Sentencia Contencioso-Administrativo 118/2023 Tribunal Superior de Justicia de Asturias . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 856/2021 de 09 de febrero del 2023

PRIMERO.- RESOLUCIÓN IMPUGNADA Y POSICIONES DE LAS PARTES.

1.1 Por la Procuradora doña Concepción González Escolar, en nombre y representación de la mercantil ALMONTIRE SOCIEDAD LIMITADA, se interpuso recurso contencioso-administrativo contra a Resolución dictada por el Tribunal Económico-Administrativo Regional del Principado de Asturias, con Registro de Salida Núm. 33/004195/2021, de fecha 24/11/2021, dictada en Procedimiento 33-01139-2021, por la que se desestima la reclamación económico-administrativa interpuesta por la aquí recurrente frente a la Resolución de 10 de mayo de 2021 del Ente Público Servicios Tributarios del Principado de Asturias, relativa al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), por la que se le reclamaba un importe de 37.709,29 euros, que incluye 3.734,86 euros de intereses de demora.

1.2 La sociedad recurrente centra el debate en la regulación e interpretación de las previsiones contenidas en el art. 57.1.g de la LGT, en cuanto establece como medio para realizar la comprobación de valores el " Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria". En este punto, con cita del art. 134,1 de la LGT y del art. 157 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, se remite a la propia determinación de la base imponible que contiene el artículo 10.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que se remite al "valor real" del bien, añadiendo el art. 46 de la misma norma que la Administración podrá comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos.

Considera la recurrente superada la doctrina jurisprudencial que invoca la Resolución administrativa, concretamente las SSTS de 7 de diciembre de 2011 y 17 de septiembre de 2012, y ello a tenor de lo razonado en la STS de nº 843/2018 de 23 de mayo de 2018, Recurso casación nº 4202/2017. Afirma que, conforme a la doctrina contenida en esta STS, le es exigible a la Administración una específica motivación para el inicio del procedimiento de comprobación de valores, en virtud del principio de presunción de certeza de la que gozan las autoliquidaciones presentadas por el obligado tributario, motivación que aquí no concurre, puesto que la Administración, tras una cita de preceptos legales y de la STS de 7 de diciembre de 2011, hace mera referencia a la existencia de la escritura pública de préstamo hipotecario en la que consta el informe de tasación de los inmuebles.

Expone la necesidad de que la Administración utilice como método de comprobación aquél que lleve a determinar el valor real. Y, en el presente caso, resulta incontrovertido que lo declarado es el precio pagado. El valor del inmueble para la tasación hipotecaria, añade, es independiente del valor por el cual se realiza la operación de compraventa, es decir del valor de mercado del bien, por cuanto dicha tasación tiene por objeto otra finalidad, según la normativa ECO/805/2003 de 27 de marzo "normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras". A partir de esta dualidad, difícilmente podemos identificar el valor real o de mercado del bien, con el de tasación hipotecaria pues este viene referido a la posibilidad futura de comerciar con el inmueble. Remitiéndose a la reforma operada por la ley 19/2015, de 13 de julio, en el artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el 129 de la Ley Hipotecaria, señala que por imposición normativa, la tasación hipotecaria es la que ha de servir para la subasta, y este es un albur, que precisa una determinación valorativa que no se identifica con el valor de mercado en la fecha de transmisión. Por tanto la tasación hipotecaria en su saldo final, no determina aquel concepto de valor de mercado del bien en la fecha de la transmisión. Es más, en la escritura pública de hipoteca, las propias partes hacen constar el expreso reconocimiento de que dicho valor no es el de mercado del inmueble.

Por todo ello, concluye: " una interpretación integradora de las previsiones de la LGT respecto al medio de comprobación del art 57,1 de su apartado g ) y la previsión del artículo 10.1. del Real Decreto Legislativo 1/1993 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados, teniendo en cuenta que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria es un medio de comprobación, solo puede conducir a la conclusión de que la administración podrá acudir a dicho me-dio cuando en la tasación hipotecaria conste reflejado el valor de mercado del bien en la fecha de transmisión, y solo en dicho caso". Y, en este caso, no se produce esa situación, puesto que el valor asignado en la tasación hipotecaria no se corresponde con el real, al que se aproxima el valor catastral del inmueble, y específicamente, el que se fija en el informe pericial aportado por D. Jose Daniel, Arquitecto Técnico, por cuenta de "aesval", entidad dedicada a valoraciones de inmuebles.

