DECRETO 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda. - Diario Oficial de Cataluña de 29-05-2014
- Ámbito: Cataluña
- Estado: Versión VIGENTE. Validez desde 19 de Mayo de 2022
- Fecha de entrada en vigor: 18/06/2014
- Órgano Emisor: Departamento De Territorio Y Sostenibilidad
- Boletín: Diario Oficial de Cataluña Número 6633
- Fecha de Publicación: 29/05/2014
El artículo 137 del Estatuto de autonomía de Cataluña establece la competencia exclusiva de la Generalidad de Cataluña en materia de vivienda. Esta competencia se desarrolla en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. El título V de la Ley, dedicado a la política de protección pública de la vivienda, determina en el artículo 67 que los planes de vivienda son los instrumentos temporales que han de establecer la delimitación y la concreción del régimen de las actuaciones susceptibles de ser protegidas, las modalidades de viviendas con protección oficial, los criterios de prioridad en la actuación pública, la financiación y las ayudas públicas a cargo de la Generalidad y la gestión de las ayudas estatales para llevar a cabo las actuaciones, las garantías y las condiciones para acceder a las viviendas con protección oficial, a la financiación y a las ayudas para cualquiera de las actuaciones susceptibles de ser protegidas, y el conjunto de medidas conexas y complementarias que permitan alcanzar los objetivos del plan en el periodo temporal que establecen.
El segundo apartado del artículo 67 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, establece que el Gobierno tiene la obligación de promulgar planes de vivienda de una duración mínima de cuatro años, garantizando que siempre haya un plan de vivienda vigente. Por esta razón fue necesario aprobar el Decreto 171/2012, de 27 de diciembre, por el que se prorroga la vigencia del Decreto 13/2010, de 2 de febrero, del Plan para el derecho a la vivienda del 2009-2012, que inicialmente era vigente hasta el 31 de diciembre de 2012.
Los planes de vivienda son el instrumento que utilizan las administraciones con el fin de canalizar las políticas públicas de fomento de la vivienda. Si bien la denominación existía anteriormente, se puede afirmar que el concepto de plan de vivienda como lo conocemos en la actualidad proviene del sistema de convenios entre el Estado y la Generalidad de Cataluña en el marco de los planes de vivienda estatales.
Tradicionalmente el Plan catalán se integraba en el plan estatal y lo complementaba, pero en la última década esto se ha ido invirtiendo. En este sentido, en el último Plan vigente 2009/2012, regulado en el Decreto 13/2010, de 10 de febrero, del Plan para el derecho a la vivienda, el Plan estatal se integra de manera subsidiaria en el Plan catalán.
Este Plan se aprobó en un momento en que ya se había iniciado la crisis económica que caracteriza el contexto actual. No se intuían los graves efectos que habría en el sector de la vivienda. En los dos últimos años de vigencia del Plan la restricción del crédito protegido también ha afectado gravemente a los promotores, de manera que no han podido acceder a las líneas de financiación necesaria. En consecuencia, la mayoría de viviendas calificadas con protección oficial en los últimos tiempos no han obtenido los préstamos necesarios para financiar las promociones, aunque las líneas del Plan que lo permitían continuaban abiertas.
Además de la restricción al crédito, el aspecto que afecta más gravemente a los ciudadanos es la posibilidad de perder la vivienda habitual por no poder hacer frente a su pago, y obliga a un cambio en la priorización de las políticas públicas de vivienda.
Al agravamiento de la situación económica general, se debe añadir un cambio en el marco legal de la política de vivienda estatal que reduce las líneas clásicas de fomento compartidas con las comunidades autónomas. Así, el Real decreto 233/2013, de 5 de abril, que regula el Plan estatal de fomento al alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, no prevé líneas de fomento de la vivienda protegida de nueva construcción, ni ningún sistema de financiación de la rehabilitación de viviendas, y se reducen los ámbitos y las previsiones presupuestarias de otras líneas como la rehabilitación o las ayudas a arrendatarios a la mínima expresión. Por esta razón este Decreto prevé que, si procede, las ayudas previstas en el Plan estatal se desarrollen directa e independientemente de las que se regulan aquí, de acuerdo con los términos que se establezcan en el necesario convenio interadministrativo de colaboración.
Es preciso, por lo tanto, un nuevo modelo de Plan, tanto con respecto a los contenidos como a la estructura formal. En la sesión de 19 de febrero de 2013 se presentaron al Gobierno las líneas maestras de lo que debe contener el nuevo Plan para el derecho a la vivienda, que se pueden sintetizar así:
Priorización de los programas sociales
El nuevo Plan pone el acento en los programas sociales, a diferencia de los planes de vivienda anteriores, que se basaban principalmente en los programas de fomento de la vivienda protegida. No obstante, no se quieren olvidar las líneas clásicas de actuación, ya que la regulación que se propone tiene voluntad de permanencia más allá del periodo cuatrienal habitual y, por lo tanto, hay que tener vigentes instrumentos que puedan servir en el momento en que cambie de tendencia la actual situación económica.
