La acción de cesación en la propiedad horizontal de Cataluña

Regulación de la acción de cesación en el Código Civil Catalán

Tanto en la Ley de Propiedad Horizontal como en el Código Civil Catalán se regula una acción específica conocida como acción de cesación, cuya finalidad es salvaguardar los intereses de la comunidad de propietarios y de sus integrantes cuando se encuentran con algún vecino que realiza actividades perjudiciales o prohibidas.

El CCCat regula la acción de cesación en el art. 553-40, dedicado a las prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes:

«1. Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades o actos contrarios a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.

2. La presidencia de la comunidad, si se hacen las actividades o los actos a que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien los haga que deje de hacerlos. Si la persona o personas requeridas persisten en su actividad, la junta de propietarios puede ejercer contra los propietarios y ocupantes del elemento privativo la acción para hacerla cesar, que debe tramitarse de acuerdo con las normas procesales correspondientes. Una vez presentada la demanda, que debe acompañarse del requerimiento y el certificado del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, la cesación inmediata de la actividad prohibida. En caso de ocupación sin título habilitante, la acción puede ejercerse contra los ocupantes aunque no se conozca su identidad. Si las actividades o los actos contrarios a la convivencia o que dañen o hagan peligrar el inmueble los hacen los ocupantes del elemento privativo ilegítimamente y sin la voluntad de los propietarios, la junta de propietarios puede denunciar los hechos al ayuntamiento de su municipio a fin de que inicie, previo expediente acreditativo de que se han producido efectivamente las actividades o los actos prohibidos, el procedimiento establecido por el artículo 44 bis de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

3. La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente a la privación del uso y goce del elemento privativo por un periodo que no puede exceder de dos años y, si procede, a la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo».

A TENER EN CUENTA. El artículo 553-40 del CCCat ha sido modificado por la Ley 1/2023, de 15 de febrero, con entrada en vigor el 1/2/2023.

Tal y como se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 828/2017, de 11 de diciembre, ECLI:ES:APB:2017:15272: «La norma que nos ocupa, como su homónima de la Ley de Propiedad Horizontal estatal, va dirigida a proteger a la comunidad de los actos perturbadores de un ocupante (por el título que sea) que sean contrarios a la convivencia normal en el inmueble».

En la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 240/2020, de 30 de junio, ECLI:ES:APB:2020:6180, se recoge el fundamento de dicha acción, destacando que el beneficio propio no puede perjudicar lo ajeno:

«En relación con la acción de cesación, es doctrina reiterada (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1.ª), de 28 de abril de 2014) que la norma del artículo 553-40 del Código Civil de Cataluña, inspirada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 julio 1960, y que debemos entender complementaria, responde a un principio fundamental en toda comunidad: que el beneficio propio no puede traducirse en perjuicio ajeno, o como se indica en la STSJC 17/2012, de 20 de febrero, a la necesidad de que las actividades que se emprendan en los elementos privativos por sus propietarios o por quienes de ellos traen causa se desarrollen dentro de los límites de la normalidad del uso y tolerabilidad por los restantes vecinos atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles de acuerdo con las normas de la buena fe».

Prohibición de realizar ciertas actividades dentro de la comunidad de propietarios en Cataluña

El punto de partida de esta acción es la prohibición de propietarios y ocupantes de realizar, en los elementos privativos y en el resto del inmueble, actividades que:

• Sean contrarias a la convivencia normal en la comunidad.
• Que dañen o hagan peligrar el inmueble.
• Que se encuentren prohibidas de forma expresa en los estatutos, en la normativa urbanística o en la ley.

El mentado precepto es interpretado por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, n.º 240/2020, de 30 de junio, ECLI:ES:APB:2020:6180, que recoge que:

«De tal regulación resulta que se prohíbe:

a) Efectuar actividades prohibidas por los estatutos. Esta restricción coincide con la prevista en el art. 553-47 CCCat.

b) Llevar a término actividades que estropeen o hagan peligrar el edificio. Se ha de entender que el alcance es análogo a la previsión del art. 553- 47 CCCat, cuando señala que no se pueden efectuar actividades perjudiciales para las fincas.

c) Realizar actividades excluidas o prohibidas por la normativa urbanística. Corresponderá en este supuesto examinar la normativa urbanística aplicable al lugar donde se encuentre el inmueble, a la vez que los usos del sector en relación a las viviendas y locales para determinar si las actividades que los titulares de elementos privativos realizan chocan contra los mismos.

d) Hacer actividades contrarias a la convivencia normal, que es en esencia lo que denuncia la recurrente en su demanda.