1.3 Por la Letrada de los Servicios Jurídicos del Principado de Asturias, se realiza oposición a las pretensiones de la actora, combatiendo los argumentos del escrito de demanda. Así, razona en su escrito de contestación que se reiteran aquí los mimos motivos que ya se expusieron en vía administrativa, y a las que se dio cumplida respuesta en la Resolución del TEARA. Se remite al contenido de los Fundamentos Tercero a Sexto de dicha Resolución, y añade que esta misma Sala del TSJ de Asturias, ha dictado varias sentencias en las que, en supuestos idénticos al actual, relativos a la aplicación del medio de comprobación de valores contenido en el artículo 57.1.g) de la LGT, ha confirmado la actuación de la Administración. En este sentido, Sentencias de 27 de septiembre de 2021, recaídas en los P.O. 505/2020 y 777/2020, y Sentencia de 27 de diciembre de 2021, correspondiente al P.O. 312/2021.

1.4 El Abogado del Estado realiza, igualmente, oposición a las pretensiones de la recurrente, y remitiéndose a la contestación de la Letrada de los Servicios Jurídicos del Principado, y a la Resolución del TEARA, sostiene que la liquidación practicada es conforme a Derecho, pues se ajusta al valor que ha sido comprobado siguiendo un método legal y previamente determinado, como es el relativo a la tasación hipotecaria. Combate el argumento de la falta de motivación del procedimiento de comprobación, en tanto que el art. 46 TRLTPYAJD determina, en relación a las Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), que ésta es una facultad de la que la Administración puede hacer uso en cualquier caso, con la única excepción de los supuestos previstos en el art. 157.1 del RD 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, que no resultan de aplicación al supuesto de autos. También el artículo 30 del TRLPTYAJD alude, precisamente, a la posibilidad de realizar una comprobación administrativa sobre el valor declarado por el interesado en escritura pública.

Por otro lado, destaca que la Sentencia del Tribunal Supremo invocada de contrario datada del 23 de mayo de 2018, que la misma se refiere al método de comprobación contenido en el art. 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Dicho método, tal y como se pone de manifiesto en el extracto transcrito en la demanda, critica este método por cuanto no tiene en cuenta las particularidades del bien que se valora. Pero en el presente supuesto no se aplica dicho método de valoración sino el del apartado g) sustentado en la valoración que recoge la Tasación hipotecaria. Razona el Abogado del Estado que la parte actora admite ese valor como cierto, y así se expresa en la escritura pública de otorgamiento del préstamo hipotecario. En resumen, aparece que la ahora demandante realiza, en un mismo momento y respecto de un mismo inmueble, dos manifestaciones de valor respecto al mismo: una en cuantía doblemente superior a la otra. Existiendo por lo tanto una clara contradicción entre ambos valores, ello motiva a la Administración tributaria a verificar cuál de ellos es el valor real, que se erige de conformidad con el art. 10 TRLTPYAJD como base imponible. Así, el certificado emitido por una entidad especializada en base a métodos consolidados y técnicos, y que se contempla legalmente como método de comprobación en el art. 57.1.g) LGT, permite discernir cuál es ese valor real.

