Sistemas de actuación urbanística

Sistemas de actuación urbanística para la gestión y ejecución del planeamiento

Los sistemas de actuación urbanística son los procedimientos o modalidades legales a través de los cuales se articulan las actividades jurídicas y materiales esenciales para el desarrollo del planeamiento. En ellos se prevén cuestiones como:

• El régimen de distribución de beneficios y cargas (p. ej., la distribución equitativa entre los propietarios de los costes de urbanización y el aprovechamiento urbanístico).
• La cesión de terrenos (entrega obligatoria a la Administración de suelos destinados a, p. ej. viales, zonas verdes y equipamientos).
• Las obras de urbanización e instalación de infraestructuras básicas (como alcantarillado, luz, agua y pavimentación).

Tipos principales de sistemas

Aunque la legislación varía según la comunidad autónoma, la mayoría se dividen según quién ostente la iniciativa y la gestión:

Sistemas privados

Compensación. Los propietarios de los terrenos asumen la iniciativa, se constituyen en Junta de Compensación y financian directamente las obras de urbanización bajo supervisión pública.

Concierto. Un propietario único o todos los propietarios de una unidad de actuación acuerdan por unanimidad ejecutar el plan mediante un convenio con la Administración. No requiere constituir una Junta de Compensación formal.

Agente Urbanizador. La gestión recae en un tercero ajeno a la propiedad del suelo.

Sistemas públicos

Expropiación. Implica la adquisición por parte de la Administración de todos los terrenos a cambio de un justiprecio, a fin de ejecutar directamente la urbanización.

Cooperación. Corresponde a la Administración dirigir la ejecución, y a los propietarios sufragar las obras (generalmente entregando terrenos o cuotas).

Ejecución forzosa. La Administración asume la dirección de un plan que se encuentra bloqueado en manos privadas (por inactividad, discrepancias o falta de acuerdos entre los propietarios del suelo, etc). Esta figura funciona como alternativa subsidiaria al sistema de compensación, permitiendo a la Administración actuar a costa de los propietarios incumplidores.

Sistemas contemplados en las distintas leyes autonómicas

Andalucía (Bajo el rótulo de «La ejecución de las actuaciones sistemáticas»):

• Sistema de compensación (arts. 101 a 104 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía).
• Sistema de expropiación (art. 105 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre).
• Sistema de cooperación (art. 106 a 108 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre).
• Agente urbanizador (art. 94 de la Ley). Persona legitimada por la Administración actuante para asumir la responsabilidad frente a esta de la ejecución del instrumento de ordenación urbanística, aportando su actividad empresarial de promoción urbanística en cualquiera de las actuaciones de transformación urbanística.

Aragón (Bajo el rótulo de «Actuaciones Integradas»):

• Sistema de gestión directa por expropiación (art. 149 del Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón).
• Sistema de gestión directa por cooperación (art. 150 del Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio).
• Sistema de gestión indirecta por compensación (arts. 151 a 158 del Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio).
• Sistema de gestión indirecta por urbanizador (art. 159 a 182 del Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio).

Principado de Asturias (Bajo el rótulo de «Actuación mediante polígonos o unidades de actuación»)

• Sistema de compensación (arts. 171 a 178 del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo).
• Sistema de cooperación (arts. 179 a 181 del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril).
• Sistema de expropiación (arts. 182 a 188 del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril).
• Cabe la gestión por urbanizador en el caso del transcurso del plazo de un año desde la aprobación definitiva del correspondiente Plan Parcial y vencida, en su caso, la prórroga del mismo; tal figura conecta directamente con la del Proyecto de Actuación Prioritario (arts. 161 a 168 del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril).

Islas Baleares (Bajo el rótulo de «Sistemas de actuación», «Sistema de reparcelación» y «Sistema de expropiación»)

• Sistema de Reparcelación, modalidad de compensación (arts. 83 a 87 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears).
• Sistema de Reparcelación, modalidad de cooperación (arts. 88 y 89 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre).
• Sistema de expropiación (arts. 92 a 95 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre).

Islas Canarias (Bajo el rótulo de «Actuaciones de nueva urbanización en ejecución del planeamiento»)

• Sistema de concierto (arts. 222 a 224 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias)
• Sistema de compensación (arts. 225 a 230 de la Ley 4/2017, de 13 de julio).
• Sistema de ejecución empresarial (arts. 231 a 237 de la Ley 4/2017, de 13 de julio).
• Sistema de cooperación (arts. 238 a 242 de la Ley 4/2017, de 13 de julio).
• Sistema de expropiación (arts. 243 a 250 de la Ley 4/2017, de 13 de julio).
• Sistema de ejecución forzosa (arts. 251 a 256 de la Ley 4/2017, de 13 de julio).

Cantabria (Bajo el rótulo de «Actuaciones Integradas»)

• Sistema de compensación (arts. 159 a 167 de la Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria).
• Sistema de cooperación (arts. 168 a 173 de la Ley 5/2022, de 15 de julio). 
• Sistema de expropiación (arts. 174 a 179 de la Ley 5/2022, de 15 de julio). 
• Sistema de concesión de obra urbanizadora (arts. 168 a 179 de la Ley 5/2022, de 15 de julio).

