Casos especiales de vivienda familiar

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 20/06/2019

Como casos especiales de vivienda familiar podemos destacar:

  • La vivienda familiar hipotecada
  • La vivienda familiar embargada
  • La vivienda familiar arrendada
  • Vivienda cedida gratuitamente
  • Vivienda de protección oficial

 

La vivienda familiar hipotecada

La vivienda suele ser el activo más importante de una persona o familia (en sentido amplio), pues en ella suele invertir la mayor parte de su dinero e incluso hipotecarse durante 20, 30 o 40 años.

Una persona puede adquirir una vivienda antes de casarse y suscribir una hipoteca; si después contrae matrimonio o se empareja de hecho con otra persona, podemos encontrarnos varios escenarios:

- Si el régimen económico es el de separación de bienes y abona las cuotas con dinero privativo, la vivienda será privativa.

- Si convive more uxorio como pareja de hecho y paga las cuotas con dinero privativo, la vivienda también será privativa.

- Si convive more uxorio y unas cuotas las paga el adquirente y otras el conviviente, este último tendrá un derecho de crédito frente al primero según el porcentaje que haya abonado.

- Si se casa en régimen de gananciales habiendo pagado cuotas cuando era soltero y cuotas después del matrimonio. ¿Qué carácter tiene?

GANANCIAL: en virtud de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.354 del C.C., que señalan:

Artículo 1.357 C. Civil: Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial. Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.

Artículo 1.354 C. Civil: Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.

Por ejemplo: una persona soltera compra un piso por 100.000 euros. En el momento de la firma ante notario entrega 20.000 euros. Después, aún soltero amortiza 30.000 Euros. Se casa en régimen de gananciales. El matrimonio establece su vivienda familiar en el piso y terminan de pagar los 50.000 euros que faltan. Después el matrimonio se rompe.

En este caso la vivienda NO ES PRIVATIVA del esposo que la adquirió en estado de soltero, sino que le corresponderá en proindiviso al esposo privativamente en un 50 % (50.000 euros que había pagado como soltero) y a la sociedad de gananciales en un 50 %, porque se abonó bajo dicha sociedad el resto del precio (50.000 euros).

En definitiva, la vivienda privativa cuya hipoteca es abonada en gananciales, quedará de la siguiente manera:

  • El esposo tendrá un 50 % (privativo) más un 25 % por la liquidación de su sociedad de gananciales; total 75 % del valor de la vivienda.
  • A la esposa le corresponderá un 25 % del valor de la vivienda.

SAP Salamanca, Civil, N.º 97/2018, Sección 1, Rec 762/2017 de 12 de Marzo de 2018

"Nos encontramos bajo la órbita de los artículos 1357 y 1354 del Código Civil, según los cuales: 20. ' los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad de gananciales tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial. Se exceptúan la vivienda y ajuar o familiares, respecto de los cuales se aplicará el art. 1354', en el que se establece que ' los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación en parte ganancial y en parte privativo corresponderán proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas".

La vivienda familiar embargada

Los arts. 96.3 y 1320 del CC se refieren a los actos dispositivos de la vivienda habitual realizados de forma unilateral y voluntaria por uno de los cónyuges, pero no prohíben en modo alguno que la referida vivienda habitual pueda ser embargada por los acreedores en virtud de deudas contraídas por los dos o, incluso, por uno de los cónyuges, inembargabilidad que tampoco aparece por ningún otro precepto sustantivo o procesal, bastando, para realizar dicho embargo (cuando la vivienda habitual o una parte indivisa de la misma pertenece a uno de los cónyuges), con que se notifique la demanda y el embargo al otro cónyuge (STS 18-2-1995).

El artículo 1911 del C.C. establece el principio de responsabilidad patrimonial universal al señalar: Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.

Por su parte, el art. 1367 C.C. indica que “Los bienes gananciales responderán en todo caso de las obligaciones contraídas por los dos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el consentimiento expreso del otro”.

El art. 144.5 del R.H establece lo siguiente: Cuando la Ley aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, y este carácter constare en el Registro, será necesario para la anotación del embargo de vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que del mandamiento resulte que la vivienda no tiene aquel carácter o que el embargo ha sido notificado al cónyuge del titular embargado. Con esta previsión se establece que el Registrador de la propiedad puede rechazar la práctica de la anotación preventiva de embargo cuando conste que se trata de la vivienda familiar y el cónyuge del deudor haya tenido conocimiento del embargo, pero fuera de estos supuestos (ej.: si la vivienda no consta en el registro o constando no se ha inscrito como la vivienda habitual), el Registrador no tiene posibilidad de hacer nada.

Como ya hemos señalado, el artículo 1367 del Código Civil establece que los bienes gananciales responden de las obligaciones contraídas por ambos cónyuges, conjuntamente o por uno con el consentimiento del otro.

