Nuevo real decreto ley, nuevas medidas urgentes en vivienda y alquiler

 

Tras la no convalidación por el Congreso de los Diputados del anterior real decreto ley sobre medidas urgentes en vivienda y alquiler (RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre, publicado en el BOE del 18 de diciembre de 2018) el 22 de enero de 2019, publicado el Acuerdo en el BOE del día 24 de ese mismo mes, se estaba a la espera de que el Gobierno publicara otra batería de medidas en la materia, en forma de real decreto ley nuevamente.

Esto ha tenido lugar el pasado el día 5 de marzo de 2019, con la publicación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, cuya entrada en vigor se fija para el día siguiente, 6 de marzo de 2019.

ÚLTIMA HORA (05/02/2020): El Tribunal Constitucional anula dos disposiciones del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, a través de una sentencia dictada el 28 de enero de 2020. Las disposiciones anuladas son la  Disposición Adicional 1ª. Medidas para promover la oferta de vivienda en alquiler y Disposición Adicional  3ª. Convenios en materia de infraestructuras.

Esa anulación no supone ninguna modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El Constitucional estima, en parte, el recurso de inconstitucionalidad presentado por el PP ya que, únicamente, anula estas dos disposiciones, y avala, por tanto, los cambios realizados por el Gobierno sobre la ;LAU, entre otras normas.

¿Cuál esta la situación de los alquileres en la actualidad?

Los contratos de alquiler se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), norma que, en apenas dos meses, se ha visto modificada y esto ha tenido influencia en los nuevos alquileres que se hayan firmado desde el 19 de diciembre de 2018.

⇒ ¿Qué pasa con los alquileres firmados entre el 19/12/2018 y el 23/01/2019?

Estos alquileres se encuentran regidos por la versión de la LAU según la reforma realizada por el Real Decretp-ley 21/2018, de 14 de diciembre.

Consulte: Contrato de arrendamiento de vivienda aplicable a los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019

⇒ ¿Qué pasa con los alquileres firmados entre el 24/01/2019 y el 05/03/2019?

Estos alquileres se regirán por la antigua versión de la LAU, es decir, la anterior al 19/12/2018.

⇒ ¿Qué pasa con los alquileres firmados desde el 06/03/2019?

Estos contratos están regidos por la nueva versión de la LAU, con las reformas introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, muy similares a las contenidas en el RD-ley de diciembre, pero con ciertas novedades.

Consulte: Contrato de arrendamiento de vivienda aplicable a los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, en caso de arrendador persona física ; Contrato de arrendamiento de vivienda aplicable a los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, en caso de arrendador persona jurídica

Aspectos centrales del nuevo RD-ley sobre medidas en vivienda y alquiler

→ Se amplía la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria del contrato de alquiler (pasan de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica) y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda

→ Se mandata al Gobierno a impulsar la oferta de viviendas en alquiler asequible mediante medidas para favorecer la información y la transparencia en el mercado del alquiler, así como las políticas de vivienda o fiscales.

→ Mejora la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad además de que se implementa y agiliza el procedimiento.

Como decimos, este nuevo real decreto ley se encuentra vigente desde el 6 de marzo de 2019, y fue convalidada por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados en votación el día 3 de abril, publicado el día 10 de ese mismo mes, el acuerdo de convalidación.

 

Los nuevos alquileres: Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo

La Ley de Arrendamientos Urbanos es la norma que más se ve afectada por la publicadión del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

Duración del contrato de alquiler

La prórroga obligatoria de los contratos de alquiler pasa de 3 a 5 años si el arrendador es una persona física, y a 7 años si el arrendador es persona jurídica.

Necesidad de la vivienda por el arrendador

Una vez transcurra el primer año de duración del contrato, y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador comunica de forma expresa al arrendatario, la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años, haciendo constar la causa o causas que lo justifican, con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Si transcurren tres meses desde la extinción del contrato o desde el desalojo efectivo de la vivienda, y el arrendador o sus familiares no la hayan ocupado, el arrendatario en el plazo de 30 días, podrá optar entre ser repuesto en su derecho por un nuevo plazo de 5 años con las mismas condiciones, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Prórroga tácita

La prórroga tácita se ve ampliada, pasando de 1 hasta 3 años.

