Sentencia Civil 47/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3003/2020 de 21 de enero del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.-El presente procedimiento trae causa de la demanda formulada por la entidad Explotaciones Recreativas e Inmobiliarias S.L. (en lo sucesivo, ERIMSA), inicialmente solo contra la mercantil Prohabitat de L?Emporda S.A. (en adelante, PROHABITAT), en la que, en síntesis, solicitaba se dictara sentencia por la que (i) se declare resuelta «la permuta mixta formalizada mediante documento privado, escritura pública y factura de fecha 25-11-2002, relativa la finca registral 30383 de Girona, dividida unilateralmente por la demanda[da] en las fincas 37813 a 37821»; (ii) se condene a la demandada a devolver la finca en el mismo estado de cargas en que se encontraba en la fecha de la permuta, así como a indemnizar a la demandante por todos los daños y perjuicios que se le han ocasionado en relación a la permuta mixta, tanto los relativos a la finca 30383 como los ocasionados respecto de la finca 30381, que se cuantifican en 3.244.061,49 € y, subsidiariamente, en 2.003.126,62 €; y (iii) se acuerde la cancelación de las inscripciones practicadas y de los embargos a favor de la Administración Tributaria (AEAT) y del Ayuntamiento de Girona, sobre la finca 30383 y las resultantes de la misma, a partir de la expresada fecha.

Posteriormente, la demanda se amplió contra la AEAT y el Ayuntamiento de Girona, en lo que se refiere a la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas a su favor.

2.-La pretensión de resolución contractual planteada por ERIMSA se fundamentaba en los siguientes hechos:

(i) La demandante era dueña de la finca registral 30.383 de Girona (edificio urbano), sobre la que pesaba una carga hipotecaria por importe de 751.265,13 €, a favor de Caixa Girona.

(ii) ERIMSA y PROHABITAT acordaron realizar una permuta mixta de dicha finca en virtud de la cual ERIMSA trasmitía a PROHABITAT la totalidad de la misma por un precio total de 1.202.024,21 €, a satisfacer mediante la asunción por PROHABITAT del préstamo hipotecario a favor de Caixa Girona por importe de 751.265,13 €, la entrega de 150.253,03 € en efectivo, y la entrega del local ubicado en los bajos, valorado en 300.506,05 €. Por su parte, PROHABITAT se obligaba a rehabilitar el inmueble y a entregar los bajos en estructura del edificio ya rehabilitado.

(iii) La operación se articuló a través de un contrato privado de permuta mixta y una escritura pública de compraventa, ambos de fecha 25 de febrero de 2002. La escritura pública se limitó a recoger la operación de compraventa de la finca 30.383, precio y forma de pago, y se completaba con el contrato privado, en virtud el cual PROHABITAT, además de la entrega del local bajo con determinadas características, asumía las obligaciones de rehabilitar el inmueble, no gravar el local a entregar, cancelar la carga hipotecaria, negociar e indemnizar a los arrendatarios, consignar determinadas prevenciones en los estatutos de la comunidad que se constituyese, otorgar escritura de entrega del local simultáneamente a la de obra nueva del inmueble y entregar el local en el plazo de 12 meses desde la licencia de obras. La transmisión del local a favor de ERIMSA no se escrituró en dicho momento porque no se había otorgado la escritura pública de división, que a su vez no se podía formalizar mientras no se definieran las características del inmueble en virtud de la rehabilitación. En la misma fecha, PROHABITAT giró a cargo de la demandante la factura de venta de los bajos de la finca 30.383 (bajos, sótano y altillo) por importe de 300.506,05 €.

(iv) A pesar del tiempo transcurrido y de los requerimientos realizados, PROHABITAT no ha cumplido las obligaciones contractualmente asumidas, y, en particular, no ha rehabilitado el inmueble, no ha realizado las gestiones a que se había comprometido con los arrendatarios, no ha consignado los extremos acordados en los estatutos de la comunidad y no ha entregado el local convenido, lo que entraña un incumplimiento grave que justifica la resolución del contrato y la restitución de la finca, la cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas, y la indemnización solicitada.

3.-La compañía PROHABITAT no compareció y fue declarada en situación procesal de rebeldía.

Por su parte, la AEAT y el Ayuntamiento de Girona se opusieron a la demanda y solicitaron su desestimación, manteniendo la validez de las anotaciones de embargo cuestionadas al haberse practicado cuando la finca aparecía en el Registro como de la titularidad de la deudora PROHABITAT.

En esencia, la AEAT alegó que (i) la escritura de compraventa de la finca registral 30.383, de fecha 25 de noviembre de 2002, accedió al Registro de la Propiedad, sin que existiera ninguna condición suspensiva ni resolutoria, y, con base en la titularidad registral a favor de PROHABITAT, procedió a anotar sendos embargos por deudas de ésta sobre las fincas registrales 37.813 a 37.816, anotaciones que están protegidas por el principio de fe pública registral; y (ii) ERIMSA promovió tercería de dominio contra la AEAT, solicitando se dejaran sin efecto los embargos trabados sobre las fincas, pero demanda que fue desestimada.

Por su parte, el Ayuntamiento de Girona argumenta que (i) en dos sentencias dictadas en sendas tercerías de dominio interpuestas por ERIMSA contra PROHABITAT, la AEAT y el Ayuntamiento de Girona, la Audiencia Provincial de Girona ha establecido, con efecto de cosa juzgada, que las partes en el presente procedimiento no celebraron un único contrato de permuta, sino dos contratos autónomos de compraventa, uno respecto del conjunto de la finca 30.383 por un precio total de 1.200.024 €, parte del cual se pagaría mediante el valor que se da a un local que había de transmitirse a ERIMSA a través de una nueva y futura compraventa; (ii) en la escritura pública de venta de la finca que accedió al Registro no existe referencia alguna a la obligación de ulterior venta de parte de la finca, no existe pacto de reserva de dominio ni condición alguna de eficacia del negocio, por lo que la transmisión de la titularidad de la finca a PROHABITAT fue completa y como tal accedió al Registro de la Propiedad; y (iii) el Ayuntamiento de Girona anotó un embargo sobre una finca titularidad de PROHABITAT, de forma que, aunque llegara a prosperar la resolución de la compraventa que constituye su título de propiedad, dicha resolución no podría afectar a terceros conforme al art. 37 LH.

4.-La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda presentada contra PROHABITAT y desestimó las pretensiones deducidas frente a la AEAT y el Ayuntamiento de Girona.

Resumidamente, la sentencia, siguiendo la interpretación efectuada por la Sección 2.ª de la Audiencia en sendos autos de 6 y 20 de noviembre de 2013, que confirmaron la desestimación de las tercerías de dominio formuladas por ERIMSA frente a las ahora demandadas, señala que no nos encontremos ante un contrato unitario de permuta del total de la finca por el local sito en bajos y altillo de la misma, rehabilitado y con unas determinadas características, sino que se trata de dos contratos de compraventa independientes, aunque vinculados: la venta por parte de ERIMSA a PROHABITAT del total de la finca 30.383 y de PROHABITAT a ERIMSA del local rehabilitado.

