Los desperfectos en la vivienda tras su arrendamiento.

Es común, que tras un arrendamiento de vivienda, se de la circunstancia de que la misma presente desperfectos que se sitúan fuera del alcance de los propios de un uso habitual de la misma.

Indica el Art. 1562 del Código Civil (CC) que "A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario."

Esto es, que para el caso de que el arrendador observe la producción de desperfectos inexistentes en el momento del arrendamiento, será el arrendatario el responsable de los mismos, salvo que pruebe lo contrario.

Así se viene entendiendo jurisprudencialmente, pues tanto el Tribunal Supremo, como las Audiencias Provinciales efectúan una intertpretacion clara con respecto a la carga probatoria: 

“ el art. 1562 CC dispone que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado salvo prueba en contrario.” ( Sentencia Civil Nº 213/2007, TS, Sala de lo Civil, Sec. 1, Rec 401/2000, 28-02-2007 )

" hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 a cuyo comentario nos remitimos (…) el artículo 1.563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum de culpabilidad contra el arrendatario, que impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso (sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971, 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )" ( Sentencia Civil Nº 42/2006, TS, Sala de lo Civil, Sec. 1, Rec 2409/1999, 24-01-2006 )

Como se ha indicado, la llamada "jurisprudencia menor" también efectúa la interpretación "iuris tantum" del precepto, así, y entre otras:

"(...), dicha insuficiencia de prueba debe ponerse en relación con lo dispuesto en el art. 1.562 del Código Civil , que establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y en el artículo 1.563 del Código Civil , que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya" ( Sentencia CIVIL Nº 503/2016, AP - Barcelona, Sec. 13, Rec 822/2015, 02-11-2016 )

"el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción «iuris tantum» de que la vivienda se recibió en buen estado a falta de expresión del estado de la vivienda al tiempo de arrendarla. Pero es que en este caso se menciona que se entrega en buen estado, y la obligación de los arrendatarios de devolverla en similares condiciones. Por otra parte, el Código Civil preceptúa que el arrendatario es responsable del deterioro que tuviere la cosa arrendada, respondiendo también del causado por las personas de su casa, salvo que acreditase que se ocasionaron sin culpa suya ( artículo 1563 y 1564 del Código Civil ). Además debe tenerse en consideración que el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos hace recaer en el arrendatario la reparación de los deterioros ordinarios por el uso" ( Sentencia Civil Nº 133/2015, AP - A Coruña, Sec. 3, Rec 354/2014, 30-04-2015 )

"a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de recibirla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado salvo prueba en contrario" ( Sentencia Civil Nº 37/2015, AP - Valladolid, Sec. 1, Rec 268/2014, 09-02-2015 )

PRUEBA

Centrado el debate en la necesidad de prueba por parte del arrendatario, para el caso de entender de aplicación la presunción del meritado Art. 1562 del CC, no se debe dejar pasar que, en toda acción, salvo los casos en que se establezca una inversión de carga de la prueba, es el actor al que le corresponde probar la realidad de lo solicitado.

Es decir, no nos vale con que el arrendador acuda al juzgado y reclame una cantidad de dinero con base en unos desperfectos sufridos, y ello con base en el propio 1562 CC, sino que debe efectuar una actividad probatoria inicial a los efectos de demostrar la realidad de los desperfectos y la cuantificación de los mismos, para discutirse, en su caso, con posterioridad la culpabilidad o no del arrendatario en los mismos.

Tras haberse procedido a ello, el arrendatario debe probar que no se han producido por su actuación o más allá del uso normal de la vivienda, utilización diaria que, por ejemplo, incardina desperfectos, entre otros:

campana extractora que no funciona, una ventana que se desregló, un diferencial que se estropeó, un mueble que se deteriora, un colchón sucio. ( Sentencia Civil Nº 133/2015, AP - A Coruña, Sec. 3, Rec 354/2014, 30-04-2015 )

reposición de bombillas y casquillos, ralladuras (sin especificar su extensión), barnizado de suelo, cuando no consta que se hubiera pintado de negro por la arrendataria o sus hijos. ( Sentencia Civil Nº 315/2016, AP - Madrid, Sec. 14, Rec 529/2016, 30-09-2016 )

zonas oscuras en los cercos de los interruptores de luz ( Sentencia Civil Nº 531/2014, AP - Las Palmas, Sec. 5, Rec 1116/2012, 26-11-2014 )

Frente a actuaciones que se considerarían dolosas o que a falta de justificación se deben imputar a los usuarios, siendo algunas:

golpes o forzamientos de la puerta de entrada; deterioro de pintura dolosamente  ( Sentencia Civil Nº 133/2015, AP - A Coruña, Sec. 3, Rec 354/2014, 30-04-2015 )

graffitis, desconchones apreciados en sus paramentos, daños derivados de perforación de carpintería metálica, desconchados en la encimera, desperfectos en puertas de armarios y parqué. ( Sentencia Civil Nº 531/2014, AP - Las Palmas, Sec. 5, Rec 1116/2012, 26-11-2014 )

Así, la jurisprudencia indica acreditados los hechos demandados, principalmente mediante:

• informes periciales,
• informes fotográficos, preferiblemente adjuntos a informes notariales y
• declaraciones testificales.

Por ejemplo, "(...) fotografías aportadas al procedimiento, y el hecho de que la demandada se encuentre en situación de rebeldía procesal, procede la devolución de la fianza" ( Sentencia Civil Nº 380/2011, AP - Gipuzkoa, Sec. 2, Rec 2252/2011, 28-11-2011 )

"Los daños no solo resultan del informe pericial sino del simple examen del reportaje fotográfico que consta en el acta notarial levantado al efecto por la parte arrendadora de manera inmediata a desocupar el recurrente la vivienda. (…) máxime cuando no soporta sus conclusiones solo en el informe pericial sino también en la declaración de la empleada de hogar del recurrente que se ocupaba de la limpieza de la casa y en las declaraciones de la representante legal de la parte actora que coinciden en esencia con lo contractualmente pactado" ( Sentencia Civil Nº 37/2015, AP - Valladolid, Sec. 1, Rec 268/2014, 09-02-2015 )

A este respecto, y reiterando la regla de la "sana crítica" a los efectos de la valoración del juzgador de la prueba presentada, significa que no está obligado a sujetarse estrictamente a su contenido y sí únicamente a razonar o motivar adecuadamente sus apreciaciones acerca del informe' ( Sentencia Civil Nº 362/2015, TS, Sala de lo Civil, Sec. 1, Rec 1553/2013, 29-06-2015 )

ILÍCITO PENAL

Como indicamos en Pena de cárcel a un arrendatario tras abandonar la vivienda arrendada , el abandono del inmueble arrendado, además de una condena por los desperfectos, puede dar lugar a una condena penal, para el caso de que se entiendan los desperfectos producidos como incardinables en el tipo penal de los daños, art. 263 CP, como, por el hecho de llevarse objetos pertenencientes al arrendamiento, por el tipo de apropiación indebida del art. 263 del CP.

Esto nos lleva a indicar la necesidad de un desalojo de forma pacífica y evitando desperfectos indebidos o mismamente incompatibles con el uso normal de un inmueble, para evitar una mayor problemática que el "transtorno" propio y común en los cambios de vivienda.