Si se llevan a término las actividades contempladas en el apartado primero del art. 553-40, que son las que se acaban de enumerar, se puede llevar a término una acción de cesación de la actividad».

Aunque la ley no nos da más especificaciones sobre las actividades que pueden dar lugar a la acción de cesación, podemos citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 319/2021, de 10 de mayo, ECLI:ES:APB:2021:5104, que se pronuncia sobre las características generales que deben concurrir para poder considerar que la actividad se encuentra entre las recogidas en el mentado artículo, citando diversa jurisprudencia del Tribunal Supremo:

«El TSJC se ha pronunciado sobre este precepto en relación con los pisos turísticos, principalmente, pero todavía no hay establecido un cuerpo de doctrina jurisprudencial sobre las características generales que debe presentar la actividad para que pueda entenderse comprendida en el precepto analizado.

Sin embargo, puede servir de guía la jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación con el art. 7.2 LPH, que también se refiere a las actividades "que resulten dañosas para la finca".

Pues bien, podemos resumir dicha jurisprudencia del modo siguiente:

1) La actividad ha de darse dentro del inmueble (en cualquier parte del mismo), no en el exterior (a no ser que tenga su origen en el interior).

2) La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma (ello es competencia de la autoridad administrativa correspondiente (STS 1 junio 1999), sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto (STS 16 julio 1993), o el modo de desarrollarse —situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas, atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CC—, y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que se le hayan hecho.

3) La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia y permanencia de la incomodidad. SSTS 28 febrero 1964, 8 abril 1965, 11 mayo 1998, etc).

4) Se requiere una prueba concluyente, plena y convincente atendida la gravedad de la sanción (SSTS 18 mayo 1994, 13 mayo 1995, etc.) y de ahí la interpretación restrictiva en orden a seguir la pauta del menor efecto para el ejercicio de la actividad en cuanto sea posible, frente al efecto drástico del cese o de la privación del uso (entre otras razones, porque las limitaciones a las facultades dominicales han de interpretarse restrictivamente).

5) No rectificación por el demandado, en un plazo razonable, cesando o modulando la actividad, tras el requerimiento que le sea remitido a tal efecto (pues la actividad ha de ponerse en relación con el esfuerzo desplegado por el titular de la misma para reducir al mínimo los efectos para la comunidad)».

CUESTIÓN

¿Cabe el ejercicio de la acción de cesación para evitar inmisiones futuras?

En el auto del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, rec. 186/2019, de 19 de diciembre, ECLI:ES:TSJCAT:2019:712A, se reconoce esta posibilidad: «Igualmente debe tenerse presente que la acción de cesación como declaramos en la STSJC 28/2014, de 28 de abril puede subsumirse en las previsiones del art. 553-40 CCCat (STSJC de 3-10-2002 y 17-7-2006) contemplándose en el artículo 544.5. a) la posibilidad de ejercitar la acción para evitar inmisiones futuras». La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña n.º 28/2014, de 28 de abril, ECLI:ES:TSJCAT:2014:4526, establece que el ejercicio anticipatorio de la acción solo procedería cuando la actividad sea objetivamente molesta en cualquiera de las condiciones o formas en que se ejecute, lo que implica que las perturbaciones no dependerán ni de su forma, ni de la percepción subjetiva que puedan tener los vecinos. 

El concepto de actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad que se emplea en el art. 553-40 del CCCat, como concepto jurídico indeterminado que es, ha dado lugar a una interpretación jurisprudencial que lo analiza, pudiendo citar aquí la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, n.º 33/2016, de 19 de mayo, ECLI:ES:TSJCAT:2016:3181, que, en un supuesto en el que se resolvía sobre el uso turístico de un inmueble, remitiéndose a distintas sentencias del TSJC, recoge:

«En relación con este punto la Sentencia de esta Sala de 28 de abril de 2014 con cita de la STSJC 17/2012, de 20 de febrero, establece la necesidad de que las actividades que se emprendan en los elementos privativos por sus propietarios o por quienes de ellos traen causa se desarrollen dentro de los límites de la normalidad del uso y tolerabilidad por los restantes vecinos atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles de acuerdo con las normas de la buena fe.

Ciertamente, como indica la STSJC de 17/2012 de 20 de febrero, la calificación de una concreta actividad como molesta y contraria a la normal convivencia de la comunidad puede dar lugar por su carácter de concepto jurídico indeterminado a un amplio abanico de posibilidades lo que deviene en una cuestión casuística que deberá ser resuelta conforme a las circunstancias de cada caso concreto debiendo entenderse como "normal convivencia" aquella que se produce en circunstancias estándares o que se ajusta a las normas o reglas de conducta predeterminadas o fijadas de antemano».