Acto seguido, la sentencia examina los supuestos incumplimientos denunciados por la actora y, a la luz de la documental aportada, considera que solo se ha acreditado el incumplimiento de la obligación relativa a la entrega del local rehabilitado y con las características físicas y jurídicas pactadas, puesto que (i) la obligación de rehabilitar el inmueble no se estableció ni en el contrato privado ni en la escritura pública; (ii) respecto a la hipoteca que gravaba la finca, consta que PROHABITAT abonó el saldo pendiente del préstamo, faltando únicamente la cancelación registral, a la que no consta que se obligara; (iii) sobre las obligaciones respecto de los arrendatarios, debe estarse al contenido de la escritura, que se limita a establecer que PROHABITAT asumía el pago de las indemnizaciones y otras obligaciones que se derivaran del desalojo de los arrendatarios, pero no la obligación de negociar con los mismos ni proceder a su desalojo; y (iv) en cuanto a la obligación de consignar determinadas prevenciones en los estatutos, en fecha 26 de mayo de 2004, PROHABITAT otorgó escritura de obra nueva y división horizontal, en la cual se recogen la mayoría de las facultades que, según el contrato privado, debían reservarse a ERIMSA.

Sobre esta base, la sentencia considera que nos hallamos ante un incumplimiento de transcendencia resolutoria a los efectos del art. 1124 CC, pero no en lo relativo a la compraventa de la finca 30.383, instrumentalizada en la escritura pública, sino a la venta de la planta baja de dicho edificio, pactada en el contrato privado. En consecuencia, declara resuelto dicho contrato y condena a PROHABITAT a devolver a ERIMSA el precio percibido (348.587,02 €) más intereses.

En relación con las partidas reclamadas, la sentencia estima únicamente la relativa al lucro cesante por el importe de las rentas que hubiere podido obtener por el alquiler del local y que, por las razones que expone, cuantifica en 150.408 €, descartando el resto de conceptos al venir referidos a la finca 30.383.

Finalmente, la sentencia desestima las pretensiones ejercitadas respecto a la AEAT y al Ayuntamiento de Girona, con el siguiente razonamiento:

«Respecto de Agencia Estatal de Administración Tributaria y Ayuntamiento de Girona, no procediendo la resolución de la compraventa de la finca 30.383 ni la restitución de la misma a la parte actora, en modo alguno pueden prosperar las pretensiones de que se dejen sin efecto los embargos por ellos trabados sobre la finca con posterioridad a su venta a Prohabitat de l'Empordá S.A., pues se trata de embargos correctamente trabados sobre un bien propiedad del deudor.

»En cualquier caso, aunque hubiera procedido la resolución de la compraventa y la restitución de la finca 30.383, tampoco hubieran prosperado dichas pretensiones, pues ambos trabaron su embargo sobre un inmueble que era propiedad de Prohabitat de l'Empordá S.A . en ese momento, no solamente conforme a la normativa civil de título y modo en la adquisición de la misma, sino también conforme al Registro de la Propiedad, y además anotaron dichos embargos en el Registro de la Propiedad, por lo que su derecho no podrá ser atacado, pues, conforme dispone el art. 37 LH, Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra terceros que hayan inscritos los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley.».

5.-La demandante ERIMSA presentó recurso de apelación contra la mencionada sentencia, que fue estimado parcialmente por la Audiencia.

La Audiencia analiza en primer lugar la naturaleza jurídica de los negocios jurídicos controvertidos y, partiendo del efecto positivo de cosa juzgada de las sentencias dictadas en los procedimientos de tercería de dominio, confirma que no se trata de una permuta, sino de dos contratos de compraventa, por lo que no es posible que ERIMSA haya mantenido la titularidad y posesión del local litigioso, como pretende.

A continuación, tras aclarar que, para las partes contratantes, la escritura firmada se complementaba con los pactos incluidos en el contrato privado (excepto el tema de las obligaciones frente a los arrendatarios de la vivienda donde una nueva redacción sobre las obligaciones de las partes obliga a considerar la existencia de una novación modificativa), la Audiencia aborda la cuestión de si PROHABITAT incumplió sus obligaciones y si este incumplimiento afecta solo al local o a todo el edificio en sí. Sobre este último punto, ponderando que solo se dispone de un contrato de compraventa, relativo a todo el edificio, que incluye el local bajo, entiende que el incumplimiento afecta a este contrato y, por tanto, la resolución lo es también con relación al mismo.

Respecto a las concretas obligaciones asumidas, la sentencia de apelación discrepa de la de primera instancia al estimar que del contrato privado de compraventa suscrito por las partes sí que se desprende tanto la obligación de PROHABITAT de construir un nuevo edificio, como de conseguir que quede vacío de arrendatarios, someter la nueva edificación a unas determinadas normas comunitarias que incluyan ciertas cláusulas en beneficio del local, y hacer unas actuaciones que afectan al conjunto del inmueble. Obligaciones que tienen carácter esencial y que la demandada PROHABITAT incumplió, lo que justifica la resolución del contrato al amparo del art. 1124 CC.

Por último, la sentencia distingue entre los efectos de la resolución entre las partes y respecto de terceros. En cuanto a las partes, considera que el contrato queda sin efecto y los contratantes habrán de restituirse lo percibido, a saber, ERIMSA habrá de devolver las cantidades percibidas por razón del contrato con sus intereses, en tanto que PROHABITAT deberá restituir la finca libre de cargas y gravámenes -lo que implica hacerse cargo de las hipotecas y embargos posteriores a la firma del contrato- y abonar los daños causados por el incumplimiento, asumiendo en este punto la decisión adoptada en la sentencia de primera instancia.