SEGUNDO .- ANTECEDENTES FÁCTICOS

Como antecedentes esenciales del presente recurso, cabe señalar:

1º Mediante escritura pública de fecha 20 de abril de 2018 otorgada ante el Notario D. Juan Sobrino González con el número 388 de su protocolo, la reclamante adquiere:

- edificio destinado a hostal en Cangas de Onís denominado Favila, sito en Avenida de Castilla o carretera de Caño y Calzada de Ponga. Se compone de planta sótano, planta baja con altillo y tres plantas de pisos, siendo su referencia catastral 7419042UP2071N0001LQ. Se transmite además edificio anexo al anterior y destinado a hotel (49 habitaciones) compuesto de planta sótano, planta baja, planta primera, planta segunda, planta tercera y planta bajo cubierta, que ocupa una superficie de terreno de 776,80 m2. Se valora en 1.880.000 euros

- Como anejo vinculado al hotel figura Local en la planta baja, destinado a almacén del edificio señalado con el número uno de la calle Nueva de Cangas de Onís, valorada en 120.000 euros y con referencia catastral 7419028UP2071N0001HQ.

2º La recurrente presenta autoliquidación por el concepto tributario ITPAJD, modalidad Actos Jurídicos Documentados, declarando una base imponible de 2.000.000 euros y un tipo impositivo del 1,5% (operaciones con renuncia a la exención del IVA) e ingresando una cuota tributaria de 30.000 euros.

3º Paralelamente, constituye escritura pública de préstamo hipotecario con destino a la compra de dicho complejo hotelero solicitado por D. Benito como administrador solidario de la mercantil Almontire SL a Caja Rural por importe de 1.600.000 euros a 20 años, de la misma fecha y número de protocolo 390 del mismo Notario. A la finca descrita anteriormente y sobre la que se constituye la hipoteca, se asigna como valor de tasación en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, 4.264.961,78 euros. A la escritura se incorpora certificado de fecha 14 de febrero de 2018, emitido por la entidad TECNITASA y por dicho valor.

4º El Ente Público Servicios Tributarios del Principado de Asturias notifica en fecha 8 de marzo de 2021 propuesta de liquidación por el referido concepto impositivo Actos Jurídicos Documentados (documentos notariales, en los que se renuncia a la exención de IVA) efectuando comprobación de valores al amparo de lo previsto en los artículos 10 y 30 del RDL 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto y artículo 57.1.g) LGT, empleando como método de valoración el " Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria". Como consecuencia de lo anterior, la base imponible comprobada asciende a 4.264.961,78 euros (valor de tasación hipotecaria que resulta del certificado de fecha 14 de febrero de 2018), resultando una deuda tributaria a ingresar de 37.405,61 euros (previa deducción de la cuota ingresada), de los que 3.431,18 euros corresponden a intereses de demora.

5º Tras trámite de alegaciones, en fecha 10 de mayo de 2021 se emite liquidación que confirma la propuesta anterior, resultando una deuda por importe de 37.709,29 euros, que incluye 3.734,86 euros de intereses de demora.

6º Presentada reclamación económico-administrativa frente al Acuerdo de liquidación, esta fue desestimada por la Resolución del TEARA que aquí se impugna.

TERCERO .- SOBRE LA MOTIVACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE COMPROBACIÓN.

La actora argumenta la exigencia de una motivación previa y precisa para la incoación del procedimiento de comprobación de valores, y ello a tenor del art. 101 y 108 de la LGT, en la interpretación de la STS de 23 de mayo de 2018 (Recurso 1880/2017). El primero de los preceptos establece: " 1. La liquidación tributaria es el acto resolutorio mediante el cual el órgano competente de la Administración realiza las operaciones de cuantificación necesarias y determina el importe de la deuda tributaria o de la cantidad que, en su caso, resulte a devolver o a compensar de acuerdo con la normativa tributaria.

La Administración tributaria no estará obligada a ajustar las liquidaciones a los datos consignados por los obligados tributarios en las autoliquidaciones, declaraciones, comunicaciones, solicitudes o cualquier otro documento.

2. Las liquidaciones tributarias serán provisionales o definitivas"; mientras que el art. 108.4 regula: " 4. Los datos y elementos de hecho consignados en las autoliquidaciones, declaraciones, comunicaciones y demás documentos presentados por los obligados tributarios se presumen ciertos para ellos y sólo podrán rectificarse por los mismos mediante prueba en contrario". Es decir se establece una presunción legal de certeza que afecta a los obligados tributarios, pero que la Administración puede revisar a través de los procedimientos establecidos al efecto. Y así, el art. 134 y siguientes regula el procedimiento de comprobación de valores, regulando: " 1. La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios.

El procedimiento se podrá iniciar mediante una comunicación de la Administración actuante o, cuando se cuente con datos suficientes, mediante la notificación conjunta de las propuestas de liquidación y valoración a que se refiere el apartado 3 de este artículo.

El plazo máximo para notificar la valoración y en su caso la liquidación prevista en este artículo será el regulado en el artículo 104 de esta ley.

2. La Administración tributaria deberá notificar a los obligados tributarios las actuaciones que precisen de su colaboración. En estos supuestos, los obligados deberán facilitar a la Administración tributaria la práctica de dichas actuaciones.

3. Si el valor determinado por la Administración tributaria es distinto al declarado por el obligado tributario, aquélla, al tiempo de notificar la propuesta de regularización, comunicará la propuesta de valoración debidamente motivada, con expresión de los medios y criterios empleados.

Transcurrido el plazo de alegaciones abierto con la propuesta de regularización, la Administración tributaria notificará la regularización que proceda a la que deberá acompañarse la valoración realizada.

Los obligados tributarios no podrán interponer recurso o reclamación independiente contra la valoración, pero podrán promover la tasación pericial contradictoria o plantear cualquier cuestión relativa a la valoración con ocasión de los recursos o reclamaciones que, en su caso, interpongan contra el acto de regularización..."; y el art. 46 Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el TR de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece: " 1. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado.

2. La comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria (hoy artículo 57 LGT ). Si de la comprobación resultasen valores superiores a los declarados por los interesados, éstos podrán impugnarlos en los plazos de reclamación de las liquidaciones que hayan de tener en cuenta los nuevos valores. Cuando los nuevos valores puedan tener repercusiones tributarias para los transmitentes se notificarán a éstos por separado para que puedan proceder a su impugnación en reposición o en vía económico-administrativa o solicitar su corrección mediante tasación pericial contradictoria y, si la reclamación o la corrección fuesen estimadas en todo o en parte, la resolución dictada beneficiará también a los sujetos pasivos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados". Y el art. 30 regula: " 1. En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa".

Por su parte, el art. 57.1 de la LGT: " El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:... g) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria".

Precisamente es en estos preceptos en los que se fundamenta la Administración Tributaria para realizar la comprobación de la valoración del inmueble, y así señala la Propuesta de liquidación:

Y,continúa:

Al contrario de lo que sostiene el recurrente, como ya hemos afirmado en Sentencias de esta misma Sala, como las de 27 de septiembre de 2021 (rec.777/2020), o en la dictada el 27 de septiembre de 2021 (rec. 505/2020), la sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que el demandante alza como pilar argumental, de 23 de mayo de 2018 (rec. 4202/2017) resuelve la cuestión casacional admitida por auto de 18 de octubre de 2017 consistente en "Primera. Determinar si la aplicación de un método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano consistente en aplicar de un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al mismo, para comprobar el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba, obligando al interesado a probar que el valor comprobado obtenido no se corresponde con el valor real. Segunda. Determinar si, en caso de no estar conforme, el interesado puede utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho o resulta obligado a promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor real comprobado por la Administración tributaria a través del expresado método, habida cuenta de que es el medio específicamente regulado para cuestionar el valor comprobado por la Administración tributaria en caso de discrepancia. Tercera. Determinar si puede ser considerado como precio medio de mercado del inmueble urbano transmitido, que refleja su valor real, el precio satisfecho por el adquirente en una situación puntual y excepcional en el mercado local ...".

En natural correlación, la doctrina casacional se limita a fijar que "el método de comprobación del artículo 57.1.b) no es adecuado para valorar los bienes inmuebles a los efectos de los impuestos cuya base imponible lo constituye legalmente su valor real" y que "Para oponerse a la valoración del bien derivada de la comprobación de la Administración basada en el medio consistente en los valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes, el interesado puede valerse de cualquier medio admisible en derecho, debiendo tenerse en cuenta lo respondido en la pregunta anterior sobre la carga de la prueba".

Pues bien, no existe doctrina casacional nueva que supere y modifique la preexistente y sentada en interés de ley por la STS de 7 de diciembre de 2011 (rec.71/2010) sino que la STS de 2018 se limita a censurar la valoración de inmuebles sobre la base de aplicar índices multiplicadores sobre el valor catastral, y a reiterar la obligación de considerar el valor real y la carga de la Administración de motivarlo. Ese escenario zanjado por esta última sentencia es radicalmente distinto del que enjuiciamos en los presentes autos y que se refiere al método de comprobación con anclaje en el art. 57g) LGT, que ha sido objeto de precisión con la siguiente doctrina legal fijada por la STS de 7 de diciembre de 2011: " la utilización por la Administración tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT ("Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria"), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre , no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores , por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse".

En esta línea, asumimos lo sentado por la STSJ de Canarias de 13 de marzo de 2020 (rec.260/2019): « ... Por tanto, el valor comprobado aplicando el aludido método no puede reprocharse por falta de motivación, pero como refiere la sentencia citada (fundamento de derecho cuarto), hay que entender que es uno más de los métodos que puede utilizar la Administración, y que frente al derecho de la Administración a comprobar, dentro del catálogo legal establecido "existe la garantía del ciudadano de admitir el resultado o impugnarlo en vía jurisdiccional" ( Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 2ª, Sentencia 639/2017 de 6 Abr. 2017, recurso 888/2016 , fundamento de derecho quinto). La aplicación del método del apartado g) del artículo 57.1 no excluye ni la tasación pericial contradictoria del apartado 2 del propio artículo 57, ni la impugnación de la valoración y la liquidación mediante el recurso de reposición o la reclamación económica administrativa, ni el último término la vía judicial, para demostrar -carga del recurrente- que el valor asignado no se corresponde al valor real, en tanto que el valor comprobado sólo puede considerarse válido por su conformidad con el valor real. (.). »

En definitiva procede desestimar el motivo de impugnación.

CUARTO .- SOBRE EL VALOR DE TASACIÓN HIPOTECARIA COMO MÉTODO DE COMPROBACIÓN.

Partiendo de lo anteriormente expuesto, y en concreto de lo previsto en el art. 57.1.g de la LGT, hemos de reiterar el planteamiento y doctrina en casos similares mantenida por la Sala, en concreto las ya citadas de 27 de septiembre de 2021 (rec.777/2020); o en la dictada el 27 de septiembre de 2021 (rec. 505/2020).

Así, en este caso constatamos que existe motivación singular de la valoración pues se apoya en una valoración objetiva y pericial individualizada, la tasación hipotecaria que sustenta el negocio hipotecario del contribuyente con la entidad bancaria. Tal valoración ha sido asumida por la parte recurrente, y aunque no alza una presunción iuris et de iure, ni vincula fatalmente al sujeto pasivo, no puede dejar de tenerse en cuenta que es un acto jurídico documentado que tiene valor autónomo, pues es un informe técnico objetivo que arroja una valoración determinada respecto de un determinado inmueble. La Administración tributaria ha aplicado el art. 103.3 LGT al indicar que su propuesta de valoración motivada, se apoya en el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, según exige el art. 57.1 g, LGT ("en cumplimiento de los previsto en la legislación hipotecaria").

Es cierto que puede haber diferencia entre el valor de mercado de un inmueble y el valor hipotecario de un inmueble, ya que el art. 4 de la Orden ECO 805/2003 los distingue, pero ello no excluye su posible identidad en el caso concreto ni que el valor hipotecario encierra un juicio técnico valorativo, y como tal, sugiere una cuantificación razonada y objetiva, que puede válidamente alzarse en punto de apoyo de la Administración para justificar la indebida valoración vertida en la solitaria autoliquidación del contribuyente, y que se apoya en el diferente valor declarado en escritura. En el caso que nos ocupa se trata del valor acreditado mediante certificado expedido por certificado de la entidad TECNITASA, de fecha 14 de febrero de 2018, que asigna como valor de tasación en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, 4.264.961,78 euros.

No existe inconveniente en que un informe emitido por técnico, aunque sea por acuerdo de la entidad bancaria y del contribuyente cara a la formalización del crédito hipotecario, sea asumido como motivación por la resolución que dispone la liquidación con nueva valoración, lo que guarda armonía con la validez general de motivación por remisión del art. 88.6 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común, o las valoraciones asumidas por Jurados provinciales de Expropiación que se remiten a informes técnicos, por ejemplo. De ahí que la carga de singularización y justificación del valor depende del contenido y características de ese informe de tasación, que no se alza en criterio monolítico e intangible, sino en una valoración técnica que asume la labor estimativa referida a la finca concreta. No hay precepto legal que imponga a la Administración tributaria la carga de emitir informes técnicos adicionales ni de añadir motivación alguna cuando los términos del informe hablan por sí mismos y se ajustan a los parámetros reglamentarios sobre qué valoran, cómo y con qué criterios. No puede considerarse que un informe valorativo de una misma realidad física exista a unos efectos (hipotecarios) y no deba existir a otros efectos (tributarios), pues desde el momento que se expide y asume por las partes del contrato, puede dejar en evidencia la existencia de una discrepancia o discordancia entre el valor declarado y el valor real.

Ahora bien, a diferencia de otros supuestos abordados por esta Sala en supuestos similares, en esta caso la recurrente conociendo los fundamentos técnicos y prácticos del informe, al tiempo de su emisión y al tiempo de su asunción por la Administración tributaria, si procede a combatir o matizar las posibles desviaciones respecto del valor de mercado. Y para ello, aporta un informe emitido por el Arquitecto Técnico don Jose Daniel, por la Sociedad de Tasación "aesval", de 7 de mayo de 2018, en el que se expone la valoración real del inmueble, a su juicio. Dicho informe expone el objeto de valoración, sus datos identificativos del inmueble, comprobaciones personales, documentación utilizada, las condiciones del inmueble, métodos de valoración, y desemboca en una valoración final de 1.973.519,20 €, es decir, una cantidad muy próxima al precio de venta fijado en la escritura de 2.000.000 €.

De manera que siendo válido y eficaz que en principio la Administración se apoye en el informe de tasación hipotecaria, ese criterio inicial puede ser desplazado ante un informe aportado a título contradictorio en el expediente o con la demanda. Así, ante el esfuerzo del demandante de alegación y análisis del informe pericial de parte, que abona un valor real inferior al adoptado por la Administración actuante, la Administración del Estado y la Administración del Principado no han opuesto contraprueba alguna, limitándose a aferrarse a la valoración de la tasación hipotecaria como dogma incuestionable. Distinto sería que ante el informe de la recurrente la Administración hubiera reforzado su posición aportando un informe pericial, emitido por técnico competente, tras visita personal al inmueble, en los términos de la STS de 26 de noviembre de 2015, que contraviniera o desvirtuara el informe pericial de parte.

Por lo expuesto, sopesando ambos informes (la certificación de la tasación hipotecaria, y el aportado por la recurrente), en los que respectivamente Administración y demandante asientan lo que pretenden se tome como valor real a efectos del impuesto de transmisiones, y valorados bajo la sana crítica, hemos de considerar que la tasación hipotecaria ha quedado seriamente debilitada en fundamento y conclusiones con lo que deriva del informe pericial de parte, con riguroso análisis y convincentes razones objetivas, por lo que consideramos probado que el valor adoptado por la Administración es irreal y en cambio el valor declarado por el contribuyente es ajustado al valor real y de mercado. En consecuencia, procede estimar el recurso y declarar la nulidad del acto impugnado, así como de la liquidación tributaria de la que trae causa.

QUINTO .- COSTAS.

Procede imponer las costas únicamente a la Administración del Principado con el límite máximo de 400 euros, ya que es la beneficiaria de la recaudación del tributo litigioso, y conocedora de los criterios jurisprudenciales no debía abrigar dudas de derecho en la gestión tributaria de esta modalidad, y ello en aplicación del art. 139 de la LJCA.