La nulidad del Registro Único Estatal de Arrendamientos

La nulidad parcial del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre: alcance de la STS n.º 620/2026, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2148 

La STS n.º 620/2026, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2148, dictada por la Sala Tercera del Tribunal Supremo (Sección Tercera), estima parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

El núcleo del litigio se sitúa en la determinación del título competencial que podía amparar la creación de un procedimiento estatal único de registro vinculado al Registro de la Propiedad o al Registro de Bienes Muebles para obtener el número de registro necesario para ofertar alojamientos de corta duración a través de plataformas en línea. La sentencia concluye que el Estado carece de competencia para establecer esa regulación exhaustiva del procedimiento de registro único, pero sí conserva cobertura competencial para la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos por las plataformas y la remisión de información con fines estadísticos.

La publicación del fallo en el BOE el 8 de junio de 2026, conforme al artículo 72.2 de la LJCA, determina la eficacia general de la anulación de los preceptos afectados.

Marco normativo aplicable

A la hora de analizar el Registro único de arrendamientos conviene partir de dos normas: el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, y el Reglamento (UE) 2024/1028, de 11 de abril.

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, articuló dos bloques normativos diferenciables:

• De un lado, el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos, con asignación de número de registro mediante su conexión con el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles.
• De otro, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, como infraestructura de recepción, transmisión e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración ofertados por plataformas en línea.

La norma se presentaba como instrumento de adaptación interna al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, que establece reglas armonizadas sobre sistemas de registro e intercambio de datos en materia de alquiler de alojamientos de corta duración.

Ahora bien, la sentencia subraya que el reglamento europeo no impone necesariamente un registro nacional único. Antes bien, admite la existencia de procedimientos de registro a escala nacional, regional o local, y exige que una misma unidad no quede sujeta a más de un procedimiento de registro.

Títulos competenciales invocados por el Estado

La disposición final primera del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, invocaba, entre otros, los títulos del artículo 149.1 de la Constitución relativos a:

• Art. 149.1.8.ª de la CE: legislación civil y ordenación de los registros e instrumentos públicos.
• Art. 149.1.1.ª de la CE: condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles.
• Art. 149.1.13.ª de la CE: bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica.
• Art. 149.1.31.ª de la CE: estadística para fines estatales.

La controversia se centra en si esos títulos bastaban para sostener una regulación estatal cerrada del procedimiento de registro aplicable en todo el territorio nacional y superpuesto a los registros autonómicos ya existentes en materia turística.

La doctrina del Tribunal Supremo: por qué se anula el registro único estatal

El Tribunal Supremo analiza uno a uno los títulos invocados a efectos de justificar la competencia, no encontrando base suficiente en ninguno de ellos.

La naturaleza del registro proyectado: no registro civil, sino registro administrativo vinculado a la materia sustantiva

La sentencia rechaza que la cobertura del artículo 149.1.8.ª de la CE pueda amparar el procedimiento de registro único diseñado por el Real Decreto. La razón es que no se estaba ante la ordenación de un registro jurídico-civil en sentido propio, referido a actos o negocios con trascendencia jurídico-privada inscribibles en los registros públicos civiles, sino ante un instrumento con finalidad jurídico-pública orientado a permitir la publicidad en plataformas en línea de unidades destinadas al alquiler de corta duración.

Recuerda el Supremo que el Tribunal Constitucional se ha pronunciado sobre esta cuestión en distintas ocasiones, señalando que fuera de lo registros de carácter civil y mercantil vinculados a la competencia en la materia de legislación civil y mercantil, el resto de los registros administrativos están vinculados a la competencia material que se ejercita para la ordenación del correspondiente registro administrativo. Así se refleja, por ejemplo, en la STC n.º 103/1999, de 3 de junio, ECLI:ES:TC:1999:103.

El Tribunal Supremo afirma que el acceso al número de registro operaba como requisito necesario para ofertar un servicio de alquiler o arrendamiento de corta duración del inmueble en plataformas, lo que desplaza el análisis hacia la materia sustantiva comprometida, esto es, la vivienda y, en su caso, el turismo, ámbitos en los que las comunidades autónomas ostentan competencias relevantes.

El art. 149.1.13.ª de la CE no ampara una regulación exhaustiva del procedimiento

La Sala reconoce que la problemática del alquiler de corta duración presenta una evidente dimensión económica y que el Estado puede ejercer funciones de coordinación para asegurar la interoperabilidad de la información y la coherencia de la acción pública. Sin embargo, precisa que el artículo 149.1.13.ª de la CE no permite vaciar las competencias autonómicas mediante una regulación detallada y cerrada del procedimiento de registro.