Y, por lo que atañe a los efectos de la resolución de cara a terceros y, en particular, la petición de nulidad de los embargos practicados a instancia de la AEAT y el Ayuntamiento de Girona, la Audiencia mantiene la decisión desestimatoria, con la siguiente argumentación:

«La compraventa hecha en escritura pública se formalizaba como una venta de un bien por un precio convenido (pagado en parte en dinero y en parte con la subrogación de la deuda hipotecaria que gravaba el bien). Era un título válido para transmitir la propiedad que, por la ficta traditio, cumplía también con el requisito de entrega que la Ley requiere para hacer posible la transmisión de la propiedad. Este título se inscribió en el Registro de la Propiedad y, con base en el mismo, se otorgaron unas nuevas hipotecas (inatacables en relación con el tercer hipotecario que las concedía por razón de lo que establecen los artículos 34LH, 37LH y concordantes) y se anotaron unos embargos sobre unos bienes propiedad de Prohabitat por razón de deudas de esta sociedad. Lo que la recurrente defiende es que, en relación con estos embargos, la resolución contractual debe comportar su nulidad. Sin embargo [...] En el caso que ahora enjuiciamos, la traba se hizo sobre bienes que sí eran propiedad de Prohabitat y que no pertenecían a un tercero en el momento de establecer la traba. La pertenencia a Prohabitat lo era en base a una escritura pública que reflejaba una compraventa ya consumada no sometida a ningún tipo de condición y en la que ninguna referencia se hacía a aquellas obligaciones que ahora dan pie, por incumplimiento, a la resolución contractual, y que las partes pactaron en un contrato privado aparte que mantuvieron silenciado, hasta el punto que la última obligación asumida por los contratantes era "Que el presente documento y cuantos otros traigan del mismo causa se mantenga reservado en tanto duren las negociaciones con inquilinos y arrendatarios" (situación todavía no resuelta, por otro lado). Y aquellos terceros que han confiado en la publicidad registral que toma como base los acuerdos de unos contratantes tomados en escritura pública no pueden quedar afectados por acuerdos privados que no se dan a conocer, ya que eso contradiría la normativa legal en aquello que deriva de la regulación contenida en los artículos 1218, 1219, 1225 y 1230 CC. De manera muy clara y específica, este último precepto establece lo siguiente: "Los documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública no producen efecto contra un tercero". Lo que la recurrente pretende es que un contrato privado del que los terceros no saben nada, los perjudique cuando estos terceros han confiado en aquello que los contratantes pactaron en escritura e hicieron público mediante su inscripción registral. Pretenden que este doble juego que los contratantes acordaron a escondidas en interés propio perjudique a terceros de buena fe, con una actuación que sería contraria a los principios de buena fe, supondría un abuso de derecho premiaría actuaciones como las que ERIMSA y Prohabitat llevaron a cabo con la firma, en la misma fecha, de un documento privado y otro público que, con el mismo objeto, recogen unos acuerdos de cara a tercero muy diferentes, pretendiendo ahora que, para estos terceros, que han actuado confiados en el documento notarial y en su reflejo registral, operen, en su perjuicio, unos pactos secretos que los contratantes reflejan en un contrato privado de la misma fecha. Esto es, precisamente, lo que la Ley prohíbe, por razón de la normativa mencionada, donde ya hemos destacado la dicción del artículo 1230 CC. Por tanto, las hipotecas y los embargos continuarán gravando los inmuebles sobre los que se impusieron las respectivas cargas, sin perjuicio, como ha quedado dicho, de la obligación que tiene la parte compradora de levantar estas cargas.».

6.-La demandante ERIMSA interpone recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación. El primero fue inadmitido y, con relación al segundo, se admitieron únicamente los tres primeros motivos, que giran en torno a la procedencia de la cancelación de las anotaciones preventivas de embargo.

SEGUNDO.- Recurso de casación. Planteamiento de los motivos.

1.-El recurso denuncia la aplicación indebida del art. 1230 CC (motivo primero), la infracción por inaplicación (o violación) de la jurisprudencia sobre el carácter ex tuncy no ex nuncde la resolución contractual del art. 1124 CC (motivo segundo), y la infracción, por aplicación indebida, de la normativa que regula el tercero registral o hipotecario, y, en especial, de los arts. 34 y 37 LH (motivo tercero).

1.1.-En el desarrollo del primer motivo, se alega que la sentencia -y el posterior auto que deniega la aclaración- se funda en el art. 1230 CC para negar la cancelación de las anotaciones preventivas, cuando, primero, ello es un efecto ex legecomo consecuencia de la resolución de la compraventa; y, segundo, el art. 1230 CC sólo se refiere a las relaciones inter partesde un documento privado, pero no a la cancelación de cargas en caso de resolución contractual, ni a derechos de terceros respecto de dicha cancelación.

1.2.-Mediante el segundo motivo, se denuncia que la sentencia infringe la doctrina jurisprudencial conforme a la cual la resolución contractual por incumplimiento tiene carácter ex tuncy no ex nunc,esto es, tiene un efecto retroactivo y obliga a retrotraer los efectos al estado jurídico existente al tiempo de la compraventa, lo que supone que el transmitente debe recuperar el objeto transmitido en el mismo estado jurídico de cargas existente al tiempo de la transmisión, a salvo las hipotecarias.

La jurisprudencia -continúa- considera que las cargas hipotecarias implican la existencia de un tercero que no puede resultar perjudicado, pero no así respecto de las anotaciones preventivas, en que no existe tercero registral o hipotecario.

1.3.-A través del tercer motivo, se afirma la indebida aplicación de los arts. 34 y 37 LH, en la medida que dichos preceptos se refieren a inscripciones y no a anotaciones preventivas.

La recurrente sostiene que la sentencia acoge la confusión, provocada por los escritos de contestación de las titulares de dichas anotaciones, de asimilar las cargas hipotecarias a las simples anotaciones preventivas, cuando se trata de figuras diferentes. Mientras las primeras suponen la aparición de un tercero y no deben cancelarse en caso de adquisición al titular inscrito (o resolución de la inscripción); las segundas no suponen el carácter de tercero y deben cancelarse en caso de recuperación de la finca por parte del transmitente, en virtud del carácter ex tuncde la resolución por incumplimiento al amparo del art. 1124 CC.

En suma, la cancelación debería practicarse tanto en los supuestos de embargo a non dominocomo en los de resolución del derecho del titular registral por incumplimiento.

2.-La lectura de la sentencia recurrida evidencia que la cita que hace de los arts. 34 y 37 LH es tangencial y no se dirige a fundamentar el pronunciamiento desestimatorio, sino a explicar la decisión adoptada en los supuestos enjuiciados en las sentencias invocadas por la recurrente en su recurso de apelación, que son distintos al aquí examinado, por lo que el tercer motivo debió ser inadmitido, lo que en este momento se traduce en su desestimación.

Nos centraremos, por tanto, en los motivos primero y segundo del recurso de casación.

TERCERO.- Decisión de la sala sobre el motivo primero: inaplicación del art. 1230 CC . Carencia de efecto útil.

1.-La recurrente tiene razón al cuestionar la referencia que hace la sentencia recurrida al art. 1230 CC como fundamento nuclear de la decisión de desestimar la pretensión de cancelación de las anotaciones, al no resultar aplicable al caso.

El referido art. 1230 CC dispone que «[l]os documentos privados

hechos para alterar lo pactado en escritura pública, no producen efecto contra tercero».

En el supuesto enjuiciado no se discute que, efectivamente, las partes firmaron el mismo día dos documentos no coincidentes sobre el mismo negocio jurídico: una escritura pública de venta del edificio por un precio concreto que se considera pagado (en aquello que exceda de la deuda hipotecaria en la que se subroga el comprador), y un documento privado en el que se establecen unas condiciones y formas de pago diferentes, que incluyen la obligación de vender en un futuro el local rehabilitado de los bajos del edificio a ERIMSA o a terceros, por un precio que se tiene en cuenta a la hora de fijar las contraprestaciones económicas derivadas de la venta de todo el edificio.