Castilla-La Mancha (Bajo el rótulo «La ejecución mediante actuaciones urbanizadoras»)

• Gestión directa de la actuación urbanizadora (art. 116 del Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística).
• Gestión indirecta de la actuación urbanizadora (arts. 117 a 125 ter del Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero).

Castilla y León (Bajo el rótulo «Gestión de actuaciones integradas»):

• Sistema de concierto (arts. 78 y 79 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León).
• Sistema de compensación (arts. 80 a 82 de la Ley 5/1999, de 8 de abril).
• Sistema de cooperación (arts. 83 a 85 de la Ley 5/1999, de 8 de abril).
• Sistema de concurrencia (arts. 86 a 88 de la Ley 5/1999, de 8 de abril).
• Sistema de expropiación (arts. 89 a 92 de la Ley 5/1999, de 8 de abril).

Cataluña (Bajo los rótulos «Sistema de actuación urbanística por reparcelación» y «Sistema de actuación urbanística por expropiación»).

• Sistema de reparcelación, modalidad de compensación básica (arts. 130 a 134 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo).
• Sistema de reparcelación, modalidad de compensación por concertación (arts. 135 a 138 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto).
• Sistema de reparcelación, modalidad de cooperación (arts. 139 a 141 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto).
• Sistema de reparcelación, por sectores de urbanización prioritaria (arts. 142 a 151 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto).
• Sistema de expropiación (arts. 152 a 155 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto).

Extremadura (Bajo los rótulos «Los sistemas de ejecución en régimen de gestión directa» y «Los sistemas de ejecución en régimen de gestión indirecta»)

• Sistema de cooperación (art. 97 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura).
• Sistema de expropiación (art. 98 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre).
• Sistema de compensación (art. 99 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre).
• Sistema de concertación (art. 100 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre).

Galicia (Bajo el rótulo «Sistemas de actuación»)

• Sistema de cooperación (arts. 116 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia).
• Sistema de expropiación (arts. 117 a 119 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero).
• Sistema de concierto (arts. 120 y 121 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero).
• Sistema de compensación (arts. 122 a 128 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero).

Madrid (Bajo el rótulo «Gestión mediante unidades de ejecución»)

• Sistema de compensación (arts. 104 a 114 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid).
• Sistema de cooperación (arts. 115 y 116 de la Ley 9/2001, de 17 de julio).
• Sistema de expropiación (arts. 117 a 124 de la Ley 9/2001, de 17 de julio).
• Sistema de ejecución forzosa (arts. 125 a 129 de la Ley 9/2001, de 17 de julio).

Navarra (Bajo el rótulo «Ejecución mediante actuaciones sistemáticas»)

• Sistema de compensación (arts. 161 a 167 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo).
• Sistema de reparcelación voluntaria (arts. 168 a 170 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo).
• Sistema del agente urbanizador (arts. 171 a 174 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo).
• Sistema de cooperación (arts. 175 a 177 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo).
• Sistema de ejecución forzosa (arts. 178 a 184 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo).
• Sistema de expropiación (arts. 185 y 186 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo).

País Vasco (Bajo el rótulo de «Régimen de ejecución de programas de actuación para el desarrollo de actuaciones integradas»)

• Sistema de concertación (arts. 160 a 165 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo).
• Sistema de agente urbanizador (arts. 166 a 168 de la Ley 2/2006, de 30 de junio).
• Sistema de cooperación (art. 173 de la Ley 2/2006, de 30 de junio).
• Sistema de expropiación (arts. 174 a 185 de la Ley 2/2006, de 30 de junio). 

Murcia (Bajo el rótulo de «Gestión de actuaciones integradas»)

• Sistemas de concertación (arts. 204 a 205 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia).
• Sistema de compensación (arts. 206 a 211 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo).
• Sistema de cooperación (arts. 212 a 214 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo).
• Sistema de concurrencia (arts. 215 a 221 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo).
• Sistema de expropiación (arts. 222 a 224 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo).

La Rioja (Bajo el rótulo de «Sistemas de actuación»)

• Sistema de compensación (arts. 135 a 142 de la Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenacion del Territorio y Urbanismo de La Rioja).
• Sistema de cooperación (arts. 143 a 151 de la Ley 5/2006, de 2 de mayo).
• Sistema de expropiación (arts. 152 a 154 de la Ley 5/2006, de 2 de mayo).
• Sistema de agente urbanizador (arts. 155 a 163 de la Ley 5/2006, de 2 de mayo).

Comunidad Valenciana (Bajo el rótulo de «Técnicas operativas de gestión de suelo»)

• Compensación, transferencias y reservas de aprovechamiento (arts. 82 a 84 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana).
• Reparcelación (arts. 85 a 102 de la Ley 5/2014, de 25 de julio).
• Expropiación (art. 103 de la Ley 5/2014, de 25 de julio).