Según la sentencia, el Estado podía fijar bases o articular mecanismos de coordinación compatibles con el Reglamento (UE) 2024/1028, pero no crear ex novo un procedimiento nacional único completo, pormenorizado y superpuesto a registros autonómicos preexistentes respecto de los inmuebles destinados a arrendamientos turísticos de corta duración:

«Existiendo unas normas armonizadas a nivel europeo en la materia, el Estado español en el ejercicio de la competencia prevista en el art. 149.1.13 de la CE podría haber completado esas previsiones extendiéndolas a los arrendamientos de corta duración fijando unas bases o introduciendo medidas adicionales de coordinación, pero respetando las competencias autonómicas en esta materia. Pero la regulación impugnada excede de lo que puede considerarse "bases", entendidas como una mínima regulación armonizadora, para adentrarse en la fijación de una regulación completa del procedimiento de registro, inscripción y efectos de la misma, que sitúa en el Registro de la Propiedad y de Bienes Muebles. En definitiva, establece una regulación pormenorizada de este procedimiento único de registro a nivel nacional para todo tipo de arrendamientos de corta duración».

El exceso se aprecia, precisamente, en la regulación del procedimiento, documentación, calificación registral, subsanación, efectos de la inscripción y consecuencias de su ausencia, con desplazamiento de la capacidad autonómica de ordenación material.

La insuficiencia del art. 149.1.1.ª de la CE

El Tribunal Supremo descarta igualmente la cobertura del artículo 149.1.1.ª de la CE. Recuerda que este título no puede actuar como cláusula horizontal para introducir una normativa completa en cualquier sector material, y que su alcance se limita a las condiciones básicas imprescindibles para garantizar la igualdad en el ejercicio de derechos y deberes constitucionales.

Tal y como recuerda la STC n.º 79/2024, de 21 de mayo, ECLI:ES:TC:2024:79:  «(...) la competencia estatal sobre la regulación de las “condiciones básicas” que garanticen la igualdad en el ejercicio de derechos y en el cumplimiento de deberes constitucionales, a su vez, “se limita al establecimiento de las condiciones básicas imprescindibles o necesarias para garantizar la igualdad, por lo que su regulación no puede suponer una normación completa y acabada del derecho o deber de que se trate” (...)».

La regulación anulada no tenía por objeto directo la fijación de tales condiciones básicas, sino el diseño exhaustivo de un sistema registral estatal destinado a la obtención y circulación de información administrativa.

El alcance del art. 149.1.31.ª de la CE

El título relativo a la estadística para fines estatales tampoco legitima el procedimiento de registro único, aunque sí da cobertura, según la sentencia, a las previsiones de transmisión de datos con finalidad estadística conectadas con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

Preceptos anulados y preceptos que permanecen vigentes

Preceptos anulados

La STS n.º 620/2026, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2148, anula expresamente los preceptos del Real Decreto 1312/2024 referidos al procedimiento de registro único de arrendamientos y a la obligación de inscripción para obtener el número de registro necesario para ofertar los servicios en plataformas en línea.

En concreto, se anulan los siguientes artículos:

• Artículo 1, en cuanto hace referencia al desarrollo del procedimiento de registro único de arrendamientos.
• Artículo 2, apartados f), i) y j), que definían el procedimiento de Registro Único de arrendamientos, número de registro, y autoridad competente en lo relativo a los procedimientos de registro.
• Artículo 5, que regulaba las obligaciones de las personas arrendadoras.
• Artículo 6, que contiene las obligaciones de las plataformas en línea de alquiler de corta duración y ha sido declarado nulo en lo relativo al procedimiento de registro único.
• Artículos 8, 9 y 10, relativos al Registro único de arrendamientos, al procedimiento de inscripción y solicitud de número de registro y a la verificación del número de registro.
• Artículo 12.b) y c), que establecían cuales serían las autoridades competentes en relación con el procedimiento de registro y en relación con la normativa sectorial y material aplicable a los arrendamientos que no tengan carácter turístico que puedan constituirse.
• Disposición adicional segunda, sobre el número de registro voluntario para los arrendamientos del artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
• Disposición final primera, en relación con los títulos competenciales que pretendían amparar la regulación del procedimiento de registro único.
• Cualesquiera otras previsiones o menciones referidas al registro único contenidas en otros apartados del real decreto.

Previsiones que subsisten

La sentencia desestima el recurso en todo lo demás. Por tanto, permanecen vigentes las disposiciones relativas a:

• La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
• La coordinación e interoperabilidad de la información.
• Las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea.
• La remisión de datos con fines estadísticos.

La ratio decidendi es clara: mientras que el registro único estatal comportaba una invasión competencial al imponer una ordenación exhaustiva de un registro administrativo vinculado a materias autonómicas, la ventanilla única y la circulación de datos sí encajan en las competencias estatales de coordinación y estadística.

Relación con el Reglamento (UE) 2024/1028 y con los registros autonómicos

Prohibición de duplicidad registral por unidad

Uno de los argumentos de fondo asumidos por la Sala es que el Reglamento (UE) 2024/1028, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, persigue evitar la duplicidad de procedimientos de registro sobre una misma unidad. La sentencia destaca que, en España, al tiempo de dictarse el reglamento europeo, ya existían registros autonómicos respecto de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos de corta duración.

La creación de un procedimiento estatal único que se superponía a esos registros planteaba problemas de compatibilidad tanto con el reparto interno de competencias como con la lógica del propio reglamento europeo, que admite procedimientos nacionales, regionales o locales, pero no la multiplicación de registros sobre una misma unidad.

La adaptación al Derecho de la Unión no legitima cualquier opción organizativa

La sentencia no niega la necesidad de adaptación al reglamento europeo ni la competencia estatal para articular instrumentos de coordinación. Lo que rechaza es que esa adaptación pudiera hacerse mediante una opción organizativa centralizada que absorbiera o desplazara registros autonómicos creados en ejercicio de competencias propias en materia de turismo y vivienda.

Desde esta perspectiva, el Tribunal Supremo admite la posibilidad de un modelo basado en interoperabilidad, ventanilla única y coordinación de la información generada por procedimientos de registro territorialmente competentes, pero no la creación de un registro estatal único exhaustivamente regulado por el Estado.

Implicaciones prácticas tras la STS n.º 620/2026, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2148

Inaplicación de la obligación estatal de inscripción para obtener número de registro

Desde la publicación de la sentencia en el BOE el 8 de junio de 2026, deja de resultar exigible la obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles para obtener el número de registro estatal previsto por el Real Decreto 1312/2024 a efectos de ofertar alojamientos de corta duración en plataformas en línea.

También decaen las obligaciones específicamente anudadas a los preceptos anulados para las personas arrendadoras y para el procedimiento estatal de asignación y control del número de registro.

Está nulidad tiene un importante alcance, ya que, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el 7 de julio de 2025 ya se habían presentado más de 255.000 solicitudes de inscripción (202.153 de alquiler turístico y el resto de alquiler de temporada).

CUESTIÓN

El propietario que haya llevado a cabo la inscripción en el registro cuando este era obligatorio, ¿podría solicitar una indemnización por los gastos en los que incurrió?

Si bien nuestros tribunales aún no han tenido ocasión de pronunciarse sobre este aspecto concreto, todo parece indicar que sí que podría plantearse una solicitud de indemnización o compensación, mediante una reclamación de responsabilidad patrimonial de la Administración. No existiría un derecho automático a resarcimiento, sino que habría que acreditar el daño o perjuicio efectivo, individualizado, evaluable e injusto.

Persistencia de deberes de transmisión de datos por las plataformas

La anulación no alcanza, sin embargo, al bloque normativo relativo a la Ventanilla Única Digital y a la transmisión de datos por las plataformas en línea. En consecuencia, subsiste el marco de obligaciones de suministro de información en la medida en que encuentre apoyo en los preceptos no anulados y en el Reglamento (UE) 2024/1028.

Desde una perspectiva de cumplimiento normativo, ello obliga a distinguir entre:

• Las cargas vinculadas al registro estatal único, que han quedado expulsadas del ordenamiento por nulidad.
• Las cargas ligadas a la interoperabilidad, remisión de datos y fines estadísticos, que permanecen vigentes.

Conclusión

La STS n.º 620/2026, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2148, delimita con nitidez el espacio competencial estatal en materia de alquiler de alojamientos de corta duración. El Estado puede coordinar, centralizar información y articular la ventanilla única digital exigida por el marco europeo; no puede, en cambio, establecer un registro estatal único exhaustivamente regulado que se superponga a registros autonómicos en materias como turismo y vivienda.

La sentencia produce así una depuración parcial del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre: expulsa del ordenamiento el bloque regulador del procedimiento de registro único y mantiene el bloque relativo a la ventanilla digital, la transmisión de datos y la finalidad estadística. El fallo obliga a reordenar el sistema desde una lógica de coordinación e interoperabilidad, no de sustitución competencial.