Tampoco se discute que el incumplimiento que ERIMSA atribuye a PROHABITAT como presupuesto de la petición de resolución se refiere a las obligaciones pactadas en el contrato privado.

Ahora bien, en la demanda -ni en el recurso de apelación-, no se pretende que el contrato privado surta efectos respecto de terceros, sino que, una vez acordada la resolución de la compraventa por incumplimiento grave de las obligaciones asumidas por la compradora, dicha resolución contractual despliegue las consecuencias jurídicas inherentes, cuestión ajena al pacto privado y que habrá de resolverse conforme a la regulación legal aplicable. La cita del precepto podría tener sentido si se tratara de argumentar la inoponibilidad frente a terceros de una hipotética condición resolutoria implícita o explícita pactada entre las partes e inserta en el documento privado, pero ello no se ha planteado, antes al contrario, la petición de resolución del contrato se fundamenta en el art. 1124 CC.

2.-Precisamente por esta razón la estimación del motivo carece de efecto útil. Una cosa es que no concurra la premisa fáctica que exige el art. 1230 CC y otra muy distinta que la inaplicación de la norma en la que se apoya la sentencia de apelación determine sin más la acogida de la pretensión de cancelación de las anotaciones de embargo practicadas, en la medida que esta consecuencia pasa por dilucidar cuáles son los efectos de la resolución del contrato por incumplimiento grave fundada en el art. 1124 CC, lo que nos lleva al segundo motivo de recurso.

CUARTO.-Decisión de la sala sobre el motivo segundo: Efectos de la resolución contractual ex art. 1124 CC.

1.-Como se acaba de exponer, nos hallamos ante una cuestión estrictamente jurídica. Se trata de dilucidar si la resolución de un contrato de compraventa de una finca por incumplimiento del comprador ex art. 1124 CC comporta la cancelación de las anotaciones de embargo que hubieran podido practicarse entre la firma del contrato -e inscripción registral de la transmisión- y la resolución contractual.

La respuesta requiere como paso previo determinar el momento en que se producen los efectos restitutorios consecuencia de la resolución por incumplimiento, si cuando se ejercita la resolución o con carácter retroactivo al momento que se realizó la transmisión objeto de resolución.

La doctrina mayoritaria entiende que el reingreso patrimonial del bien tiene lugar, desde el punto de vista jurídico-real, en el momento en que se ejercita la resolución, sea en virtud de la decisión del acreedor de resolver -aceptada por el deudor-, sea por la sentencia que así la acuerda -sin perjuicio de la posibilidad de pedir como medida cautelar la anotación preventiva de la demanda, en cuyo caso los efectos se anticiparían al instante de la anotación. Así, la resolución por incumplimiento tendría efectos reales ex nunc,con la consecuente protección de los terceros que adquirieran antes de ese momento y siempre que, lógicamente, no sean de mala fe.

Por el contrario, una consolidada doctrina jurisprudencial mantiene que la resolución del contrato al amparo del art. 1124 CC tiene efectos ex tuncy no ex nunc,de modo que, una vez resuelta la relación contractual, los efectos se retrotraen al momento en que se celebró, lo que implica volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido.

Sin perjuicio de que esta regla general ha de matizarse toda vez que, como a continuación se expondrá, el carácter retroactivo de la resolución presenta excepciones, entre las que cabe destacar las amparadas por la aplicación de los principios registrales en orden a la protección del tercero de buena fe.

En efecto, con relación al carácter retroactivo de la resolución del contrato, ya la sentencia 870/1995, de 11 de octubre, ponía de relieve su conexión con la inscripción de la condición resolutoria:

«El pacto comisorio expreso o lex commissoria y la resolución por acreedor mediante declaración están admitidos por la jurisprudencia (sirvan de ejemplo las Sentencias de 25 de marzo de 1964 , 25 de noviembre de 1976 , 24 de febrero de 1978 y 20 de junio de 1980 ). La resolución del contrato puede ejercitarse por vía judicial o fuera de ella, por declaración del acreedor, y sólo si se impugna por la otra parte queda sometido a la sanción de los Tribunales, que habrán de declarar bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a Derecho. En el caso que nos ocupa existe pacto especial resolutorio y no consta oposición de don Germán . Los efectos del pacto resolutorio tienen eficacia retroactiva y si está la condición resolutoria expresa inscrita en el Registro se retrotrae la titularidad, de manera que esta existe a la fecha de embargo, requisito exigido para el éxito de la tercería ( Sentencia de 30 de octubre de 1983). Los demandados no pueden escudarse en un folio registral limpio, toda vez que consta inscrita la condición resolutoria ( Sentencia de 26 de marzo de 1991). Y, como expresa la Sentencia de 17 de junio de 1986, la resolución contractual produce efectos no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efecto ex nunc sino ex tunc, lo que supone volver al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido. Quiere decirse con cuanto antecede que a la fecha del embargo los fines no eran del deudor y que el embargante sabía que su derecho quedaba supeditado a las vicisitudes de la condición resolutoria inscrita, bien para consolidar el embargo, bien para que se levantase, precisamente por la publicidad registral. Por último, es de advertir que en la tercería no pueden discutirse cuestiona ajenas al dominio y consiguiente levantamiento de la carga.».

Más recientemente, la sentencia 193/2012, de 26 de marzo, con cita de otras anteriores, recuerda:

«Dice la sentencia de 17 de junio de 1986, citada en las de 5 de febrero de 2002 y 27 de octubre de 2005, que "es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos "ex nunc" sino "ex tunc", lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el art. 1295 del Código Civil al que expresamente se remite el art. 1124 del mismo Cuerpo legal, efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el art. 1303 y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el art. 1123".».

La sentencia 500/2016, de 19 de julio, respecto a los efectos de la resolución de un contrato de tracto único, como es la compraventa, reitera:

«Como declaramos en la Sentencia 505/2013, de 24 de julio , «en el contrato de tracto único la prestación se configura como objeto unitario de una sola obligación, al margen de que se realice en un sólo acto o momento jurídico, o bien se fraccione en prestaciones parciales que se realizan en periodos de tiempo iguales o no». De modo que, en principio, un cumplimiento parcial de esta obligación no satisface el interés y la obligación correlativa de la contraparte.

»De ahí que, además del efecto liberatorio, la resolución en estos contratos traiga consigo, cuando alguna de las prestaciones hubiera sido ejecutada, un efecto ex tunc, restitutorio, debiendo ambas partes restituir lo recibido. La doctrina justifica la procedencia de este efecto, en caso de resolución por incumplimiento contractual ex art. 1124 CC, en la aplicación de lo dispuesto en el art. 1123 CC para las genuinas condiciones resolutorias, que impone a los interesados la restitución de lo que hubieren percibido. Esta restitución será in natura, cuando pueda ser posible, y de no serlo, por equivalente.».