Procedimiento para instar la acción de cesación en Cataluña

En los casos de que un vecino esté realizando actividades prohibidas, el presidente de la comunidad por iniciativa propia o por petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien esté realizando las mentadas actividades para que deje de hacerlas, y cuando el infractor persista, la junta de propietarios estará facultada para ejercer contra los propietarios y ocupantes la acción para hacerla cesar.

Como requisito procedimental se establece que a la demanda deben de acompañarse dos documentos:

• El requerimiento.
• El certificado del acuerdo de la junta de propietarios facultativo del ejercicio de acciones judiciales.

CUESTIONES

1. ¿Qué se entiende por requerimiento?

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 442/2014, de 13 de octubre, ECLI:ES:APB:2014:11125, da respuesta a esta cuestión, recogiendo que «(...) el requerimiento se define como "aviso, manifestación o pregunta que se hace, generalmente bajo fe notarial, a alguien exigiendo o interesando de él que exprese y declare su actitud o su respuesta" (...)».

2. ¿Se entiende por realizado el requerimiento si el destinatario no recoge el burofax enviado?

Sí, tal y como se ha establecido jurisprudencialmente, si el destinatario no recoge el burofax correctamente enviado se entenderá que el requerimiento ha sido realizado. Así lo ha afirmado, entre otras, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 488/2019, de 3 de octubre, ECLI:ES:APB:2019:11771, que establece que: «La comunicación se envió al domicilio de la demandada, cumplió los requisitos para alcanzar con el fin previsto, llegar a manos de la demandada, y si no llegó a hacerse efectiva fue consecuencia de la propia y contumaz voluntad de la demandada que no recogió la comunicación, por lo que el motivo se ha de ver desestimado».

Con relación a la legitimación del presidente para presentar la demanda cabe destacar que, si bien se requiere de un acuerdo previo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente para el ejercicio de acciones judiciales, no se exige que dicha autorización sea literal para ser válida. Así, podemos citar como ejemplo la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 240/2020, de 30 de junio, ECLI:ES:APB:2020:6180, que recoge:

«II.- En este sentido, la doctrina del Tribunal Supremo fijada en las Sentencias de 27 de Marzo de 2012, 19 de febrero de 2014 y 5 de noviembre de 2015, entre otras, sientan, como doctrina jurisprudencial, la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta salvo que el Presidente actúe en calidad de copropietario o los Estatutos expresamente dispongan lo contrario, esto es, se exige autorización de la Junta para que la Comunidad pueda demandar.

Lo que se trata de impedir con esta doctrina jurisprudencial es que, sin un acuerdo de la Junta de emprender acciones judiciales, el Presidente, por el hecho de ostentar la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, inste un procedimiento judicial y vincule a la Comunidad por su voluntad personal. Y esto se consigue sometiendo al conocimiento de la Junta de propietarios la cuestión de que se trate y se adopte el acuerdo que proceda, pues el Presidente no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias.

(...)

Por todo ello entendemos que el hecho de que la Ley exija autorización expresa no significa que sólo sea válida si literalmente se recoge en el acta o si se consigna con una fórmula determinada, que la ley no exige, siendo en su caso, una cuestión de prueba».

Por su parte, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 828/2017, de 11 de diciembre, ECLI:ES:APB:2017:15272, analiza la exigencia del requerimiento al infractor, ya que la apelante alegaba que el mismo debía de ser previo a la celebración de la junta de propietarios, argumento que no comparte la audiencia, que sostiene que:

«Como dice la juez de primera instancia, la ley exige un requisito de procedibilidad un requerimiento fehaciente de cese de actividad pero no especifica que éste deba ser previo a la celebración de la Junta.

Y de la nueva redacción del precepto trascrito se desprende lo contrario: primero una cuarta parte de los propietarios puede solicitar al presidente de la comunidad que se requiera fehacientemente a quien haga las actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble que deje de hacerlas, lo que implica una junta anterior al requerimiento como se ha efectuado en este caso.

El requisito de procedibilidad es claro: con la demanda debe acompañarse la certificación del acuerdo de la Junta conforme el presidente queda autorizado para entablar la acción de cesación, y el requerimiento fehaciente de la presidencia de la comunidad a quien haga las actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble para que deje de hacerlas, lo que concurre en el presente supuesto».