Pero respecto a las deudas privadas, es decir, las contraídas por uno de los cónyuges antes o después del matrimonio, el artículo 1373 del Código Civil señala que de estas responden los bienes privativos del cónyuge que las contraiga, y, subsidiariamente, los bienes gananciales hasta que se produce la separación o divorcio, momento en que se la sociedad queda disuelta y los bienes adquiridos posteriormente por el cónyuge no deudor no responden.

En este caso, el artículo 541 de la LEC establece un mecanismo de protección respecto a los bienes gananciales. Este mecanismo consiste (como ya hemos visto más arriba en lo referente a los bienes registrados) en que el cónyuge no deudor debe ser notificado fehacientemente del embargo de los bienes gananciales y le permite que solicite del juez encargado la solicitud de liquidación de la sociedad de gananciales. Ante esto, el juez paralizará el procedimiento de ejecución hasta que sean adjudicados los bienes que corresponden a cada uno de los cónyuges, para continuar con la ejecución y cobrar la deuda con los adjudicados al cónyuge deudor únicamente, y no tener que hacer frente a la deuda ese cónyuge no deudor con la parte de los bienes que le corresponde de la liquidación de la sociedad de gananciales.

STS N.º 118/2015, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2427/2013 de 06 de Marzo de 2015

“La sentencia de Pleno de la Sala de 14 de enero de 2010 cuando afronta la cuestión relativa a la reclamación por un tercero de la vivienda familiar cuyo uso se ha asignado a uno de los cónyuges parte de una afirmación, cual es que «el uso de la vivienda familiar atribuido judicialmente a uno de los cónyuges en aplicación del artículo 96 CC se configura como un derecho cuya titularidad corresponde al cónyuge al que se ha atribuido el uso, solo o en unión de los hijos, según se infiere del artículo 96, último párrafo, CC . El alcance de la facultad de oponerse a la reclamación por parte de un tercero de la vivienda ocupada por uno de los cónyuges ha sido determinado por la jurisprudencia según las circunstancias de cada caso, aplicando el principio de que la atribución de la vivienda a uno de los cónyuges no puede generar un derecho antes inexistente.”

La vivienda familiar arrendada

La falta de calificación jurídica del derecho de uso establecido en el artículo 96 del CC empezó a generar problemas interpretativos cuando el titular del arrendamiento era el cónyuge que había perdido la posesión, por lo que después de algunas sentencias del Tribunal Constitucional (SSTC 135/ 1986, 159/1989 y 126/1989), el artículo 15.2 de la LAU (Ley 29/1994, de 24 noviembre) estableció que, en el caso de atribución del uso al cónyuge en virtud de lo dispuesto en el artículo 96 CC, este debe notificarlo al arrendador a efectos de la subrogación.

Puede ocurrir que un tercero sea el propietario y haya cedido el uso de la vivienda a uno de los cónyuges mediante un contrato, que puede ser anterior al matrimonio o durante el mismo. En este caso, atribuida la vivienda al cónyuge no contratante, este no se subroga en la misma relación que ligaba al cónyuge contratante con el propietario, porque el juez no puede crear un título que altere las relaciones contractuales existentes entre las partes (art. 96 CC). La relación contractual no continúa con el cónyuge no contratante, con lo que se confirma de esta manera la doctrina sentada en nuestra sentencia de 3 de abril 2009 (recurso 1200/2004). Por ello matizando nuestra anterior jurisprudencia, (contenida en las sentencias de 2 diciembre 1992 y 17 de julio 1994 y 14 de abril 2009 entre otras), debe señalarse que, aunque el título que permitió al cónyuge el uso de la vivienda perteneciente al tercero tenga naturaleza contractual, no se mantiene esta relación con el otro cónyuge, que sea atributivo del uso por sentencia dictada en pleito matrimonial. El ejemplo del contrato de arrendamiento es significativo, puesto que el artículo 15 LAU y el art. 16 L.A.U. permiten que se produzca subrogación siempre que se cumplan los requisitos establecidos en los mencionados artículos.

Vivienda cedida gratuitamente

La figura jurídica del precario, al igual que otras, no se encuentra regulada en nuestro ordenamiento jurídico, es decir, como sucede con la definición de vivienda familiar, han sido la jurisprudencia y la doctrina las encargadas de perfilarla y definirla. Dicho lo anterior, se define como aquella situación que se produce cuando un tercero ocupa un bien ajeno, sin tener título válido para ello, ya sea por carecer de él o por haber dejado de estar en vigor el que tenía, y sin pagar ninguna renta o merced, debido a una mera tolerancia del propietario, que puede, en cualquier momento, proceder a reclamar su devolución.

En los casos en los que una tercera persona es la dueña de la vivienda y la ha cedido de forma gratuita a otra persona, la cual vive en la misma en compañía de su familia, en el momento en el que se produce la quiebra familiar y judicialmente se atribuye el uso de inmueble a la parte que no ostenta ningún vínculo con el tercer propietario (familiaridad, amistad), es el tercer propietario quien tiene en su poder la posibilidad de ejercitar la acción de desahucio por precario, puesto que el uso de la vivienda deja de ser tolerado y surge la característica esencial que lo define, es decir, la ocupación de un inmueble ajeno sin pagar renta o merced y sin título que lo ampare en la ocupación y uso del inmueble, únicamente por mera tolerancia del titular dominical, por lo que puede ejercerse la acción de desahucio (SSTS de 26 diciembre 2005, 30 octubre y 13 y 14 noviembre 2008 y 30 junio 2009).

Lo importante, por tanto, es que haya pruebas de la existencia de un contrato entre el miembro de la pareja que tiene que abandonar la vivienda y el propietario. En tal caso, existe título y, el miembro de la familia al que se le ha atribuido el uso puede subrogarse y seguir usando el inmueble; de lo contrario, el uso es en precario, y el tercer propietario puede recuperar en inmueble en cualquier momento, incluso sin que haya crisis familiar.

SAP A Coruña, Civil, N.º 202/2010, Sección 5, Rec 516/2009 de 13 de Mayo de 2010

“(...).Como establece el Tribunal Supremo en sentencia de 21 de mayo de 1990 (...) también puede constituirse la vivienda familiar en precario o por mera tolerancia de sus titulares, disponiendo en sentencias de 2 de diciembre de 1992 y 31 de diciembre de 1994 que la protección de la vivienda familiar se produce a través de la protección del derecho que la familia tiene al uso, y que la atribución de la vivienda familiar al uso de los cónyuges mediante sentencia o convenio regulador de separación no puede generar, como es natural, un derecho antes inexistente y sí solo proteger el que la familia ya tenía, de manera que si los hoy litigantes ocupan en precario la vivienda - tesis del demandante - no puede obtener una protección posesoria de rigor jurídico superior, pues ello entrañaría que se atendieses las necesidades familiares muy dignas de protección con cargo a extraños al vínculo familiar, de ahí que se entienda que la resolución judicial que atribuya el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges no origine un derecho real de uso ejercitable "erga omnes" en todo caso, ni puede oponerse frente al cedente que no ha intervenido ni podía hacerlo en un proceso matrimonial. “

Vivienda de protección oficial

Este tipo de viviendas tienen su origen en el mandato constitucional recogido en el art. 47 C.E. respecto del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada por parte de los más desfavorecidos.

Una vivienda de protección oficial (VPO) o de Protección Pública (VPP) es aquella que se encuentra regulada por normas de la Administración Pública, sobre todo municipal y autonómica (en ocasiones por el Estado), en la que se construye, cumpliendo una serie de requisitos en cuanto a dimensiones máximas y precio (para venta o alquiler). A cambio, el promotor recibe de la administración una serie de ayudas (subvenciones, etc.) que le compensan por esa limitación del precio de venta o alquiler.

Para tener acceso a estas viviendas hay que cumplir una serie de requisitos, como el de que su destino sea el de vivienda habitual y permanente de la familia, y el de encontrarse por debajo del umbral de una cantidad determinada de renta. Además, no podrán enajenarse y su uso estará regulado durante el tiempo que dure la protección.

En lo que se refiere a la atribución de la vivienda familiar cuando surge una situación de crisis, en primer lugar, se estará a lo que pacten las partes en el convenio regulador o a los pactos que hubieran llegado con anterioridad a la convivencia o que puedan suscribir o convenir después.

En el supuesto de ruptura no consensuada, hemos de decir que no se distingue entre que la vivienda sea de protección oficial o no (en propiedad o arrendada), ni entre que se trate de una unión matrimonial o de una pareja de hecho; es decir, se aplicarán los mismos principios que veremos más adelante al estudiar la atribución de la vivienda familiar en las situaciones de crisis. En principio, existiendo hijos menores, se aplicará el principio de favor filii o favor minoris y el uso se atribuirá a los menores y al progenitor bajo cuya guarda y custodia queden sometidos. No existiendo hijos, o siendo estos ya mayores e independientes económicamente, se atenderá al principio de atribuir el uso al miembro de la pareja “más digno de protección”, que puede ser el titular o la otra parte. La atribución puede ser temporal, rotatoria o indefinida (que no es lo mismo que vitalicia).

La vivienda también está sujeta a las vicisitudes que pueden surgir respecto a la modificación de la atribución en caso de modificación sustancial de las circunstancias que dieron lugar a la atribución inicial.

En cuanto a los gastos de propiedad y los gastos de uso, también se aplica el mismo régimen que el de una vivienda de precio o renta libre.

SAP A Coruña, Civil, N.º 254/2009, Sección 6, Rec 615/2008 de 18 de Mayo de 2009

“(...) En la sentencia dictada se accedió a tal petición al considerar que la situación económica de la Sra. Crescencia es peor que la del demandado Sr. Sebastián, y aunque éste sostuvo que se trata de una vivienda de protección oficial adjudicada a sus padres, en dicha resolución se argumentó que la situación es más complicada dado que la madre de la Sra. Crescencia se casó con el padre del Sr. Sebastián en régimen de gananciales(...)”.

 

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Ley 1/2000 de 7 de Ene (Enjuiciamiento civil) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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