En el mismo sentido, aunque referida a un caso de resolución de un contrato de permuta de suelo por obra nueva en que se había pactado una condición resolutoria explícita, la sentencia 616/2021, de 21 de septiembre, precisa que el efecto ex tuncde la resolución sea por condición resolutoria expresa, sea por incumplimiento de las obligaciones bilaterales, no alcanza a terceros adquirentes de buena fe, salvo que en el primer caso la condición resolutoria explícita figure inscrita:

«3.1. Es doctrina pacífica y reiterada que el cumplimiento de una condición resolutoria inscrita tiene efecto retroactivo y virtualidad para fundamentar, además de la reinscripción a favor del transmitente, la cancelación de los asientos posteriores, sin necesidad del consentimiento de sus titulares. Y ello porque los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, están afectados por la previa inscripción de la condición resolutoria, en el sentido de quedar subordinados sus derechos a las resultas del eventual incumplimiento de la obligación de satisfacer la contraprestación que corresponde al adquirente en virtud del contrato en que se estableció la condición resolutoria. La resolución produce sus efectos ex tunc y no ex nunc ( sentencias de 17 de junio de 1986 y 638/2002, de 21 de junio), de forma que la resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador o adquirente determina la resolución de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto ( arts. 513, n.º 6, 529 y 1124 CC, y 11 y 107 LH; RRDGRN 1 de abril de 2011 y 24 de julio de 2014), incluidos los embargos trabados sobre la finca. Como afirmó esta sala en la sentencia de 11 de octubre de 1995:

"la resolución contractual produce efectos no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efecto ex nunc sino ex tunc, lo que supone volver al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido. Quiere decirse con cuanto antecede que a la fecha del embargo los fines [bienes] no eran del deudor y que el embargante sabía que su derecho quedaba supeditado a las vicisitudes de la condición resolutoria inscrita, bien para consolidar el embargo, bien para que se levantase, precisamente por la publicidad registral".

»3.2. La inscripción de la condición resolutoria explícita atribuye eficacia real a la acción resolutoria del contrato. Con ello evita la ineficacia de dicha condición al impedir que aparezcan terceros inmunes o no afectados por la misma por reunir los requisitos del art. 34 LH (la cognoscibilidad legal de lo inscrito impide la alegación de su ignorancia) -lo que podría hacer inoperante el efecto resolutorio pretendido-, pues el efecto retroactivo de la resolución, sea por condición resolutoria expresa, sea por incumplimiento de las obligaciones bilaterales, no alcanza a terceros adquirentes de buena fe. Como declaramos en la sentencia 638/2002, de 21 de junio:

"3.- La cuestión se plantea porque en aquel contrato de permuta cuya resolución ha sido declarada por sentencia firme, obraba una condición resolutoria expresa consistente en que si el adquirente de la finca no construía el edificio en el plazo indicado, se producía la resolución: artículo 1123 del Código civil. Lo cual no era sino la concreción al caso, de la resolución de las obligaciones sinalagmáticas, por razón del incumplimiento de una de ellas: artículo 1124.

"En uno y otro caso, se produce la resolución de las obligaciones con efecto retroactivo. En el caso presente, la entidad "CONSTRUCCIONES LLABRÉS Y MONTANER, S.A.", al quedar resuelto el contrato de permuta (y el de compraventa y la declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal) por el que adquirió la finca, dejó de ser propietario. A su vez, en principio, son ineficaces sus actos dispositivos sobre la misma, precisamente por su falta de poder de disposición, declarada posteriormente pero con efecto ex tunc. Sin embargo, el efecto retroactivo de la resolución, sea por condición resolutoria expresa, sea por incumplimiento de las obligaciones bilaterales, no alcanza a terceros adquirentes de buena fe".»

La sentencia 986/2025, de 19 de junio, con ocasión de analizar los efectos de la resolución de un contrato de compraventa por incumplimiento del comprador, reproduce la doctrina jurisprudencial:

«Es sabido que, en las obligaciones recíprocas, el art. 1124 CC permite al perjudicado optar entre el cumplimiento y la resolución del contrato. También, puede pedir la resolución, aun después de haber reclamado el cumplimiento, cuando este no resulte posible.

»[...] La resolución del contrato, por la que optó la vendedora, desencadena como efecto jurídico propio la devolución de las prestaciones de las partes con efectos ex tunc; es decir, desde la fecha de celebración del contrato, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera llegado a celebrar ( SSTS 866/1995, de 11 de octubre y 616/2021, de 21 de septiembre, entre otras muchas).

»Esta extinción del contrato determina, por consiguiente, que el perjudicado por el incumplimiento recupera la disponibilidad de su propia prestación, bien porque no tenga ya que cumplirla -entrega del reloj-, bien porque la recupere si la hubiere ya cumplido -devolución del reloj-, al tiempo que debería restituir a la compradora el dinero recibido a cuenta del precio; reintegro de prestaciones que se presenta como consecuencia natural y lógica de la resolución. En definitiva, esta restitución pretende evitar el enriquecimiento de una de las partes que se produciría si se dejara a beneficio de un contratante las prestaciones que del otro haya recibido antes de la resolución.

»En este sentido, señala la STS 706/2016, de 25 de noviembre, que:

«Dice la sentencia de 17 de junio de 1986, citada en las de 5 de febrero de 2002, 27 de octubre de 2005, 26 de marzo de 2012 y 10 de diciembre de 2015, que «es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos ex nunc sino ex tunc, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el art. 1295 del Código Civil al que expresamente se remite el art. 1124 del mismo Cuerpo legal, efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el art. 1303 y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el art. 1123».

Así pues, no hay duda de que la resolución contractual produce efectos con carácter retroactivo al instante de la celebración. No obstante, como decíamos antes, esa vuelta al estado jurídico preexistente tiene sus límites, entre los que se encuentra la protección del tercero de buena fe en los supuestos legalmente cubiertos, aunque no sean terceros hipotecarios propiamente dichos.

2.-Adviértase que, aunque exteriormente pueda parecer similar la restitución por resolución ex 1124 CC y la resolución por efecto de una condición resolutoria explícita (similitud propiciada por la ubicación del precepto, en la sección dedicada a las obligaciones condicionales), cualitativamente se trata de figuras distintas, lo que se manifiesta fundamentalmente en lo que se refiere a la oponibilidad de sus efectos frente a los posibles subadquirentes de derechos sobre el bien.

Así como la condición resolutoria explícita inscrita define el derecho no solo inter partes,sino también respecto de cualquier interesado, de manera que, cuando se produce el hecho previsto como condición, la resolución opera automáticamente, sin que requiera ningún acto adicional, la resolución por incumplimiento ex art. 1124 CC faculta para resolver, pero siempre que se trate de un incumplimiento grave, lo que a priori escapa del conocimiento del tercero, que no tiene por qué saber ni su existencia, ni su gravedad ni la decisión de ejercer la facultad.