Dos grandes ejes de actuación
El eje social, para facilitar el acceso a la vivienda a la ciudadanía y evitar la exclusión social residencial, con el objetivo de evitar la pérdida de la vivienda por motivos económicos, de facilitar el acceso a la vivienda en condiciones asequibles, y de incentivar la entrada en el mercado de alquiler de viviendas desocupadas.
El eje económico, para facilitar la recuperación económica del sector de la vivienda para recuperar la ocupación, con el objetivo de incentivar la reactivación de la promoción de vivienda protegida de nueva construcción, y de promover la rehabilitación.
Cada uno de los objetivos de los dos ejes se desarrollan mediante una serie de medidas, que son las que se regulan en el presente Decreto.
Con la finalidad de desarrollar estos objetivos, el proyecto de Decreto se estructura de la siguiente manera: cinco capítulos, seis disposiciones adicionales, nueve disposiciones transitorias, cuatro disposiciones derogatorias y cuatro disposiciones finales.
El primer capítulo del Decreto se refiere a las disposiciones generales, determina el objeto, las actuaciones protegibles, los ámbitos geográficos de aplicación del Plan, la forma de computar los ingresos de los solicitantes, los tipos de ayudas que se pueden obtener y las condiciones para acceder a ellas, y la manera como se integrará dentro del Plan catalán el Plan estatal.
Entre las actuaciones protegibles destacan las que desarrollan las tres grandes líneas del Plan: la primera, referente a las actuaciones de los programas sociales de viviendas, como son las ayudas al pago de la vivienda y la mediación para el alquiler social; la segunda, que se refiere a la rehabilitación de viviendas y de edificios de viviendas; y la tercera, dedicada a la promoción y calificación de viviendas con protección oficial para destinarlas a venta, alquiler u otros usos.
El segundo capítulo, relativo a los programas sociales de vivienda, tiene cinco secciones que se detallan a continuación:
La primera sección, de disposiciones generales, determina el contenido de las cuatro medidas que se desarrollan en el capítulo de los programas sociales. La primera se refiere a las ayudas para el pago de la vivienda, la segunda a la mediación para el alquiler social, la tercera se refiere a las viviendas de inserción como formas de acceso de las personas que requieren una especial atención y tutela, y la cuarta se dedica a las actuaciones sociales en áreas de riesgo de exclusión residencial o con degradación urbana.
La segunda sección se refiere al programa de ayudas para el pago de la vivienda, que se desarrolla mediante el sistema de las prestaciones para el pago del alquiler, del sistema de prestaciones de especial urgencia para el pago del alquiler o de cuotas de amortización hipotecaria en situaciones especiales y del sistema de ayudas implícitas para el caso de personas usuarias de viviendas del parque público de alquiler de la Generalidad de Cataluña.
La tercera sección trata de la mediación para el alquiler social y dispone que la Red de mediación es un sistema integrado por entidades y administraciones que impulsan la puesta en el mercado de viviendas desocupadas para destinarlas a alquiler social. Se incluye el sistema de cesión de viviendas desocupadas a la Administración pública para destinarlas a alquiler social, y se regula el procedimiento y la contraprestación para la cesión.
La cuarta sección se refiere a las viviendas de inserción, dirigidas a personas que requieren una especial atención social, y establece el objeto, las condiciones de estas viviendas; prevé su coordinación mediante una Red de viviendas de inserción y las ayudas que pueden obtener las entidades que gestionan estas viviendas.
La sección quinta define el objeto y procedimiento de declaración de las denominadas actuaciones sociales en áreas de riesgo de exclusión residencial o con degradación urbana. Se prevé aquí un instrumento para actuar coordinadamente con las entidades locales en zonas o barrios donde la problemática social de la vivienda es especialmente grave y necesita una actuación global y no individualizada.
El tercer capítulo, relativo al fomento de la rehabilitación, se estructura en tres secciones.
La primera sección contiene disposiciones generales incluyendo los requisitos generales de las personas y de las viviendas o edificios para poder acceder a los programas de rehabilitación.
La segunda sección establece el programa de rehabilitación general de vivienda y de los edificios de viviendas, determina su objeto, las actuaciones protegibles, los criterios de legalidad y coherencia técnica, el presupuesto protegible de las actuaciones de rehabilitación, los aspectos relativos a la ejecución de las obras, la manera de determinar los importes de las ayudas, y los requisitos temporales que se han de cumplir.
Las actuaciones protegibles en materia de rehabilitación de edificios son básicamente las que se refieren a la rehabilitación de elementos comunes de un inmueble, y se determinan tres grandes ámbitos de priorización de las obras de rehabilitación: las patologías estructurales, las obras de mejora de la sostenibilidad, la eficiencia y rehabilitación energética, y las obras de mejora de las condiciones de accesibilidad.