Plazo de preaviso

El plazo para comunicar la voluntad de no renovar el contrato de alquiler será de 4 meses para el arrendador, y de 2 meses para el arrendatario, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas de 5 o 7 años.

Si el contrato se prorroga tácitamente, por plazo anuales hasta 3 años, el arrendatario deberá comunicar al arrendador su voluntad de no renovarlo con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.

Esta prórroga del contrato por plazos anuales hasta los 3 años, consituye una novedad respecto al anterior RD-ley que establecía una prórroga tácita de 3 años como mínimo.

Venta de un piso arrendado

Los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, de forma que cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.

Esto supone que, ”Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación…”·

De la misma forma, se establece que el adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato o 7 si el arrendador hubiera sido persona jurídica.

Estas modificaciones suponen una novedad respecto al anterior RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre.

Subrogación por fallecimiento

Como novedad se blinda la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

Actualización de la renta

La renta del contrato de arrendamiento podrá ser actualizada cada año en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas.

Para el caso de que haya pacto expreso sobre la actualización de la renta, ésta no podrá actualizarse por encima del Índice de Garantía de Competitividad.

Gastos de gestión

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

En la redacción dada por el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, se establecía una salvedad que ahora ya no se prevé: “salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario”.

Fianza

Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.

 

Además, este nuevo Real Decreto-ley prevé la creación de un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, ajustándose a las siguientes reglas:

a) Se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración General del Estado, a través de un procedimiento sujeto a los principios de transparencia y publicidad. La resolución por la que se determine el sistema de índices de referencia se publicará en el «Boletín Oficial del Estado». Contra la resolución por la que se apruebe el sistema de índices de referencia podrá interponerse recurso contencioso-administrativo.

b) Para la determinación del índice estatal se utilizarán los datos procedentes de la información disponible en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, en el Catastro Inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes de información, que sean representativos del mercado del alquiler de vivienda. Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.

 

 

Medidas en materia de propiedad horizontal: Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo

Se refoma la Ley de Propiedad Horizontal en los siguientes puntos:

Fondo de reserva

Se estipula la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, que tendrá que ser de una cantidad no inferior al 10%

Estipulándose que el incremento de la cuantía destinada al fondo de reserva establecida en el apdo. 1.f) se podrá llevar a cabo a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a 6 de marzo de 2019.

Obras de mejora de la accesibilidad

Se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

 

Medidas para viviendas de alquiler turístico: Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo

Se recoge una precisión técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico.

Se suprime la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

Se recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.

Es decir, se permite por una mayoría de 3/5 partes de la comunidad de propietarios, se limiten las viviendas de uso turístico o se les asignen mayores gastos comunes, de hasta un 20%.

 

Medidas en desahucios: Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo

Se introduce una mejora en la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad además de que se implementa y agiliza el procedimiento, modificando la LEC.

Se especifica la obligación por parte de los juzgados, de fijar el día y hora exactos del lanzamiento. Esto supone una novedad resaltada en relación con la reforma realizada por el fallido RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre.

Se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de 1 mes, o de 3 meses cuando el demandante sea persona jurídica.

Además, se modifica el artículo 249.1.6º de la LEC, para hacer la siguiente precisión:

"6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley".

 

Medidas fiscales: Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo

Se centran en habilitar el gravamen en el IBI de la vivienda vacía, bonificar en el IBI la vivienda protegida en alquiler, así como la eliminación del Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.

Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.

Potenciar el mercado del alquiler

Se mejora la fiscalidad del arrendamiento de viviendas, a fin de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las mismas:

En este sentido, se introduce una exención para determinados arrendamientos de vivienda en la LITPAJD.