De este modo, mientras la condición resolutoria expresa inscrita es oponible en todo caso a tercero, la resolución por incumplimiento debe respetar los derechos adquiridos por terceros, sin perjuicio de las matizaciones que se harán más adelante. En el primer caso nos hallaríamos ante lo que se ha denominado «titularidad preventiva», como especie de la «titularidad interina»; en el segundo, ante una titularidad plena pero susceptible de retroceso que, en caso de producirse, afectaría a terceros, salvo que se tratase de terceros con derechos inscritos, sean o no de naturaleza hipotecaria.

Como precisa el art. 1124 CC in fine, la resolución «se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria».

En este sentido, cuando el art. 37 LH prevé que «[l]as acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley», no se refiere a la protección del tercero respecto de condiciones inscritas (en cuyo caso nos encontraríamos en el marco del art. 34 LH) , sino frente a los efectos restitutorios que respondan a una resolución por causas sobrevenidas, esto es, por incumplimiento contractual.

La sentencia 638/2002, de 21 de junio, explica:

«La cuestión se plantea porque en aquel contrato de permuta cuya resolución ha sido declarada por sentencia firme, obraba una condición resolutoria expresa consistente en que si el adquirente de la finca no construía el edificio en el plazo indicado, se producía la resolución: artículo 1123 del Código civil. Lo cual no era sino la concreción al caso, de la resolución de las obligaciones sinalagmáticas, por razón del incumplimiento de una de ellas: artículo 1124.

»En uno y otro caso, se produce la resolución de las obligaciones con efecto retroactivo. En el caso presente, la entidad "CONSTRUCCIONES LLABRÉS Y MONTANER, S.A.", al quedar resuelto el contrato de permuta (y el de compraventa y la declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal) por el que adquirió la finca, dejó de ser propietario. A su vez, en principio, son ineficaces sus actos dispositivos sobre la misma, precisamente por su falta de poder de disposición, declarada posteriormente pero con efecto ex tunc. Sin embargo, el efecto retroactivo de la resolución, sea por condición resolutoria expresa, sea por incumplimiento de las obligaciones bilaterales, no alcanza a terceros adquirentes de buena fe. Partiendo de la norma del último párrafo del artículo 1124 del Código civil se atenúa el efecto retroactivo de la resolución; ésta alcanza a los actos dispositivos efectuados, pero sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos por terceros; por lo cual la disposición a terceros de buena fe, se resuelve en indemnización de daños y perjuicios.».

3.-Asimismo, quedan al margen de la eficacia retroactiva de la resolución los derechos con trascendencia real sobre el bien de que se trate, es decir, aquellos que siguen al bien con independencia del cambio de titularidad en cuanto que, por su naturaleza, el inmueble queda afecto al cumplimiento de la obligación.

A título de ejemplo, puede citarse, entre otros, el supuesto del piso o local en régimen de propiedad horizontal, por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales, en los términos contemplados en el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal. O el de la afección real de los inmuebles al pago de deudas tributarias ex art. 79 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y, en particular, las cuotas del Impuesto de Bienes Inmuebles, con arreglo al art. 64 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

4.-Por otra parte, la reinscripción en favor del vendedor como consecuencia de la resolución del contrato y restitución del dominio, estaì sujeta a diversos requisitos tendentes a garantizar la seguridad jurídica y los intereses de las partes, como es el de la consignación del importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución ( art.175.6.ª RH).

Al igual que sucede con la rescisión que, en términos del art. 1295 CC, «obliga a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos, y del precio con sus intereses» (con el matiz previsto en el propio precepto), la resolución impone a las partes el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», según ordena el art. 1123 CC, de forma que cada parte sólo estará legitimada para exigir de la otra la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba, en línea con la jurisprudencia recaída en interpretación con la legitimación para instar la resolución por incumplimiento.

Obsérvese que, si bien el art. 175.6.ª del Reglamento Hipotecario se refiere a los casos en los que existe una condición resolutoria inscrita, el principio de seguridad jurídica y la protección de terceros llevan a aplicar la misma exigencia cuando la resolución deriva del ejercicio de la acción prevista en el art. 1124 CC, con mayor motivo si cabe dada la falta de constancia registral de la causa de resolución.

En definitiva, como recuerda la doctrina, la consignación trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la transmisión que se resuelve, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún derecho sobre las reseñadas cantidades aunque el comprador ya no sea titular de la finca, incluida la anotación de embargo.

5.-Sobre la naturaleza y alcance de la anotación preventiva de embargo, como medida de seguridad de tipo hipotecario, ya se pronunció la sentencia 1180/2004, de 30 de noviembre, que, aunque referida al embargo judicial, es plenamente aplicable al embargo administrativo:

«Para comprender cual sea la eficacia de la anotación preventiva de un embargo, es preciso tener en cuenta que el embargo es la afectación de unos bienes concretos y determinados, a un proceso, con la finalidad de proporcionar al Juez los medios necesarios para llevar a normal término, una ejecución procesal, futura -embargo preventivo- o actual embargo ejecutivo-, que origina un derecho de análogas características al real, ya que recae inmediatamente sobre una cosa y se puede hacer valer frente a todos, es decir, concurren en él las dos facultades esenciales del derecho real a saber: el "jus persequendi", que autoriza a hacerse con el bien, aunque su titularidad haya variado con posterioridad al embargo mismo, y el "jus prioritatis", que garantiza al primer embargante en el tiempo, la preferencia jurídica en la satisfacción de su derecho; es un verdadero derecho de realización de valor, en funciones de garantía del cumplimiento de una obligación, que necesita, para desarrollar toda su eficacia real, que se haga constar en el Registro de la Propiedad, mediante la anotación preventiva, que viene a complementarlo.

»QUINTO.- El expresado carácter lo corrobora, no sólo la circunstancia de ser una derivación histórica de la antigua hipoteca jurídica, sino porque el párrafo último del artículo 38 de la Ley Hipotecaria y el 143 del Reglamento, le dan ese trato en el supuesto de que los bienes sobre los que opere la anotación hayan pasado a poder de un tercer poseedor, y lo reafirma el artículo 71 de aquella Ley, cuando con expresión poco feliz, dispone que "los bienes inmuebles o derechos reales anotados -quiere decir, sobre los cuales se haya tomado anotación preventiva-, podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho a la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación", prevención inútil esta última, si no se quería reservar al acreedor embargante el derecho a perseguir el bien embargado, cualquiera que fuera su poseedor.».

De forma más extensa, la sentencia de esta sala 215/2021, de 20 de abril, repasa la doctrina jurisprudencial sobre los efectos de la anotación de embargo y descarta que el titular del embargo tenga la condición de tercero a los efectos del art. 34 LH y que la anotación le atribuya los efectos protectores de la fe pública registral que otorgan los arts. 32, 27 y 28 LH:

«3.1. En las sentencias 1303/2007, de 3 de diciembre, y de 30 de noviembre de 2004, que siguen la línea marcada por otras anteriores como la de 10 de diciembre de 2002 y se remontan a la de 21 de febrero de 1966, se define el embargo como:

"la afectación de unos bienes concretos y determinados, a un proceso, con la finalidad de proporcionar al Juez los medios necesarios para llevar a normal término, una ejecución procesal, futura -embargo preventivo- o actual -embargo ejecutivo-, que origina un derecho de análogas características al real, ya que recae inmediatamente sobre una cosa y se puede hacer valer frente a todos, es decir, concurren en él las dos facultades esenciales del derecho real a saber: el "ius persequendi", que autoriza a hacerse con el bien, aunque su titularidad haya variado con posterioridad al embargo mismo, y el "ius prioritatis", que garantiza al primer embargante en el tiempo, la preferencia jurídica en la satisfacción de su derecho; es un verdadero derecho de realización de valor, en funciones de garantía del cumplimiento de una obligación, que necesita, para desarrollar toda su eficacia real, que se haga constar en el Registro de la Propiedad, mediante la anotación preventiva, que viene a complementarlo".

»3.2. Esta última referencia a la constancia del embargo en el Registro de la Propiedad es particularmente relevante pues, en rigor, la preferencia que otorga el embargo frente a otros créditos o actos dispositivos o de gravamen se limita a los de sean posteriores a la fecha de la anotación, no a la fecha del embargo sino a la de su anotación preventiva ( arts. 44 LH y 1923.4º CC) .

»La anotación de embargo no atribuye per se al crédito que la causa preferencia alguna respecto de créditos anteriores ( sentencia de 22 de febrero de 1994). Esto no quiere decir que todos los créditos anteriores a la fecha de la anotación (aun posteriores al embargo) sean preferentes sobre el crédito al que se refiere la anotación (no opera en este caso el razonamiento a contrario sensu), sino que la preferencia entre los créditos concurrentes, en su caso, deberá resolverse al margen de la atribuida por la anotación ( arts. 1923.1º, 2º y 3º y 1924 CC) . En el mismo sentido, la sentencia de 21 de febrero de 1975 se refiere al embargo como "el resultado de una providencia judicial dirigida únicamente a garantizar las consecuencias del juicio, no crea ni declara ningún derecho... ni produce otros efectos que los que el acreedor que la obtenga sea preferido en cuanto a los bienes anotados solamente, contra los acreedores que tengan contra el mismo deudor otro crédito contraído con posterioridad a la anotación".

»La sentencia de 27 de diciembre de 1983 da preferencia a un título no inscrito sobre el embargo anotado cuando "se halla acreditada su autenticidad y su fecha" anterior.

La sentencia de 14 de diciembre de 1968 precisa que: "el favorecido por la anotación no goza (...) de los beneficios protectores de la fe pública registral que otorgan los arts. 32, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria, y sólo se antepone en absoluto a los títulos otorgados con posterioridad, pero sin que prevalezcan frente a actos dispositivos otorgados anteriormente, aunque no estén inscritos". En igual sentido la sentencia de 21 de febrero de 1975: "habiendo declarado la jurisprudencia que la anotación preventiva no constituye título traslativo ni produce efectos contra terceros cuyo derecho sea anterior a la anotación, aunque no hayan sido registrados antes".

»3.3. Además de la preferencia citada, la anotación preventiva de embargo provoca otro efecto esencial: la enervación de la fe pública registral de terceros adquirentes de la finca embargada. La anotación preventiva de embargo, al dar noticia de la constitución del mismo sobre la finca, con la efectividad erga omnes resultante de la llamada cognoscibilidad legal de lo que el Registro publica, "tiene como fin impedir que un tercer adquirente alegue que celebró el negocio adquisitivo en la confianza de que el derecho del transmitente no soportaba limitaciones ocultas, esto es, en la ignorancia inculpable de que el inmueble no estaba embargado y, por ello, que el embargo no anotado era para él inoponible, es decir, como inexistente" ( sentencia 591/2008, de 18 de junio). Inversamente, el adquirente de un bien embargado que inscribe antes de que el embargo haya sido anotado en el Registro puede alegar a su favor la protección registral, bien como tercero protegido por el principio de la fe pública registral ( art. 34 LH) , bien como tercero protegido por el principio de la inoponibilidad de lo no inscrito -embargo no anotado- ( art. 32 LH) .

»Esta segunda vía (inoponibilidad de lo no inscrito/anotado ex art. 32 LH) fue la acogida en el caso de la sentencia 591/2008, de 18 de junio, en que los demandados habían adquirido las fincas litigiosas después de ser embargadas por la demandante, pero antes de haberse practicado las anotaciones preventivas:

"[...] lo que se plantea en el recurso no es otra cosa que precisar, a la luz de los artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria y en consideración a las circunstancias del caso, cual ha de ser el alcance de la llamada eficacia negativa de la publicidad registral o, más llanamente, de las consecuencias de que ésta falte respecto de un embargo judicial.

"Se trata, al fin, de determinar si los demandados recurridos, en cuanto titulares en los libros del Registro de la Propiedad de las fincas números [...], merecen la protección derivada de la inoponibilidad de lo no publicado que dichos preceptos reconocen en beneficio de los terceros adquirentes, por haber confiado en que las adquirían libres de embargos; o si, por no merecerla, hay que entender que adquirieron inmuebles embargados y, por ello, sujetos a los trámites que del embargo se derivaron en el procedimiento de apremio.

"Debe indicarse que la invocación que, en el motivo segundo, se efectúa del artículo 34 de la Ley Hipotecaria como norma infringida, no ha de impedir demos respuesta a dicha cuestión, dada la relación existente, pese a sus distintos orígenes, entre él y los dos preceptos antes citados. [...]

"Por ello, como los terceros a que se refieren los artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria han de ser de buena fe y ésta consiste en estos casos, no en haber confiado en la exactitud de una inscripción registral anterior -inexistente-, sino en que adquirían inmuebles libres de los embargos, la decisión del recurso ha de depender de que se considere a los ahora recurridos adquirentes de buena fe, esto es, de que se llegue a la conclusión de que desconocían -extraregistralmente-, al adquirir, la realidad.

La buena fe se presume - sentencias de 5 de febrero de 1.962, 31 de enero de 1.975 y 5 de diciembre de 2.002-, por más que la presunción pueda ser destruida. Lo que la sentencia recurrida no ha declarado".

»3.4. En sentido negativo, la anotación no atribuye al ejecutante los efectos protectores de la fe pública registral, por lo que no se antepone a los actos dispositivos o de gravamen otorgados por el deudor/titular registral anteriores a la anotación, aunque no estén inscritos o lo estén con posterioridad. El titular del embargo no tiene la condición de tercero a los efectos del art. 34 LH. Como declaramos en la sentencia 810/2005, de 4 de noviembre, extractando la jurisprudencia previa sobre este tema:

"la doctrina de esta Sala es unánime en el sentido de que la anotación de embargo no puede oponerse al que con anterioridad ha adquirido el objeto de la traba, aunque no haya inscrito su derecho, ya que la traba no puede recaer sobre bienes que no estén en el patrimonio del deudor, ni el acreedor embargante goza de la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria ( sentencias de 14 de diciembre de 1968, 12 de junio de 1970, 31 de enero de 1978, 19 de noviembre de 1992, 10 de mayo de 1994 y 14 de junio de 1996, entre otras, algunas de ellas invocadas por la actora en la primera instancia).

»Como declara la primera de las expresadas sentencias,

"[...] el favorecido por la anotación, no goza, respecto a tales actos, de los beneficios protectores de la fe pública registral, que otorgan los arts. 32, 34 y 37 de la LH, y sólo se antepone en absoluto a los títulos otorgados con posterioridad a ella, pero sin que prevalezcan sobre los actos dispositivos otorgados anteriormente aunque no están inscritos, ni atribuya por sí solo, rango preferente, al crédito objeto de la anotación respecto de los créditos o negocios obligacionales preferentes".

»3.5. Definido el embargo como la "afectación de unos bienes concretos y determinados, a un proceso, con la finalidad de proporcionar al juez los medios necesarios para llevar a normal término, una ejecución procesal", resulta llano que lo que accede al Registro mediante su anotación preventiva, como medida cautelar, asegurativa y de publicidad ( arts. 42.2 LH y 629.1 LEC), no es el crédito cuyo cobro se persigue en el procedimiento ejecutivo, sino el embargo mismo ( arts. 551.3.1º, 587 y 593 LEC), cuyo objeto es preservar el buen fin de la ejecución, impidiendo que terceros adquirentes posteriores al embargo puedan resultar protegidos por la fe pública registral en el momento en que se realice la adjudicación.

»La anotación de embargo no es constitutiva ( sentencia 541/2002, de 31 de mayo), ni supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino que publica frente a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución (RDGRN de 21 de noviembre de 2006). Es doctrina consolidada de esta Sala que el embargo existe jurídicamente desde que la autoridad judicial lo decreta legalmente, con independencia de su anotación en el Registro de la Propiedad, la cual no puede condicionar su existencia ni tiene valor constitutivo respecto a dicha traba, aunque evidentemente conceda a la misma una mayor relevancia ( sentencias de 26 de julio de 1994 y las que en la misma se mencionan, de 4 de abril de 1980, 24 de noviembre de 1986, y 541/2002, de 31 de mayo, entre otras). Esta doctrina cobró carta de naturaleza normativa con la aprobación de la vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, al establecer en su art. 587.1 que "el embargo se entenderá hecho desde que se decrete por el Letrado de la Administración de Justicia o se reseñe la descripción de un hecho desde que se decrete por el Letrado de la Administración de Justicia o se reseñe la descripción de un bien en el acta de la diligencia de embargo, aunque no se hayan adoptado aún medidas de garantía o publicidad de la traba [...]".».

6.-La aplicación del régimen legal y de la doctrina jurisprudencial expuestas conducen a estimar en parte el motivo de recurso.

En el supuesto enjuiciado nos encontramos ante la resolución de un contrato de compraventa de un inmueble, por incumplimiento grave del comprador, acordada en el seno de un procedimiento judicial en el que han sido parte como demandadas las entidades administrativas a favor de las cuales se han practicado distintas anotaciones de embargo sobre las fincas resultantes de la rehabilitación del edificio durante el período que la deudora figuró como titular registral.

La resolución del contrato tiene carácter ex tuncy provoca la restitución de las prestaciones y la vuelta al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido, de forma que el vendedor recupera el bien en las mismas condiciones jurídicas en que se transmitió. La resolución es oponible a los terceros, a salvo las excepciones antes apuntadas.

La anotación de embargo es una medida cautelar, de seguridad y publicidad, cuya finalidad es impedir que terceros adquirentes posteriores al embargo puedan resultar protegidos por la fe pública registral a partir del momento en que se practica. El embargo otorga un privilegio, no un derecho real, y la anotación cumple la función de hacer público ese privilegio frente a terceros, sin que atribuya al anotante la condición de tercero a los efectos del art. 34 LH ni los beneficios protectores de la fe pública registral, que otorgan los arts. 32, 34 y 37 LH, por lo que resulta afectada por el retroceso patrimonial que entraña la resolución y que conlleva que la anotación se verificó sobre un bien que no pertenecía al deudor embargado. No estamos ante titulares de derechos inscritos, sino, insistimos, ante una medida aseguraticia.

En consecuencia, la resolución del contrato determina, en principio y como efecto directo, la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas a favor de la AEAT y del Ayuntamiento de Girona.

Cuestión distinta es que la anterior afirmación deba matizarse en función de si las deudas a las que responden los embargos anotados en el historial registral de las fincas 37.813, 37.814, 37.815 y 37.816 sean deudas respecto de las que la ley establece una afección real de la finca en caso de transmisión o cambio de la titularidad de los derechos sobre la misma. Afección real que, dada su naturaleza, sí que está amparada por los principios registrales de prioridad ( art. 17 LH) y de inoponibilidad del acto no inscrito ( arts. 606 CC y 32 LH) , y, por ende, sí que es oponible al vendedor que ejercita la acción de resolución.

7.- Consecuencias de la estimación parcial del recurso de casación.

La estimación parcial del recurso de casación implica la estimación parcial del recurso de apelación y consiguiente revocación de la sentencia de primera instancia, en el sentido de acordar la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas a favor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria y del Ayuntamiento de Girona, por deudas y responsabilidades de la demandada a partir del 25 de noviembre de 2002, que pesen sobre la finca 30.383 (hoy dividida en las fincas 37813 a 37821 de Girona), con excepción de las que obedezcan a supuestos en que la ley establece una afección real de la finca en caso de transmisión o cambio de titularidad de los derechos sobre la misma.

QUINTO.- Costas y depósitos.

1.-La estimación parcial del recurso de casación, comporta que cada parte deba asumir las costas procesales devengadas por su intervención ( art. 398.2 LEC) . Pronunciamiento que debe hacerse extensivo a las costas de segunda instancia, al estimarse en parte el recurso de apelación ( art. 398.2 LEC)

2.-La inadmisión del recurso extraordinario por infracción procesal determina la pérdida del depósito constituido para su interposición. Por el contrario, la estimación del recurso de casación y del recurso de apelación conlleva su devolución. Todo ello de conformidad con la disposición adicional 15ª LOPJ.