CUESTIÓN

¿Debe incluirse en el orden del día de la convocatoria de la junta que se va a tratar el asunto del cese de la actividad?

Sí, la jurisprudencia viene exigiendo como requisito para considerar el acuerdo válido, que en el orden del día se incluya el asunto. Cabe citar como ejemplo la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona n.º 263/2020, de 9 de julio, ECLI:ES:APT:2020:833, que establece que: «(...) De la dicción literal del precepto se deduce que la primera acción que debe realizarse en estos casos es efectuar un requerimiento fehaciente, sin que sea necesario acuerdo de la junta para ello, pues bastará que se efectúe por iniciativa propia del presidente de la comunidad o por solicitud de una cuarta parte de los propietarios. Tras este requerimiento, en el caso de que persista la actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, es cuando la comunidad de propietarios, en junta, puede acordar el ejercicio de la acción de cesación. En este caso puede considerarse que existe un requerimiento, pero no puede considerarse que el acuerdo haya sido adoptado de forma válida como para entender cumplidos los presupuestos legales, dado que según indica el artículo 553-21.4 debe expresarse en el orden del día los puntos que se proponen tratar y en este caso en el orden del día no figuraba dicho asunto, sino que se introduce su mención dentro del apartado de ruegos y preguntas. En definitiva, no puede considerarse que la parte actora haya cumplido los presupuestos legales para que pueda prosperar la acción ejercitada, sin perjuicio de la racionalidad a priori de la demanda, dado que nadie puede utilizar una plaza de aparcamiento más que dentro del perímetro exacto que tiene a su disposición. Toda utilización fuera de dicho perímetro supone una conducta abusiva y si, además, esa conducta impide o dificulta el uso normal de zonas comunes o de bienes privativos de terceras personas, se está causando un daño que incluso podría ser indemnizable. En este caso, se desestima la demanda por un motivo puramente formal y debe confirmarse la resolución recurrida».

El CCCat regula la posibilidad de que se adopten medidas cautelares, estableciendo en el art. 553-40.2 que: «(...) Una vez presentada la demanda, que debe acompañarse del requerimiento y el certificado del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, el cese inmediato de la actividad prohibida».

CUESTIÓN

¿Qué se entiende por medida cautelar?

La medida cautelar aparece definida en Diccionario del Español Jurídico de la RAE de forma genérica como: «Instrumento procesal de carácter precautorio que adopta el órgano jurisdiccional, de oficio o a solicitud de las partes, con el fin de garantizar la efectividad de la decisión judicial mediante la conservación, prevención o aseguramiento de los derechos e intereses que corresponde dilucidar en el proceso». Y de forma más concreta para el proceso civil como: «Medida adoptada judicialmente, antes o durante un proceso, con la finalidad de evitar los riesgos de la duración temporal del juicio en aras de preservar la efectividad de la sentencia que haya de recaer».

Cabe citar en este punto el auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, rec. 792/2010, de 26 de mayo de 2011, ECLI:ES:APB:2011:2565A, que se pronuncia sobre los requisitos exigidos para la adopción de medidas cautelares, destacando la importancia de la apariencia de buen derecho, y del peligro de mora procesal:

«La concesión de Medidas Cautelares queda supeditada al concurso de determinadas exigencias:

1.- Situación jurídica tutelable.

2.- Manifestación del derecho ejercitado como verosímil, de forma que de la documentación aportada se ofrezca como cierto y existente.

3.- El peligro de un daño inmediato o irreparable determinado por el retraso en percibir la prestación o el riesgo de que la ejecución sea difícil o imposible, cuando proceda.

4.- La temporalidad de la medida solicitada.

5.- La prestación de la fianza que el Juez señale.

Así viene siendo jurisprudencialmente admitido, que las medidas cautelares sólo podrán acordarse sí quien las solicita justifica, que en el caso de que se trate, podría producirse, durante la pendencia del proceso de no adoptarse las medidas solicitadas, situaciones que impidieren o dificultaren la efectividad de la tutela que pudiera otorgarle una eventual sentencia estimatoria, debiendo presentar el solicitante los datos, argumentos y justificaciones documentales que conduzcan a fundar, por parte del Tribunal, sin prejuzgar el fondo del asunto, un juicio provisional o indiciario favorable al fundamento de su pretensión.

La apariencia de buen derecho "fumus boni iuris", está ligada con la pretensión principal de la parte solicitante y sólo cuando se muestre un aspecto de probabilidad, se puede interesar que se asegure la efectividad de una sentencia favorable o probablemente favorable, y esa probabilidad de éxito exige una operación lógica que ha de abarcar al supuesto de hecho en que la pretensión descanse.

El periculum in mora, exige la existencia de potenciales riesgos que amenacen y hagan incierta la efectividad de un futuro pronunciamiento contrario a quien ocupa la posición del sujeto pasivo del procedimiento, debiendo el peticionario justificar que durante el proceso podrían producirse situaciones que impidieran o dificultaren la efectividad de la tutela que pudiera otorgar una sentencia estimatoria».

Consecuencias de ejercitar la acción de cesación en Cataluña

Las consecuencias jurídicas de ejercitar la acción de cesación, es decir, las medidas que la comunidad de propietarios podrá solicitar en su demanda son: 

1. El cese de la actividad prohibida, que sería el fin último de la acción de cesación.
2. La indemnización por los perjuicios que se le causen. Cabe citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 2/2014, de 8 de enero, ECLI:ES:APB:2014:1431, que reconoce el derecho a la indemnización a pesar de la dificultad de su cuantificación.
3. La privación del uso y disfrute del elemento privativo, cuando las actividades prohibidas continúan, durante un período no superior a dos años.
4. Cuando las actividades sean realizadas por los ocupantes, no propietarios, también podrá solicitarse la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.

Llama la atención, por su gravedad, la medida consistente en la privación del uso y disfrute del elemento privativo, por un periodo de hasta dos años. Esta privación del uso y disfrute puede realizarse no solo a los ocupantes y causantes de la actividad prohibida, sino también a los propietarios que no hayan promovido actuación alguna para intentar remediar la situación. Así se recoge, por ejemplo, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 257/2018, de 5 de junio, ECLI:ES:APB:2018:5739, que, con relación a este tema, y en un supuesto en el que la sentencia de primera instancia limitaba el periodo de privación a un año por entender que tras la demanda se había atemperado la intensidad de la perturbación convivencial, recoge que:

«También debe catalogarse como irreprochable aquella decisión. Se subraya al respecto que en el contexto de las acciones de esta naturaleza lo sancionable no es sino el anómalo y antisocial ejercicio del derecho, que resulta patente y notorio cuando quedan justificados actos incívicos, de notoria importancia, que traspasan el umbral de la mera incomodidad para convertirse en actitudes reprobables que conforman una perturbación grave de la convivencia vecinal, por su intensidad y duración.

Como se significa en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de 20 febrero 2012, cuando se trata actividades molestas, el conflicto surgido en un inmueble sujeto a la propiedad horizontal debe resolverse acudiendo a los principios de normalidad en el uso y tolerabilidad de las mismas atendidas las condiciones del lugar y la naturaleza de los inmuebles, conforme los dictados de la buena fe. Y se invocaba la STC 28/1999, de 8 de marzo, que proclamaba que han de considerarse dentro de las actividades molestas no solo las inmisiones intolerables, sino toda actividad que, por la trascendencia de la misma, pueda exceder de lo socialmente admisible, entendiendo por tal el mínimo respeto a la convivencia de los ocupantes del inmueble.

Por lo demás, resulta también justificada la extensión de la condena a los propietarios del inmueble NUM002 NUM002 y progenitores de la ocupante, ya que de la documental aportada a las actuaciones se infiere que estuvieron presentes en las juntas de 12 de noviembre de 2010, 21 de marzo de 2011 y 19 de marzo de 2012, y que en todas ellas se les requirió para que cesaran las molestias. Fueron conocedores desde un principio, consecuentemente, de la problemática suscitada en relación con el comportamiento de la usuaria de la vivienda de su titularidad, y no consta, sin embargo, que promovieran actuación alguna dirigida a afrontar y remediar aquella indeseable coyuntura».

Sobre la naturaleza de esta medida también se ha pronunciado la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 133/2018, de 22 de marzo, ECLI:ES:APB:2018:2130, en el sentido de entender que:

«Debe inicialmente precisarse que la sentencia de instancia no adopta la medida de privación del uso de la vivienda a modo de sanción, sino como medio de restauración de la normalidad y el sosiego en la convivencia vecinal y, singularmente, por razones de protección de la seguridad de los integrantes de la Comunidad y de la propia Sra. Beatriz.

(...)

Se trata, en síntesis, de una manifestación de la preeminencia del interés general en el ámbito de las Comunidades de Propietarios. Lo subrayaba así la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal estatal de 1960: "El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego. Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica"».

A TENER EN CUENTA. La acción de cesación aparece también regulada en el art. 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, pero dicha regulación no es de aplicación a los inmuebles ubicados en Cataluña.