Las actuaciones protegibles en materia de rehabilitación de viviendas son las destinadas a alcanzar las condiciones de habitabilidad, la adecuación de las instalaciones a la normativa vigente, o las destinadas a remover obstáculos para personas con discapacidad.
La tercera sección se dedica a las áreas de rehabilitación, y establece los sistemas de colaboración en actuaciones en territorios concretos, que son impulsadas desde los municipios.
El cuarto capítulo se dedica a las viviendas con protección oficial, y se estructura en cuatro secciones:
La primera define y establece las modalidades de las viviendas con protección oficial, y las características que han de cumplir.
Con respecto a las modalidades de viviendas con protección oficial, se determinan dos tipos que se diferencian por las personas destinatarias según su nivel de ingresos. La primera tipología es la de las viviendas con protección oficial de régimen general, y la segunda la de las viviendas con protección oficial de precio concertado.
La segunda sección regula el procedimiento de calificación de las viviendas con protección oficial, en la fase inicial de calificación provisional y en la fase final de calificación definitiva. Con la finalidad de desarrollar el mandato de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, que prevé regular el sistema de las calificaciones de las viviendas protegidas y de respetar el principio de seguridad jurídica en la tramitación de las calificaciones, se ha optado por seguir con el sistema habitual de los planes de vivienda donde se ha regulado el procedimiento para el otorgamiento de calificaciones provisionales y definitivas en la misma disposición en la que se establecen las medidas y las ayudas del Plan.
En esta sección se fijan también los plazos de duración de la calificación, y los principios para establecer las rentas máximas de las viviendas con protección oficial destinadas a alquiler y los precios máximos de las viviendas destinadas a la venta, así como el precio máximo de venta en las segundas y posteriores transmisiones.
Con respecto al plazo de protección, se opta por diferentes duraciones según se hayan obtenido o no ayudas a la promoción, y según si el suelo es de reserva para vivienda protegida o no.
Con respecto a la determinación de las rentas y precios máximos, que hasta ahora estaban condicionados por el sistema regulado en el Plan estatal, se opta por un sistema de formación de precio vinculado al indicador más objetivo de que se dispone, como es el del alquiler medio contractual de los contratos depositados en el Registro de fianzas del Instituto Catalán del Suelo.
En la sección tercera se ha incluido el régimen jurídico y las condiciones de transmisión de las viviendas con protección oficial, el destino y condiciones de ocupación, las limitaciones de disposición, las condiciones de transmisión de las promociones de alquiler, y el visado de contratos, como acto administrativo de comprobación de adecuación a la legalidad.
La novedad más destacable en esta sección es el establecimiento de la posibilidad de acceder a las viviendas con protección oficial en razón de lo que el Plan define como tenencias intermedias, entre el alquiler y la propiedad.
La cuarta sección se dedica a los alojamientos protegidos como herramienta para dar alojamiento temporal a colectivos especialmente vulnerables.
El quinto capítulo regula medidas transversales que, sin formar parte de los anteriores programas, son conexas y complementarias para alcanzar los objetivos del Plan. Se divide en cuatro secciones:
La sección primera regula el sistema de colaboración con entidades locales, mediante las oficinas locales de vivienda y las bolsas de mediación para el alquiler social. Y en concreto, las condiciones que se han de cumplir, el contenido de los convenios las condiciones, funciones y el sistema de financiación para compensar, en parte, los servicios prestados.
La sección segunda incorpora y redefine el sistema de garantía de coberturas de cobro de las rentas arrendaticias de los contratos de alquiler de viviendas, conocido como Avalloguer, que hasta ahora se regulaba en el Decreto 54/2008, de 11 de marzo, pero que ya estaba integrado en el Plan del derecho a la vivienda 2009-2012, mediante la disposición adicional primera del Decreto 13/2010.
En la tercera sección se define y se incorpora de esta manera al Plan el servicio de asesoramiento sobre la deuda hipotecaria conocido como Ofideute, que ya está en funcionamiento dentro de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, y en algunos ayuntamientos con los que se ha firmado convenio de colaboración para acercar este servicio a la ciudadanía. Se trata de un servicio de asesoramiento a las personas propietarias de viviendas con riesgo de perderlas a causa de ejecuciones hipotecarias por falta de pago. Además, se negocia con la entidad financiera correspondiente con el fin de encontrar fórmulas que permitan que el ciudadano reestructure la deuda y no pierda la vivienda.
La sección cuarta regula la composición y funcionamiento de las mesas de valoración de situaciones de emergencia económica y social, como órganos colegiados que proponen la adjudicación de viviendas destinadas a personas en situación de emergencia económica y social.
Visto el acuerdo de la Comisión de Gobierno Local de Cataluña y el dictamen emitido por el Consejo de Trabajo, Económico y Social de Cataluña;
Por todo ello, a propuesta del consejero de Territorio y Sostenibilidad, de acuerdo con el dictamen de la Comisión Jurídica Asesora y de acuerdo con el Gobierno,
Decreto: