirse todas aquellas piezas con rotura... En la cocina no existe fregadero ni lavaplatos intuyendo que existían al verse restos de una antigua instalación, tomas de agua y desagüe, así como las marcas y huellas en paredes y suelo de dichos aparatos.

Para el desarrollo de la actividad es necesario la instalación de dichos aparatos. Por otro lado, se detecta, en la zona donde deberían estar instalados, existe una gran acumulación de agua en el pavimento. Esta agua proviene de las propias tomas de agua y saneamiento, ya que en el momento de extracción de los sanitarios no se taponaron, por lo que se encuentran en la actualidad vertiendo agua de la red dentro del local. Esto está provocando humedades y deterioro en los paramentos del sótano... Así mismo, se detectan algunas luminarias en techo que han sido arrancadas, encontrándose el cableado eléctrico que llegaba a ellas cortado. Debido al tramo de cable de escasa longitud que ha quedado al extraer las luminarias, resulta imposible la instalación de unas nuevas conectándolo a él, por lo que se hace necesaria una previa reposición del cableado del circuito desde la caja de conexión más cercana hasta cada punto de luz arrancado. En general, la instalación eléctrica se encuentra en un estado deficiente de mantenimiento, especialmente el cableado visible y el cuadro eléctrico, no pudiendo garantizar el correcto funcionamiento, ni lo que es más importante, las medidas de seguridad exigidas por el Reglamento electrotécnico de baja tensión para locales de pública concurrencia...

En el momento de la visita se observa en general una enorme falta de limpieza y acumulación de restos de alimentos, enseres, productos consumibles deteriorados y basura en general. Esta suciedad es especialmente acusada en el cuarto de basuras de la planta baja y en todas las dependencias del sótano, incluyendo los paramentos verticales, escaso mobiliario existente, etc... Todas las patologías detectadas son debidas a dos únicas causas, un deficiente mantenimiento y limpieza y el vandalismo en el caso de los elementos extraídos.

La citada arquitecto técnico Dª Beatriz realiza a continuación una estimación aproximada de los costes, basados en precios habituales del gremio de la construcción en casos similares, por un importe estimado de reparación de 12.150 euros; por todo lo cual resulta procedente desestimar el recurso de apelación formulado.



QUINTO.- La desestimación del recurso de apelación conlleva que proceda hacer expresa imposición de las costas causadas por el mismo a la parte apelante, según determina el art. 398.1 de la LEC .



SEXTO.- Igualmente, procede declarar la pérdida del depósito constituido para el recurso de apelación, de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial V I S T O S los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación de MEL 3 MUSIC S.L. frente a Dª Vanesa , D. Roberto , Dª Zaira y D. Salvador -COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 -, contra la sentencia dictada con fecha 10 de enero de 2018 por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 11 de los de Madrid , debemos acordar y acordamos confirmar la citada resolución, imponiendo a la parte apelante el abono de las costas procesales de la presente alzada.

Igualmente, procede declarar la pérdida del depósito constituido para el recurso de apelación, de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial MODO DE IMPUGNACION DE ESTA RESOLUCIÓN: Contra esta sentencia cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.